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商圈发展史就是一部城市发展史，这句话用在深圳这座新兴经济城市尤为贴切。改革开放以来，这座海滨之城的每一次扩容，都会激起一波商业繁荣并形成新的商圈。首先是深圳都会的起点罗湖区，有金三角商圈(东门、人民南、地王)；而随着深圳经济发展的西扩，已形成福田区华强北商圈和中心区CBD商圈；2007年西部通道的开通及日趋成熟的社区和相关配套设施的完善，深圳第三代商圈南山中心区已经成为新生代综合体商业的代表，引起越来越多的关注。目前正在规划建设的前海中心区，更是借鉴香港的社区地铁商业综合体模式，建造以宝能太古城为代表的第四代商圈——前海商业文化中心区。
一、商业地产的范畴与经营模式
所谓商业地产是指除了住宅及工业地产以外的地产产品和服务的总称，如开发经营购物中心、超级市场、商业步行街、酒店式公寓、写字楼、娱乐健体中心等，但本文此次分析的商业地产仅限狭义的商业地产，即用于零售业的地产形式。
商业地产的投资主体为房地产开发商，然而，绝大多数开发商并没有配备商业专才，而且亦不打算介入纯商业中的商品买卖。但作为商品买卖的场所提供者，开发商有必要设立与商业机构对接的独立经营管理公司或部门，并配备相应的商业管理专业人员。通常的做法是房地产开发商设立或委托专业的代理公司进行选址、功能及市场定位、招商和日常管理等工作，以提高项目的成功率，达到追求股东权益最大化的目的。
不同的商业地产有不同的条件及其所处的区域、商圈，如何在多种经营模式中选择合适的模式往往是开发商很头痛的问题。而且商业地产的经营模式将直接影响其价值和未来发展的好坏，这里对常用的几种商业地产经营模式的适用范围及其优缺点进行分析。
1 整体出租模式
整体租赁是指开发商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划及经营，开发商每年向商业企业收取约定的租金。租金一般在第三或第四年起开始递增，而之前则主要是帮助商业企业培养市场，以实现项目的可持续发展；同时，商业企业向开发商交纳相当于2～3个月租金的押金。比如深圳的宜家家居广场就是采用的这种经营模式。
其优点：不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员；交易简单，结算方便；物业可进行抵押贷款，有利于开发新的项目；物业的升值空间较大；带租约更有利于日后整体销售或设计产权式商铺。
其缺点：收益低，其投资回报率在3％～5％之间；租期长，物业即便升值，其套现的难度也很大；不排除租户经营失败而没法交租的可能，国而对租户的评估要求准确。
适用类型：无商业专才的开发商；资金实力雄厚的开发商；经营相对保守的开发商；售后返租的产权式物业开发商；物业面积一般不超过30000平方米。
2 分层或分片出租模式
与整体出租模式相似，只是开发商按市场需求，将各层或各片区分别出租给不同租户。比如深圳的茂业百货和天虹商场就是采用的这种经营模式。
其优点：租金相对整体出租要高一些；风险分散，租金相对有一定保证；物业可进行抵押贷款；比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺；某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租。
其缺点：需重视前期的商业策划(业态组合、功能定位、市场定位等)；需设立相应的管理部门及配备有关的商业专才；各业态环环相扣，一家经营失败，影响到其他租户的经营，要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力。
适用类型：资金实力雄厚的开发商；售后还租的产权式商城；物业面积在20000～50000平方米。
3 分散出租模式
分散出租亦称零租，开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租，租期相对短些，一般为2～5年；开发商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记，甚至代开具销售发票、财务结算等。许多成功运用模式的案例多数为大型专业批发市场，如深圳赛格电子配套市场、华强电子世界等。
其优点：租金很高，开发商收益可最大化；物业升值空间大，容易出售；租期短，容易改变功能或调整经营。
其缺点：需设立专业的经营管理公司负责经营管理；需充分重视前期的市场定位，功能定位的策划工作；招商能力要求极高；日常经营能力要求高；经营风险最大。
适用类型：商业区或城郊的大型商业物业；面积在10000～500000平方米停车场及卸货区的面积足够大；售后返租的产权式商城。
4 层(或片)与散结合出租模式
此模式是将上述第2种和第3种模式结合。在确定了功能后，采用第2种模式引进若干主力店，之后再利用主力店的品牌效应，对各类中小店进行招租。目前多数大型购物中心采用此模式。深国投名下的嘉信茂购物中心就是通过引进山姆会员店来实现这一经营模式。
其优点：大小租户的结构使项目稳定性提高；主力店的进驻有助于将部分物业设计成产权式铺位，并容易取得销售的成功；有利于建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功运作的条件；为开发商创造经常性收益。
其缺点：要求开发商具备很雄厚的自有资金实力；需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才；对主力店的招租能力要求极高。
适用类型：主要是50000平方米以上的购物中心。
二、政策对商业地产价值的影响
1 严厉的购房调控政策引导投资资金流向商业地产
近两年来，房地产市场投资热情高涨，房价居高不下，为控制房价，2010年政府出台了严厉的调控政策，从4月17日的“新国十条”到9月30日的“新国五条”，再到限购、加息、叫停房贷、土地问责等，住宅市场被迫降温，观望气氛渐起，但如此严厉的调控政策却未对资金进入商业地产加以限制，因此令商业地产焕发出勃勃生机，不少投资者因住房限购而转向商业投资，商铺的成交价格一路攀升，例如近期深圳湾等地商铺的旺销就体现出资金流入商业地产的比例正在大幅增加，新一轮的淘金狂潮已经开始显现在商业地产的投资上。
2 城市更新改造增加商业用地供应
旧城改造已渐成各大城市求解土地困境的救命稻草之一，2009年12月1日《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》)正式实施，这是国内首部系统、全面规范城市更新活动的规章，在鼓励权利人自行改造、可协议出让土地等诸多方面作出了制度突破。深圳市政府对该市土地资源承载力进行的调查显示，在考虑生态环境约束和现行法律法规的情况下，仅有142平方公里的新增建设用地扩张潜力。而深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，这也意味着通过城市更新改造“要”到的土地资源面积比可以新增的建设用地还要大。根据《办法》，所谓的城市更新，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域的更新。城市更新的 种类则包括综合整治类城市更新、功能改变类城市更新，以及拆除重建类更新，其中功能改变类城市更新政策更是提供了旧工业区升级改造成商业用途的可能性，进一步提供了商业用地的可能供应量。
3 规划影响片区商业地产地位
深圳前海深港现代服务业合作区建设，已经上升为国家发展战略，正式写入2011年全国人大审议通过的“十二五”规划之中。根据规划初稿，深圳前海1851万平方米总开发规模中，商务办公规模821万平方米、超级商业中心90万平方米、配套商服业180万平方米、住宅规模550万平方米、其他160万平方米。从规划方案看，住宅占总开发规模的29.7％，商业占总开发规模的14.6％，商务办公占总开发规模的44.4％。城市发展中心西移，特别是前海规划清晰、超前，有巨大的想象空间。片区的规划、配套好，消费能力强，这是商业地产的发展最现实的市场基础。因此，大前海将成为深圳商业地产的重要一极。
2010年6月1日，国务院就广东省《关于延伸深圳经济特区范围的请示》作出批复，同意将深圳经济特区范围扩大到深圳全市，将宝安、龙岗两区纳入特区范围，这标志着深圳城市一体化将加速发展，经济特区扩大到全市，将有利于促进特区外房地产市场的发展，促进特区外土地资源的合理布局与有效利用，提高住房供应规模和效率，它也将成为深圳商业市场的助推器，在它的影响下，宝安、龙岗两区商业将得到迅猛发展。
三、深圳市商业地产的发展趋势
深圳商业地产的经营成本比香港、上海、北京都低，但强劲的消费力促使深圳的品牌迅速成长，然后向其他区域辐射，整体的发展趋势向好。根据目前深圳商业地产发展现状以及内外经济环境、政策环境等的影响，笔者认为，深圳商业地产未来的发展方向如下所述。
1 “产权式商铺”日渐势微，整体持有型物业大幅增加
近两年大行其道的产权式分割商铺，尤其是售后返租等衍生的营销形式，将会逐渐退出市场。原因是这类概念或模式常常被一些开发商当作物业促销手段滥用，给商业项目的后期运营造成了诸多负面影响，进而影响了对中小投资者的回报，正在或已经触发中小投资者与开发商之间越来越多的纠纷。而以出租为主，长期整体经营的商铺，或是整体购买物业产权，再分配收益权的商铺，其投资价值会高于产权分租的商铺。因此，未来市场上整体持有的商业物业比例将会增加，基本上整体持有分为两类：一种是开发商自己持有，只租不售；另一种是大商家整体收购后统一经营。
2 项目开发形态多元化
总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合，开发形态日趋多元化。
3 高端商业综合体成为主流
随着城市的发展，城市人口日益膨胀，土地资源日益稀缺，个人生活成本加大、经济运行效率降低，在这种情况下，城市综合体逐渐成为高端商业地产开发的主流模式。城市综合体的(英文为HOPSCA)，是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shopping mall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)首个英文字母的缩写。也就是说，每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分间建立了一种相互依存、相互助益的能动关系，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率综合体。城市综合体引领了集约型城市开发的浪潮。各种经济活动在城市综合体内互动，各种资源有效整合，物业资源获得优化配置，从而发挥更大的空间效益，既省地又节能。权威机构调查显示，城市综合体内的各种业态和物业的运转效率，往往能提高36％，而节能收益则可以提升42％。此外，还可以带动大量就业和巨额税收，带动一个城市地区的经济发展，在城市规划建设方面起到巨大作用。纽约的洛克菲勒中心、巴黎的拉德方斯、东京的六本木，每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的开放式街区。作为目标成为国际中心城市的深圳，其未来规划的人口将达到3000万，解决如此大规模人口的居住和生活需求，必须走集约型城市开发之路，城市综合体是一个现实的选择。
4 社区商业成为热点
社区商业物业是指以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积为社区及周边地区的物业，它与社区住宅唇齿相依，其消费者群体主要为社区住户。各种迹象表明，规模适中、符合市民实际需要的社区商业，将成为新的开发热点，同时这也是政府部门今后鼓励开发的重点业态之一。
5 休闲购物一体化
据某机构的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有65％以上是为了娱乐旅游和休闲，比如在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费，仅三成多的人是专为购物而来，目前已有商业项目在此方面进行了结合，比如深圳多家大型商场利用挑空中庭结合促销及展示活动，依靠娱乐与运动设施吸引新新人类的另类消费需求，甚至有些商业广场把城市的文化活动与集会功能纳入进来。特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性即为体验式消费购物环境的特点，具备集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体的业态组合科学、特色鲜明的购物场所将会有更大的吸引力，而由于体验与消费客流量的比例仍在不断提高，因此，在客流量充足的深圳，开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。可以预见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠，这也是深圳商业地产未来的一个发展方向。
一、商业地产的范畴与经营模式
所谓商业地产是指除了住宅及工业地产以外的地产产品和服务的总称，如开发经营购物中心、超级市场、商业步行街、酒店式公寓、写字楼、娱乐健体中心等，但本文此次分析的商业地产仅限狭义的商业地产，即用于零售业的地产形式。
商业地产的投资主体为房地产开发商，然而，绝大多数开发商并没有配备商业专才，而且亦不打算介入纯商业中的商品买卖。但作为商品买卖的场所提供者，开发商有必要设立与商业机构对接的独立经营管理公司或部门，并配备相应的商业管理专业人员。通常的做法是房地产开发商设立或委托专业的代理公司进行选址、功能及市场定位、招商和日常管理等工作，以提高项目的成功率，达到追求股东权益最大化的目的。
不同的商业地产有不同的条件及其所处的区域、商圈，如何在多种经营模式中选择合适的模式往往是开发商很头痛的问题。而且商业地产的经营模式将直接影响其价值和未来发展的好坏，这里对常用的几种商业地产经营模式的适用范围及其优缺点进行分析。
1 整体出租模式
整体租赁是指开发商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划及经营，开发商每年向商业企业收取约定的租金。租金一般在第三或第四年起开始递增，而之前则主要是帮助商业企业培养市场，以实现项目的可持续发展；同时，商业企业向开发商交纳相当于2～3个月租金的押金。比如深圳的宜家家居广场就是采用的这种经营模式。
其优点：不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员；交易简单，结算方便；物业可进行抵押贷款，有利于开发新的项目；物业的升值空间较大；带租约更有利于日后整体销售或设计产权式商铺。
其缺点：收益低，其投资回报率在3％～5％之间；租期长，物业即便升值，其套现的难度也很大；不排除租户经营失败而没法交租的可能，国而对租户的评估要求准确。
适用类型：无商业专才的开发商；资金实力雄厚的开发商；经营相对保守的开发商；售后返租的产权式物业开发商；物业面积一般不超过30000平方米。
2 分层或分片出租模式
与整体出租模式相似，只是开发商按市场需求，将各层或各片区分别出租给不同租户。比如深圳的茂业百货和天虹商场就是采用的这种经营模式。
其优点：租金相对整体出租要高一些；风险分散，租金相对有一定保证；物业可进行抵押贷款；比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺；某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租。
其缺点：需重视前期的商业策划(业态组合、功能定位、市场定位等)；需设立相应的管理部门及配备有关的商业专才；各业态环环相扣，一家经营失败，影响到其他租户的经营，要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力。
适用类型：资金实力雄厚的开发商；售后还租的产权式商城；物业面积在20000～50000平方米。
3 分散出租模式
分散出租亦称零租，开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租，租期相对短些，一般为2～5年；开发商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记，甚至代开具销售发票、财务结算等。许多成功运用模式的案例多数为大型专业批发市场，如深圳赛格电子配套市场、华强电子世界等。
其优点：租金很高，开发商收益可最大化；物业升值空间大，容易出售；租期短，容易改变功能或调整经营。
其缺点：需设立专业的经营管理公司负责经营管理；需充分重视前期的市场定位，功能定位的策划工作；招商能力要求极高；日常经营能力要求高；经营风险最大。
适用类型：商业区或城郊的大型商业物业；面积在10000～500000平方米停车场及卸货区的面积足够大；售后返租的产权式商城。
4 层(或片)与散结合出租模式
此模式是将上述第2种和第3种模式结合。在确定了功能后，采用第2种模式引进若干主力店，之后再利用主力店的品牌效应，对各类中小店进行招租。目前多数大型购物中心采用此模式。深国投名下的嘉信茂购物中心就是通过引进山姆会员店来实现这一经营模式。
其优点：大小租户的结构使项目稳定性提高；主力店的进驻有助于将部分物业设计成产权式铺位，并容易取得销售的成功；有利于建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功运作的条件；为开发商创造经常性收益。
其缺点：要求开发商具备很雄厚的自有资金实力；需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才；对主力店的招租能力要求极高。
适用类型：主要是50000平方米以上的购物中心。
二、政策对商业地产价值的影响
1 严厉的购房调控政策引导投资资金流向商业地产
近两年来，房地产市场投资热情高涨，房价居高不下，为控制房价，2010年政府出台了严厉的调控政策，从4月17日的“新国十条”到9月30日的“新国五条”，再到限购、加息、叫停房贷、土地问责等，住宅市场被迫降温，观望气氛渐起，但如此严厉的调控政策却未对资金进入商业地产加以限制，因此令商业地产焕发出勃勃生机，不少投资者因住房限购而转向商业投资，商铺的成交价格一路攀升，例如近期深圳湾等地商铺的旺销就体现出资金流入商业地产的比例正在大幅增加，新一轮的淘金狂潮已经开始显现在商业地产的投资上。
2 城市更新改造增加商业用地供应
旧城改造已渐成各大城市求解土地困境的救命稻草之一，2009年12月1日《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》)正式实施，这是国内首部系统、全面规范城市更新活动的规章，在鼓励权利人自行改造、可协议出让土地等诸多方面作出了制度突破。深圳市政府对该市土地资源承载力进行的调查显示，在考虑生态环境约束和现行法律法规的情况下，仅有142平方公里的新增建设用地扩张潜力。而深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，这也意味着通过城市更新改造“要”到的土地资源面积比可以新增的建设用地还要大。根据《办法》，所谓的城市更新，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域的更新。城市更新的 种类则包括综合整治类城市更新、功能改变类城市更新，以及拆除重建类更新，其中功能改变类城市更新政策更是提供了旧工业区升级改造成商业用途的可能性，进一步提供了商业用地的可能供应量。
3 规划影响片区商业地产地位
深圳前海深港现代服务业合作区建设，已经上升为国家发展战略，正式写入2011年全国人大审议通过的“十二五”规划之中。根据规划初稿，深圳前海1851万平方米总开发规模中，商务办公规模821万平方米、超级商业中心90万平方米、配套商服业180万平方米、住宅规模550万平方米、其他160万平方米。从规划方案看，住宅占总开发规模的29.7％，商业占总开发规模的14.6％，商务办公占总开发规模的44.4％。城市发展中心西移，特别是前海规划清晰、超前，有巨大的想象空间。片区的规划、配套好，消费能力强，这是商业地产的发展最现实的市场基础。因此，大前海将成为深圳商业地产的重要一极。
2010年6月1日，国务院就广东省《关于延伸深圳经济特区范围的请示》作出批复，同意将深圳经济特区范围扩大到深圳全市，将宝安、龙岗两区纳入特区范围，这标志着深圳城市一体化将加速发展，经济特区扩大到全市，将有利于促进特区外房地产市场的发展，促进特区外土地资源的合理布局与有效利用，提高住房供应规模和效率，它也将成为深圳商业市场的助推器，在它的影响下，宝安、龙岗两区商业将得到迅猛发展。
三、深圳市商业地产的发展趋势
深圳商业地产的经营成本比香港、上海、北京都低，但强劲的消费力促使深圳的品牌迅速成长，然后向其他区域辐射，整体的发展趋势向好。根据目前深圳商业地产发展现状以及内外经济环境、政策环境等的影响，笔者认为，深圳商业地产未来的发展方向如下所述。
1 “产权式商铺”日渐势微，整体持有型物业大幅增加
近两年大行其道的产权式分割商铺，尤其是售后返租等衍生的营销形式，将会逐渐退出市场。原因是这类概念或模式常常被一些开发商当作物业促销手段滥用，给商业项目的后期运营造成了诸多负面影响，进而影响了对中小投资者的回报，正在或已经触发中小投资者与开发商之间越来越多的纠纷。而以出租为主，长期整体经营的商铺，或是整体购买物业产权，再分配收益权的商铺，其投资价值会高于产权分租的商铺。因此，未来市场上整体持有的商业物业比例将会增加，基本上整体持有分为两类：一种是开发商自己持有，只租不售；另一种是大商家整体收购后统一经营。
2 项目开发形态多元化
总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合，开发形态日趋多元化。
3 高端商业综合体成为主流
随着城市的发展，城市人口日益膨胀，土地资源日益稀缺，个人生活成本加大、经济运行效率降低，在这种情况下，城市综合体逐渐成为高端商业地产开发的主流模式。城市综合体的(英文为HOPSCA)，是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shopping mall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)首个英文字母的缩写。也就是说，每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分间建立了一种相互依存、相互助益的能动关系，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率综合体。城市综合体引领了集约型城市开发的浪潮。各种经济活动在城市综合体内互动，各种资源有效整合，物业资源获得优化配置，从而发挥更大的空间效益，既省地又节能。权威机构调查显示，城市综合体内的各种业态和物业的运转效率，往往能提高36％，而节能收益则可以提升42％。此外，还可以带动大量就业和巨额税收，带动一个城市地区的经济发展，在城市规划建设方面起到巨大作用。纽约的洛克菲勒中心、巴黎的拉德方斯、东京的六本木，每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的开放式街区。作为目标成为国际中心城市的深圳，其未来规划的人口将达到3000万，解决如此大规模人口的居住和生活需求，必须走集约型城市开发之路，城市综合体是一个现实的选择。
4 社区商业成为热点
社区商业物业是指以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积为社区及周边地区的物业，它与社区住宅唇齿相依，其消费者群体主要为社区住户。各种迹象表明，规模适中、符合市民实际需要的社区商业，将成为新的开发热点，同时这也是政府部门今后鼓励开发的重点业态之一。
5 休闲购物一体化
据某机构的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有65％以上是为了娱乐旅游和休闲，比如在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费，仅三成多的人是专为购物而来，目前已有商业项目在此方面进行了结合，比如深圳多家大型商场利用挑空中庭结合促销及展示活动，依靠娱乐与运动设施吸引新新人类的另类消费需求，甚至有些商业广场把城市的文化活动与集会功能纳入进来。特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性即为体验式消费购物环境的特点，具备集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体的业态组合科学、特色鲜明的购物场所将会有更大的吸引力，而由于体验与消费客流量的比例仍在不断提高，因此，在客流量充足的深圳，开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。可以预见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠，这也是深圳商业地产未来的一个发展方向。