妥善处理新冠疫情及其防控措施所造成的交易损失,是合同法当下亟待解决和必须回应的现实问题。具体到房屋租赁合同纠纷当中,多数合同的履行障碍并非表现为合同履行不能以致合同目的不能实现,而仅仅是合同难以继续依照原条款履行的问题。情势变更制度的适用恰是因客观情势发生重大变动以致继续履行明显不公平的情况下,通过再交涉、变更或解除合同的方式衡平当事人利益关系的手段。笔者通过实证研究方法对149份研究样本进行案例大数据分析和精细化解读,据此将情势变更制度的三大法律效果定位为:再交涉义务是第一性效果,合同变更是原则性效果,合同解除是例外性效果。同时,在深度剖析当事人争议和法官裁判说理的基础上,针对各法律效果的具体适用和法律救济展开研究,以此为处理新冠疫情及其防控措施所造成的合同履行困难的现实问题提供可供选择的方案。文章除导论和结论之外,共分为五个部分。第一部分是情势变更制度的理论概述,介绍了情势变更制度的内涵、性质及适用要件,认为应将情势变更制度定位为公平原则之适用与契约严守原则之例外,接着就情势变更制度与不可抗力、商业风险的适用问题展开论证。第二部分是通过图文结合的方式对149份研究样本进行分析和解读,从而整体把握此类纠纷的判例分布情况如年份、地区、审级,以及判例审理情况如裁判结果、裁判说理、争议焦点,呈现出情势变更制度在司法适用当中存在的诸多问题。第三部分是对再交涉义务的适用问题分析,通过对38份案例的梳理,明确了再交涉义务的法律定位应为情势变更制度独立的第一性效果,探究了其理论与现实基础,并进一步讨论了再交涉义务的具体适用如不同阶段的实际适用、再交涉过程中能否中止履行、再交涉义务与协商和调解的关系等,同时也对违反再交涉义务的具体表现和法律后果进行了论述。第四部分是对合同变更的适用问题分析,在84份相关案例的基础上,总结出适用合同变更的考量因素和变更形式,继而探讨了如何限制法官的变更权限以防止其肆意裁量。第五部分是对合同解除的适用问题分析,通过剖解57份裁判文书,归纳了四项影响法官适用解除效果的因素,尔后对于合同解除后的合同效力及责任承担问题进行了阐明。情势变更制度在司法实践中不免存在法律效果的适用混乱问题,尽管这一问题在新冠疫情的冲击下愈加凸显,但在《民法典》的立法指引以及切实可行的适用方式双重作用之下,合同履行障碍有望通过情势变更制度得以妥善解决。