物业管理在国外发展历史悠久,立法较为完备,制度相对成熟;而在我国则起步较晚,其短暂的发展历程暴露出很多较深层次的法律问题,物业管理纠纷在现实生活中愈演愈烈。基于所有权原理,业主作为物业所有权人,是其所有的物业管理的当然主体,拥有对物业的绝对管理权,物业管理企业基于物业服务合同享有业主授予的物业管理权,对物业进行专业化的物业管理。因此,基于区分所有权理论的业主团体自治是物业管理的本质和核心。参考各国立法,以业主自治作为整个物业管理的主导,是物业管理发达国家和地区的基本成功经验。本文执此理念,立足法律研究的层面,对住宅小区物业管理基本问题加以研究。全文包括导言、正文和结语三个部分,其中正文分为五章:本文首先从对物业管理相关概念的界定出发,进而剖析了物业管理的本质,厘清了物业管理法律关系,引出物业管理的法理基础——区分所有;基于业主自治的物业管理本质的核心地位,力图对我国业主自治机构的法律关系予以重新建构:以业主团体性质的定位为起点,通过各国立法的比较与甄选,肯认了其非法人团体的法律属性,在厘清我国现行法规对业主自治团体法律关系冲突定位的基础上,确立业主大会与业主委员会作为业主自治团体内设机关,并对其运作中的重要问题予以分析,在讨论我国现行立法得失的同时,借鉴其他国家和地区先进经验,提出完善的相关建议;业主公约作为业主自治团体的自治规则,其在规范业主权利、义务和平衡各自利益方面发挥重要作用,基于房地产业现实情况,在尊重意思自治的同时,为防止绝对自由可能导致的对业主利益的侵害,理应允许公权利予以介入,这符合适度干预的现代立法趋势;专业化的物业管理是业主自治的延伸,是现代物业管理的必要组成,在探讨物业服务合同性质的基础上,对物业服务合同内容范围进行了初步界定,并着重分析了物业服务合同的效力问题,业主和物业管理企业的权责范围应当在合同中具体明确,物业管理企业作为一个经营实体,其应当承担有限责任。最后,本文对常见的物业管理纠纷进行归总,并对其解决途径提出相应的对策和建议。