黄峻
　　中国房地产经济师、经济学家、房地产专业学者，央视网(CNTV)经济台、新浪网、网易等各大媒体专栏作家、经济评论员，《投资客》特约专栏作家。
　　之前判断今年2次降息之间就是本轮楼市运行周期的最低谷，其后两周全国相当部分地区与城市楼市出现不同程度的“止跌回稳”，甚至部分大中城市出现成交量明显放大，土地市场也一扫2012年上半年的冷清，出现成交回暖。
　　这让人想起了2008年底至2009年初，好像是情况差不多。
　　其实，历史从来不会简单的重复，尽管可能存在各种各样的相似地方。接下来的楼市既不会一跃而进，也绝不会像某些“老空头”所说“崩盘”、“大跌”。而近来很多关于房地产市场的所谓研究、评论动不动评论国内楼市2020年，甚至2025年情况，还分析很多人口、经济等情况。其实，这些分析要做到准确几乎不可能，因为基本没办法准确预测居住习惯与形态的变化、科技的革新（对于建筑、城市形态等的冲击）、货币实际购买力等因素，因此所谓探讨如此长期的楼市走势目前看来并没有实际意义。
　　那么2012年下半年至2013年初的楼市将如何走向？
　　按照个人观点，楼市已经在底部运行，而且最底点在2次降息之间的区域。目前来看，虽然市场上对于本人市场底部确认的观点接受程度不一，但是有一点可以肯定是：楼市的调控已经不可能再有较为有力的“加码”措施。
　　然而，本轮楼市周期并不是2008-2009年的简单“翻版”，因为无论国内外经济环境还是市场情况已经大不相同。因此，本轮楼市虽然已经经历最低谷时期，但是不会像上次周期那样一部而就走向回暖。本轮楼市周期由于国内外经济环境的复杂性、不可预见性，下部部分的走向也会相当曲折、反复。
　　具体来说，如果确定本月是最低谷时点，那么下一阶段的情况是震荡与反复不断。最初期是楼市成交量突然放大，价格相对回稳，楼盘以价换量得到市场的接受，无论是一手房、二手房，甚至是土地市场出现一定程度的“回暖”，部分城市表现还会比较明显。目前阶段就是这个时段。
　　抑制了2年多的购房需求在多重市场博弈与降息利好后，在开发商推出较大幅度优惠的同时，呈现较为集中的释放。一手房中刚性需求形、性价比较高、中低端的产品表现特别好，二手房出现卖家反价（加价或者先不卖观望）。而这阶段，商铺等商业类项目开始由2年前一路凯歌的走向变得越来越停滞，原来市场相当看好的商业地产项目突然转向，变得越来越小心翼翼，无论是开发商还是投资者，对于商业地产的集中推出的担心越来越大。
　　然后，管理层会开始担心楼市调控的“微调”与缓慢转向的速度过快，估计再会出台一些重复之前措施的“强调”性文件与精神，基本是以“重申”、“强调”为主，虽然表面看好像是“新”东西，其实基本是将原来调控的调子再重弹，但是不会有新的突破性调控措施。
　　但是，对于市场信心，还是有一定程度的打击。而同时，对于国内外经济情况的仍然让人担心：可以预见2012年下半年，国内经济的减速与下滑越来越严重，外贸形势越来越不乐观，加上在这阶段刚好碰上国内“产业机构调整”，密集型、高能耗、相对不环保的项目集中大量撤离中国，同时这些工业的上下游大量的生产变成严重过剩，让这个经济环境在表面上已经看出问题不少。
　　而国外方面，美国与欧洲经济危机仍然会不断新问题、解决、再新问题爆发、再解决这种模式运行相当长时间，让全球投资者忧心忡忡。因此，这阶段管理层在整个宏观面的考虑可谓举步艰难，必然会慎之又慎。楼市在这种宏观经济环境下，会不断反反复复，时好时坏，甚至出现“反抽”。而且，楼市内部的结构性调整会进一步加快，出现越来越明显的结构性分化。
　　总体而言，本轮楼市周期后半部的初期至2013年初，都是相当反复与分化。相当而言，性价比高、小户型、公寓、具有区域性重大题材的产品会回暖较快、较好，而最高端的山顶、海边豪宅，虽然回暖较慢，但是其稀缺性保值性越来越被市场认可。但是中端偏高的户型，尤其是特大户型的市场就相当堪虞；而商业地产会进入白热化的竞争阶段，面临的挑战远远大于机遇，工业地产情况也是一样，厂房的空置率会越来越高。而按照区域看：三大板块（环渤海、长三角、珠三角）相对会回暖较快、较好。从价格上看，回暖初期价格变化总体不大，最明显表现还是原来的优惠消失而已。