从2003年物业税在北京、辽宁、重庆等6个省市试点以来已经过去了六年,目前已经进入了实施的讨论阶段。虽然很多学者对物业税法律制度的设计进行了系统深入的研究,包括物业税与现行房地产税费的关系、征税对象、纳税人、征税范围、税收优惠等多个方面,但对物业税税收要素具体如何确定尚无定论。这主要是由于我国房地产市场的复杂性、产权制度的不健全、相关技术上的不足和人才的匮乏等多种原因造成的。鉴于此,本文针对物业税的征税范围问题,通过理论研究、历史研究、比较研究、文献资料研究等方法进行了研究,对我国物业税的开征范围及具体开征步骤提出了建议。文章共分为六个部分。第一部分——须明确的几个问题。本部分对研究物业税征税范围必须首先明确的几个问题进行了论述。首先对物业税从概念上进行了界定,然后阐述了我国征收物业税的目的、征税对象及与现行房地产税费的关系,认为我国的物业税是以促进房地产资源的合理配置、调节贫富差距和增加政府财政收入为目的、对房产和地产征收的一种财产税。土地出让金不应当纳入物业税中征收,应当取消土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税,房产税应当纳入物业税的征收范围。第二部分——界定物业税征税范围的原则。在这部分中提出了我国在确定物业税的征税范围时应当坚持税收公平原则、税收效率原则、普遍征税原则和税收民生原则。具体而言税收公平原则包括形式公平和实质公平两个方面,坚持形式公平原则实际上是要求我们坚持普遍征税原则,对所有房地产都征收物业税,实质公平原则则要求我们在征税时应当考虑纳税人的实际纳税能力,根据纳税能力的大小确定征税的多少。税收效率原则要求我们在确定征税对象时要根据实际情况,分析可能的收益与征税成本之间的关系。税收民生原则要求我们一方面要保障居民的居住权,另一方面要根据纳税能力确定税收负担。第三部分——我国现行房地产税的征税范围及其不足。本部分通过对我国房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税的征税范围的分析,指出我国房地产税法关于上述税种征税范围的规定最主要问题在于征税范围狭窄、税收优惠范围过大,不符合普遍征税原则和税收公平原则的要求。第四部分——境外物业税征税范围的考察分析。在考察了美国、日本、香港地区和英国对物业税征税范围的规定之后,指出我国在确定物业税的征税范围时应当坚持普遍征税原则,根据我国的具体情况设定免征范围。第五部分——对我国物业税的征税范围的建议。在本部分具体论述了我国物业税应当对哪些房地产征税,认为除了将用于提供公共服务产品的不动产和用于公益事业的不动产纳入免征范围外,其他房地产都应当征收物业税。商业性不动产的免征范围应当由国家统一规定。对居住用房地产应当综合人均居住面积和房屋价值确定一定的免征额,对农村的“小产权”房应当首先解决房屋的权属问题,再根据权利的归属按相应的标准征收物业税。第六部分——我国物业税征税范围的实施步骤。首先指出在我国开征物业税需具备完善的物业税法律制度、产权制度和相关配套设施,其中,房地产产权制度的不健全,房地产登记制度、评估制度、信息共享制度的不完善和税务机关征税能力的不足是影响我国物业税开征的主要因素,并对以上几个方面的完善措施提出了建议。然后提出正是由于上述条件的限制及其完善过程的长期性,我国物业税的开征应当分阶段进行,建议分为三个阶段,第一阶段对商业性房地产和高档住宅征收,第二阶段将城镇居民居住用房地产纳入征收范围,最后才对农村房地产征税。