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素以稳健著称的金地在调控大势之下急速重金拿地，随之而行的是资产负债率与业绩并行不悖的一路攀升。正应了那句老话，资本玩的是找平衡游戏，就看谁是高手。
5月2日，金地集团以4．067亿元的成交金额，获得西安曲江新区核心区两宗土地，净占地面积13．56万平方米。至此，金地短短一年来的拿地投入高达百亿。自去年8月至今，金地新增土地储备面积近90万平方米；与急速扩张同步而来的是一路攀升的资产负债率。而另一方面，是金地的业绩攀升及市值的看涨，2007年1季度金地主营业务收入同比上升16％。在一系列看似悖论的背后，金地究竟上演了怎样的一出资本游戏?
100亿巨资拿地
金地集团的“全国拿地运动”始于2006年。
一向以稳健发展著称的金地集团，一改往日风格向大胆激进转变。自2006年8月18日金地与ING基金密切合作以来，在不到半年的时间里先后携手ING基金合作投资开发金地天津格林世界项目、金地佛山项目、金地武汉积玉桥项目。
据金地(集团)股份有限公司总裁张华纲介绍，2006年，金地在全国已涉足12个城市，新增房地产项目7个，总占地面积和规划建筑面积分别为54．61万平方米和127万平方米。至今年5月2日金地拿下西安曲江新区核心区两宗土地，金地集团初步完成了其区域扩张的发展战略。从金地集团的拿地过程可以看出，除占据长三角、珠三角和环渤海区域外，金地集团还将触角伸向了西北、东北等区域。
2007年4月6日，金地上海公司总经理赵汉忠经过56轮举牌后，以8．4亿元总价、楼面5530元／平方米的价格战胜当地企业苏建集团拍得南京河西市中心地块，这是金地第一次进入南京。金地通过本次拍卖，在长三角的布局进一步深化。
2007年3月30日，金地集团以4．02亿元通过投标方式获得深圳市宝安区龙华A817－0127土地项目。同日，以4．59亿元通过投标方式获得深圳市宝安区龙华A81 8—0206土地项目。
2006年8月，金地以2．13亿元拍下东莞大岭山金枯村地块；9月，又在佛山市获得住宅用地，竞买价格7．51亿元。
2006年10月31日，金地以2．54亿元拍卖获取沈阳浑南新区11万平方米土地项目。
2006年11月，金地以7．56亿元获得了北京朝阳区四惠桥东北侧住宅及公建项目用地的使用权。当月，金地还以5．26亿元通过挂牌方式获得上海浦东高行15万平方米的土地。
“2007年我们土地储备方面的投资额是100个亿。我们在年报中有公告过，这100个亿有一个大概的区域分配，深圳25％，上海30％，北京25％，沈阳、西安和武汉20％。”张华纲说。
据金地集团另一负责人介绍，金地采取是3R(区域)+3C(城市)的战略布局，3R即以京津为核心的环渤海经济圈、以深圳为首的华南板块，和上海为代表的华东地区；3C即武汉、西安和沈阳。
值得注意的是，金地集团的扩张战略是在较短的时间内完成的。快速扩张应该说是金地集团基于宏观调控背景下的战略调整，即由以往坚持的精品路线，转向“短平快”路线。加大了二三线城市的开发力度，以求快速滚动开发，迅速回笼资金。
缓解资金之困
然而就是在急速扩张之后，作为“全国型房企”的后起之秀，金地集团必须直面高投入背后的资金链。
公司年报显示，2006年金地在北京、上海等6大城市新增7个项目，由于项目投入及发展对资金的需求，其贷款规模大幅增加，长期借款从年初的5亿元变为22．53亿元，上升350．6％。短期借款从6．94亿元变为12．73亿元，增长83．48％。与此同时，金地集团的资产负债率亦一路攀升，由去年的66．87％攀升至今年一季度的69．7％。而张华纲所设定的资产负债率风险安全线为65％。
对于企业负债率的增高，金地毫不讳言。据悉，截至2006年第三季度，金地在建、拟建项目所需资金高达186亿元，虽然金地此前已经通过定向增发的方式募集了30亿元资金，但显然不能满足巨大的资金需求。与此同时，金地的年报显示，由于公司2006年扩张集中于土地储备和在建项目持续投入上，导致经营性现金流由2005年期末的-11．68亿元扩大到2006年期末的-14．71亿元。
面临巨额的资金需求，在激进拿地的同时，金地显然从未放弃融资方面的努力。2006初发行10亿短期融资券，补充流动资金；2006年8月至今，三度联姻ING，进行战略合作开发。而事实上，在此之前，金地还曾赴美与NetLife、UBS、罗斯福投资基金、美林银行、CalPERS以及部分REITs和私募基金等投资机构进行了深度交流，洽谈合作事宜。尽管如此，业界依旧关注未来金地集团能否打通融资渠道，是否有周密的融资计划?
日前，张华纲就如何填补资金缺口的问题表示，未来金地将主要通过国内、境外银行贷款的方式解决资金问题。“国内银行对万科、金地、招商这类优质公司的贷款条件很优厚，信用额度大，政策也比较宽松。外资银行的贷款成本比较高，但他们可以放长债，通常为3～5年。我们今年预计做2亿美金的外币贷款，我们今年总的计息负债大约会是602070个亿，外币贷款比例不超过1／3。此外，也会采取项目层面的合作，比如今年2月份，再度与ING的合作，开发广东佛山项目和天津格林世界项目，3月份又与之合作武汉积玉桥项目。”张华纲说。
张华纲进而表示，随着房价上升以及销售面积的大幅增加，未来销售额将大幅度提高，2006年是45个亿，2007年销售额会有80个亿。对此，有业内，人士预计，如果金地的贷款顺利，并能实现销售预期，那么，资金缺口将不再是金地的难题。
业绩增长抬升市值
尽管金地面临资金饥渴，但连续五年跻身“中国房地产上市公司10强”企业，金地在2006年的表现颇为抢眼。2006年金地集团主营业务收入共计35．54亿元，较2005年增长38．03％，实现净利润4．45亿元，同比增长39．14％；每股收益0．67元。截至去年年末，金地集团总资产额达107．17亿元，净资产达31亿元。
今年一季度，金地集团业绩继续在上涨中前行。公告显示，2007年1季度实现主营业务收入7．68亿元，同比增长16％；实现净利润8700万元，合每股收益0．13元，同比上升67．7％。
业绩飘红的背后，是股价的一路看涨。时下，在股市持续升温，且地产股领涨的背景下，金地位居优质地产股行列，市值亦随之上行。
2007年3月，股市在经历2月底的调整之后，迅速反弹。地产板块，金地、万科、招商地产等更是表现强劲。以金地为例，3月1日收盘价为14．18元，5月9日收盘价为24．39元，两个月的上涨幅度高达72％。
中金公司相关分析人士指出：“由于金地集团2006年下半年项目价格的上涨，预计2007年全年利润率也将同比有所上升，将高过我们原先预期全年25．4％的毛利率水平。预计，2007年的每股收益为0．88元，2008年的每股收益为1．16元。”
“从二级市场上看，该股在除权后换手竟然高达217％，这证明其背后的资产暴增以及并购价值已经得到了大资金的强烈认同!”渤海投资研究所分析师周延分析。以此预期，该股未来市值很有可能继续上涨。
在资本市场如鱼得水的金地，在房地产市场亦有不俗表现。公告显示，金地一季度销售情况良好，预售账款比年初增加了52％，从而也增加了近8亿元的现金。
对于金地业绩的飘红，张华纲认为与企业品牌、优秀的合作伙伴不无关系。“2006年，金地集团在中国房地产上市公司综合实力排名中位居第四。另外，金地有着很好的国际化合作伙伴，如ING、花旗银行和野村证券等。这也使我们站在了巨人的肩膀上。”张华纲说。
这一点也正是业界人士看好金地的主要原因。“目前品牌发展商的市场主导作用已越来越明显，而且这种趋势将进一步加强。国家宏观调控政策加快了产业的整合，房地产业也正在不断洗牌。因此，品牌房企在竞争中的实力、优势将越来越明显。”清华大学国际商业地产研究中心首席专家朱凌波说，“像万科、金地这样的品牌房企，未来的业绩必将看涨。”
另一位业内人士分析认为，未来，金地集团旗下包括格林小镇6等大量项目将陆续进入销售期，所以销售额必将上涨。受此影响，资本市场的收益率亦将稳增。另外，如今金地采用快速滚动开发的战略，亦决定了其未来两市业绩必将稳步上扬。
5月2日，金地集团以4．067亿元的成交金额，获得西安曲江新区核心区两宗土地，净占地面积13．56万平方米。至此，金地短短一年来的拿地投入高达百亿。自去年8月至今，金地新增土地储备面积近90万平方米；与急速扩张同步而来的是一路攀升的资产负债率。而另一方面，是金地的业绩攀升及市值的看涨，2007年1季度金地主营业务收入同比上升16％。在一系列看似悖论的背后，金地究竟上演了怎样的一出资本游戏?
100亿巨资拿地
金地集团的“全国拿地运动”始于2006年。
一向以稳健发展著称的金地集团，一改往日风格向大胆激进转变。自2006年8月18日金地与ING基金密切合作以来，在不到半年的时间里先后携手ING基金合作投资开发金地天津格林世界项目、金地佛山项目、金地武汉积玉桥项目。
据金地(集团)股份有限公司总裁张华纲介绍，2006年，金地在全国已涉足12个城市，新增房地产项目7个，总占地面积和规划建筑面积分别为54．61万平方米和127万平方米。至今年5月2日金地拿下西安曲江新区核心区两宗土地，金地集团初步完成了其区域扩张的发展战略。从金地集团的拿地过程可以看出，除占据长三角、珠三角和环渤海区域外，金地集团还将触角伸向了西北、东北等区域。
2007年4月6日，金地上海公司总经理赵汉忠经过56轮举牌后，以8．4亿元总价、楼面5530元／平方米的价格战胜当地企业苏建集团拍得南京河西市中心地块，这是金地第一次进入南京。金地通过本次拍卖，在长三角的布局进一步深化。
2007年3月30日，金地集团以4．02亿元通过投标方式获得深圳市宝安区龙华A817－0127土地项目。同日，以4．59亿元通过投标方式获得深圳市宝安区龙华A81 8—0206土地项目。
2006年8月，金地以2．13亿元拍下东莞大岭山金枯村地块；9月，又在佛山市获得住宅用地，竞买价格7．51亿元。
2006年10月31日，金地以2．54亿元拍卖获取沈阳浑南新区11万平方米土地项目。
2006年11月，金地以7．56亿元获得了北京朝阳区四惠桥东北侧住宅及公建项目用地的使用权。当月，金地还以5．26亿元通过挂牌方式获得上海浦东高行15万平方米的土地。
“2007年我们土地储备方面的投资额是100个亿。我们在年报中有公告过，这100个亿有一个大概的区域分配，深圳25％，上海30％，北京25％，沈阳、西安和武汉20％。”张华纲说。
据金地集团另一负责人介绍，金地采取是3R(区域)+3C(城市)的战略布局，3R即以京津为核心的环渤海经济圈、以深圳为首的华南板块，和上海为代表的华东地区；3C即武汉、西安和沈阳。
值得注意的是，金地集团的扩张战略是在较短的时间内完成的。快速扩张应该说是金地集团基于宏观调控背景下的战略调整，即由以往坚持的精品路线，转向“短平快”路线。加大了二三线城市的开发力度，以求快速滚动开发，迅速回笼资金。
缓解资金之困
然而就是在急速扩张之后，作为“全国型房企”的后起之秀，金地集团必须直面高投入背后的资金链。
公司年报显示，2006年金地在北京、上海等6大城市新增7个项目，由于项目投入及发展对资金的需求，其贷款规模大幅增加，长期借款从年初的5亿元变为22．53亿元，上升350．6％。短期借款从6．94亿元变为12．73亿元，增长83．48％。与此同时，金地集团的资产负债率亦一路攀升，由去年的66．87％攀升至今年一季度的69．7％。而张华纲所设定的资产负债率风险安全线为65％。
对于企业负债率的增高，金地毫不讳言。据悉，截至2006年第三季度，金地在建、拟建项目所需资金高达186亿元，虽然金地此前已经通过定向增发的方式募集了30亿元资金，但显然不能满足巨大的资金需求。与此同时，金地的年报显示，由于公司2006年扩张集中于土地储备和在建项目持续投入上，导致经营性现金流由2005年期末的-11．68亿元扩大到2006年期末的-14．71亿元。
面临巨额的资金需求，在激进拿地的同时，金地显然从未放弃融资方面的努力。2006初发行10亿短期融资券，补充流动资金；2006年8月至今，三度联姻ING，进行战略合作开发。而事实上，在此之前，金地还曾赴美与NetLife、UBS、罗斯福投资基金、美林银行、CalPERS以及部分REITs和私募基金等投资机构进行了深度交流，洽谈合作事宜。尽管如此，业界依旧关注未来金地集团能否打通融资渠道，是否有周密的融资计划?
日前，张华纲就如何填补资金缺口的问题表示，未来金地将主要通过国内、境外银行贷款的方式解决资金问题。“国内银行对万科、金地、招商这类优质公司的贷款条件很优厚，信用额度大，政策也比较宽松。外资银行的贷款成本比较高，但他们可以放长债，通常为3～5年。我们今年预计做2亿美金的外币贷款，我们今年总的计息负债大约会是602070个亿，外币贷款比例不超过1／3。此外，也会采取项目层面的合作，比如今年2月份，再度与ING的合作，开发广东佛山项目和天津格林世界项目，3月份又与之合作武汉积玉桥项目。”张华纲说。
张华纲进而表示，随着房价上升以及销售面积的大幅增加，未来销售额将大幅度提高，2006年是45个亿，2007年销售额会有80个亿。对此，有业内，人士预计，如果金地的贷款顺利，并能实现销售预期，那么，资金缺口将不再是金地的难题。
业绩增长抬升市值
尽管金地面临资金饥渴，但连续五年跻身“中国房地产上市公司10强”企业，金地在2006年的表现颇为抢眼。2006年金地集团主营业务收入共计35．54亿元，较2005年增长38．03％，实现净利润4．45亿元，同比增长39．14％；每股收益0．67元。截至去年年末，金地集团总资产额达107．17亿元，净资产达31亿元。
今年一季度，金地集团业绩继续在上涨中前行。公告显示，2007年1季度实现主营业务收入7．68亿元，同比增长16％；实现净利润8700万元，合每股收益0．13元，同比上升67．7％。
业绩飘红的背后，是股价的一路看涨。时下，在股市持续升温，且地产股领涨的背景下，金地位居优质地产股行列，市值亦随之上行。
2007年3月，股市在经历2月底的调整之后，迅速反弹。地产板块，金地、万科、招商地产等更是表现强劲。以金地为例，3月1日收盘价为14．18元，5月9日收盘价为24．39元，两个月的上涨幅度高达72％。
中金公司相关分析人士指出：“由于金地集团2006年下半年项目价格的上涨，预计2007年全年利润率也将同比有所上升，将高过我们原先预期全年25．4％的毛利率水平。预计，2007年的每股收益为0．88元，2008年的每股收益为1．16元。”
“从二级市场上看，该股在除权后换手竟然高达217％，这证明其背后的资产暴增以及并购价值已经得到了大资金的强烈认同!”渤海投资研究所分析师周延分析。以此预期，该股未来市值很有可能继续上涨。
在资本市场如鱼得水的金地，在房地产市场亦有不俗表现。公告显示，金地一季度销售情况良好，预售账款比年初增加了52％，从而也增加了近8亿元的现金。
对于金地业绩的飘红，张华纲认为与企业品牌、优秀的合作伙伴不无关系。“2006年，金地集团在中国房地产上市公司综合实力排名中位居第四。另外，金地有着很好的国际化合作伙伴，如ING、花旗银行和野村证券等。这也使我们站在了巨人的肩膀上。”张华纲说。
这一点也正是业界人士看好金地的主要原因。“目前品牌发展商的市场主导作用已越来越明显，而且这种趋势将进一步加强。国家宏观调控政策加快了产业的整合，房地产业也正在不断洗牌。因此，品牌房企在竞争中的实力、优势将越来越明显。”清华大学国际商业地产研究中心首席专家朱凌波说，“像万科、金地这样的品牌房企，未来的业绩必将看涨。”
另一位业内人士分析认为，未来，金地集团旗下包括格林小镇6等大量项目将陆续进入销售期，所以销售额必将上涨。受此影响，资本市场的收益率亦将稳增。另外，如今金地采用快速滚动开发的战略，亦决定了其未来两市业绩必将稳步上扬。