地产基金作为房地产融资的重要工具,过去十来年来得到迅猛发展。但是与国际大型房地产基金的专业运作和规模影响力相比,国内地产基金仍有不少差距。当前,地产基金行业遭遇到了更大的行业性危机——来自地产行业和金融行业的双重“夹击”,传统模式的运作空间被逐渐挤压,来自资产端,资金端和监管层的三重压力,在局部造成了一定的风险显现。当前的困境局面,促使地产基金的投资模式不得不做出改变,帮助地产私募基金行业走出当下困境。本文采用文献分析法和案例分析法,从基金的实操层面紧紧抓住“募集、投资、管理、退出”四个角度,深入探讨分析我国房地产私募基金行业在政策高压下的现状困境,并从这四个角度出发结合H地产基金公司A项目的案例,寻找突破困境的方法。本文针对地产私募基金的四个环节分别发现以下问题并给出解决方案。从地产私募基金募集角度,原先主流的债权融资通道被政策禁止,急需找到新的融资方案。针对此问题,本文提出了两点改进策略:第一,构建股权基金结构突破监管层对于资金以债权形式进入地产行业的限制,并且也能使管理人发挥更强的自主化管理,在差异化竞争中脱颖而出。第二、建立差异化的收益分配机制,使同一投资标的覆盖更多客户群体,以解决“募资难”的问题。从地产私募基金投资角度,主要的问题在于资产获取困难且升值空间减小。具体而言:优质资产愈发稀缺;土地竞拍新规增加拍地难度;房企违约频发、投资风险加剧;楼市政策收缩,盈利预期减弱。针对该问题,本文的改进策略有以下4点:(1)运用实物期权模型对项目“是否投资”作出初步判断;(2)用更符合地产行业强周期、重资产的行业特点的剩余收益法,对投资项目进行价值分析;(3)将投资策略由机会型转向核心型和增值型,从有限的增量市场,转向巨量的存量市场;(4)细分运作团队、建立完善的投资决策流程及设立相关的团队,明确各团队的职责,便于精细化管理及运作。从地产私募基金管理角度,目前的问题是基金管理人投后主要依赖资产自身升值,主动管理的能力较薄弱,管理手段更多的是出现投后风险时,对担保物、抵押物的处置。在具体合作上,H基金公司将占主要股权投资份额。双方根据股权份额进行出资,并明确了各自的职责——由H基金公司负责前期募集,而开发及销售则由房企主导。H公司会派驻财务团队进场并参与全程的审计工作。并且通过决策流程及利润分配方案的设计,由纯财务投资走向半主动化管理——H基金公司投资团队在头部开发商推荐的项目中优中选优,把控整个流程。房企的利润分配将与销售金额和销售进度直接挂钩,促进项目的销售。基金条款上,让开发商和基金投资人利益高度绑定,确保开发商有动力将优质的项目资源与H基金公司共享。从地产私募基金退出角度,问题在于地产项目售出不确定性增大、借新还旧通道被堵。“售出难”是由于楼市陆续出台的一系列限购、限贷和其他限制性地产政策,直接导致楼市交易流动性降低,影响了楼盘的销售回款。并且自2018年起,多省市出台《商品房预售资金管理办法》,对开发商的预售款进行专户监管,开发商申请使用预售资金需要满足严苛的条件,直接导致部分地产基金无法顺利退出。“借新难”则是因为金融去杠杆政策加强了对房地产行业融资资金的监管,使房地产的银行贷款、公司债券、非标债权等多种融资渠道收紧。因此,筹资性资金的减少,直接影响企业现金流,加大了项目退出的难度。针对该问题,解决方案如下:通过资产的整体转让,缩短零售式的销售周期,尽快获得销售收入。或者资产证券化,即通过发行ABS,转让项目权益获得收入,使基金实现退出。本文的主要意义在于(1)完善地产运作流程。本文对地产基金的实操层面“募集、投资、管理、退出”4个运作流程中的改进策略为我国房地产私募基金的投资方法及方式提供了参考,从而可解决中小房地产投资基金投资操作难点;(2)缓解房地产企业的融资困境,促进房地产业融资多元发展;(3)为我国总量巨大的民间资本寻求出一条安全可行的投资渠道,使房企和投资人之间的供需得到匹配。