论文部分内容阅读
受制于建设资金短缺等原因，各地保障房开工率滞后，地方可能更多通过融资平台发行企业债券，为建设保障性住房输血。
为完成今年保障性安居工程的建设目标，北京市相关部门拟发行500亿元的企业债，以缓解部分企业的资金压力。通过发行企业债券吸引更多社会资金进入保障房建设领域，解资金短缺之急，是一个正确的选择。
然而，专家认为，开闸发行企业债为保障房建设输血，存在的问题不能不考虑，特别是可能出现的财政高杠杆率风险、如何监管发债资金专款专用等问题必须未雨绸缪，否则，或将酿成新的金融风险。
地方债发行提速
保障房建设资金短缺已众所周知。
按照住建部的测算，今年要完成的1000万套保障性安居工程年度投资在1.3万亿元左右。其中，8000多亿元是通过社会机构投入和保障对象及其所在企业筹集来的，占比逾62％。但是，由于保障房投资“利润薄且回报期长”，目前社会资金进入情况并不理想。
据统计，截至5月底，全国保障房开工率仅为34％。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为目前保障房建设最大的障碍就是资金问题。“90％的钱需要靠地方政府通过市场运作和政府自己的钱来解决，恐怕还有很大的缺口。”
6月下旬，国家发改委下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》。通知中说，地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的，符合条件的可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资；从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。
发改委“新政”颁布短短一周，数家企业以公告的形式发布了债券融资计划。
6月底，北京住总集团董事长张贵林表示，住总今年将发行20亿元5年期企业债，用于充实今年的8个保障房项目；6月30日，邯郸城投公告称，公司7月1日起将发行10亿元7年期企业债，用于一个地产项目和12条道路项目建设。前5年票面利率为6.78％；7月4日，嘉兴市社会发展投资集团发布公告称，从7月5日起将发行18亿元公司债券，用于余新安置房建设等，前5年票面利率为6.80％；7月4日，诸暨城投发布公告称，公司7月5日起将发行15亿元公司债券，票面利率为6.92％。
不只是房地产公司，地方政府也闻风而动。在该通知下发之前，今年已有几家地方政府融资平台发行了企业债券，筹资作于经济适用房、定向安置房、廉租房项目建设等。这些发行人包括北京市丰-台区国有资本经营管理中心、北京市朝阳区国有资本经营管理中心、山西大同市经济建设投资有限责任公司等。其发行量在20亿25亿元之间。
7月7日，北京市金融工作局就发行企业债支持保障房建设事宜举行了会议。北京市将由住总集团、金隅集团、首开集团等九大企业发行500亿元企业债券，主要用于支持保障性住房建设。据媒体报道，这些债券将分为3年期和5年期两种。
重在监管
面对企业债发行热，作为开发商的潘石屹曾在微博中提出三大质疑：“这种债有政府财政的担保吗?如果没有能发出去吗?收益率有多高?”
《通知》中并未有任何条款可以回答潘的问题。而一个更为严重的问题在于，即便有地方政府的担保，市场对地方投融资平台所发行债券的信心已经有所动摇。
刚刚出炉的由审计署公布地方政府融资平台审计情况显示，截至2010年底，地方政府融资规模约为10万亿，其中投向道路、市政等基建约7万亿。政府融资平台中，政府负有偿还和担保责任合计84％。长江证券一份研报中指出，这意味着在不考虑政府违约的情况下，地方债最大违约率为1.6万亿。
因此，对于利用债券融资支持保障性住房建设，越来越多业内人士呼吁，监管部门应当加强监管，谨防地方债务规模进一步扩大。
从目前看，一些拟发行企业债期限都在5-7年时间，到期后兑付保证是什么?“因为，保障房基本是保本微利的，不可能这么短时间收回成本。一种可能是转变为商业银行贷款，垒高地方融资平台金融风险。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，“发行企业债建设保障房必然会加重地方政府债务负担，一旦房地产出现严重的下滑，土地价格下降，抵押物财产缩水，就会导致金融风险的出现，导致中国经济出现风险。”
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇建议做好保障房融资的管理工作，做到专款专用。因此，对房地产企业发行企业债要严格控制，必须落实担保、质押。同时，资金管理上要做到透明化和清晰化。“比如对于平台和房企发债资金必须实行商业银行第三方存管监管，进入商业银行监管的保障房企业债资金专用账户，由监管银行按照保障房进度拨付资金，确保不被挪作他用。要通过国家主导保障房建设部门、开发商和银行签署发债资金监管专用三方协议。”
企业债放行到底能否解保障房资金之渴，记者采访的上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭等人并不能给出准确答案，“能够发行多少债券，尚难确定，保障房投资收益低，买债的人也不傻，如果能售出上千亿，则效果显著，如仅融资四五百亿，并不能带来实质性的改善。”
而另一个采访对象著名房地产专家蔡为民认为，目前各地普遍出现保障房建设资金短缺的问题，可以考虑适当减少短期内保障房集中建设的数量，降低资金需求规模，而不是给地方企业举债大开方便之门。因为债务终究是要归还，债务融资平台一开肯定会留下后遗症。
为完成今年保障性安居工程的建设目标，北京市相关部门拟发行500亿元的企业债，以缓解部分企业的资金压力。通过发行企业债券吸引更多社会资金进入保障房建设领域，解资金短缺之急，是一个正确的选择。
然而，专家认为，开闸发行企业债为保障房建设输血，存在的问题不能不考虑，特别是可能出现的财政高杠杆率风险、如何监管发债资金专款专用等问题必须未雨绸缪，否则，或将酿成新的金融风险。
地方债发行提速
保障房建设资金短缺已众所周知。
按照住建部的测算，今年要完成的1000万套保障性安居工程年度投资在1.3万亿元左右。其中，8000多亿元是通过社会机构投入和保障对象及其所在企业筹集来的，占比逾62％。但是，由于保障房投资“利润薄且回报期长”，目前社会资金进入情况并不理想。
据统计，截至5月底，全国保障房开工率仅为34％。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为目前保障房建设最大的障碍就是资金问题。“90％的钱需要靠地方政府通过市场运作和政府自己的钱来解决，恐怕还有很大的缺口。”
6月下旬，国家发改委下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》。通知中说，地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的，符合条件的可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资；从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。
发改委“新政”颁布短短一周，数家企业以公告的形式发布了债券融资计划。
6月底，北京住总集团董事长张贵林表示，住总今年将发行20亿元5年期企业债，用于充实今年的8个保障房项目；6月30日，邯郸城投公告称，公司7月1日起将发行10亿元7年期企业债，用于一个地产项目和12条道路项目建设。前5年票面利率为6.78％；7月4日，嘉兴市社会发展投资集团发布公告称，从7月5日起将发行18亿元公司债券，用于余新安置房建设等，前5年票面利率为6.80％；7月4日，诸暨城投发布公告称，公司7月5日起将发行15亿元公司债券，票面利率为6.92％。
不只是房地产公司，地方政府也闻风而动。在该通知下发之前，今年已有几家地方政府融资平台发行了企业债券，筹资作于经济适用房、定向安置房、廉租房项目建设等。这些发行人包括北京市丰-台区国有资本经营管理中心、北京市朝阳区国有资本经营管理中心、山西大同市经济建设投资有限责任公司等。其发行量在20亿25亿元之间。
7月7日，北京市金融工作局就发行企业债支持保障房建设事宜举行了会议。北京市将由住总集团、金隅集团、首开集团等九大企业发行500亿元企业债券，主要用于支持保障性住房建设。据媒体报道，这些债券将分为3年期和5年期两种。
重在监管
面对企业债发行热，作为开发商的潘石屹曾在微博中提出三大质疑：“这种债有政府财政的担保吗?如果没有能发出去吗?收益率有多高?”
《通知》中并未有任何条款可以回答潘的问题。而一个更为严重的问题在于，即便有地方政府的担保，市场对地方投融资平台所发行债券的信心已经有所动摇。
刚刚出炉的由审计署公布地方政府融资平台审计情况显示，截至2010年底，地方政府融资规模约为10万亿，其中投向道路、市政等基建约7万亿。政府融资平台中，政府负有偿还和担保责任合计84％。长江证券一份研报中指出，这意味着在不考虑政府违约的情况下，地方债最大违约率为1.6万亿。
因此，对于利用债券融资支持保障性住房建设，越来越多业内人士呼吁，监管部门应当加强监管，谨防地方债务规模进一步扩大。
从目前看，一些拟发行企业债期限都在5-7年时间，到期后兑付保证是什么?“因为，保障房基本是保本微利的，不可能这么短时间收回成本。一种可能是转变为商业银行贷款，垒高地方融资平台金融风险。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，“发行企业债建设保障房必然会加重地方政府债务负担，一旦房地产出现严重的下滑，土地价格下降，抵押物财产缩水，就会导致金融风险的出现，导致中国经济出现风险。”
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇建议做好保障房融资的管理工作，做到专款专用。因此，对房地产企业发行企业债要严格控制，必须落实担保、质押。同时，资金管理上要做到透明化和清晰化。“比如对于平台和房企发债资金必须实行商业银行第三方存管监管，进入商业银行监管的保障房企业债资金专用账户，由监管银行按照保障房进度拨付资金，确保不被挪作他用。要通过国家主导保障房建设部门、开发商和银行签署发债资金监管专用三方协议。”
企业债放行到底能否解保障房资金之渴，记者采访的上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭等人并不能给出准确答案，“能够发行多少债券，尚难确定，保障房投资收益低，买债的人也不傻，如果能售出上千亿，则效果显著，如仅融资四五百亿，并不能带来实质性的改善。”
而另一个采访对象著名房地产专家蔡为民认为，目前各地普遍出现保障房建设资金短缺的问题，可以考虑适当减少短期内保障房集中建设的数量，降低资金需求规模，而不是给地方企业举债大开方便之门。因为债务终究是要归还，债务融资平台一开肯定会留下后遗症。