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一、基本案情
张女与张男于1997年6月25日登记结婚。2005年3月14日，张女与张男因感情不和办理离婚登记，离婚协议第三项约定：双方有住房一套，两居室，房主是女方，离婚后带阳台的房间归男方、北面房间归女方所有。
该房为张女1995年12月30日按标准价向其单位的房改房。2002年4月18日，张女取得房屋所有权证，其上标有：标准价出售住宅，登记房屋所有权人张女。2007年11月22日，张女办理了标准价改成本价手续，交差额17286.2元。至此，该住房共支付房款64843.22元，其中张女个人支付40880.8元，张女与张男婚姻关系存续期间实际支付23962.42元。
离婚后张男将户口从涉案房屋中迁出，但至今不肯搬出。张女于2007年1月诉至法院，请求依法确认张女、张男于2005年3月15日签订的离婚协议书中第三条无效；依照《婚姻法》照顾妇女儿童的原则房屋归张女所有。
张男在一审法院答辩称，双方争议的房屋是双方共同财产，不是张女婚前财产。2005年离婚时，双方已对房屋做出明确约定，两人都享有争议房屋的所有权，带阳台的房屋归张男所有。张女是2007年才提起诉讼的，而双方离婚的时间却是2005年，张女提出的诉讼请求也已超过诉讼时效，故希望法庭驳回张女的诉讼请求。
二、审判
受法院委托，某房地产评估中心对该房屋的现值进行了评估，估价结果为548800元。估价报告载明：本次估价结果是扣除了已按有关规定缴纳6％房价款的完整产权。张女为此次评估支付评估费2740元。
一审法院判决认定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。但双方在财产分割时处理的财产应是双方合法拥有的、不涉及他人利益的共同财产。本案诉争的房产是双方以标准价进行购买，亦即张女、张男仅享有该套房屋94％的产权，另有6％的产权仍属于张女单位所有。张女、张男在离婚时达成的协议，处分了他人的财产，侵害了集体利益。双方达成的协议中该条款应无效，张女主张确认离婚协议中涉及房产部分无效的请求，应予以支持。该住房系夫妻关系存续期间取得房屋权属证明，应视为夫妻共同财产，考虑到张女在婚前已就该套房屋交纳部分购房款，这部分购房款亦应视为张女的婚前个人财产。对于双方婚后交纳的购房款，应视为夫妻共同交纳。按该房屋的现价值以及增值的具体情况对该房屋的价值予以分割。张男辩称该案已过诉讼时效，无法律依据，不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项和《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款之规定，判决：一、张女、张男于2005年3月14日签订的离婚协议第三项关于住房安排的内容无效；二、该住房归张女所有，张女于本判决生效后30日内给付张男房屋折价款人民币12万元。
张男不服一审法院判决，向二审法院提起上诉。上诉请求是：撤销原判，驳回张女的诉讼请求。上诉主要理由是：1 张男与张女的离婚协议没有侵害他人财产，应合法有效；2 本案诉争房屋尚没取得完全产权，法院不能判决归张女所有：3 本案诉争房屋的评估价是548800元，原审判决张女补偿张男12万元，有失公平。
二审法院认为，国家对不动产的统一登记制度不允许对同一套房屋登记两个以上的所有权，张女与张男在离婚协议中约定带阳台一间归张男所有、北面一间归张女所有，违反了一物一权(所有权)的基本原则，该约定无效。张女起诉要求确认离婚协议中的该约定无效，符合《物权法》的相关规定，应予支持。原审法院以离婚协议中关于住房安排的内容侵害了集体利益为由，确认该内容无效，理由不当，予以纠正，但原审法院判决离婚协议中关于住房安排的内容无效正确，予以维持。
张女于2007年11月22日为本案诉争房屋办理了标准价改成本价手续，本案诉争房屋现已取得完全产权。故张男有关本案诉争房屋尚未取得完全产权、法院不能判决归张女所有的上诉理由，已无事实根据，本院不予采信。张女起诉要求依法分割本案诉争房屋，理由正当，应予支持。对于本案诉争房屋的分割，本着有利于最大限度地发挥物的效用和方便当事人生活的原则，应确定房屋归一方所有，分得房屋一方给付另一方房屋折价款。原审法院根据本案诉争房屋在张女与张男婚前、婚后的付款情况及房屋的现值，判决张女给付张男房屋折价款12万元并无不当。最终，二审法院驳回上诉，维持原判。
三、评析
本案是《物权法》实施后依据物权法定原则和一物一权原则判决的案件，该案涉及的争议焦点问题主要是：1 张女与张男协议离婚中关于成套房屋内部房间的所有权分割是否合法有效?2 成套房屋内部的房间所有权能否登记。3 房改房离婚时如何分割?
1 张女与张男协议离婚中关于成套房屋内部房间的所有权分割违反了物权法定的基本原则
法律禁止当事人在建筑物区分所有权的专有部分中再创设内部房间的所有权。我国《物权法》第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”“物权法定”由此被设定为统领《物权法》的基本原则。
物权法定原则的基本含义主要有两项：一是当事人不能约定法律规定以外的新物权种类，此即物权种类强制；二是当事人不能或者仅仅可在极为有限的范围内改变现有的物权种类，此即物权种类固定，物权法定的本质不仅在于种类法定，还在于内容法定，或者说内容法定是实质，种类法定是形式。
物权为什么不能像债权一样自由创设呢?民法理论认为，物权是对世权、绝对权、支配权和排他权，其效力强于其他权利，为确保物权特性及其效力的实现就应以社会公认的方式予以创设并建立相应体系，而不能由当事人私自创设权利。考虑到物权法定原则的选择事关我国民事财产法的基本体系，《物权法》担负着公有制财产如何进入市场这一经济、社会与法制转型的核心问题和物权法定原则有助于现行物权法规体系的整合等因素，我国《物权法》第一次明文规定了“物权法定”原则，意味着物权的种类及其內容由法律直接规定，当事人不得创设法律没有明确规定的物权(类型强制)，也不得以特别约定变更法律明确规定的物权内容(内容固定)。
《物权法》首次对高层建筑物房产界定了建筑物区分所有权。该所有权是一种特殊的复合型的所有权。业主是建筑物区分所有权的权利主体，专有部分系建筑物区分所有权的基础，它是指构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分，该建筑物区分所有权是以套为单位进行权属登记确权发证的，权利的客体是建筑物区分所有权而不是专有部分的房间。结合本案，当事双方协议分割的是以套内专有部分的各个房间为所有权的客体，该“套内房间所有权” 首先在构造上不具有建筑物区分所有权所要求的独立性。这种独立性是此专有部分与彼专有部分在建筑物构造上能够客观地区分范围，是建筑物区分所有权之间即套与套之间在构造上的独立性，而不是套内房间之间的独立。其次，该套内专有部分的各个房间作为所有权的客体也违反了建筑物区分所有权要求使用上具有独立性的要件。建筑物区分所有权的专有部分与一般独立的建筑物相同，能够满足一般生活需要，而仅套内的专有部分的房间无其他部分是难以满足一般生活需要的。再次，建筑物区分所有权能够通过登记予以公示并表现出法律上的权利客体，而套内专有部分的各个房间作为所有权的客体则无法满足不动产的权属登记及公示的要件。综上，该案的双方当事人自己在《物权法》外私自创设套内专有部分的各个房间的所有权，违反了物权法定基本原则，属于无效约定。
2 张女与张男协议离婚中关于成套房屋内部房间所有权的分割也违反了不动产权属登记的规定
我国实行房屋所有权登记发证制度。2001年修订施行的建设部《城市房地产权属登记管理办法》虽然没有明文规定单元房屋以套为单位登记，但是从权属证书上看，成套的单元房屋不同于可以拆分的以间为登记单位的普通平房。它的最小登记单位是“套”而不是“间”。它是通过登记成套房屋的所有权人、坐落、丘号、幢号、房号、楼层、建筑面积等来公示权利人的权属信息。《房屋登记办法》更是明文规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”结合本案，一旦允许双方当事人自由地创设“套内房屋的房间所有权”就会破坏统一的不动产权属登记制度，给不动产的权属登记、公示带来混乱并直接影响交易安全。
3 离婚诉讼中“房改房”如何分割
首先，需要解决涉案房屋的权属问题。《婚姻法》所确定的法定财产制是夫妻婚后所得共同制，除夫妻个人特有财产和夫妻另有约定外，夫妻双方或者一方于婚姻关系存续期间所取得的财产，均为夫妻共同财产。通常，房屋所有权证取得的时间，应作为界定房屋是夫妻共同财产还是一方个人财产的根本依据，无论产权是登记在一方名下还是登记于双方名下。只要是婚姻关系存续期间取得所有权的房屋，原则上均应认定为夫妻共同财产。
其次，涉案的房改房能否因为女方单位有6％产权而不能分割或出售?根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)的规定，职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法交易，没有限制。而职工以标准价购买的住房，只拥有部分产权，住用5年后进行交易时，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。
一审审理期间，涉案的房屋有6％的产权属于张女的单位所有。根据2003年最高人民法院《婚姻法》司法解释(二)的第二十一条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属。所以，一审法院以张女、张男在离婚时达成的协议，处分了他人的财产(另有6％的产权仍属于张女单位所有)侵害了集体利益，故双方协议中该条款应无效的判定是有法律依据的。
但是，住房制度改革政策性很强，法院在审理时也必须把握相关的政策精神。根据《北京市已购公有住房上市出售实施办法》以标准价购买的房改房单位保留的6％产权并不导致标准价房改房禁止交易。且张女又用个人财产补交了差额款17286.2元，办理了标准价改成本价手续，取得完全产权，所以，涉案的房改房(成本价)完全能够分割或出售。
再次，对离婚诉讼涉及的成套房屋如何处置?在离婚案件中，实物分割居住使用住房往往无法实际间隔居住，所以，当事人对夫妻共同财产中的房屋归属无法达成协议时，应参照最高人民法院《婚姻法》司法解释(二)的第二十条处理原则进行。本案双方当事人均不同意竞价方式，又都主张房屋所有权，所以只能采取由评估机构按市场价格对房屋做出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿进行分割。结合本案，婚前张女于1995年12月27日支付房款14230.6元，1996年12月1日支付房款9364元，对该笔款项如何认定和处理，实践中有不同的作法。第一种是：婚前一方支付的房屋付款，应当作为夫妻间的债务，由另一方返还一半，该做法便于操作，简便易行。另一种是：婚前支付的房款，随着房屋的增值，该笔款项实际已产生了收益，而且有可能增值幅度较大，如果此时仅由另一方返还一半，可能会造成双方利益的失衡。因此，不妨将其出资作为所占房屋份额的考虑，比较公平合理。结合本案，张女在婚前所支付的房款23594元约占所购房屋标准价41600元的60％。加之，张女在离婚后又补缴了17800元办理标准价改成本价手续，所以，在房屋成本价64800余元的构成中，张女的个人财产支付的房款达40800余元，约占房屋成本价的62％。所以，涉案房物市场价548800的38％是夫妻财产，一审法院酌定张女给付张男12万元房款(约占21％)的补偿是公平合理的。
王雨晨 责任编辑
张女与张男于1997年6月25日登记结婚。2005年3月14日，张女与张男因感情不和办理离婚登记，离婚协议第三项约定：双方有住房一套，两居室，房主是女方，离婚后带阳台的房间归男方、北面房间归女方所有。
该房为张女1995年12月30日按标准价向其单位的房改房。2002年4月18日，张女取得房屋所有权证，其上标有：标准价出售住宅，登记房屋所有权人张女。2007年11月22日，张女办理了标准价改成本价手续，交差额17286.2元。至此，该住房共支付房款64843.22元，其中张女个人支付40880.8元，张女与张男婚姻关系存续期间实际支付23962.42元。
离婚后张男将户口从涉案房屋中迁出，但至今不肯搬出。张女于2007年1月诉至法院，请求依法确认张女、张男于2005年3月15日签订的离婚协议书中第三条无效；依照《婚姻法》照顾妇女儿童的原则房屋归张女所有。
张男在一审法院答辩称，双方争议的房屋是双方共同财产，不是张女婚前财产。2005年离婚时，双方已对房屋做出明确约定，两人都享有争议房屋的所有权，带阳台的房屋归张男所有。张女是2007年才提起诉讼的，而双方离婚的时间却是2005年，张女提出的诉讼请求也已超过诉讼时效，故希望法庭驳回张女的诉讼请求。
二、审判
受法院委托，某房地产评估中心对该房屋的现值进行了评估，估价结果为548800元。估价报告载明：本次估价结果是扣除了已按有关规定缴纳6％房价款的完整产权。张女为此次评估支付评估费2740元。
一审法院判决认定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。但双方在财产分割时处理的财产应是双方合法拥有的、不涉及他人利益的共同财产。本案诉争的房产是双方以标准价进行购买，亦即张女、张男仅享有该套房屋94％的产权，另有6％的产权仍属于张女单位所有。张女、张男在离婚时达成的协议，处分了他人的财产，侵害了集体利益。双方达成的协议中该条款应无效，张女主张确认离婚协议中涉及房产部分无效的请求，应予以支持。该住房系夫妻关系存续期间取得房屋权属证明，应视为夫妻共同财产，考虑到张女在婚前已就该套房屋交纳部分购房款，这部分购房款亦应视为张女的婚前个人财产。对于双方婚后交纳的购房款，应视为夫妻共同交纳。按该房屋的现价值以及增值的具体情况对该房屋的价值予以分割。张男辩称该案已过诉讼时效，无法律依据，不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项和《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款之规定，判决：一、张女、张男于2005年3月14日签订的离婚协议第三项关于住房安排的内容无效；二、该住房归张女所有，张女于本判决生效后30日内给付张男房屋折价款人民币12万元。
张男不服一审法院判决，向二审法院提起上诉。上诉请求是：撤销原判，驳回张女的诉讼请求。上诉主要理由是：1 张男与张女的离婚协议没有侵害他人财产，应合法有效；2 本案诉争房屋尚没取得完全产权，法院不能判决归张女所有：3 本案诉争房屋的评估价是548800元，原审判决张女补偿张男12万元，有失公平。
二审法院认为，国家对不动产的统一登记制度不允许对同一套房屋登记两个以上的所有权，张女与张男在离婚协议中约定带阳台一间归张男所有、北面一间归张女所有，违反了一物一权(所有权)的基本原则，该约定无效。张女起诉要求确认离婚协议中的该约定无效，符合《物权法》的相关规定，应予支持。原审法院以离婚协议中关于住房安排的内容侵害了集体利益为由，确认该内容无效，理由不当，予以纠正，但原审法院判决离婚协议中关于住房安排的内容无效正确，予以维持。
张女于2007年11月22日为本案诉争房屋办理了标准价改成本价手续，本案诉争房屋现已取得完全产权。故张男有关本案诉争房屋尚未取得完全产权、法院不能判决归张女所有的上诉理由，已无事实根据，本院不予采信。张女起诉要求依法分割本案诉争房屋，理由正当，应予支持。对于本案诉争房屋的分割，本着有利于最大限度地发挥物的效用和方便当事人生活的原则，应确定房屋归一方所有，分得房屋一方给付另一方房屋折价款。原审法院根据本案诉争房屋在张女与张男婚前、婚后的付款情况及房屋的现值，判决张女给付张男房屋折价款12万元并无不当。最终，二审法院驳回上诉，维持原判。
三、评析
本案是《物权法》实施后依据物权法定原则和一物一权原则判决的案件，该案涉及的争议焦点问题主要是：1 张女与张男协议离婚中关于成套房屋内部房间的所有权分割是否合法有效?2 成套房屋内部的房间所有权能否登记。3 房改房离婚时如何分割?
1 张女与张男协议离婚中关于成套房屋内部房间的所有权分割违反了物权法定的基本原则
法律禁止当事人在建筑物区分所有权的专有部分中再创设内部房间的所有权。我国《物权法》第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”“物权法定”由此被设定为统领《物权法》的基本原则。
物权法定原则的基本含义主要有两项：一是当事人不能约定法律规定以外的新物权种类，此即物权种类强制；二是当事人不能或者仅仅可在极为有限的范围内改变现有的物权种类，此即物权种类固定，物权法定的本质不仅在于种类法定，还在于内容法定，或者说内容法定是实质，种类法定是形式。
物权为什么不能像债权一样自由创设呢?民法理论认为，物权是对世权、绝对权、支配权和排他权，其效力强于其他权利，为确保物权特性及其效力的实现就应以社会公认的方式予以创设并建立相应体系，而不能由当事人私自创设权利。考虑到物权法定原则的选择事关我国民事财产法的基本体系，《物权法》担负着公有制财产如何进入市场这一经济、社会与法制转型的核心问题和物权法定原则有助于现行物权法规体系的整合等因素，我国《物权法》第一次明文规定了“物权法定”原则，意味着物权的种类及其內容由法律直接规定，当事人不得创设法律没有明确规定的物权(类型强制)，也不得以特别约定变更法律明确规定的物权内容(内容固定)。
《物权法》首次对高层建筑物房产界定了建筑物区分所有权。该所有权是一种特殊的复合型的所有权。业主是建筑物区分所有权的权利主体，专有部分系建筑物区分所有权的基础，它是指构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分，该建筑物区分所有权是以套为单位进行权属登记确权发证的，权利的客体是建筑物区分所有权而不是专有部分的房间。结合本案，当事双方协议分割的是以套内专有部分的各个房间为所有权的客体，该“套内房间所有权” 首先在构造上不具有建筑物区分所有权所要求的独立性。这种独立性是此专有部分与彼专有部分在建筑物构造上能够客观地区分范围，是建筑物区分所有权之间即套与套之间在构造上的独立性，而不是套内房间之间的独立。其次，该套内专有部分的各个房间作为所有权的客体也违反了建筑物区分所有权要求使用上具有独立性的要件。建筑物区分所有权的专有部分与一般独立的建筑物相同，能够满足一般生活需要，而仅套内的专有部分的房间无其他部分是难以满足一般生活需要的。再次，建筑物区分所有权能够通过登记予以公示并表现出法律上的权利客体，而套内专有部分的各个房间作为所有权的客体则无法满足不动产的权属登记及公示的要件。综上，该案的双方当事人自己在《物权法》外私自创设套内专有部分的各个房间的所有权，违反了物权法定基本原则，属于无效约定。
2 张女与张男协议离婚中关于成套房屋内部房间所有权的分割也违反了不动产权属登记的规定
我国实行房屋所有权登记发证制度。2001年修订施行的建设部《城市房地产权属登记管理办法》虽然没有明文规定单元房屋以套为单位登记，但是从权属证书上看，成套的单元房屋不同于可以拆分的以间为登记单位的普通平房。它的最小登记单位是“套”而不是“间”。它是通过登记成套房屋的所有权人、坐落、丘号、幢号、房号、楼层、建筑面积等来公示权利人的权属信息。《房屋登记办法》更是明文规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”结合本案，一旦允许双方当事人自由地创设“套内房屋的房间所有权”就会破坏统一的不动产权属登记制度，给不动产的权属登记、公示带来混乱并直接影响交易安全。
3 离婚诉讼中“房改房”如何分割
首先，需要解决涉案房屋的权属问题。《婚姻法》所确定的法定财产制是夫妻婚后所得共同制，除夫妻个人特有财产和夫妻另有约定外，夫妻双方或者一方于婚姻关系存续期间所取得的财产，均为夫妻共同财产。通常，房屋所有权证取得的时间，应作为界定房屋是夫妻共同财产还是一方个人财产的根本依据，无论产权是登记在一方名下还是登记于双方名下。只要是婚姻关系存续期间取得所有权的房屋，原则上均应认定为夫妻共同财产。
其次，涉案的房改房能否因为女方单位有6％产权而不能分割或出售?根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)的规定，职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法交易，没有限制。而职工以标准价购买的住房，只拥有部分产权，住用5年后进行交易时，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。
一审审理期间，涉案的房屋有6％的产权属于张女的单位所有。根据2003年最高人民法院《婚姻法》司法解释(二)的第二十一条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属。所以，一审法院以张女、张男在离婚时达成的协议，处分了他人的财产(另有6％的产权仍属于张女单位所有)侵害了集体利益，故双方协议中该条款应无效的判定是有法律依据的。
但是，住房制度改革政策性很强，法院在审理时也必须把握相关的政策精神。根据《北京市已购公有住房上市出售实施办法》以标准价购买的房改房单位保留的6％产权并不导致标准价房改房禁止交易。且张女又用个人财产补交了差额款17286.2元，办理了标准价改成本价手续，取得完全产权，所以，涉案的房改房(成本价)完全能够分割或出售。
再次，对离婚诉讼涉及的成套房屋如何处置?在离婚案件中，实物分割居住使用住房往往无法实际间隔居住，所以，当事人对夫妻共同财产中的房屋归属无法达成协议时，应参照最高人民法院《婚姻法》司法解释(二)的第二十条处理原则进行。本案双方当事人均不同意竞价方式，又都主张房屋所有权，所以只能采取由评估机构按市场价格对房屋做出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿进行分割。结合本案，婚前张女于1995年12月27日支付房款14230.6元，1996年12月1日支付房款9364元，对该笔款项如何认定和处理，实践中有不同的作法。第一种是：婚前一方支付的房屋付款，应当作为夫妻间的债务，由另一方返还一半，该做法便于操作，简便易行。另一种是：婚前支付的房款，随着房屋的增值，该笔款项实际已产生了收益，而且有可能增值幅度较大，如果此时仅由另一方返还一半，可能会造成双方利益的失衡。因此，不妨将其出资作为所占房屋份额的考虑，比较公平合理。结合本案，张女在婚前所支付的房款23594元约占所购房屋标准价41600元的60％。加之，张女在离婚后又补缴了17800元办理标准价改成本价手续，所以，在房屋成本价64800余元的构成中，张女的个人财产支付的房款达40800余元，约占房屋成本价的62％。所以，涉案房物市场价548800的38％是夫妻财产，一审法院酌定张女给付张男12万元房款(约占21％)的补偿是公平合理的。
王雨晨 责任编辑