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【摘要】改革开放以来，经济社会的形势发生了巨大的变化。随着经济高速发展和城市化进程的推进，房价年年攀升，房产税的改革刻不容缓。本文研究了上海实行的新的房产税改革方案，首先给出了房产税改革的现状，提出了改革的意义，再对上海的房产税改革试点方案的税制设计和实施效果两方面进行对比分析，在分析中预计发现两地税制存在的问题，针对存在的问题给出了合理的建议。
【关键词】房产税改革 税制设计 计税依据
一、税制设计分析
（一）税权归属的划分
由税收理论可知房产税收入应归地方政府所有，不彻底的分税制改革带来的财权提升、事权下放造成了地方政府的财政困难，土地财政问题因此产生。由地方政府享有房产税收入的做法既符合稅收理论，也尊重国际惯例，更有助于缓解我国财政体制弊端带来的矛盾。房产税为地方政府带来的收益分布于未来若干年，土地出让金却可以在每届政府的任期之内带来大量现金流，进而帮助地方政府实现对未来土地收益的透支。因此税权划分中将房产税收入归地方政府所有这一方案十分符合国情。
（二）征税范围
根据普遍征收原则，房产税的征税范围应包括纳税人持有的全部房产。从各国的经验来看，房产税的征税范围非常广泛，那些持有价值较高、面积较大的房地产的纳税人应承担较多的税负，而对老人和低收入人群的房产税税基则进行扣减。从上海在这些方面的方案可以看出存在一定的不合理之处。一方面，第一套住房难以界定，应税房地产因为地理位置、建筑面积、周边环境等因素的不同价值差别显著，第一套住房免税的规定会激励纳税人将价值最大的住房登记为第一套以实现避税，不利于税收公平。另一方面，房产税按家庭为单位征收，纳税人可能采取虚假离婚的方式实现避税，进而引发社会问题，不利于税收公平。
（三）税率
根据税收理论，税率的变动对纳税人的影响最为直接，应税房地产的价值虽然较高，却并不会为纳税人带来实质上的现金流入，房产税却会造成纳税人实际的现金流出，如果税率过高，房产税本身将会严重影响纳税人的支付能力，进而造成偷税、漏税或者抗税的情况。如果税率过低，有钱的人又会不在乎这比较少的税收款，相比他们从炒房中获取的巨额利润，在期望效用的驱使下，有钱人会大量进行投机性的房产购买，从而导致房价虚高，把普通人的钱吸进了自己的口袋，对社会的收入分配带来巨大的影响。上海实行比例税率，适用税率暂定为0.6%，应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率暂定为0.4%。房产税不能满足经济发展的需要，如果期望增加地方财入，并且推动经济健康发展，那么提高房产税税率是必不可少的。
二、实施效果分析
房产税改革的实行工作才进行不久，虽然在各方面的数据还不是很多的情况下，对改革的效果进行一个全面准确的评价还有一定难度，但是从现行的数据中进行科学的逻辑思维推理后，还是能够发现一些具有意义的结论，于是列出了以下几点影响分析。
（一）对地方财政收入的影响
上海在征收房地产税的规模方面与其他国家的税收规模还是存在一定差距，由税务机关统计，截止到2014年5月，上海市只有三百多万的房产税，可见房产税制度改革后给地方财政带来的收入还是比较少的。这一原因都体现在税收规模较小上，上海只有百分之五。
地方财政收入的增加机理十分复杂，我们不能一味的认为对个体住宅增收房产税就能够给地方政府带来收入的增长，房产税影响地方财政收入要考虑它的市场结构与税收结构，房产税的增设，必然会增加房屋的持有成本，从而房价必定受到影响，那么税收收入又会相应打折扣，由此可以看出，地方财政收入的增加还需要考虑房地产税改革的直接因素与改革带来的间接因素。
（二）对房地产市场需求的影响
毫无疑问，房产税的设定是因为它对于房地产的市场具有调控的作用，人们都认为它能有效的抑制房价的高涨，能合理控制房地产价格。但是实际上房产税改革对房地产市场需求的影响较小，将从以下两个方面进行分析。
1.房产税政策效果被稀释。房地产市场应当被合理调控，从而实现房地产市场的健康发展，国家为了实现这一目标，于2011年出台了“新国八条”，在新国八条出台的一天后，房产税相继出台。上海房产税税制改革方案涵盖的征收人群与“新国八条”中的限购人群重合率很高。因为限购令，很多人已没有能力购买住房，新购房被征收房产税的情况自然会少。
2.对房价的影响较小。试点办法主要针对对新购增量房而不是存量房，所以在抑制市场需求方面有很大的难度。上海的征收对象都为新购增量房，符合征税条件的房产非常少，这使得房产税无法发挥作用。此外，对个人住房在保有环节征收的房产税，只是增加住房的持有成本而非交易成本。
三、上海房产税改革试点中存在的问题
（一）税率偏低
税率偏低的影响包含两个方面，一是税率太低容易使房产税不是投资商考虑的主要因素，二是让地方政府在加快变革房产税的过程中没有较高的兴趣。因为政策的宽松和征收管理的问题一时间还不能得到解决，另一方面，又有房屋限制购买等政策管控， 现行的房产税来源不是很多，与土地所带来的利润相比，开征税收的作用并不是很大。
（二）征税范围有限
房产税运用加大房产的占有成本、减少投资和投机性买房的收入预期来整顿房地产的市场，在一定程度上有效地调节收入、财产分配差距。但是试点方案在实施过程中，仍存在着迫切需要解决的问题。上海市房产税的征税范围虽然对主城区和市辖县的应税房屋都征税，但《上海市暂行办法》也没有明确标明本市行政区域内的集体所有制土地上的房屋是否包含在内，同样存在模糊的空间。
四、促进房产税改革的建议
（一）提高房产税税率
上海试点细则中明确地针对缩小贫富差距这个改革目标，虽然富裕阶层纳了税，但是税收比例明显还不够。税率的提高可以较大幅度地遏制投资性需求，使房地产市场的供需趋于合理化，进而深度影响房价，同时还能增加房产税税收，加大调节收入分配的力度。但是如果税率太高又会过度打压了房地产的发展，从而影响相关产业发展，拖累经济，影响效率。因此，在今后的房产税征收中，各地可以依据沪渝两地改革方案取得的成效再结合本地区情况进行制定，在这两个方面加以权衡，制定出合理适宜本地的税率。
（二）扩大征税范围
上海实行的房产税改革方案中没有把居民已经拥有的存量房也算入到征税范围中，这样一来，居民的税收负担就不能正确的反映出他们的购买能力，也就与调节社会收入分配的税制设计目的存在一定差距。上海的税收征管范围主要针对高等级住房和投机性住房，在调节贫富差距的同时很难维持公平性，并且较窄的税基也很难为政府谋取可观的税收。如果对存量房征税，扩大了征税范围，在一定程度上将会增加地方财政收入。因此，随着改革的进一步深化，应拓宽房产税的征收对象，不仅对增量房和存量房都增收房产税，还要对普通住房也增收合理的房产税。
作者简介：李行（1990-），男，汉族，湖南长沙人，就读于云南财经大学，研究方向：经济发展。
【关键词】房产税改革 税制设计 计税依据
一、税制设计分析
（一）税权归属的划分
由税收理论可知房产税收入应归地方政府所有，不彻底的分税制改革带来的财权提升、事权下放造成了地方政府的财政困难，土地财政问题因此产生。由地方政府享有房产税收入的做法既符合稅收理论，也尊重国际惯例，更有助于缓解我国财政体制弊端带来的矛盾。房产税为地方政府带来的收益分布于未来若干年，土地出让金却可以在每届政府的任期之内带来大量现金流，进而帮助地方政府实现对未来土地收益的透支。因此税权划分中将房产税收入归地方政府所有这一方案十分符合国情。
（二）征税范围
根据普遍征收原则，房产税的征税范围应包括纳税人持有的全部房产。从各国的经验来看，房产税的征税范围非常广泛，那些持有价值较高、面积较大的房地产的纳税人应承担较多的税负，而对老人和低收入人群的房产税税基则进行扣减。从上海在这些方面的方案可以看出存在一定的不合理之处。一方面，第一套住房难以界定，应税房地产因为地理位置、建筑面积、周边环境等因素的不同价值差别显著，第一套住房免税的规定会激励纳税人将价值最大的住房登记为第一套以实现避税，不利于税收公平。另一方面，房产税按家庭为单位征收，纳税人可能采取虚假离婚的方式实现避税，进而引发社会问题，不利于税收公平。
（三）税率
根据税收理论，税率的变动对纳税人的影响最为直接，应税房地产的价值虽然较高，却并不会为纳税人带来实质上的现金流入，房产税却会造成纳税人实际的现金流出，如果税率过高，房产税本身将会严重影响纳税人的支付能力，进而造成偷税、漏税或者抗税的情况。如果税率过低，有钱的人又会不在乎这比较少的税收款，相比他们从炒房中获取的巨额利润，在期望效用的驱使下，有钱人会大量进行投机性的房产购买，从而导致房价虚高，把普通人的钱吸进了自己的口袋，对社会的收入分配带来巨大的影响。上海实行比例税率，适用税率暂定为0.6%，应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率暂定为0.4%。房产税不能满足经济发展的需要，如果期望增加地方财入，并且推动经济健康发展，那么提高房产税税率是必不可少的。
二、实施效果分析
房产税改革的实行工作才进行不久，虽然在各方面的数据还不是很多的情况下，对改革的效果进行一个全面准确的评价还有一定难度，但是从现行的数据中进行科学的逻辑思维推理后，还是能够发现一些具有意义的结论，于是列出了以下几点影响分析。
（一）对地方财政收入的影响
上海在征收房地产税的规模方面与其他国家的税收规模还是存在一定差距，由税务机关统计，截止到2014年5月，上海市只有三百多万的房产税，可见房产税制度改革后给地方财政带来的收入还是比较少的。这一原因都体现在税收规模较小上，上海只有百分之五。
地方财政收入的增加机理十分复杂，我们不能一味的认为对个体住宅增收房产税就能够给地方政府带来收入的增长，房产税影响地方财政收入要考虑它的市场结构与税收结构，房产税的增设，必然会增加房屋的持有成本，从而房价必定受到影响，那么税收收入又会相应打折扣，由此可以看出，地方财政收入的增加还需要考虑房地产税改革的直接因素与改革带来的间接因素。
（二）对房地产市场需求的影响
毫无疑问，房产税的设定是因为它对于房地产的市场具有调控的作用，人们都认为它能有效的抑制房价的高涨，能合理控制房地产价格。但是实际上房产税改革对房地产市场需求的影响较小，将从以下两个方面进行分析。
1.房产税政策效果被稀释。房地产市场应当被合理调控，从而实现房地产市场的健康发展，国家为了实现这一目标，于2011年出台了“新国八条”，在新国八条出台的一天后，房产税相继出台。上海房产税税制改革方案涵盖的征收人群与“新国八条”中的限购人群重合率很高。因为限购令，很多人已没有能力购买住房，新购房被征收房产税的情况自然会少。
2.对房价的影响较小。试点办法主要针对对新购增量房而不是存量房，所以在抑制市场需求方面有很大的难度。上海的征收对象都为新购增量房，符合征税条件的房产非常少，这使得房产税无法发挥作用。此外，对个人住房在保有环节征收的房产税，只是增加住房的持有成本而非交易成本。
三、上海房产税改革试点中存在的问题
（一）税率偏低
税率偏低的影响包含两个方面，一是税率太低容易使房产税不是投资商考虑的主要因素，二是让地方政府在加快变革房产税的过程中没有较高的兴趣。因为政策的宽松和征收管理的问题一时间还不能得到解决，另一方面，又有房屋限制购买等政策管控， 现行的房产税来源不是很多，与土地所带来的利润相比，开征税收的作用并不是很大。
（二）征税范围有限
房产税运用加大房产的占有成本、减少投资和投机性买房的收入预期来整顿房地产的市场，在一定程度上有效地调节收入、财产分配差距。但是试点方案在实施过程中，仍存在着迫切需要解决的问题。上海市房产税的征税范围虽然对主城区和市辖县的应税房屋都征税，但《上海市暂行办法》也没有明确标明本市行政区域内的集体所有制土地上的房屋是否包含在内，同样存在模糊的空间。
四、促进房产税改革的建议
（一）提高房产税税率
上海试点细则中明确地针对缩小贫富差距这个改革目标，虽然富裕阶层纳了税，但是税收比例明显还不够。税率的提高可以较大幅度地遏制投资性需求，使房地产市场的供需趋于合理化，进而深度影响房价，同时还能增加房产税税收，加大调节收入分配的力度。但是如果税率太高又会过度打压了房地产的发展，从而影响相关产业发展，拖累经济，影响效率。因此，在今后的房产税征收中，各地可以依据沪渝两地改革方案取得的成效再结合本地区情况进行制定，在这两个方面加以权衡，制定出合理适宜本地的税率。
（二）扩大征税范围
上海实行的房产税改革方案中没有把居民已经拥有的存量房也算入到征税范围中，这样一来，居民的税收负担就不能正确的反映出他们的购买能力，也就与调节社会收入分配的税制设计目的存在一定差距。上海的税收征管范围主要针对高等级住房和投机性住房，在调节贫富差距的同时很难维持公平性，并且较窄的税基也很难为政府谋取可观的税收。如果对存量房征税，扩大了征税范围，在一定程度上将会增加地方财政收入。因此，随着改革的进一步深化，应拓宽房产税的征收对象，不仅对增量房和存量房都增收房产税，还要对普通住房也增收合理的房产税。
作者简介：李行（1990-），男，汉族，湖南长沙人，就读于云南财经大学，研究方向：经济发展。