村级留用地是指城市化过程中，为保障撤村建居后失地农民的利益，政府推行的一个政策。国家在征用农村土地并转为建设用地后，在其中留10％给村集体经济组织，允许他们单独或合作开发建设。杭州是国内较早实施征地留用地制度的城市之一。目前常见的留用地的开发模式是以村级经济组织与外来投资方成立房地产开发公司，合作开发的模式来建设。但是关于村级留用地房地产开发、转让的税收政策却尚不明朗。本文正是在这一背景下，主要探讨适合村级留用地房地产的税收政策和税收征管。　　本文先提出了村级留用地的概念以及现有的税收政策，然后剖析了现有政策下，留用地房地产项目的营业税和土地增值税的争议问题，企业所得税因其争议较小，不作为本文研究探讨的范围。在分析总结问题的基础上，设计村级留用地房地产项目税收政策，分别从营业税、土地增值税这两个重点税种来设计，考虑到“十二五”规划的要求，房地产行业将纳入增值税试点范围，本文也增加了对于增值税的分析。最后，对设计的村级留用地房地产项目做税负测算。　　本文对于“营改增”前的“营业税+土地增值税”的税收体系，与“营改增”后的“增值税+土地增值税”的税收体系下，都做了税负分析比对后，发现村级留用地房地产项目与一般房地产项目相比税负较为平衡，验证了本文提出的税收政策设计的合理性。本文的研究结论，可以作为村级留用地房地产项目税收设计的可行方案，同时，对未来这种新型的房地产业态发展有一定积极作用。