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中图分类号：F812 文献标识：A 文章编号：1006-7833(2012)01-006-02
摘 要 2011年1月，国务院批准了上海、重庆作为房产税改革的试点城市，这标志着全国房产税改革拉开了序幕。但是在房产税改革的过程中还有许多难题需要解决。本文从房产税具有的功能入手，分析了其在发挥作用时的利弊关系，并针对其不足提出了对策。
关键词 房产税的功能 完善对策
近几年来，房地产业经历着飞速的发展，房屋需求量逐年增加，房价节节攀升，社会上大量闲散资金迅速涌向房地产业，更有“炒房团”频频出现。然而，如此繁荣景象的背后，房地产业却充斥着大量的泡沫和不公平的社会现象。因此，抑制房价上涨，规范房地产业的竞争和发展成为了社会的呼声。房产税作为跟房地产业紧密相关的税种最近几年一直备受关注，被视为能够调节房价的有力武器，直到重庆上海成为试点，使房产税改革有了实质性的进展。
一、房产税的功能作用和局限分析
房产税有三大功能，即取得财政收入，调节收入分配和调节经济运行。房产税的功能反映了房产税能够发挥的作用，而房产税能够发挥何种作用，能够取得怎樣的效果则受到其他因素的制约。
1．房产税能够增加财政收入
这是房产税最本质的功能，根据“成本—收益”原则，房屋使用价值的实现需要政府提供相应的公共服务，因此房屋的使用者也必须为此付出代价。另一方面，当前土地财政依然是地方政府重要的筹资渠道，但土地资源毕竟是有限的，一些相对发达的地区已经出现无地可卖的情况。随着经济的发展，土地资源将会越来越紧张。当各地可以用来卖地的资源枯竭的时候，地方财政将陷入无法持续的窘境。房产税作为地方政府征收的税种之一，税源相对稳定，考虑到目前房地产市场发展迅猛的势头，房产税自然可以成为土地财政终结时地方财政的又一项重要的收入来源。但是房产税在发挥作用的过程中要受到收入水平的限制，房产税虽然是对房产征收税收，但归根结底，其最终来源是纳税人的收入。有些人虽然有住房但并不代表其具有纳税能力，因此，房产税对个人住房给予了大量的免税，这就导致了房产税征税范围过窄，一些针对个人房产应当征收的税收随着税收优惠而征不到。这也就决定了房产税不可能成为主体税种，其发挥的作用也十分有限。
2．房产税能够调节贫富差距
税收是调节贫富差距的重要宏观调控手段，而房产税又具有较强的二次分配功能，能起到调节收入分配，维护社会公平的作用。然而，我国的税收体系以流转税和所得税为主，房产税作为一种财产税想要发挥作用还必须与相关税种配合。另外，对于收入水平与拥有住房数量关系的衡量还应考虑其他因素，如地域等。房产税对于收入不同，地域不同的人按照相同的税率和计税依据征收相同的税收，这就使得财产税在存量和流量的协调上存在一定的缺陷，也使得利用税收工具进行贫富差距调节的效果不尽如人意。
3．房产税能够调节供求
这里以房地产行业为例。房产税的征收的确在一定程度上抑制了投资行为，调控了房产价格。但深入分析会发现，我国房价上涨主要是由于需求增加。征收房产税虽然会增加投资成本，减少投资需求，但也殃及了那些购房自住的购房者，最终反而会使房价进一步上涨。因此，单纯的依靠房产税来调节房价 并不会取得理想的效果，房产税也不应该成为我国调控房地产市场的主要手段。
二、关于进一步完善房产税的几点对策
1．扩大房产税的征收范围
根据我国房产税的有关规定，现行房产税的征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村房产，而且主要是在房产的持有和使用环节征税。对于个人非营业性用房免予征税。而对于农村地区的住房也基本被排除在征收范围以外。如此之举使得现行房产税制度存在缺陷。一方面，对于个人非经营性住房免于征税，降低了个人在房屋保有环节的成本，也就刺激了投资行为，由于持有房屋没有任何成本，于是出现了许多空置房屋。另一方面，随着我国城市化进程的加快，城乡差别逐渐缩小，农村城市化程度不断提高，房地产规模急剧扩大，经营用房快速膨胀，已达到可以纳入征税范围的程度。许多富裕的农民随着收入的增加已经成为了市民，但大多数农民并没有离开农村而进入城市生活。对于他们手中持有的用做经营性用途或出租的房屋是否征收房产税就应当予以考虑。从国外经验和本国实际情况出发，我国的房产税应当对一切符合房产特征的建筑物征税，不论是位于城镇还是位于农村都应纳入征收范围。对于个人所拥有的非经营性房产也应纳入征税范围，但省级政府可以根据情况给予一定的优惠免税。房产税也可以实行“限购”，对个人拥有的一套、自住用房给予免税，除此之外的空置住房也应纳入征收范围。超过规定时限的空置房屋一律征税，这样既可以抑制盲目开发，避免资源浪费，又可以打击囤积住房的行为。当然这需要辅之以完善的税收征管。
2．实行房产税累进征收
房价现如今连年飙升，但与之密切相关的房产税收政策却没有改变。
与巨大的炒房利润相比，房产持有成本并无增加，多套住房的个人持有成本与一套住房的个人持有成本相同，这就在一定程度上助长了炒房现象，刺激了房价上涨。拥有住房的数量与个人收入有着密切的关联，高收入者持有多套住房却享受着较低的持有成本，这同时也加剧了社会贫富不均的现象。因此，应当根据购房时间的不同对房产税实行累进征收。对于起征点以内的用于满足基本生活需求的住房面积不征税，超过起征点的部分按照超过全国人均居住面积的一定比例征收累进的个人房产税。例如以40平方米为起征点，超过这一起征点的个人住房在40—80平方米之间的按照房价的10%的税率征收房产税，在80—120平方米之间的按照房价的15%征收房产税。对于已购多套住房的，按照合并后的面积从高适用税率。而对于贫困家庭，由省级政府根据情况给予适当的减免税优惠。累进个人房产税的开征应当建立在全国范围内的住房统计的基础上，在征收的过程中加强税收征管，利用现有的住房计算出一个较为准确的人均居住面积数字，作为累进税率的分层依据。征收累进的个人房产税可以增加住房持有成本，从根本上抑制房价上涨过快，打击投资炒作行为，也体现了社会公平。
3．完善房产税计税依据
我国现行的房产税的计税依据是从价计征和从租计征。对于从价计征的房产税按照房产原值×（1－30%）×1.2%=税金的方法进行计算，也就是说房产原值一经确定每年均按照同样地数额进行征收，虽然如此做法便于征收管理，但却忽视了经济发展变化和物价水平对房价的影响，房产真正的市场价值无法体现。房产作为一种商品，其价值是不断发生变化的，如此固定了房产价值使得房产税难以在房价高涨的时期增加财政收入，在一定程度上削弱了房产税应有的作用。而对于从租计征的房产，由于其建造时间不同，所处地区不同，仅仅根据租金征税就忽视了实际情况和建造成本，不能真实的反映房产税的税基。在实际租赁市场，由于居民收入水平的提高以及通货膨胀等因素的存在，租金收入实际上大大超过这一水平，使得从租计征的税负水平大大超过从价计征，加之其他税种的征收，房产租赁市场存在着大量的虚假交易。因此，对房产税不科学的计税依据应当给予适当的调整。房产税可以根据所处地区不同按照房产的市场价值或评估价值进行征收。因为市场价值能够准确的反应房产税的真实的税基，并能通过经济发展带动税基提高。在增加税收收入的同时也体现了税负公平原则。在评估时，税务机关应当根据房地产的类型，采用不同的方法对住宅进行评估，将房产的累计折旧考虑进去，以净值为计税依据。这样就可以使房产税随着房产价值的上升和增加而增加财政收入，同时也体现了税制的公平。
参考文献：
[1]刘隆亨.促进房地产业健康发展的税收对策.税务研究.
2011.4.
[2]刘素荣.关于我国房产税改革的思考.财会研究.2010(11).
[3]石坚.关于改革我国房地产税制的构想.涉外税务.2011(11)
摘 要 2011年1月，国务院批准了上海、重庆作为房产税改革的试点城市，这标志着全国房产税改革拉开了序幕。但是在房产税改革的过程中还有许多难题需要解决。本文从房产税具有的功能入手，分析了其在发挥作用时的利弊关系，并针对其不足提出了对策。
关键词 房产税的功能 完善对策
近几年来，房地产业经历着飞速的发展，房屋需求量逐年增加，房价节节攀升，社会上大量闲散资金迅速涌向房地产业，更有“炒房团”频频出现。然而，如此繁荣景象的背后，房地产业却充斥着大量的泡沫和不公平的社会现象。因此，抑制房价上涨，规范房地产业的竞争和发展成为了社会的呼声。房产税作为跟房地产业紧密相关的税种最近几年一直备受关注，被视为能够调节房价的有力武器，直到重庆上海成为试点，使房产税改革有了实质性的进展。
一、房产税的功能作用和局限分析
房产税有三大功能，即取得财政收入，调节收入分配和调节经济运行。房产税的功能反映了房产税能够发挥的作用，而房产税能够发挥何种作用，能够取得怎樣的效果则受到其他因素的制约。
1．房产税能够增加财政收入
这是房产税最本质的功能，根据“成本—收益”原则，房屋使用价值的实现需要政府提供相应的公共服务，因此房屋的使用者也必须为此付出代价。另一方面，当前土地财政依然是地方政府重要的筹资渠道，但土地资源毕竟是有限的，一些相对发达的地区已经出现无地可卖的情况。随着经济的发展，土地资源将会越来越紧张。当各地可以用来卖地的资源枯竭的时候，地方财政将陷入无法持续的窘境。房产税作为地方政府征收的税种之一，税源相对稳定，考虑到目前房地产市场发展迅猛的势头，房产税自然可以成为土地财政终结时地方财政的又一项重要的收入来源。但是房产税在发挥作用的过程中要受到收入水平的限制，房产税虽然是对房产征收税收，但归根结底，其最终来源是纳税人的收入。有些人虽然有住房但并不代表其具有纳税能力，因此，房产税对个人住房给予了大量的免税，这就导致了房产税征税范围过窄，一些针对个人房产应当征收的税收随着税收优惠而征不到。这也就决定了房产税不可能成为主体税种，其发挥的作用也十分有限。
2．房产税能够调节贫富差距
税收是调节贫富差距的重要宏观调控手段，而房产税又具有较强的二次分配功能，能起到调节收入分配，维护社会公平的作用。然而，我国的税收体系以流转税和所得税为主，房产税作为一种财产税想要发挥作用还必须与相关税种配合。另外，对于收入水平与拥有住房数量关系的衡量还应考虑其他因素，如地域等。房产税对于收入不同，地域不同的人按照相同的税率和计税依据征收相同的税收，这就使得财产税在存量和流量的协调上存在一定的缺陷，也使得利用税收工具进行贫富差距调节的效果不尽如人意。
3．房产税能够调节供求
这里以房地产行业为例。房产税的征收的确在一定程度上抑制了投资行为，调控了房产价格。但深入分析会发现，我国房价上涨主要是由于需求增加。征收房产税虽然会增加投资成本，减少投资需求，但也殃及了那些购房自住的购房者，最终反而会使房价进一步上涨。因此，单纯的依靠房产税来调节房价 并不会取得理想的效果，房产税也不应该成为我国调控房地产市场的主要手段。
二、关于进一步完善房产税的几点对策
1．扩大房产税的征收范围
根据我国房产税的有关规定，现行房产税的征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村房产，而且主要是在房产的持有和使用环节征税。对于个人非营业性用房免予征税。而对于农村地区的住房也基本被排除在征收范围以外。如此之举使得现行房产税制度存在缺陷。一方面，对于个人非经营性住房免于征税，降低了个人在房屋保有环节的成本，也就刺激了投资行为，由于持有房屋没有任何成本，于是出现了许多空置房屋。另一方面，随着我国城市化进程的加快，城乡差别逐渐缩小，农村城市化程度不断提高，房地产规模急剧扩大，经营用房快速膨胀，已达到可以纳入征税范围的程度。许多富裕的农民随着收入的增加已经成为了市民，但大多数农民并没有离开农村而进入城市生活。对于他们手中持有的用做经营性用途或出租的房屋是否征收房产税就应当予以考虑。从国外经验和本国实际情况出发，我国的房产税应当对一切符合房产特征的建筑物征税，不论是位于城镇还是位于农村都应纳入征收范围。对于个人所拥有的非经营性房产也应纳入征税范围，但省级政府可以根据情况给予一定的优惠免税。房产税也可以实行“限购”，对个人拥有的一套、自住用房给予免税，除此之外的空置住房也应纳入征收范围。超过规定时限的空置房屋一律征税，这样既可以抑制盲目开发，避免资源浪费，又可以打击囤积住房的行为。当然这需要辅之以完善的税收征管。
2．实行房产税累进征收
房价现如今连年飙升，但与之密切相关的房产税收政策却没有改变。
与巨大的炒房利润相比，房产持有成本并无增加，多套住房的个人持有成本与一套住房的个人持有成本相同，这就在一定程度上助长了炒房现象，刺激了房价上涨。拥有住房的数量与个人收入有着密切的关联，高收入者持有多套住房却享受着较低的持有成本，这同时也加剧了社会贫富不均的现象。因此，应当根据购房时间的不同对房产税实行累进征收。对于起征点以内的用于满足基本生活需求的住房面积不征税，超过起征点的部分按照超过全国人均居住面积的一定比例征收累进的个人房产税。例如以40平方米为起征点，超过这一起征点的个人住房在40—80平方米之间的按照房价的10%的税率征收房产税，在80—120平方米之间的按照房价的15%征收房产税。对于已购多套住房的，按照合并后的面积从高适用税率。而对于贫困家庭，由省级政府根据情况给予适当的减免税优惠。累进个人房产税的开征应当建立在全国范围内的住房统计的基础上，在征收的过程中加强税收征管，利用现有的住房计算出一个较为准确的人均居住面积数字，作为累进税率的分层依据。征收累进的个人房产税可以增加住房持有成本，从根本上抑制房价上涨过快，打击投资炒作行为，也体现了社会公平。
3．完善房产税计税依据
我国现行的房产税的计税依据是从价计征和从租计征。对于从价计征的房产税按照房产原值×（1－30%）×1.2%=税金的方法进行计算，也就是说房产原值一经确定每年均按照同样地数额进行征收，虽然如此做法便于征收管理，但却忽视了经济发展变化和物价水平对房价的影响，房产真正的市场价值无法体现。房产作为一种商品，其价值是不断发生变化的，如此固定了房产价值使得房产税难以在房价高涨的时期增加财政收入，在一定程度上削弱了房产税应有的作用。而对于从租计征的房产，由于其建造时间不同，所处地区不同，仅仅根据租金征税就忽视了实际情况和建造成本，不能真实的反映房产税的税基。在实际租赁市场，由于居民收入水平的提高以及通货膨胀等因素的存在，租金收入实际上大大超过这一水平，使得从租计征的税负水平大大超过从价计征，加之其他税种的征收，房产租赁市场存在着大量的虚假交易。因此，对房产税不科学的计税依据应当给予适当的调整。房产税可以根据所处地区不同按照房产的市场价值或评估价值进行征收。因为市场价值能够准确的反应房产税的真实的税基，并能通过经济发展带动税基提高。在增加税收收入的同时也体现了税负公平原则。在评估时，税务机关应当根据房地产的类型，采用不同的方法对住宅进行评估，将房产的累计折旧考虑进去，以净值为计税依据。这样就可以使房产税随着房产价值的上升和增加而增加财政收入，同时也体现了税制的公平。
参考文献：
[1]刘隆亨.促进房地产业健康发展的税收对策.税务研究.
2011.4.
[2]刘素荣.关于我国房产税改革的思考.财会研究.2010(11).
[3]石坚.关于改革我国房地产税制的构想.涉外税务.2011(11)