伴随着中国城镇化进程加快,我国土地供需矛盾日益突出,城市建设用地利用低效的问题愈加凸显,这些问题严重阻碍了城市的转型发展。如何科学地识别和优化低效用地已经成为城市发展急需破解的难题。高新区科技产业园区作为城市经济发展的战略高地,低效用地的挖潜和提升是促进高新科技园区转型发展、提质增效的重要路径。基于上述背景,本文选取西安高新区一二期用地作为研究对象,探索低效用地识别体系,并结合西安高新区一二期发展历程和现状,提出一二期低效用地的优化策略,对类似于西安高新技术产业园区的转型发展具有重要的理论和现实意义。本文首先梳理了国内外低效用地再开发的研究进展,对低效用地的概念和内涵进行界定和解读。紧接着,对西安高新区一二期用地的发展历程、发展背景以及现状用地问题进行总结和梳理,并初步判断高新区一二期用地范围内低效用地的类型。其次,基于西安高新区一二期用地的现状研究、低效用地相关研究成果和专家意见,分类建立了低效工业用地和居住用地识别体系。低效工业用地从土地利用水平、土地投入产出效益、用地合规性、生态环境效益四个方面构建识别体系。低效居住用地从土地使用强度、土地适宜度、土地综合效益三个方面构建识别体系。然后,对低效居住和工业用地的指标权重进行确定并进行标准化处理,通过多因子叠加量化分析获得各地块的评分结果,并基于GIS平台将各地块进行等级划分。随后,通过对低效用地的规模、空间分布等方面进行分析,总结其形成的动因并提出高新区一二低效用地的优化策略。首先对空间环境优化型、产业升级发展型、功能用地置换型、技术科研提升型的低效工业和空间风貌改造型、居住用地转换型、公服设施完善型的低效居住用地进行更新优化;接着对高新区一二期用地整体进行空间优化,主要有三个方面:从功能结构、建筑风貌、公共空间和生态系统四个方面进行整体空间结构的优化调整;最终在政策、机制、管理方面提出优化的对策和建议。通过对高新区一二期低效用地的识别和优化研究,期望促进高新区一二期土地利用和功能空间的优化,提升土地利用的综合效益,助力西安高新区一二期转型发展,为其他类似的地块提供借鉴与参考。