住房租赁登记备案是指出租人和承租人签订、变更住房租赁合同时,由法定申请人到法定登记机关申请登记,经依法审核,登记机关在登记备案系统予以登记备案的法律制度。长期以来,“登记备案率低”严重影响住房租赁登记备案制度目的的实现,制度虚置已经成为登记备案制度最大的障碍。解决备案率低的表面问题,必须通过深入研究住房租赁登记备案制度的产生历史和存在的根本性问题。近年来,我国重点培育和发展住房租赁市场,为住房租赁登记备案制度带来了新方向和新变革,因此,该制度在进行重新定位和功能更新后不仅会促使制度落地,而且能助力于住房租赁市场良性健康发展。以此为背景,本文选取住房租赁登记备案制度作为研究对象,按照从问题到分析再到解答的逻辑进路,先在理论上厘清其历史演进、必要性和法律属性,然后借助这些基础理论,结合当前我国住房租赁市场建设的背景,在检视我国住房租赁登记备案制度设计和运行现状的基础上,就其如何重构提出建议。除去引言和结语,本文从四个前后相继的部分展开论述:首先,对我国住房租赁登记备案制度的基础理论展开研究。我国自上世纪八十年代已经建立起住房租赁登记备案制度,由于该制度发挥着信息收集、行政监管功能;维护交易安全、提高交易效率功能以及联动社会公共服务功能,因此,该制度对人们社会生活仍有重大意义。我国住房租赁登记备案具有双重法律属性,从原因行为和最终效力看,具有一定的私法行为性质;同时登记备案行为离不开公权力的保障,必然具有公法行为的性质。因此,我国住房租赁登记备案兼具私法效力和公法效力。其次,研究我国住房租赁登记备案制度存在的问题。在制度构建上,住房租赁登记备案制度存在立法体系缺失、登记构成要素不统一等问题。在制度运行中,该制度存在的首要实践困境是运行效果不佳即登记备案率极低。在制度执行过程中,存在执行偏离制度目标与制度内容失真的问题。结合规范和实践的角度来看,当前制度存在的根本问题是制度虚置、目的落空、功能失效。再次,研究住房租赁市场的发展为租赁登记备案制度提供的新方向。结合住房租赁市场建设背景,本文重构的未来制度目的应当从以市场监管为主演变为以权利保障为主,制度功能应当从单一的行政管理到并重发展公共服务,制度地位应当从孤立制度提升至体系化发展。最后,对于我国住房租赁登记备案制度如何重构的问题展开研究。制度重构遵循方便原则、效率原则、激励和惩罚相结合原则的思路展开。重构的具体构想既要变革立法体例,赋予住房租赁专门立法的体系地位;重新界定义务主体与时限,完善登记各要素规定;又要重构管理模式,搭建信息服务与监管平台,实现住房租赁登记备案制度朝着权利保障的方向构建与落实。