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468米
2012，成都高度，世界第七
I 新闻回放 I
2012年11月25日，随着绿地中心468米高的公馆亮相，引来了各大媒体的报道，也引起了成都市民的关注。468这个数字，标志着西部中心城市的最高建筑将提高至468米，这也意味着绿地中心468米公馆将撑起成都新地标。代言成都新名片，从某种意义上更是成为了这座城市广大市民的精神脊梁。
在2012年7月，绿地拿下“468”地块的时候，成都地产的业内人士就猜测“绿地其实是在挑战新高度”，然后绿地举行了大型超高层城市综合体项目——成都绿地中心开工奠基。绿地集团董事长、总裁张玉良亲自参加了开幕仪式，并在发布会上这样说到“绿地集团，成都绿地中心项目总占地面积449亩，规划总建筑面积约138万平方米。其中，超高层建筑及群楼等商业用地230亩，规划建设一栋高度468米的超高层地标型建筑，将建设成为集甲级办公、国际会议中心、品牌商业、高星级酒店、文化娱乐、创意产业等“七位一体”的大型现代服务业综合体，配套住宅用地219亩，吸引更多世界五百强企业入驻。”同时还说到：“全国18栋超高层地标在成就国家高度的同时，更代表了升升不息的中华精神，而作为西部第一高楼的蜀峰468则为国际化的成都开创了属于它的世界高度，同时也为西部人民托起了精神的脊梁。”的确，468的高度，不单是西部第一、全国第四、也是全球第七，屹立于世界超高层建筑之林。
对于绿地为什么要在成都建468米超高层建筑，绿地集团超高层建筑专家贾朝晖在一次发布会上，对绿地集团超高层的战略布局及全国在建和建成的超高层地标作了深入的讲解，全面诠释了超高层项目在当前时代对城市推动力方面的成就和贡献。并进一步的通过建筑本身和建筑语言对成都绿地中心·蜀峰468的设计灵感、先进的设计理念作出了分享，巴蜀地区的雪峰、冰川与现代建筑的融合更是一大亮点，同时充分考虑到了超高层的可持续性以及节能方面的设计，将会把蜀峰468打造成节能和可持续性建筑的典范。
在近几年，国内城市掀起了高层建筑的浪潮，成都的高层建筑也在一年年被刷新。09年以前，成都所谓的超高层建筑都是以写字楼为主，到10年随着城市的发展和步入国际化的视野，呈现出城市综合体，取代了之前的写字楼高度。09年成都以190米最高楼的喜年广场拔地而起，然后被接连打破，明宇金融中心206米；成都环球贸易广场项目210米，华润广场211；成都国际金融中心240米； 保利中心320米到现在绿地468米……
靠近天空：城市崛起的愿望
我们纵观世界超高层建筑的发展脉络，不难发现，每座城市建筑的高度也代表着这座城市的崛起，同时代表着这座城市的时代符号。世界最高楼目前是阿拉伯联合酋长国（简称：阿联酋）的迪拜塔，高度为828㎡，于2010建成。阿联酋自从1966年发现石油以来，迅速崛起，目前是世界最富裕的国家之一，而迪拜塔代表着这个国家崛起的符号。其次是美国的“纽约世贸中心自由之塔”这座大厦是在遭受911恐怖袭击的纽约世贸中心原址上重建，其主体建筑有70层，加上大厦屋顶上84.1米的发射塔，整个建筑将达到541.3米。同时也是被美国民众视为对“9·11”恐怖袭击的回应。其他世界高楼依次为：台北101大厦（508米）；上海环球金融中心（492米）；吉隆坡双子塔（451米）；芝加哥西尔斯大厦（443米）每座高楼的建成都代表着这座城市的崛起。
超高建筑：城市呼唤而生
468绿地公馆所在的攀成钢，正好处在成都金融街东大街与东二环的十字格局上，离春熙路、盐市口商圈地铁仅3站距离，与春盐商圈首尾呼应形成成都的“西部华尔街”。所以成都市政府把这一段做为核心区域在规划，而核心区域一定要有高端的综合体和标准性建筑，形成新的商业模式和经济转型。
绿地董事长、总裁张玉良正好看重了这一点。他在接受媒体采访的时候说到，“首先要懂政府，地方政府要谋求经济转型，大力发展现代服务业是其中重点，我们就做有标志性的商业地产综合体。”
绿地以低的楼面地价拿下“468”地块，无疑也契合了成都市希望将成都东村打造成13个市级战略功能区之一，重点发展以文化创意产业为主的现代服务业。而“468”项目则位于该区域的核心地段，成都市政府的条件便是要求绿地成为该区域的首批开发者，“以地标性的项目带动东村41平方公里土地升值，从这个意义上看成都市政府和绿地是各取所需。”
据不完全统计，成都这座城市人口已超过1400万，其中外资企业每年也已上千家增长，就世界五百强企业已有将近300家入驻蓉城，这庞大的数据是绿地、保利、华润、龙湖这些房企在蓉打造商业综合体系和超高层建筑的动力。
468的疑问：是否太超前
然而，说到绿地468超高层建成后的运营问题，这就不得不值得我们去思考。就针对这个问题，很多企业老总也纷纷发表了自己的看法，成都凯联地产顾问机构总经理谢小明表示，目前成都东村建设刚刚开始，辖区人口和商业配套均未成形，绿地要在这样一个待成熟区域，建设超过前10年、20年的超高层地标性建筑，还是要冒很大的风险。就目前国内的超高层建筑，如果采用钢结构，其造价将超过9000元/平方米，对开发商的资金占用率很高。目前该区域的商品房价也仅在9000元/平方米左右，这就意味着绿地468必须要经营十年左右才能换回成本，而从国际上超高层的盈利模式，一般是全部持有，长期经营，按照目前趋势经营状况大概需要15～16年收回成本。
不过在张玉良看来，绿地的模式与其他开发商不一样，绿地会将综合体的核心部分留下，其他卖掉。“第一年做基础，第二年封顶，达到预售条件就卖掉，二三年就收回成本。持有的物业，又可以向银行、金融机构贷款，再继续发展新的项目。”
因此在绿地拿下这块地段打造西部第一高楼那刻起，这就意味着在不久的将来，成都东村必将是一个新的争夺战场和利润增长点。
星河湾
高端炫富的末路？ I 新闻回放 I
2012年10月16日，一场注定会影响到成都高端楼市走向的盛会在麓山大道上演——雅居乐与星河湾联手打造的超级项目铂雅苑正式亮相。现场除姿态优雅的宾朋和忙前忙后的销售人员，当然还有带着强烈好奇和满腔疑问的媒体记者，铂雅苑将会在成都再创辉煌么？
其实早在今年海南博鳌房地产论坛上，星河湾行销总监梁上燕女士公布铂雅苑的名字之时，成都媒体就已经将目光从“刚需热”转移到了这一超级项目。之后再到第三届C21四川城市发展峰会，《新周刊》、《中国国家地理杂志》举办的一系列高端营销活动，无不彰显着这一高端项目的过人之处。
今年8月海南博鳌房地产论坛上，星河湾高调宣布与雅居乐合作开发成都项目，并公布项目案名“铂雅苑”。一位接近星河湾的人士透露，铂雅苑开发占地约为800余亩，项目定位为成都西南高端住宅。在海南博鳌论坛上梁上燕曾表示，铂雅苑将是超越星河湾所有楼盘的项目。
继太原、鄂尔多斯两度“折戟”之后，星河湾再次进入省会城市，欲“复制”以往高端住宅的成功。而一向以独立开发、追求单个项目利润率著称的星河湾，正在逐渐走向与其他房企合作开发的道路。星河湾此次接手的是雅居乐在成都开发了一半的项目，受制于区域和配套等条件，其销售状况一直以来并不乐观。如何突破当地高端住宅市场的桎梏，避免重蹈太原和鄂尔多斯的覆辙，成为摆在星河湾集团董事副总裁兼营销负责人梁上燕面前的最大难题。
“对于合作项目，双方在产品定位、人员架构方面都存在一定的磨合期。”在接受媒体采访时，梁上燕透露了这样的担忧。对于具体的合作模式和出资比例，星河湾方面讳莫如深。而与讲求规模和周转率的雅居乐合作，其背后折射的或许是星河湾在资金和规模上的不足。
“炫富”跟风者深陷滞销泥潭之苦
道理很简单，2009年誉峰首次在成都倡导精装大平层，并一炮走红，三年卷走60亿之后，成都那些窥视高利润的开发商们，以为看到了这个市场另一扇赚钱窗口。盲目跟风无可避免地发生了。吃亏者也比比皆是，其中自然不乏誉峰的兄弟楼盘——天誉。
多么悲哀的事实：誉峰之后，年销量在2000万㎡以上的大成都，居然再无一个可以在销售端风生水起的高端大平层。尽管这帮人一次次信心十足地宣称自己要超越誉峰。
金悦湾牛气哄哄地宣称自己的园林成本6000元/㎡，精装成本10000元/㎡，结果一年卖了40套，现在开始减配；锦天府宣称自己的大平层登上成都之巅，会所花费就超过9000万元，问题是市场并不太买账；九龙仓·雍锦汇数易其稿，要做成都人没见过的房子，可惜至今备案数据只有两套……三年来，瞄准誉峰定位的高端大平层不低于10家，名单上还有一年卖20套的望今缘、保利的心病康桥、合景泰富之痛天誉、中铁建寄望提振成都地位的西派国际、急于打造城市地标的ICC……还在这条路上继续深陷的也比比皆是：伊泰·天骄、吉宝、泰合、通用、乐天……
这些开发商不可谓无实力，也不可谓不努力，建的房子不可谓不好。问题是：豪宅的标准是什么？高端阶层需要的好房子到底是什么？难道豪宅就是炫富？豪宅就一定是豪装？是大平层？是名贵树木？是炫目石材？
市场并非没有反思，可惜反思的主要点集中在市场不好，等到行情到了，这些房子肯定不愁卖。反思的另一个重点是继续在誉峰基础上不断升级。这种心态也导致这些同行第一时间会攻讦不走“炫富”路线的仁恒·滨河湾。
星河湾败走 应是反思的开始
如果这些热衷于拼硬件、拼大师、拼价格、拼面子的高端开发商们还没有醒悟。那么星河湾与雅居乐联合开发铂雅苑过去四个月的白忙活，显然为整个市场泼了一盆零下10°的冰水。
如果炫富路线是对的，铂雅苑已将这条路线走到了极致。谁敢和铂雅苑拼成本？谁敢和铂雅苑拼工艺？谁敢和铂雅苑拼名气？谁敢和铂雅苑拼营销费用？谁敢和铂雅苑拼圈层？谁敢和铂雅苑拼开发商实力？
问题是：铂雅苑只卖了几十套房子，与当初夸下海口的开盘销售20亿元相去甚远，也成为星河湾全国模式复制各种成功背后的伤口。
业内戏称铂雅苑是成都高端市场的活雷锋，希望这只是玩笑。铂雅苑应该是成都高端公寓的警世钟。
誉峰当年让成都人突然发现，原来电梯公寓也可以住得有面子，并拿走了几千个高端换房者的钞票，具有天时和偶然性，当合景泰富联合香港置地开发天誉时，深刻感受到了这种偶然性难以成为必然。成都高端市场，需要的不是不断的复制，而是不断地突破高端的维度。当类似誉峰的高端大平层在市场上存在10万套以上时，卖给谁？能买誉峰的高端购房者，再买房子时，一定不是买一套同样的仿制品，而是真正的升级者。
这也正是仁恒·滨河湾抛弃炫富路线主打生活方式和国际化理念之后，得以赢得高端市场的原因。仁恒·滨河湾的“清汤寡水”，其实是高端大平层“炫富”审美疲劳之后的创新之举。
我并不认为仁恒·滨河湾就一定是成都高端大平层未来两年的最佳出路，但可以预见的是，一些有预见性的老板们，应该会以此为窗口，发现成都高端大平层不仅仅有炫富这一条路。一条死路！
苹果跃层
LOFT的翻身仗：
没有不好卖，只有不创新
I 新闻回放 I
2012年10月14日，中德·英伦联邦全新组团苹果跃层正式在成都亮相。不到3个小时，其推出的546套房源被一抢而空，没有买到房子的客户久久不散，开发商不得不紧急加推3号楼让客户预约，而加推的250套房源也几乎被疯抢一空。
苹果跃层不但在层高上领先于市场众多5.2米、4.9米层高的LOFT产品，真正做到买一层送一层，得房率高达200%，同时，也打破了传统LOFT狭小不实用的空间设计，实现57变119㎡两房双卫、82变158㎡四房三卫，且明厨明卫明厅明卧的四明户型，而水电气三通的高配更吸引了大量首置刚需。苹果跃层使用的材料，不亚于中德·英伦联邦的住宅部分，包括中空浅镀膜玻璃、子母门、外立面的五色砖等，近万平方米的架空层用于休闲娱乐配套，还享有专属的运动设施，这样的产品在成都的LOFT市场可谓绝无仅有。 “中德·英伦联邦每一次新产品上市，都有创新之处，彰显企业打造高品质生活、关爱有家的理念。”一位业内人士感叹：“去年，市场迷茫的时候，中德·英伦联邦首次将青年置业产品和品质挂上钩，打造出中国首例跨阶豪宅；而现在，苹果跃层的出现，又是市场第一次给LOFT这种产品足够的尊重，而非当作快销品、鸡肋对待。”
这个关于中德·英伦联邦的奇迹，不仅发生在如此理性的市场大环境下，更是出现在集体吼着“不好卖”的LOFT产品身上！
据当时中德方面的负责人透露，苹果跃层一批次的推货量约500套，按照这样的蓄客速度，开盘时很可能出现3个客户争抢一套苹果跃层的惊人场面！然而500套，这个数量，是过去三个月，成都LOFT项目的全部销售套数。
作为成都2011年下半年和2012上半年成都销冠的中德·英伦联邦，每一次新产品亮相，在成都楼市都能引起“大片效应”，准备了两年之久的苹果跃层，仍然没有让中德迷失望。
这一年，LOFT很火
如果时间回到几年前 ，那时候城市小跃层还只是个别楼盘的“单兵作战”，到后来几乎是陷入泥潭。那么如今，跃层开发由保利、蓝光、万科、龙湖、中德等品牌开发商构建的庞大队伍，正以不可阻挡之势压境而来。
近年来，城市小跃层因其兼具的舒居化气质与商品房特性，在楼市中迅速崛起。值得一提的是，从过去“买一层送一层”、“一套房价，买两套房”的跃层产品，到现在提倡“双层空间、双重投资”的城市小跃层，这种创新型产品的升级开启了城市生活与商业投资兼顾的另一扇大门，不再只是一两家企业的行为，而终于成为整个行业的“关键词”。
自2012年以来，保利·香槟国际、蓝光·COCO蜜城、龙湖·北城天街、中德英伦联邦·苹果跃层等在内的众多楼盘，都纷纷推出了城市小跃层。2012除中德·英伦联邦苹果跃层推出三小时就被告罄、保利·香槟国际的推盘售罄以及还未开盘的蓝光·COCO蜜城超高续客量，远大林语城，120-180平米的跃层户型销售情况来看，这一年无疑显示了跃层产品的市场热度。
那么，升级后的城市小跃层，究竟为何能在市场低迷的环境下“逆市热销”？
升级换代，城市小跃层体现高附加值
城市小跃层升级从2.0到3.0版的进阶在整个房地产行业产品价值体系重调之际，开发商在产品上的创新也日益激烈。从今年开始，大批跃层产品伴随着楼市调控面向市场，在刚需、改善为主导的市场竞争中脱颖而出。
尽管小户型跃层产品的出现早已不是新鲜事，但不难看出，2012年城市小跃层集中入市之势无疑是产品升级换代后的成果。
回顾跃层产品的发展历史，从最初的“买一层送一层”、“一套房价，买两套房”，在价格和空间上的高赠送优势，成为市场中高性价比产品，可以称之为跃层“1.0版”；到后来，房地产市场中的个性化产品越来越丰富，精装跃层受到市场的热烈追捧，高挑而宽敞的生活空间，以强调生活品质感的跃层“2.0版”问世；如今，城市小跃层以更高的产品特性，如中德英伦联邦·苹果跃层5.7米层高，5.8米开间，水电气三通，从“2.0版”到“3.0版”的进阶，跃层的产品功能得到最大化。
就笔者了解，从2012年年初开始，市面上就有将近30多家楼盘新近推出了跃层产品，大量城市小跃层积极涌现，在成功吸引到普通购房者的同时，也得到投资市场的良好口碑，都取得了相对不错的销售成绩。
嘉联地产总经理侯红权表示，从开发商角度出发，打造城市小跃层这样的产品，主要是为了迎合当下市场购房者和投资客所需，“从多年代理跃层项目的经验看，要在楼市调整期赢得市场，跃层就必须在产品定位上作出差异化竞争。”
跃层客群扩容跨界居住、投资两种功能的创新从购房目的分析，城市小跃层属于一个城市“跨界居住、投资”两种功能的创新型产品。“当然，选择跃层产品的前提，是结合地段、价格、户型、高附加值等项目自身各因素作充分考虑。”资深地产投资人士曾世民认为，鉴于当下楼市情势，尽管房地产市场行情尚未明朗的情形下，不少购房者都希望开发商能降价；但如今多数开发商降价意向并不明朗，正因为如此，兼具居住、投资两种功能的高附加值的城市小跃层，成为众多购房者竞相追逐的热点产品。
金楠天街
第三条天街来了，龙湖能否改变成都
I 新闻回放 I
盘点整个2012年的成都楼市，“龙湖天街”绝对是一个绕不开的关键词。龙湖地产北城天街高层住宅开盘必罄，随着卢米埃国际影院、国美电器等一众主力店的确立进驻，城北没有“夜生活”的历史即将被终结。而位于国家级保税区的龙湖时代天街，在一片并不“主流”的区域，以龙湖地产独到的洞察力，正在垄断区域内200万人的吃喝娱乐，当如五彩城、龙年国际广场等项目发现高新西区的商业空白时，龙湖时代天街作为一个“先行者”已牢牢占据区域头把交椅。
2012年6月，龙湖地产重注拿下晋阳区域地块，正当业内在想象这家以区域再造闻名的开发商将以何种产品加码外双楠时，龙湖地产再次以前所未有的笃定和信念将第三座天街带入外双楠片区，命名为“龙湖·金楠天街”。
项目总占地145亩，是西三环内最后一块能修建大型综合体项目的地块，也是最大的一块商品房建设用地。项目涵盖了高品质住宅、大型购物中心、峡谷风情商业街、星级酒店和SOHO办公等业态。项目地块一分为四，商业空间，居住空间，动静分明，相互独立又紧密联系。开放商业街区与外部城市道路交汇形成八个街角开放广场，吸引人流走向面积等同于足球场的中心景观广场，提供九个城市公共开放空间，把人流由外围空间向中心广场集合，形成一mall、两街、九中心的灵动格局。
龙湖金楠天街，作为龙湖地产暌违城西6年的全新项目，还没有开盘，已成为成都不少居民特别是晋阳片区的居民的焦点。
龙湖金楠天街在市场上的强烈关注，得益于龙湖地产在成都7年的精耕细作，得益于龙湖地产在成都每一个项目对成都人生活的改变和区域的影响：7年来，从晶蓝半岛、龙湖世纪到三千城、弗莱明戈、北城天街、时代天街等，龙湖地产在成都东西南北一路树立标杆，不断带活新的区域。有专家称，龙湖正通过规模化商业地产的运营，实现自身对城市化进程的深度介入和影响。 2012，第三条“天街”进入成都，表达着龙湖对成都的野心，也挑逗着人们对于“一条天街改变一座城市”是否能再次成功的围观情绪。
关于龙湖在商业地产以及天街系的成功，有人说龙湖人敢于挑战；有人说龙湖有一支很好的团队；有人说龙湖的战略布局定位正确；也有人说龙湖会选择地段，一时众说纷纭。
关于房地产投资，商业巨子李嘉诚曾经说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这番话早已被业界奉为商业投资成功秘诀。李嘉诚的经典论断，在不少开发商那里都得到了验证。而龙湖成都公司在进军商业地产时，却对地段有独特的认识和选择。
单纯从地段上来说，龙湖在成都的三大天街都不位于传统的商业区。时代天街，地处高新西区，这里在龙湖进驻以前，还没有一家大型的商业综合体，还处于“0商业”空白期；北城天街所处的城北，启动项目时，成都还没有“北改”战略，城北的配套、历史遗留问题，让不少开发商不敢贸然布局；金楠天街区域，在城西属于相对不成熟的区域。
“在非传统商业区域做商业地产，才能做独家，才能做大做强。”龙湖成都公司一名中层管理人员谈到龙湖在成都天街选址时说，龙湖在全国19座天街新城遍布大江南北，14座进入城市集合了一二三线城市类型。龙湖的选址看似多元，但却有其内在的逻辑：北京的新城资源中心论。杭州、成都的产业龙头板块带动论，重庆、苏南的城市中心更新论。
龙湖地产用3年时间打造的三大天街，均延续了“一条天街改变一座城市”的传奇，激活了一个区域，改变了区域的商业格局，斩获了令业界瞠目结舌的业绩。
“天街造城，需在要城之地”，业内外在赞誉龙湖强大的开发能力之时，也不禁开始夸赞龙湖择址的眼光。龙湖打造的天街系，似乎也成为新城市商业中心的缔造平台，重新发掘了城市，成为地段的打造者。
因此，我们不难想象，龙湖的成功密码背后，选地段成了很重要的一部分，而且是在非传统商区做独家。
其次，龙湖天街系在扩张的时候，商业资源争夺占尽先机。
龙湖成都公司有关负责人说，龙湖天街系解决了当前城市生活中人们“对丰富资源的高要求”与“生活资源获取的低效率”之间的矛盾。
在有据可查的案例中，龙湖天街系列商业综合体开业之初的招租率一般便高达90%以上。截至2012年上半年，龙湖已开业的商场整体招租率达98.6%，租金同比增长35%。而在国内，80%-85%的开业招租率一般被认为是较高的水准。
能维系如此之高的招租率及保持租金高速增长，也得益于龙湖成功的商业运营。相关统计显示，龙湖所运营的商场，其毛利率达到了81%，可与香港顶尖商场媲美。龙湖因此被诸多商业品牌誉为“国内最赚钱的商业地产公司”。
龙湖成都公司有关负责人说，龙湖在成都的持有型商业已高达83万平方米，成都将成为龙湖商业持续供应租金的蓄水池。龙湖时代天街启动的招商中，已有洲际集团旗下2家酒店、永辉超市、乡村基、永和豆浆等几十家国际、国内知名商业企业确定入驻。随着富士康等企业对时代天街的巨大推动作用，众多投资者都成了时代天街的追随者。这对于成都商业资源而言，龙湖主导的商业洗牌已经开始，龙湖的天街系在成都商业资源争夺中，已经有先见之明。而商业价值的上升，自然又会带动龙湖商业的投资价值。
或许在未来两年，龙湖在成都布局的两座天街将开业，其对一座城市的影响将随着天街的开业，逐步得到显现。也许对成都而言，“一条天街改变一座城市”仍将有效。
明年年底，龙湖在成都的首个天街系——北城天街将开业；2014年，时代天街将部分开业；金楠天街开业，也会在不久的将来实现。随着这些旺销的综合体进入运营阶段，会在一定的程度上稳定部分租金收益丰富龙湖的营收结构，但是否能帮助龙湖更上一层楼，还是一个未知数。
来福士
城市综合体的专业危机
I 新闻回放 I
2011年伊始，成都来福士广场招商工作盛大启幕。作为凯德置地旗下最富盛名的城市综合体品牌，成都来福士广场以丰富全面的业态、低碳环保的建筑理念、特立独行的设计风格、富有文化历史底蕴的设计概念惊艳亮相蓉城。未来的巴蜀新地标将建成蓉城最具影响力的时尚消费商圈。伴随着招商工作的启动，以“中国第四城”的包容心态和时尚嗅觉，期待更多来自时尚之都的知名品牌进驻，为消费型的蓉城再添潮流砝码。
成都来福士广场传承了“来福士”品牌“城中之城”的概念，用一站式的综合业态诠释潮流生活——它包括1个多层入口的购物中心、2幢国际甲级办公楼、1幢五星级酒店、1幢服务式公寓及1幢高端个人事务所。在功能齐备的空间内，全面综合的业态分布让消费者轻松演绎惬意的时尚达人生活；前沿品牌的进驻令购物者奢享有关时尚的饕餮盛宴，实现魅力蓉城与时尚世界的无缝对接。作为拥有综合业态、文化底蕴、低碳科技、人文关怀的城市综合体。
2012年9月23日，成都来福士广场购物中心盛大开业，开发商凯德置地统计，开业当天开业率高达95%，客流量约为15万人次。总结起来，首先，来福士广场的客户群定位于20—35岁的年轻人和白领们，其次，来福士品牌都由开发商自持，这种模式，保证了项目的可持续化经营和管理。作为有着“城中之城”之称的成都来福士广场，其“三峡”的概念贯穿了建筑及购物中心的室内设计，这让来福士区别于任何项目，终成城市地标和经典案例。
此外，来福士广场购物中心定位时尚潮流路线，符合周围的商圈和地铁上盖物业的特性。来福士购物中心共29层，从地下二层到地上29层，分别命名为荟珍阙、潮尚地、明星汇、风尚际、乐活界、百味坊等。每一层结合实际使用情况均有其侧重的安排，主力店穿插其中。
最后，来福士广场动线设计很好，以西陵峡、巫峡、瞿塘峡命名的三个中庭，将人群有效地聚集起来，让人有继续逛下去的欲望，几乎没有死角，每家店都能逛到。
成都城市综合体进入高速发展
2012年5月底，成都在建和立项的城市综合体已达88个。面对如此大的体量，不少业内人士不免对成都综合体的未来充满担忧，有甚者更惊呼成都陷入综合体过剩危机之中。 “的确，成都的城市综合体近两年进入高速发展期，相较于成都目前的城市发展和经济状况而言，这样大体量的城市综合体一时的确难以消化。”中成房业总经理孙红表示，成都城市综合体的阶段性过剩已是不争的事实，但从成都经济的发展速度和不断攀升的城市地位来看，现在就判定成都城市综合体陷入“过剩危机”还为时过早。
“市场供应量确实很庞大，一线城市10年前也是这样一个状况，2001年北京当时的城市综合体市场很小，很类似于现在的成都，当时不少机构和业内人士有一个比较悲观的预测，结果城市的快速发展带来了巨大的需求量，供应快速被消化。”张晴表示，不过以目前成都的现状来判定，成都城市综合体的消化是需要一定时间的。
开发商调查：无相关经验者不少
不过，最大的危机不在于过剩。“成都目前进行城市综合体开发的企业中，有近6成没有打造城市综合体的经验，有不少甚至没有房地产项目开发的经验。”张晴表示，在阳光新业中心拿地之前，公司就对成都市场进行了充分的市调，发现目前成都市场上的综合体开发商，有近6成从未进行过商业地产的开发，属于行业内的“业余选手”。“综合体的开发绝对没有想象中那么容易，不是简单的模仿复制就能完成。”
如何将商业、商务与居住三者有机融合在一起，并且发挥城市综合体对城市的辐射力和影响力？这个问题并非三言两语就可以阐明。“每一个初入门的综合体开发商，都有过许多惨痛的教训的，我们也不例外。”四川泰然地产执行总经理朱宏表示，有打造时代广场的成功经验，泰然集团才敢于在综合体扎堆的南延线打造环球时代中心。
“即使是有开发经验，我们在项目的开发上也秉承着谨慎的态度，在开发时代广场之后，长期地考察、市调与设计，最终才决定开发环球时代广场。即便是我们这种有经验的开发商都需要这个过程，那些毫无综合体开发经验的企业敢于快速拿地、快速开发、快速销售，这样的状况令人担忧。”
目前成都约六成综合体开发商都没有大型商业的开发经验，缺乏对城市综合体的正确理解，固定地将城市综合体简单处理为“商场+住宅”的开发模式，这样的综合体是不能称之为综合体的。
专业危机 综合体成功路上的最大的考验
“如果你钱不多，经验又不足，重要的是还没有个专业的团队支持，那就干脆别玩综合体，离它远些。”嘉亿引领国际商业管理机构董事长鄂丽华曾如此高调表示。这一看法也得到了不少开发商和业内人士的认同。张晴也认为：“资金、人才以及专业程度都不足，是当前综合体发展的通病。”
商业购物中心是一个城市综合体的灵魂，对整个项目起着决定性的作用。“现在有不少开发商，把购物中心划分为小块进行销售，然后再通过返租的形式收回来进行统一经营，快速回收资金。这不仅仅对整个项目的后期运营埋下了隐患，也是对投资者不负责任的表现。”
事实上，所谓专业城市综合体开发和运营商的主要表现之一就是对各种资源和各种关系的有效运用和协调。例如，在城市交通规划信息的运用上，新世纪环球中心直接与地铁1号线海洋公园站接驳。据会展旅游集团相关负责人透露，1号线海洋公园站建设之初，就是作为环球中心内的天堂岛海洋乐园专属站点进行规划的。
“毫无疑问，城市综合体作为城市化、城市更新过程中的重要产物，必将对区域及城市的生活、消费、商务格局起到极其重要的作用。”泰然地产执行总经理朱宏表示，城市综合体虽然已陷入同质化竞争的泥潭，不过一些优质综合体的前景依然值得看好。阳光新业中心相关负责人则谈到，城市综合体必须适应本地消费习惯和商圈特点，在辐射范围内独一无二，才是生存和发展之道。
180m2
保利石象湖 领跑小别墅销售市场
I 新闻回放 I
2012，开局不顺的别墅市场终于在第二季度三个月里扳回一城。据成都嘉联地产出具的《2012成都别墅半年报》显示：上半年，成都别墅市场成交面积同比下降25%，环比下降22%。纵观全盘，表现并不尽如人意。不过，值得注意的是，20124-6月份，成都别墅市场成交量却超过2011年同期水平。不少业内人士均认为，近来，成都别墅市场触底回暖迹象已十分明朗。
报告同时显示，占据2012年上半年成交套数前三名的别墅项目，依次为：保利石象湖，中海国际社区、蓝光观岭。而保利石象湖180平米精装独栋的推出，和十年前的广州星河湾吸引全国地产人考察学习一样，保利·石象湖精装小独栋的热销，已被行业认为是全国范围内最经典的地产热销事件。
在2012年石象湖郁金香花节，吸引了上万的人前来参观，但这些人另外有一个更明确的目标，只为探访彼时已在成都崭露头角的保利石象湖国际乡村俱乐部精装小独栋。140-180平方米精装独栋，全原生态植被覆盖、花园面积最小400平方米、最大占地1.5万平方米……一系列颠覆成都人想象的指标，让保利·石象湖在最短时间内成为整个城市高端圈层的必谈话题。
保利·石象湖亮相短短半个月后，市场给出了最直接的答案，推出136套精装小独栋，诚意登记客户超过3000组，当日清盘。未买到房的购房者，四处求关系，但求得购。
在并不景气的2012年楼市，保利·石象湖奏出热销最强音，成一时奇观，堪称2012中国地产年度热销事件。随之而来的，是行业热讨与考察，以及大批高端购房者对保利·石象湖小独栋二批次推出时间的追问。从市场和行业的情况下来看，度假物业萎靡不振的现象，似乎正在因为石象湖得到改观……
小别墅成为半年主题词
从2012年上半年保利石象湖，推出140-180平米的独栋、精装别墅以后，就引来了不少购房者、同业人士以及媒体关注。保利石象湖以总价150万元/套起，两次开盘取得3.69亿元的销售额，当仁不让地成为了上半年的“别墅明星”。
受保利石象湖打造小别墅产品的影响，以及带来的市场巨大变化，蓝光观岭国际社区也跟着推出高尔夫联排“丁香墅”，面积90-150平米，总价60万元/套起，6月23日开盘当天成交60多套，成为当月别墅明星。随后，“丁香墅”二期销售态势同样可观；和黄彩叠园，推出最低总价69万元/套、最小面积104平米的联排；2012年下半年，海昌地产二号作品“海昌天澜”位于麓山板块，下半年将推出180-260平米的中小别墅。 成都胜友地产总经理蒲薇指出，小别墅以前主要是出现在度假旅游项目中，以投资群体为主，像今年这种规模性出现小别墅的现象，还是第一次。“通过调小面积，调低总价后，小别墅对中产阶层的吸引力增强了，因为在他们的支付范围之内，不像过去遥不可及。”
对于小别墅的热销，世家机构副总经理彭致远分析认为，“它们属于别墅中的刚需级产品，市场客户群体比大别墅扩大，而且，中小别墅享受的配套、环境、生活方式，与大别墅并无明显差异。”蒲薇则认为，“这不是说小别墅就一定热销，只是满足了部分空白市场，大别墅的市场人群还是稳定的。”她说，不是说面积改小了就更有市场，而是说如果小别墅同样能够享受大别墅的配套，包括别墅的环境，大别墅的景观，物业服务，那对中产阶层人群的换房需求，是个不错的选择。
牧马山温江南延线卖得好
同样受保利石象湖的产品的影响，牧马山、青城山、峨眉山、麓湖等众多开发商也开始将别墅产品调小。传统别墅聚集区中，南延线、牧马山、温江成为2012上半年三大热点板块。嘉联地产数据显示：南延线以82000余平米成交面积傲居榜首，而牧马山、温江分别以78000余平米、70000余平米排名二、三位。雅居乐花园、龙湖悠山郡、悦水蓝山三大别墅项目也相应成为各自区域中的标杆式楼盘。
有业内人士指出，2012年，城南越来越有独大成都别墅市场的征兆。究其原因，除了先天区位优势外，众多别墅项目积极的定价策略及创新型产品定位都起到了关键作用。譬如，雅居乐花园推出的御宾府联排，地下空间做到6米挑高，市场闻所未闻；而牧马山名盘龙湖悠山郡则一直奉行激进的价格策略，市场人气远非其他同类项目所能比拟。
与城南别墅市场异军突起形成鲜明反衬的则是，青城山、龙泉等老牌别墅版图没有任何一家别墅项目入围上半年成交榜单前十名，市场冰封局面依然在延续。但从2012年下半年区域市场走势，青城山某别墅项目负责人表示：希望能借助产品调整和合理定价打破目前销售困局。面对别墅市场回暖的机遇，绝不容半点闪失。
攀成钢
理想照进现实……还要多久
I 新闻回放 I
2012以来，随着攀成钢片区一批重大建设项目集中开发，区域已形成“众星捧月”的罕见盛况，并描绘出一派充满国际化、现代化气息的繁华景象。然而，“攀成钢”这个源于曾经辉煌一时的钢铁企业的名字，已成为一个时代的印记。随着该片区地理属性与区域气质发生巨变，社会各界关于“为攀成钢正名”的呼声日趋强烈。如何为攀成钢片区取一个更能彰显区域国际化气质与现代化内涵的“大雅之名”，自然备受瞩目。
目前区域板块内已经聚集了包括成都ICC、泰合国际财富中心、绿地锦天府、仁恒滨河湾、环球汇天誉在内的众多高端项目。目前成都ICC和绿地锦天府已经开盘，成都ICC在一批次推出销售一空的情况下，如今推出二批次产品，其103—179平米户型区间，11000元/平米的均价，无论在品质和价格上都是成都高端豪宅的标杆。不过，即将入市的环球汇天誉和仁恒滨河湾，给这个区域市场的高端项目带来一定压力。据悉，环球汇天誉首期将推出120-209平米高端精装房，价格目前并未确定。仁恒滨河湾预计也将会于近期开盘，主力户型76-115平米精装房，只是面积将会比环球汇天誉要小。
在这一区域力推精装房的还有绿地锦天府，目前绿地锦天府正在进行新一轮的产品推广，其推出的180—300平米精装大平层，以及城市别墅吸引了众多高端购房群体。
高端项目对地段的苛刻要求，使得能做豪宅的土地资源极为金贵，因此豪宅都具有相邻的特征。虽然豪宅在产品定位上有一定的差异，但是其高端客群的重合度仍然很高，在豪宅集中上市的背景下，未来竞争将会十分激烈。
攀成钢 同质化现象严重
仅从名字的不断“撞车”，就能看出攀成钢存在的严重同质化倾向，“天曜、天誉、天骄、乐天”，还有“锦天府”，“天”字头在这里扎成了堆。而研究产品类型，也全部都是高端大平层产品。
放眼整个成都的高端大平层市场，不难发现，目前成都还未形成真正意义上的高端气候。高端大平层产品总价堪比别墅，并不是没有道理的。别墅产品再宽敞、私密，也难免会有配套跟进上的问题，而高端大平层产品则是一种既能享受顶级居住体验、又能拥有成熟城市配套的产品，所以对高端大平层产品的解读上更应该关注其品质而非其价格。但从成都目前市场上的反馈结果来看，购买高端大平层产品的人将更多的注意力转移到了它的价格上。“成都高端市场并不缺乏购买力，但成都比较特殊的消费心理，导致高端大平层始终都在卖性价比，所以我们经常看到，高端大平层也会把XX万元起家打在广告上。很多人买誉峰的理由，竟然是——算下来很划算。”实效机构执行董事吴昊表示。
地王的尴尬：风光背后隐藏的无奈
大牌云集，地王频出，地段资源得天独厚，攀成钢一时风光无限，然而风光背后，随着时间的推移，攀成钢前进的每一步，尴尬与无奈，苦乐自知。
过去再辉煌，也很可能在一夜之间化为乌有。曾经名噪一时的攀成钢地王们设想的最美好未来，当然是高价买入，再以更高的价格卖出，既赚足眼球，也赚得盆满钵满。然而经过2011年的严厉调控与低迷后，当年博得地王的高成交价，现如今已经大幅度缩水，但迫于市场压力和回笼资金需求，不少地王也不得不接受现实，“割肉贱卖”。
以伊泰置业为例，2010年10月15日，来自内蒙古的伊泰置业南下首进成都，举牌逾20次，最终击败对手，以7600元/㎡、总计16.38亿拿下攀成钢14号地块，刷新攀成钢片区楼面地价，成为了攀成钢乃至全成都的“地王”，对此外界各方议论纷纷。但此后两年，伊泰却一直保持沉默，直到今天，项目才开始动工。
在遭遇了2011年史上最严厉的调控之后，放眼全国市场，地王的“下场“不外乎三种，要么是低价入市，降价促销；要么是以时间换空间，寻找各种解救办法；要么就是壮士断臂式的直接退地。而这三种办法其实都很有难度，降价会让自己颜面尽失，心有不甘，一直等待时机入市就存在巨大的资金回笼压力，而直接退地则涉及到更麻烦的手续交易问题。例如朗基望今缘，当年就是因为拿地价格太高，才造成了今天售价太高而卖不动的尴尬局面。既然当时有胆吞得进，现如今也该有咽得下的勇气。面对攀成钢的地王们，相信购房者还是并不想见到他们垂头丧气的样子，我们还在期待他们给我们带来的惊喜。 与城南比潜力，目前还存在差距
翻阅成都发展的历史，脉络非常清晰：城北属于商贸区、城东属于工业区，城西为住宅区，而城南则属于商务办公区。1999年，成都为了调整城市结构，城南新行政中心的建设纳入到了成都市整体规划；2004年9月30日，成都市南部新区启动建设，此时1.38平方公里的城南副中心内高新区科技商务中心、高新区科技孵化园区等项目已基本建成；加之2004年和记黄埔在城南拿下的“南地王”，无疑为城南的发展注入了一剂强心针。后来的城南区域内新会展中心、新行政中心、金融中心等项目陆续展开，让城南国际化的道路越走越畅。而2011年底天府新区的正式开建，更是为城南成为名符其实的成都未来新中心增加了核心竞争力。
与之相比，攀成钢所在的城东由于起步晚、难度高，等于是将土地上的工业先搬走，再进行开发，所以攀成钢的发展远不如城南那般通畅。加之攀成钢所在的老城区遗留了太多的城市旧址和传统，也使得商业氛围和人员构成远不如城南那般纯粹。所以攀成钢看起来就像是老城区中的一块新兴“孤岛”，它的内部是新的，外围却是旧的，所以内外协调的难度很大，导致它目前还只能“内斗”。
棕榈泉
成都豪宅的另类路线
I 新闻回放 I
2012年，“棕榈泉费尔蒙公寓”亮相成都，这也是首次落户成都的酒店公寓，由百年奢侈品牌酒店费尔蒙和中国高端地产领军者棕榈泉联手打造，对外可售191套，是中国西部第一个、成都唯一开售的国际奢侈酒店品牌公寓。郭漫舸认为，这种产品的出现，是成都楼市产业链的完善，将引发高端地产的一次全新竞争。
1978年，全球第一家奢侈酒店品牌公寓由四季酒店集团创立，此后，在世界各大一线城市中开始出现。2000年左右，开始进入中国。目前，在中国一线城市中已经有几个成功案例，譬如银泰柏悦居、四季世家酒店公寓、四季汇酒店公寓、棕榈泉费尔蒙公寓。
对于这种物业，长期在国外考察的地产业界人士表示，它是房地产行业真正意义上的奢侈品。首先是数量稀少，在全球发达地区的一线城市中，同类项目一般不超过3个，目前在全国，这种物业总量不到1000套；其次是国际品牌，全球最具盛名的奢侈酒店的品牌价值；再次是品质保障，世界顶级酒店管理服务团队提供全方位服务和管理；最后是圈层属性，购买这种产品的人群，主要是明星名流和企业高管，他们在财富、素质和视野上旗鼓相当。
另外，在棕榈泉费尔蒙酒店建造过程中，所有合作团队都必须在费尔蒙提供的名单中选择，而这些机构的总部多数在国外，个别还是第一次进入中国，商务成本极高。棕榈泉费尔蒙公寓的合作机构全部都是行业领袖。譬如，外立面采用的是Hassell，代表作品如北京水立方、澳洲国际演艺艺术中心等，幕墙设计是Schmidlin，陆家嘴金融中心是其代表作，机电顾问是WSP Group PLC，迪拜塔、纽约自由大厦等是他们在服务，更与声学顾问AL及灯光设计PLD进行合作，为棕榈泉费尔蒙公寓提供了专业支撑。
事实上，国际一线酒店公寓多由国际知名酒店集团管理对各核心环节，有着严苛的管理标准。所以，这种物业已经成为当地售价最高，服务最好，配套最全的物业之一，譬如，温哥华费尔蒙公寓、纽约四季酒店公寓、北京四季世家等。
棕榈泉开启酒店公寓
就笔者调查了解到，目前成都高端酒店公寓总共不超过10个项目，这与北京、上海、香港等国内一线城市的保有量相比，成都酒店公寓套数远远不足，也是不符合成都1.5线城市身份的。据了解，在北京，仅仅是国贸CBD区域，就有北京财富中心千禧公寓、万豪、喜达屋国际集团、四季集团、凯宾斯基、凯悦酒店集团、香格里拉、雅诗阁、辉盛阁等30余家酒店服务公寓，而且每个酒店服务公寓的套房拥有量几乎都在300套左右，目前总量已经超过12000套。
不仅如此，目前成都仅有的几个高端酒店公寓，全部是被酒店或者酒店品牌管理公司持有，仅供客人租住，根本不上市销售。这与北京、上海等国内一线城市，均有多个酒店公寓上市销售，酒店公寓投资已经成为一种新的投资方式相比，成都酒店公寓投资市场发展也相对落后一些。幸好，现在成都也有了第一个上市销售的六星级酒店公寓——棕榈泉费尔蒙国际公寓，成都的酒店公寓投资业开始迈出了第一步。这对于酒店公寓套数保有量不足，没有投资项目的成都酒店公寓市场行情而言，无疑使一个重大的利好消息。
以成都棕榈泉费尔蒙酒店公寓为例，棕榈泉在惯有坚持的产品品质基础上，为项目注入了许多新的理念：引入国际顶级酒店品牌费尔蒙，打造其目前在国内唯一一家奢侈品酒店公寓，通过费尔蒙这家百年奢侈品酒店的管理和服务，为公寓输入国际化的顶级酒店服务。费尔蒙的服务包含儿童托管、家具托管、临时保姆服务、鲜花服务、私人导购服务、植物养护服务等。以儿童托管服务为例，这项服务是其他高端物业很难企及的。而对于费尔蒙酒店公寓的业主来说，当他们有事不方便将小孩带在身边时，可安心将小孩托管给费尔蒙。在这里，诸如此类的贴心服务不胜枚举。所以，业主购买到的将不仅仅是一件产品，更是购买百年的费尔蒙六星级酒店的服务。棕榈泉对高端物业的执着和创新，赢得了业界的好评。当棕榈泉费尔蒙酒店公寓出现在成都市场上时，成都媒体对这一产品给予了高度的评价。认为棕榈泉这一全新力作开创了高端物业的一个全新时代，为高度物业创造了新的竞争格局和价值空间。
当高端物业市场上还普遍停留在对硬件无止境的竞争格局时，棕榈泉则引导高端客户更国际化、更人性化的生活需求！这里6星级的酒店服务、国际品牌带来的全球化生活方式和圈层荣耀感，是其它高端社区里体验不到的。热衷于社交的财富财智精英阶层需要更便捷、更国际的生活方式。而棕榈泉与费尔蒙的联手，所营造出的这种奢侈品酒店高端物业模式，正是他们梦寐以求的生活方式。
翻开棕榈泉的高端物业开发之路履历，众多国际一线品牌合作伙伴跃然纸上。要知道，和这些国际一线品牌合作，不仅仅需要大量资金的投入，对其理念以及合作条件的认可、大量时间精力的投入更是必不可少。在这样反复的沟通和彼此磨合的过程中能够坚持下来的企业凤毛麟角。 再大的抱负，都需要每一个执行的人落实到位。像棕榈泉这样的高端豪宅打造，其对团队的要求更高。
100亿
开局很难，结局狂欢，惊喜的楼市冬天
I 新闻回放 II
2012年已过去，每到年终和新年交替的时候，不管是房地产业内人士，还是外界一直都在关注一个数据，那就是多少“亿”。这代表着各大房企2012的销售总额，也代表了各大房企公司在过去的2012年里所取得的业绩。
就全国数据来看，万科地产2012年仅前10个月的销售业绩，已破千亿。保利前10月销售额超830亿元，中海前10月实现销售额1006.8亿港元。据统计，全国的一线地产企业中，90%以上都已经进入了成都市场。
成都作为二线城市的代表，亦是名副其实的全国楼市主战场之一。续去年保利80亿业绩稳坐冠军宝座之后，2012年成都房企是否将直奔百亿？
从各家大型房企披露的数据看，截至今年11月份，保利地产累计销售达到86亿元，蓝光地产累计销售超过80亿元，华润置地70亿元，绿地西南事业部70亿元，中海65亿元……事实上，今年，成都大企业均已超额完成年度销售任务，最后的悬念，就是他们当中谁能率先突破百亿，创造历史性纪录。
冲击百亿，被寄予最多期望的无疑是保利地产成都公司。业界甚至曾认定，成都首家破百亿的企业，非保利莫属。而今年，蓝光地产“一路狂奔”的步调又让这场竞赛陡生悬念。据蓝光地产相关负责人透露，2012年前10个月已经实现80亿元销售目标，而今年全年销售额势必会超过百亿。
笔者就百亿目标及竞争关系向双方求证时，保利、蓝光两家企业负责人均表示低调处理。一位与保利地产极为熟络的供应商这样告诉记者，“冲百亿，可以做，但不能说。”在他看来，“如何突破90亿，是保利今年最务实可行的目标。”
三年前，成都各大房企还在为迈入“50亿俱乐部”而奋斗，转眼三年过去，成都已有房企即将突破百亿大关。数字的飞跃，房企的捷报频传，不难看出，开发商更多地在思考着如何以更贴心的产品、更靠谱的价格奉献给购房者。调控之下的成都楼市，正以健康的姿态，踏在高速发展的道路上。
开发商不看好节后市场 多项目开盘时间“没谱”
虽然从2012全年来看，各家房企公司都取得了不菲的成绩，但12年上半年来说，市场并不景气，从开年伊始，开发商的纠结心态就明显地反映在开盘数量及定价上。据成都中原地产市场研究部统计，预期在3月份开盘的项目20个左右。此外，还有代理行提供数据显示全国一线城市的计划开盘的项目也并不多。可以看出，2012年上半年的房地产市场是处于低谷的状态。
而从成都项目的价格上面，不确定的表现也同样明显、甚至出现低价、特价销售。据相关数据显示，在成都计划开盘的项目中，仅有10个项目给出了初步价格来试探购房者的反应，另外的项目尚未公布定价。而中原地产统计的10个预计开盘项目中，除3个项目延续老项目定价外，其他项目也没有确定开盘价。
某代理行的一位市场分析人员回忆说，当初面临的局势，大家越来越难问出楼盘的开盘时间和价格了。“有的项目每次给售楼处打电话都说下月开盘，都从去年年初说到今年3月了。价格上也是，都偷偷摸摸地降价，或者用赠送面积、送装修等形式来‘降低’房价。”
“在当初面临的市场情况下，开发商也在犹豫，因此很多项目的开盘时间都不确定。”成都中原市场研究部一位总监表示，“2011年惨淡的市场使得大部分开发商对龙年春节后的市场并不看好，大部分项目选择了“冬天模式”。
此外，受春节假期的影响依然存在，大部分项目都处于延缓动工的状态，而多数购房者也仍处于观望中。
房企淡市扬威，一场酣战再所难免
4月开始，伴随着品牌房企的捷报频传，上半年成都楼市上演了一出“淡市扬威”的销售大戏。
去年的大成都销冠保利，今年依旧“风采不减”。上半年保利心语花园、保利城、保利香槟国际、保利康桥等12盘联动的大手笔取得了不俗业绩。据保利相关负责人介绍，仅2012年上半年保利地产便以近50亿元的销售额继续领跑成都楼市。
在商业地产领域颇有建树的龙湖地产，其全国性品牌“天街系列”在成都开始大展拳脚。龙湖·北城天街全国首映礼暨招商推荐会吸引近2000人参加、成都龙湖·时代天街10天500套的成绩，证明了“天街系列”在成都的号召力。
作为去年销售5强的华润与中海，不仅同是央企，而且均在12上半年有华润金悦湾和中海城南官邸两大城市别墅项目入市。
“两家企业在上半年表现比较稳健。通过合理的价格调整，完善刚需、改善、高端全产品系，以高品质的产品供应市场，取得了不错的业绩。”吕品表示。
“一般来说，上半年的销售很大程度上决定着全年的业绩，但下半年的市场行情变化、企业战略等因素都将对年度销售排名结果产生影响，尤其是像绿地、蓝光、佳兆业这种保持迅猛销售势头的房企的加入，更是为排名增添了很多变数。”业内人士表示。
毫无疑问，这场悬念四起的年度销售大战已经开始。
成都楼市迎来新的挑战
从中国房产信息集团披露的数据看，2011年，全国仅有5家房企在单个城市实现了百亿以上的销售额。其中，北京楼市便占据了4家，另一家则花落广州。有资深人士认为，北京之所以能够批量出现年度超百亿的房企，与其全国政治、经济、文化中心的城市地位密切相关。“北京楼市面向的是全国13亿人口，而成都、武汉等新兴二线城市拥有的客户基数，远远无法与北京、广州等一线城市抗衡。”上述人士称，“像成都这种区域性城市，如果能出现年度超百亿的房企，在国内同等量级城市中无疑开创了纪录。”
而从成都12年房地产市场的销售业绩来看，成都蓝光已突破百亿、保利（截稿为止）也正在突破百亿。这也意味着成都楼市迎来了新的机遇和挑战，我们由此可以想象，成都作为西部的核心城市，已经向北京、上海、广州等一线城市靠近。 57m2
2012 刚需的癫狂
I 新闻回放 I
2012年伊始 ，大地尚未解冻，空气里夹杂着寒意。3月17日，一个普通的周末。这天气温偏低，如果不是有什么要紧的事，大家都宁愿窝在家里。但就在这天上午，成都城西光华逸家的销售中心里却异常热闹，2000多组客户挤在这里，大家都是过来“抢房”的——抢购440套房源。
这么多的客户前来抢房，是光华逸家的工作人员没有想到的。但问题来了，今年一共来了2000余组客户，然而自己这边只有440套房源，这该怎么办？买到的也就罢了。对于没有买到的客户该怎么交代？光华逸佳的负责人马上找到项目经理和几个销售人员一起商量 ，最后想了一个妥善的办法。
“3月17日一早，整个售楼部就被黑压压的人群包围，由于房源远远不能满足现场客群需求，我们只有改用近几年来成都楼市都未采用过的摇号形式！”售楼部现场销售负责人回忆，这其中不乏懂行的业内同行，最终，“光华逸家”的首次开盘，仅仅用了三个小时，440套房源便销售一空，这在今年的楼市，不得不说是一大奇迹。
这样的案例在全国也是仅有的，业内人士津津乐道地称之为“光华逸家”现象。据当时一位抢到房源的购房者回忆：“这样的位置和这样的产品，不怕不知道，只怕抢不到。”其实，在这个奇迹的背后是有着故事的，它的谜底就是：光华逸家项目挑战了人们对户型紧凑程度的想象力。早在2012年2月，光华逸家就其项目对外宣称：光华逸家的三房只有57平米，总价控制在45万以内，完全能够满足一家两代人的居住需求。所以在3月17日开盘当天，这种户型迅速脱销，远远没能满足市场需求。
两个月狂销800套的背后，“光华逸家”已经广泛成为了上半年成都楼市各个开发商重点研究和学习的对象，把产品做到极致，让每次开盘都让全城购房者为之拥趸，成为一次“日光”传奇，这在成都楼市是绝对能够写进编年史、有着教科书意义的。
光华逸家的创新，同行看了服气
不可否认，在已经过去的2012，成都楼市是“光华逸家”单极压倒多极的一年，它也成为了当年成都楼市的热销品和大家借鉴的对象。光华逸家开盘后，引发了房地产业内人士的广泛关注。很多业内人士都纷纷跑到现场去看样房，把光华逸家的产品当着研究的对象，想看看人家是怎么把57平方米的小户型做成了三房二厅的。
一看之下，都服气：大家发现，光华逸家简直是把这个产品的空间利用做到了极致，没有一点浪费。除去三房两厅、厨房、生活阳台，房子还有赠送空间，加起来就接近72平米。能做出这样的产品真叫人拍手叫绝，这样的产品做出来不好卖，那简直是不可能的事。
光华逸家的这一创新产品设计准确地契合现在年轻人的心理。“楼市中各类楼盘多如牛毛，但能真正满足年轻人需要的房子少之又少，目前80后的买房观念越发成熟，因此，挤‘爆’‘光华逸家’，只为一套极具性价比的全能房，充分印证了‘光华逸家’对市场和购房者心理的潜心研究。”一位业内人士分析指出。
专注于好产品，不会白辛苦
国嘉地产负责人解释，从一开始，光华逸家项目的打造团队就坚持这样一个观念：在这个市场，只有好的产品才是永恒的。在这一观念的指引下，“光华逸家”对产品不计利润的研发和投入没有白辛苦，得到了购房者的疯狂热捧。
必须承认，“逸家系”是国嘉地产近年来几乎人尽皆知的市场杀手锏。只要是“逸家系”出现的地方，都会毫无悬念地出现销售奇迹。有人如是评价，“无论是城南逸家、四海逸家，还是光华逸家，‘逸家系’产品要么是地处城市的核心地带，要么就是占据着城市最多的配套资源，这也是为什么“逸家系”产品从诞生之日就带有旺销基因的原因。”
其实，所有的开发商都懂得成都购房者的特殊偏好，那就是总价控制要好、房间要多、功能要全，还要有赠送，但是从来没有一家开发商像光华逸家这样做到极致，57平方米做套三，在很多开发商看来，这不是一个技术问题，而是一个胆量问题。
胆子大的背后是对市场需求的胸有成竹。国嘉地产相关负责人认为，光华逸家是国嘉和成都购房者打了16年交道总结出来的经验的结晶，加上各方团队的全力配合，才能让这个产品成为市场的新宠。光华逸家的最大特色，是最大化地提高空间利用率，减少浪费，降低支出。但提高空间利用率的背后，并非以降低居住舒适度为代价。光华逸家这套57平米的套三户型，便是通过超高赠送空间，来使得每个房间都能达到一个常态的功能尺度。
产品为王，在楼市价值观重新陷入焦灼和混乱时，国嘉地产再一次用产品闯出了自己的市场地位，“57平米三房两厅”，可谓一出手就找到了与购房者的心理契合点。
另外，光华逸家之后，光华新城所有开发商：俊发、保利、蓝光均复制这一产品系列，成都楼市更是出现了蓝光COCO系列，保利香槟系列、合能琥珀珍宝等经典刚需产品。刚需真正成为开发商迎合市场的系列化运作产品。与以往楼市刚需只是凌乱出现的现象完全不同。
二号线
二号线带动周边楼盘升值
I 新闻回放 I
2012年9月1日至9月3日，成都地铁二号线进行了为期三天的试运行，期间迎来16.8万人的参观体验。如果说，地铁2号线拉近了成都中心城区城东与城西的距离，那么2号线西延线、2号线东延线和3号线，则进一步缩短了郫县、龙泉、新都与中心城区的“时空距离”，将原本一两个小时的车程，缩短至半个小时以内。
2号线西延线催热郫县地铁经济预计明年上半年，成都地铁2号线西延线将通车。这意味着，家住郫县的市民从犀浦出发，半个小时以后，就可以到达成都的“心脏”天府广场。
2号线东延线龙泉直达天府广场正在建设的2号线东延线将直达龙泉城区，市民从天府广场到龙泉音乐广场仅需 25分钟。将省去转乘公交的麻烦，更加方便、快捷地往返两地。
市民翟勇介绍，自己的家住在中心城区，却在龙泉上班，“每天早上，我6点钟必须起床，然后去成仁公交站，乘坐第一班218路公交。”如果东延线开通以后，每天早上，他至少可以多睡一个小时。 对地铁2号线的期待，不止郫县、龙泉等区县的市民，成都中心城区的市民一样充满期待。
市民刘健说，快铁开通后，缩短了都江堰、郫县与成都中心城区的距离，但从中心城区到火车站搭乘快铁，因为交通拥堵，还是十分费时。地铁修通后，几分钟就直抵快铁站点。
地铁开通 火了攀成钢板块
攀成钢板块，区域总面积约为2平方公里，位于东大街与二环路交汇处。1958年建厂的原成都无缝钢管厂于1999年被攀钢集团公司兼并，组建为攀钢集团成都无缝钢管有限责任公司，成为了攀钢集团在攀枝花市外的第二大生产板块。2002年5月，原攀钢集团成都无缝钢管有限责任公司和原成都钢铁厂联合重组，成立攀钢集团成都钢铁有限责任公司（简称为攀成钢）。
在业内，有人曾用“一二三”来概括攀成钢板块得天独厚的地理位置：东临“一”条沙河，“二”即为区域内两条主力交通动脉（东大街和二环路），“三”条地铁线路（2号线、4号线、9号线），当这些资源集中在一起，使得这个板块的地理优势无人能够与之比肩。
板块砥柱 知名高端企业进驻
进驻攀成钢板块这一区域的全是知名高端企业，使得这个约2平方公里的区域内不仅拥有了高端的住宅楼宇，如成都ICC、仁恒滨河湾、绿地锦天府、天誉等，同时也汇集了顶级的商务、商业中心，尤其是区域内拥有的两座超高地标建筑468米的绿地中心和280米的双子塔“天府门廊”，使得区域有了充分的价值支撑和增值空间。
在交通配套方面，攀成钢板块可谓是充分享受了地铁红利，区域内三条地铁线路贯穿其中，地铁2号线的开通运行，更加带动了这条线上的物业升值。而成都ICC、明宇金融广场、美国铁狮门晶融汇等航母级的城市综合体，正拔地而起，并和地铁站无缝对接。除此之外，二环路、东大街及其延线、牛沙路等多条交通主动脉承接车流，区域交通可谓四通八达。
在商业配套方面，区域内集中了顶级的商业资源，如成都ICC、环球汇、韩国乐天百货等，据有关人士透露，“区域将建成5个五星级酒店，10多栋甲级写字楼，70多万平方米的商业体量，将远远超过春熙路、盐市口商圈的总和。”
在生活配套方面，攀成钢板块拥有成都七中、成师附小等丰富的学校资源，此外，锦江区已经与企业签约，引进国际幼儿园、小学和中学；占地400余亩的塔子山公园为区域提供了优质的生态空间。
地铁驶过 龙泉楼盘麻雀变凤凰
就租赁市场来说，较成都市区租赁市场的平稳，龙泉地铁沿线出现有客无房现象。2012年8月，龙泉地区租赁客户咨询量已由7月的2%上升至8%左右。由此可见，成都地铁二号线的开通使龙泉地区的租赁市场跨出了飞跃性的一步。
究其原因，一方面，成都作为西南地区经济较为发达的城市，对周边区域辐射能力强，外来工作人员较多，而这类人群往往无力支付市区高额的租金，在交通便利的同等前提下，他们把目光转向租金相对便宜的龙泉；另一方面，龙泉地区的楼盘大部分属于近几年新建的，而市区则以老居住区为主，从采光、装修风格、小区环境等方面来说，其居住舒适度总体高于市区，被大部分租赁客户所喜爱。
总的来说，已有部分上班族选择龙泉大面镇的房屋作为住所，因为即使龙泉地铁沿线的房屋租金涨幅较大，但仍然低于市区的租金水平，建议一些支付能力有限且办公地点在二号线沿线的市民选择在郊县居住以缓解资金压力。
北改
北改，成都最后的城市红利梦想
I 新闻回放 I
2012春节过后，成都北边传来一个令大家振奋和高兴的消息：成都市政府决定，将重新打造北部城区，启动“北改工程”。这个消息既出乎大家意料之外，又在大家的预料当中，因为“北改”早在2011年就已传闻，消息很快传遍大街小巷，一时间就成为最炙手可热的话题。据了解，成都北改工程规划总面积195平方公里，涉及金牛、成华、新都三个区，其中集中实施改造的范围约104平方公里。据初步统计，北改工程项目约360个，总投资约3300亿元，其中今年拟启动的项目约200个，总投资超过1500亿元。成都市建委介绍，北改工程的规划区域东起新成华大道，西至西大街-金牛大道，南抵一环路，北至绕城高速金牛、成华北边界。
北改这一工程，也牵动着房企行业的大佬们，从中铁二局在成华区签下首个“北改”项目将在其属下的配建站原址，新建一座50层楼高的商业综合体开始。众多品牌房企纷纷介入，共有58家房企巨头包括蓝光、首创、中粮、和记黄埔、华人置业等58家大型房地产开发商前后拿下百数以上开发项目。催生了城北房地产市场产品的逐渐丰富。而早在去年西博会上，万科、金科两家企业就已成功和成华区签约。其中，金科商业地产将投资20亿元，规划修建甲级写字楼；万科集团将投资30亿元，在建设路商圈规划修建甲级写字楼。
就目前来看，城北区域在售项目涵盖了电梯公寓、花园洋房、别墅等多种业态，产品业态十分完善。
一直以来，城北“脏乱差”的印象与现实，不仅仅影响着区域内的居住生活，也影响着城北区域的房地产市场发展。北改启动，可以说城北的房地产市场迎来了最美的春天。
自从2011年年底，“北改”这一成都迄今为止最大的民生工程规划正式提出，它将给城北人居带来怎样的变化，就一直是业内外关注的焦点。如今一年时间过去了，北改对房地产带来的世纪影响，到底是否如预期一样，红红火火？还是要等一段时间才会分享这些城市红利。
实际上，北改虽然被大多数开发商集中借势宣传了一段时间，但今年城北活跃的仍然是北改概念之前的几个项目万科五龙山、保利城、绿地世纪城、金牛万达广场、北城天街等。
金牛万达广场：城北诞生商务新中心
作为成都“北改”工程的主要承载区，金牛区锁定“一年出形象、三年见成效、五年大变样”的目标。计划5年内打造成为现代产业、现代生活、现代都市“三位一体”，拥有高端化城市业态、多样化城市生态、特色化城市文态和现代化城市形态“四态合一”、宜业、宜商、宜居、宜人的现代化城区。在商务服务业方面，依托金牛万达广场等现代城市商业综合体，主要发展新商贸经济产业、金融保险、资产管理、会计审计、咨询法律等，打造城北现代商业商务中心。 纵观一年来看，“北改”刺激了城北购买需求的爆发，深层次则为城北开发商注入了信心。城北的居住功能、商务功能也得到了更广泛的认同。但目前效果尚不明显，城市红利梦想也需要时间的考验。
但整体上而言，城北的区域价值开始得到成都购房者的认可，目前，金牛万达广场销售业绩已突破65亿元，可出售物业即将全面清盘，最后推售的甲级写字楼——万达中心剩余的高区部分也在快速去化中。目前，写字楼高区销售均价为12000元/平方米左右，随着金牛万达广场的开业，城北新中心已全面亮相。
北改难度大 成熟尚需时间
根据金牛区商业网点规划（2007—2020）显示，人民北路商贸经济圈商业中心依托于火车北站，位于火车北站的南侧。商业中心范围确定为地铁对商业的影响范围，占地面积约20公顷。区域重点规划包括二环内日用百货市场迁至北部商贸城；二环路外商业以餐饮、中小型超市为主；二环内人民北路西侧以酒店、宾馆设施为主；二环内人民北路东侧以专业专卖店、餐饮店、休闲娱乐设施为主；二环路外人民北路东侧规划7 米道路可扩宽改造为餐饮街。
按照规划，人民北路等交通要道沿线将规划引导开发高档商务楼宇，大力发展楼宇经济；抓住旧城改造和危旧房改造的机遇，积极引进品牌房地产开发企业，着力开发高品质住宅；通过旧城改造，引进实力强的企业，将城隍庙电子电器市场开发建设为城市综合体。而专业市场方面，版块内除了大成市场、大正市场、金荷花、荷花金池、盛世荷花五大市场外均将外迁，而现址将规划打造为“荷花池现代商住区”。
观阅整个成都地图，大家就会发现品牌开发商对片区配套和形象的带动作用有多大，从九眼桥的中海国际广场到成仁路的万达广场等等，每一个片区的巨变都承载着品牌开发商的大力参与，此番人民北路商贸经济圈的升级改造也不例外，2010年11月万达集团以8个亿金额取得金牛区火车北站一环路附近190余亩商住混合用地，拉开了城北“商贸向外，居住向内”的华丽转变大幕。作为万达集团第三代商业地产“城市综合体”的成熟作品，金牛万达广场112万平米的体量、多业态组合势必将带动该区域整体的配套品质，而品牌房企的张力对片区形象重塑起着至关重要的作用。不过，从目前情况来看，笔者在项目周边同样发现了一个问题，项目周边几个专业市场尽管为项目带来了不少人气，但与此同时带来的交通压力却依旧未减。
北改和东调一样，是城市战略，但不一样的是，北改难度更大，真正的爆发机会尚需时间。
2012，成都高度，世界第七
I 新闻回放 I
2012年11月25日，随着绿地中心468米高的公馆亮相，引来了各大媒体的报道，也引起了成都市民的关注。468这个数字，标志着西部中心城市的最高建筑将提高至468米，这也意味着绿地中心468米公馆将撑起成都新地标。代言成都新名片，从某种意义上更是成为了这座城市广大市民的精神脊梁。
在2012年7月，绿地拿下“468”地块的时候，成都地产的业内人士就猜测“绿地其实是在挑战新高度”，然后绿地举行了大型超高层城市综合体项目——成都绿地中心开工奠基。绿地集团董事长、总裁张玉良亲自参加了开幕仪式，并在发布会上这样说到“绿地集团，成都绿地中心项目总占地面积449亩，规划总建筑面积约138万平方米。其中，超高层建筑及群楼等商业用地230亩，规划建设一栋高度468米的超高层地标型建筑，将建设成为集甲级办公、国际会议中心、品牌商业、高星级酒店、文化娱乐、创意产业等“七位一体”的大型现代服务业综合体，配套住宅用地219亩，吸引更多世界五百强企业入驻。”同时还说到：“全国18栋超高层地标在成就国家高度的同时，更代表了升升不息的中华精神，而作为西部第一高楼的蜀峰468则为国际化的成都开创了属于它的世界高度，同时也为西部人民托起了精神的脊梁。”的确，468的高度，不单是西部第一、全国第四、也是全球第七，屹立于世界超高层建筑之林。
对于绿地为什么要在成都建468米超高层建筑，绿地集团超高层建筑专家贾朝晖在一次发布会上，对绿地集团超高层的战略布局及全国在建和建成的超高层地标作了深入的讲解，全面诠释了超高层项目在当前时代对城市推动力方面的成就和贡献。并进一步的通过建筑本身和建筑语言对成都绿地中心·蜀峰468的设计灵感、先进的设计理念作出了分享，巴蜀地区的雪峰、冰川与现代建筑的融合更是一大亮点，同时充分考虑到了超高层的可持续性以及节能方面的设计，将会把蜀峰468打造成节能和可持续性建筑的典范。
在近几年，国内城市掀起了高层建筑的浪潮，成都的高层建筑也在一年年被刷新。09年以前，成都所谓的超高层建筑都是以写字楼为主，到10年随着城市的发展和步入国际化的视野，呈现出城市综合体，取代了之前的写字楼高度。09年成都以190米最高楼的喜年广场拔地而起，然后被接连打破，明宇金融中心206米；成都环球贸易广场项目210米，华润广场211；成都国际金融中心240米； 保利中心320米到现在绿地468米……
靠近天空：城市崛起的愿望
我们纵观世界超高层建筑的发展脉络，不难发现，每座城市建筑的高度也代表着这座城市的崛起，同时代表着这座城市的时代符号。世界最高楼目前是阿拉伯联合酋长国（简称：阿联酋）的迪拜塔，高度为828㎡，于2010建成。阿联酋自从1966年发现石油以来，迅速崛起，目前是世界最富裕的国家之一，而迪拜塔代表着这个国家崛起的符号。其次是美国的“纽约世贸中心自由之塔”这座大厦是在遭受911恐怖袭击的纽约世贸中心原址上重建，其主体建筑有70层，加上大厦屋顶上84.1米的发射塔，整个建筑将达到541.3米。同时也是被美国民众视为对“9·11”恐怖袭击的回应。其他世界高楼依次为：台北101大厦（508米）；上海环球金融中心（492米）；吉隆坡双子塔（451米）；芝加哥西尔斯大厦（443米）每座高楼的建成都代表着这座城市的崛起。
超高建筑：城市呼唤而生
468绿地公馆所在的攀成钢，正好处在成都金融街东大街与东二环的十字格局上，离春熙路、盐市口商圈地铁仅3站距离，与春盐商圈首尾呼应形成成都的“西部华尔街”。所以成都市政府把这一段做为核心区域在规划，而核心区域一定要有高端的综合体和标准性建筑，形成新的商业模式和经济转型。
绿地董事长、总裁张玉良正好看重了这一点。他在接受媒体采访的时候说到，“首先要懂政府，地方政府要谋求经济转型，大力发展现代服务业是其中重点，我们就做有标志性的商业地产综合体。”
绿地以低的楼面地价拿下“468”地块，无疑也契合了成都市希望将成都东村打造成13个市级战略功能区之一，重点发展以文化创意产业为主的现代服务业。而“468”项目则位于该区域的核心地段，成都市政府的条件便是要求绿地成为该区域的首批开发者，“以地标性的项目带动东村41平方公里土地升值，从这个意义上看成都市政府和绿地是各取所需。”
据不完全统计，成都这座城市人口已超过1400万，其中外资企业每年也已上千家增长，就世界五百强企业已有将近300家入驻蓉城，这庞大的数据是绿地、保利、华润、龙湖这些房企在蓉打造商业综合体系和超高层建筑的动力。
468的疑问：是否太超前
然而，说到绿地468超高层建成后的运营问题，这就不得不值得我们去思考。就针对这个问题，很多企业老总也纷纷发表了自己的看法，成都凯联地产顾问机构总经理谢小明表示，目前成都东村建设刚刚开始，辖区人口和商业配套均未成形，绿地要在这样一个待成熟区域，建设超过前10年、20年的超高层地标性建筑，还是要冒很大的风险。就目前国内的超高层建筑，如果采用钢结构，其造价将超过9000元/平方米，对开发商的资金占用率很高。目前该区域的商品房价也仅在9000元/平方米左右，这就意味着绿地468必须要经营十年左右才能换回成本，而从国际上超高层的盈利模式，一般是全部持有，长期经营，按照目前趋势经营状况大概需要15～16年收回成本。
不过在张玉良看来，绿地的模式与其他开发商不一样，绿地会将综合体的核心部分留下，其他卖掉。“第一年做基础，第二年封顶，达到预售条件就卖掉，二三年就收回成本。持有的物业，又可以向银行、金融机构贷款，再继续发展新的项目。”
因此在绿地拿下这块地段打造西部第一高楼那刻起，这就意味着在不久的将来，成都东村必将是一个新的争夺战场和利润增长点。
星河湾
高端炫富的末路？ I 新闻回放 I
2012年10月16日，一场注定会影响到成都高端楼市走向的盛会在麓山大道上演——雅居乐与星河湾联手打造的超级项目铂雅苑正式亮相。现场除姿态优雅的宾朋和忙前忙后的销售人员，当然还有带着强烈好奇和满腔疑问的媒体记者，铂雅苑将会在成都再创辉煌么？
其实早在今年海南博鳌房地产论坛上，星河湾行销总监梁上燕女士公布铂雅苑的名字之时，成都媒体就已经将目光从“刚需热”转移到了这一超级项目。之后再到第三届C21四川城市发展峰会，《新周刊》、《中国国家地理杂志》举办的一系列高端营销活动，无不彰显着这一高端项目的过人之处。
今年8月海南博鳌房地产论坛上，星河湾高调宣布与雅居乐合作开发成都项目，并公布项目案名“铂雅苑”。一位接近星河湾的人士透露，铂雅苑开发占地约为800余亩，项目定位为成都西南高端住宅。在海南博鳌论坛上梁上燕曾表示，铂雅苑将是超越星河湾所有楼盘的项目。
继太原、鄂尔多斯两度“折戟”之后，星河湾再次进入省会城市，欲“复制”以往高端住宅的成功。而一向以独立开发、追求单个项目利润率著称的星河湾，正在逐渐走向与其他房企合作开发的道路。星河湾此次接手的是雅居乐在成都开发了一半的项目，受制于区域和配套等条件，其销售状况一直以来并不乐观。如何突破当地高端住宅市场的桎梏，避免重蹈太原和鄂尔多斯的覆辙，成为摆在星河湾集团董事副总裁兼营销负责人梁上燕面前的最大难题。
“对于合作项目，双方在产品定位、人员架构方面都存在一定的磨合期。”在接受媒体采访时，梁上燕透露了这样的担忧。对于具体的合作模式和出资比例，星河湾方面讳莫如深。而与讲求规模和周转率的雅居乐合作，其背后折射的或许是星河湾在资金和规模上的不足。
“炫富”跟风者深陷滞销泥潭之苦
道理很简单，2009年誉峰首次在成都倡导精装大平层，并一炮走红，三年卷走60亿之后，成都那些窥视高利润的开发商们，以为看到了这个市场另一扇赚钱窗口。盲目跟风无可避免地发生了。吃亏者也比比皆是，其中自然不乏誉峰的兄弟楼盘——天誉。
多么悲哀的事实：誉峰之后，年销量在2000万㎡以上的大成都，居然再无一个可以在销售端风生水起的高端大平层。尽管这帮人一次次信心十足地宣称自己要超越誉峰。
金悦湾牛气哄哄地宣称自己的园林成本6000元/㎡，精装成本10000元/㎡，结果一年卖了40套，现在开始减配；锦天府宣称自己的大平层登上成都之巅，会所花费就超过9000万元，问题是市场并不太买账；九龙仓·雍锦汇数易其稿，要做成都人没见过的房子，可惜至今备案数据只有两套……三年来，瞄准誉峰定位的高端大平层不低于10家，名单上还有一年卖20套的望今缘、保利的心病康桥、合景泰富之痛天誉、中铁建寄望提振成都地位的西派国际、急于打造城市地标的ICC……还在这条路上继续深陷的也比比皆是：伊泰·天骄、吉宝、泰合、通用、乐天……
这些开发商不可谓无实力，也不可谓不努力，建的房子不可谓不好。问题是：豪宅的标准是什么？高端阶层需要的好房子到底是什么？难道豪宅就是炫富？豪宅就一定是豪装？是大平层？是名贵树木？是炫目石材？
市场并非没有反思，可惜反思的主要点集中在市场不好，等到行情到了，这些房子肯定不愁卖。反思的另一个重点是继续在誉峰基础上不断升级。这种心态也导致这些同行第一时间会攻讦不走“炫富”路线的仁恒·滨河湾。
星河湾败走 应是反思的开始
如果这些热衷于拼硬件、拼大师、拼价格、拼面子的高端开发商们还没有醒悟。那么星河湾与雅居乐联合开发铂雅苑过去四个月的白忙活，显然为整个市场泼了一盆零下10°的冰水。
如果炫富路线是对的，铂雅苑已将这条路线走到了极致。谁敢和铂雅苑拼成本？谁敢和铂雅苑拼工艺？谁敢和铂雅苑拼名气？谁敢和铂雅苑拼营销费用？谁敢和铂雅苑拼圈层？谁敢和铂雅苑拼开发商实力？
问题是：铂雅苑只卖了几十套房子，与当初夸下海口的开盘销售20亿元相去甚远，也成为星河湾全国模式复制各种成功背后的伤口。
业内戏称铂雅苑是成都高端市场的活雷锋，希望这只是玩笑。铂雅苑应该是成都高端公寓的警世钟。
誉峰当年让成都人突然发现，原来电梯公寓也可以住得有面子，并拿走了几千个高端换房者的钞票，具有天时和偶然性，当合景泰富联合香港置地开发天誉时，深刻感受到了这种偶然性难以成为必然。成都高端市场，需要的不是不断的复制，而是不断地突破高端的维度。当类似誉峰的高端大平层在市场上存在10万套以上时，卖给谁？能买誉峰的高端购房者，再买房子时，一定不是买一套同样的仿制品，而是真正的升级者。
这也正是仁恒·滨河湾抛弃炫富路线主打生活方式和国际化理念之后，得以赢得高端市场的原因。仁恒·滨河湾的“清汤寡水”，其实是高端大平层“炫富”审美疲劳之后的创新之举。
我并不认为仁恒·滨河湾就一定是成都高端大平层未来两年的最佳出路，但可以预见的是，一些有预见性的老板们，应该会以此为窗口，发现成都高端大平层不仅仅有炫富这一条路。一条死路！
苹果跃层
LOFT的翻身仗：
没有不好卖，只有不创新
I 新闻回放 I
2012年10月14日，中德·英伦联邦全新组团苹果跃层正式在成都亮相。不到3个小时，其推出的546套房源被一抢而空，没有买到房子的客户久久不散，开发商不得不紧急加推3号楼让客户预约，而加推的250套房源也几乎被疯抢一空。
苹果跃层不但在层高上领先于市场众多5.2米、4.9米层高的LOFT产品，真正做到买一层送一层，得房率高达200%，同时，也打破了传统LOFT狭小不实用的空间设计，实现57变119㎡两房双卫、82变158㎡四房三卫，且明厨明卫明厅明卧的四明户型，而水电气三通的高配更吸引了大量首置刚需。苹果跃层使用的材料，不亚于中德·英伦联邦的住宅部分，包括中空浅镀膜玻璃、子母门、外立面的五色砖等，近万平方米的架空层用于休闲娱乐配套，还享有专属的运动设施，这样的产品在成都的LOFT市场可谓绝无仅有。 “中德·英伦联邦每一次新产品上市，都有创新之处，彰显企业打造高品质生活、关爱有家的理念。”一位业内人士感叹：“去年，市场迷茫的时候，中德·英伦联邦首次将青年置业产品和品质挂上钩，打造出中国首例跨阶豪宅；而现在，苹果跃层的出现，又是市场第一次给LOFT这种产品足够的尊重，而非当作快销品、鸡肋对待。”
这个关于中德·英伦联邦的奇迹，不仅发生在如此理性的市场大环境下，更是出现在集体吼着“不好卖”的LOFT产品身上！
据当时中德方面的负责人透露，苹果跃层一批次的推货量约500套，按照这样的蓄客速度，开盘时很可能出现3个客户争抢一套苹果跃层的惊人场面！然而500套，这个数量，是过去三个月，成都LOFT项目的全部销售套数。
作为成都2011年下半年和2012上半年成都销冠的中德·英伦联邦，每一次新产品亮相，在成都楼市都能引起“大片效应”，准备了两年之久的苹果跃层，仍然没有让中德迷失望。
这一年，LOFT很火
如果时间回到几年前 ，那时候城市小跃层还只是个别楼盘的“单兵作战”，到后来几乎是陷入泥潭。那么如今，跃层开发由保利、蓝光、万科、龙湖、中德等品牌开发商构建的庞大队伍，正以不可阻挡之势压境而来。
近年来，城市小跃层因其兼具的舒居化气质与商品房特性，在楼市中迅速崛起。值得一提的是，从过去“买一层送一层”、“一套房价，买两套房”的跃层产品，到现在提倡“双层空间、双重投资”的城市小跃层，这种创新型产品的升级开启了城市生活与商业投资兼顾的另一扇大门，不再只是一两家企业的行为，而终于成为整个行业的“关键词”。
自2012年以来，保利·香槟国际、蓝光·COCO蜜城、龙湖·北城天街、中德英伦联邦·苹果跃层等在内的众多楼盘，都纷纷推出了城市小跃层。2012除中德·英伦联邦苹果跃层推出三小时就被告罄、保利·香槟国际的推盘售罄以及还未开盘的蓝光·COCO蜜城超高续客量，远大林语城，120-180平米的跃层户型销售情况来看，这一年无疑显示了跃层产品的市场热度。
那么，升级后的城市小跃层，究竟为何能在市场低迷的环境下“逆市热销”？
升级换代，城市小跃层体现高附加值
城市小跃层升级从2.0到3.0版的进阶在整个房地产行业产品价值体系重调之际，开发商在产品上的创新也日益激烈。从今年开始，大批跃层产品伴随着楼市调控面向市场，在刚需、改善为主导的市场竞争中脱颖而出。
尽管小户型跃层产品的出现早已不是新鲜事，但不难看出，2012年城市小跃层集中入市之势无疑是产品升级换代后的成果。
回顾跃层产品的发展历史，从最初的“买一层送一层”、“一套房价，买两套房”，在价格和空间上的高赠送优势，成为市场中高性价比产品，可以称之为跃层“1.0版”；到后来，房地产市场中的个性化产品越来越丰富，精装跃层受到市场的热烈追捧，高挑而宽敞的生活空间，以强调生活品质感的跃层“2.0版”问世；如今，城市小跃层以更高的产品特性，如中德英伦联邦·苹果跃层5.7米层高，5.8米开间，水电气三通，从“2.0版”到“3.0版”的进阶，跃层的产品功能得到最大化。
就笔者了解，从2012年年初开始，市面上就有将近30多家楼盘新近推出了跃层产品，大量城市小跃层积极涌现，在成功吸引到普通购房者的同时，也得到投资市场的良好口碑，都取得了相对不错的销售成绩。
嘉联地产总经理侯红权表示，从开发商角度出发，打造城市小跃层这样的产品，主要是为了迎合当下市场购房者和投资客所需，“从多年代理跃层项目的经验看，要在楼市调整期赢得市场，跃层就必须在产品定位上作出差异化竞争。”
跃层客群扩容跨界居住、投资两种功能的创新从购房目的分析，城市小跃层属于一个城市“跨界居住、投资”两种功能的创新型产品。“当然，选择跃层产品的前提，是结合地段、价格、户型、高附加值等项目自身各因素作充分考虑。”资深地产投资人士曾世民认为，鉴于当下楼市情势，尽管房地产市场行情尚未明朗的情形下，不少购房者都希望开发商能降价；但如今多数开发商降价意向并不明朗，正因为如此，兼具居住、投资两种功能的高附加值的城市小跃层，成为众多购房者竞相追逐的热点产品。
金楠天街
第三条天街来了，龙湖能否改变成都
I 新闻回放 I
盘点整个2012年的成都楼市，“龙湖天街”绝对是一个绕不开的关键词。龙湖地产北城天街高层住宅开盘必罄，随着卢米埃国际影院、国美电器等一众主力店的确立进驻，城北没有“夜生活”的历史即将被终结。而位于国家级保税区的龙湖时代天街，在一片并不“主流”的区域，以龙湖地产独到的洞察力，正在垄断区域内200万人的吃喝娱乐，当如五彩城、龙年国际广场等项目发现高新西区的商业空白时，龙湖时代天街作为一个“先行者”已牢牢占据区域头把交椅。
2012年6月，龙湖地产重注拿下晋阳区域地块，正当业内在想象这家以区域再造闻名的开发商将以何种产品加码外双楠时，龙湖地产再次以前所未有的笃定和信念将第三座天街带入外双楠片区，命名为“龙湖·金楠天街”。
项目总占地145亩，是西三环内最后一块能修建大型综合体项目的地块，也是最大的一块商品房建设用地。项目涵盖了高品质住宅、大型购物中心、峡谷风情商业街、星级酒店和SOHO办公等业态。项目地块一分为四，商业空间，居住空间，动静分明，相互独立又紧密联系。开放商业街区与外部城市道路交汇形成八个街角开放广场，吸引人流走向面积等同于足球场的中心景观广场，提供九个城市公共开放空间，把人流由外围空间向中心广场集合，形成一mall、两街、九中心的灵动格局。
龙湖金楠天街，作为龙湖地产暌违城西6年的全新项目，还没有开盘，已成为成都不少居民特别是晋阳片区的居民的焦点。
龙湖金楠天街在市场上的强烈关注，得益于龙湖地产在成都7年的精耕细作，得益于龙湖地产在成都每一个项目对成都人生活的改变和区域的影响：7年来，从晶蓝半岛、龙湖世纪到三千城、弗莱明戈、北城天街、时代天街等，龙湖地产在成都东西南北一路树立标杆，不断带活新的区域。有专家称，龙湖正通过规模化商业地产的运营，实现自身对城市化进程的深度介入和影响。 2012，第三条“天街”进入成都，表达着龙湖对成都的野心，也挑逗着人们对于“一条天街改变一座城市”是否能再次成功的围观情绪。
关于龙湖在商业地产以及天街系的成功，有人说龙湖人敢于挑战；有人说龙湖有一支很好的团队；有人说龙湖的战略布局定位正确；也有人说龙湖会选择地段，一时众说纷纭。
关于房地产投资，商业巨子李嘉诚曾经说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这番话早已被业界奉为商业投资成功秘诀。李嘉诚的经典论断，在不少开发商那里都得到了验证。而龙湖成都公司在进军商业地产时，却对地段有独特的认识和选择。
单纯从地段上来说，龙湖在成都的三大天街都不位于传统的商业区。时代天街，地处高新西区，这里在龙湖进驻以前，还没有一家大型的商业综合体，还处于“0商业”空白期；北城天街所处的城北，启动项目时，成都还没有“北改”战略，城北的配套、历史遗留问题，让不少开发商不敢贸然布局；金楠天街区域，在城西属于相对不成熟的区域。
“在非传统商业区域做商业地产，才能做独家，才能做大做强。”龙湖成都公司一名中层管理人员谈到龙湖在成都天街选址时说，龙湖在全国19座天街新城遍布大江南北，14座进入城市集合了一二三线城市类型。龙湖的选址看似多元，但却有其内在的逻辑：北京的新城资源中心论。杭州、成都的产业龙头板块带动论，重庆、苏南的城市中心更新论。
龙湖地产用3年时间打造的三大天街，均延续了“一条天街改变一座城市”的传奇，激活了一个区域，改变了区域的商业格局，斩获了令业界瞠目结舌的业绩。
“天街造城，需在要城之地”，业内外在赞誉龙湖强大的开发能力之时，也不禁开始夸赞龙湖择址的眼光。龙湖打造的天街系，似乎也成为新城市商业中心的缔造平台，重新发掘了城市，成为地段的打造者。
因此，我们不难想象，龙湖的成功密码背后，选地段成了很重要的一部分，而且是在非传统商区做独家。
其次，龙湖天街系在扩张的时候，商业资源争夺占尽先机。
龙湖成都公司有关负责人说，龙湖天街系解决了当前城市生活中人们“对丰富资源的高要求”与“生活资源获取的低效率”之间的矛盾。
在有据可查的案例中，龙湖天街系列商业综合体开业之初的招租率一般便高达90%以上。截至2012年上半年，龙湖已开业的商场整体招租率达98.6%，租金同比增长35%。而在国内，80%-85%的开业招租率一般被认为是较高的水准。
能维系如此之高的招租率及保持租金高速增长，也得益于龙湖成功的商业运营。相关统计显示，龙湖所运营的商场，其毛利率达到了81%，可与香港顶尖商场媲美。龙湖因此被诸多商业品牌誉为“国内最赚钱的商业地产公司”。
龙湖成都公司有关负责人说，龙湖在成都的持有型商业已高达83万平方米，成都将成为龙湖商业持续供应租金的蓄水池。龙湖时代天街启动的招商中，已有洲际集团旗下2家酒店、永辉超市、乡村基、永和豆浆等几十家国际、国内知名商业企业确定入驻。随着富士康等企业对时代天街的巨大推动作用，众多投资者都成了时代天街的追随者。这对于成都商业资源而言，龙湖主导的商业洗牌已经开始，龙湖的天街系在成都商业资源争夺中，已经有先见之明。而商业价值的上升，自然又会带动龙湖商业的投资价值。
或许在未来两年，龙湖在成都布局的两座天街将开业，其对一座城市的影响将随着天街的开业，逐步得到显现。也许对成都而言，“一条天街改变一座城市”仍将有效。
明年年底，龙湖在成都的首个天街系——北城天街将开业；2014年，时代天街将部分开业；金楠天街开业，也会在不久的将来实现。随着这些旺销的综合体进入运营阶段，会在一定的程度上稳定部分租金收益丰富龙湖的营收结构，但是否能帮助龙湖更上一层楼，还是一个未知数。
来福士
城市综合体的专业危机
I 新闻回放 I
2011年伊始，成都来福士广场招商工作盛大启幕。作为凯德置地旗下最富盛名的城市综合体品牌，成都来福士广场以丰富全面的业态、低碳环保的建筑理念、特立独行的设计风格、富有文化历史底蕴的设计概念惊艳亮相蓉城。未来的巴蜀新地标将建成蓉城最具影响力的时尚消费商圈。伴随着招商工作的启动，以“中国第四城”的包容心态和时尚嗅觉，期待更多来自时尚之都的知名品牌进驻，为消费型的蓉城再添潮流砝码。
成都来福士广场传承了“来福士”品牌“城中之城”的概念，用一站式的综合业态诠释潮流生活——它包括1个多层入口的购物中心、2幢国际甲级办公楼、1幢五星级酒店、1幢服务式公寓及1幢高端个人事务所。在功能齐备的空间内，全面综合的业态分布让消费者轻松演绎惬意的时尚达人生活；前沿品牌的进驻令购物者奢享有关时尚的饕餮盛宴，实现魅力蓉城与时尚世界的无缝对接。作为拥有综合业态、文化底蕴、低碳科技、人文关怀的城市综合体。
2012年9月23日，成都来福士广场购物中心盛大开业，开发商凯德置地统计，开业当天开业率高达95%，客流量约为15万人次。总结起来，首先，来福士广场的客户群定位于20—35岁的年轻人和白领们，其次，来福士品牌都由开发商自持，这种模式，保证了项目的可持续化经营和管理。作为有着“城中之城”之称的成都来福士广场，其“三峡”的概念贯穿了建筑及购物中心的室内设计，这让来福士区别于任何项目，终成城市地标和经典案例。
此外，来福士广场购物中心定位时尚潮流路线，符合周围的商圈和地铁上盖物业的特性。来福士购物中心共29层，从地下二层到地上29层，分别命名为荟珍阙、潮尚地、明星汇、风尚际、乐活界、百味坊等。每一层结合实际使用情况均有其侧重的安排，主力店穿插其中。
最后，来福士广场动线设计很好，以西陵峡、巫峡、瞿塘峡命名的三个中庭，将人群有效地聚集起来，让人有继续逛下去的欲望，几乎没有死角，每家店都能逛到。
成都城市综合体进入高速发展
2012年5月底，成都在建和立项的城市综合体已达88个。面对如此大的体量，不少业内人士不免对成都综合体的未来充满担忧，有甚者更惊呼成都陷入综合体过剩危机之中。 “的确，成都的城市综合体近两年进入高速发展期，相较于成都目前的城市发展和经济状况而言，这样大体量的城市综合体一时的确难以消化。”中成房业总经理孙红表示，成都城市综合体的阶段性过剩已是不争的事实，但从成都经济的发展速度和不断攀升的城市地位来看，现在就判定成都城市综合体陷入“过剩危机”还为时过早。
“市场供应量确实很庞大，一线城市10年前也是这样一个状况，2001年北京当时的城市综合体市场很小，很类似于现在的成都，当时不少机构和业内人士有一个比较悲观的预测，结果城市的快速发展带来了巨大的需求量，供应快速被消化。”张晴表示，不过以目前成都的现状来判定，成都城市综合体的消化是需要一定时间的。
开发商调查：无相关经验者不少
不过，最大的危机不在于过剩。“成都目前进行城市综合体开发的企业中，有近6成没有打造城市综合体的经验，有不少甚至没有房地产项目开发的经验。”张晴表示，在阳光新业中心拿地之前，公司就对成都市场进行了充分的市调，发现目前成都市场上的综合体开发商，有近6成从未进行过商业地产的开发，属于行业内的“业余选手”。“综合体的开发绝对没有想象中那么容易，不是简单的模仿复制就能完成。”
如何将商业、商务与居住三者有机融合在一起，并且发挥城市综合体对城市的辐射力和影响力？这个问题并非三言两语就可以阐明。“每一个初入门的综合体开发商，都有过许多惨痛的教训的，我们也不例外。”四川泰然地产执行总经理朱宏表示，有打造时代广场的成功经验，泰然集团才敢于在综合体扎堆的南延线打造环球时代中心。
“即使是有开发经验，我们在项目的开发上也秉承着谨慎的态度，在开发时代广场之后，长期地考察、市调与设计，最终才决定开发环球时代广场。即便是我们这种有经验的开发商都需要这个过程，那些毫无综合体开发经验的企业敢于快速拿地、快速开发、快速销售，这样的状况令人担忧。”
目前成都约六成综合体开发商都没有大型商业的开发经验，缺乏对城市综合体的正确理解，固定地将城市综合体简单处理为“商场+住宅”的开发模式，这样的综合体是不能称之为综合体的。
专业危机 综合体成功路上的最大的考验
“如果你钱不多，经验又不足，重要的是还没有个专业的团队支持，那就干脆别玩综合体，离它远些。”嘉亿引领国际商业管理机构董事长鄂丽华曾如此高调表示。这一看法也得到了不少开发商和业内人士的认同。张晴也认为：“资金、人才以及专业程度都不足，是当前综合体发展的通病。”
商业购物中心是一个城市综合体的灵魂，对整个项目起着决定性的作用。“现在有不少开发商，把购物中心划分为小块进行销售，然后再通过返租的形式收回来进行统一经营，快速回收资金。这不仅仅对整个项目的后期运营埋下了隐患，也是对投资者不负责任的表现。”
事实上，所谓专业城市综合体开发和运营商的主要表现之一就是对各种资源和各种关系的有效运用和协调。例如，在城市交通规划信息的运用上，新世纪环球中心直接与地铁1号线海洋公园站接驳。据会展旅游集团相关负责人透露，1号线海洋公园站建设之初，就是作为环球中心内的天堂岛海洋乐园专属站点进行规划的。
“毫无疑问，城市综合体作为城市化、城市更新过程中的重要产物，必将对区域及城市的生活、消费、商务格局起到极其重要的作用。”泰然地产执行总经理朱宏表示，城市综合体虽然已陷入同质化竞争的泥潭，不过一些优质综合体的前景依然值得看好。阳光新业中心相关负责人则谈到，城市综合体必须适应本地消费习惯和商圈特点，在辐射范围内独一无二，才是生存和发展之道。
180m2
保利石象湖 领跑小别墅销售市场
I 新闻回放 I
2012，开局不顺的别墅市场终于在第二季度三个月里扳回一城。据成都嘉联地产出具的《2012成都别墅半年报》显示：上半年，成都别墅市场成交面积同比下降25%，环比下降22%。纵观全盘，表现并不尽如人意。不过，值得注意的是，20124-6月份，成都别墅市场成交量却超过2011年同期水平。不少业内人士均认为，近来，成都别墅市场触底回暖迹象已十分明朗。
报告同时显示，占据2012年上半年成交套数前三名的别墅项目，依次为：保利石象湖，中海国际社区、蓝光观岭。而保利石象湖180平米精装独栋的推出，和十年前的广州星河湾吸引全国地产人考察学习一样，保利·石象湖精装小独栋的热销，已被行业认为是全国范围内最经典的地产热销事件。
在2012年石象湖郁金香花节，吸引了上万的人前来参观，但这些人另外有一个更明确的目标，只为探访彼时已在成都崭露头角的保利石象湖国际乡村俱乐部精装小独栋。140-180平方米精装独栋，全原生态植被覆盖、花园面积最小400平方米、最大占地1.5万平方米……一系列颠覆成都人想象的指标，让保利·石象湖在最短时间内成为整个城市高端圈层的必谈话题。
保利·石象湖亮相短短半个月后，市场给出了最直接的答案，推出136套精装小独栋，诚意登记客户超过3000组，当日清盘。未买到房的购房者，四处求关系，但求得购。
在并不景气的2012年楼市，保利·石象湖奏出热销最强音，成一时奇观，堪称2012中国地产年度热销事件。随之而来的，是行业热讨与考察，以及大批高端购房者对保利·石象湖小独栋二批次推出时间的追问。从市场和行业的情况下来看，度假物业萎靡不振的现象，似乎正在因为石象湖得到改观……
小别墅成为半年主题词
从2012年上半年保利石象湖，推出140-180平米的独栋、精装别墅以后，就引来了不少购房者、同业人士以及媒体关注。保利石象湖以总价150万元/套起，两次开盘取得3.69亿元的销售额，当仁不让地成为了上半年的“别墅明星”。
受保利石象湖打造小别墅产品的影响，以及带来的市场巨大变化，蓝光观岭国际社区也跟着推出高尔夫联排“丁香墅”，面积90-150平米，总价60万元/套起，6月23日开盘当天成交60多套，成为当月别墅明星。随后，“丁香墅”二期销售态势同样可观；和黄彩叠园，推出最低总价69万元/套、最小面积104平米的联排；2012年下半年，海昌地产二号作品“海昌天澜”位于麓山板块，下半年将推出180-260平米的中小别墅。 成都胜友地产总经理蒲薇指出，小别墅以前主要是出现在度假旅游项目中，以投资群体为主，像今年这种规模性出现小别墅的现象，还是第一次。“通过调小面积，调低总价后，小别墅对中产阶层的吸引力增强了，因为在他们的支付范围之内，不像过去遥不可及。”
对于小别墅的热销，世家机构副总经理彭致远分析认为，“它们属于别墅中的刚需级产品，市场客户群体比大别墅扩大，而且，中小别墅享受的配套、环境、生活方式，与大别墅并无明显差异。”蒲薇则认为，“这不是说小别墅就一定热销，只是满足了部分空白市场，大别墅的市场人群还是稳定的。”她说，不是说面积改小了就更有市场，而是说如果小别墅同样能够享受大别墅的配套，包括别墅的环境，大别墅的景观，物业服务，那对中产阶层人群的换房需求，是个不错的选择。
牧马山温江南延线卖得好
同样受保利石象湖的产品的影响，牧马山、青城山、峨眉山、麓湖等众多开发商也开始将别墅产品调小。传统别墅聚集区中，南延线、牧马山、温江成为2012上半年三大热点板块。嘉联地产数据显示：南延线以82000余平米成交面积傲居榜首，而牧马山、温江分别以78000余平米、70000余平米排名二、三位。雅居乐花园、龙湖悠山郡、悦水蓝山三大别墅项目也相应成为各自区域中的标杆式楼盘。
有业内人士指出，2012年，城南越来越有独大成都别墅市场的征兆。究其原因，除了先天区位优势外，众多别墅项目积极的定价策略及创新型产品定位都起到了关键作用。譬如，雅居乐花园推出的御宾府联排，地下空间做到6米挑高，市场闻所未闻；而牧马山名盘龙湖悠山郡则一直奉行激进的价格策略，市场人气远非其他同类项目所能比拟。
与城南别墅市场异军突起形成鲜明反衬的则是，青城山、龙泉等老牌别墅版图没有任何一家别墅项目入围上半年成交榜单前十名，市场冰封局面依然在延续。但从2012年下半年区域市场走势，青城山某别墅项目负责人表示：希望能借助产品调整和合理定价打破目前销售困局。面对别墅市场回暖的机遇，绝不容半点闪失。
攀成钢
理想照进现实……还要多久
I 新闻回放 I
2012以来，随着攀成钢片区一批重大建设项目集中开发，区域已形成“众星捧月”的罕见盛况，并描绘出一派充满国际化、现代化气息的繁华景象。然而，“攀成钢”这个源于曾经辉煌一时的钢铁企业的名字，已成为一个时代的印记。随着该片区地理属性与区域气质发生巨变，社会各界关于“为攀成钢正名”的呼声日趋强烈。如何为攀成钢片区取一个更能彰显区域国际化气质与现代化内涵的“大雅之名”，自然备受瞩目。
目前区域板块内已经聚集了包括成都ICC、泰合国际财富中心、绿地锦天府、仁恒滨河湾、环球汇天誉在内的众多高端项目。目前成都ICC和绿地锦天府已经开盘，成都ICC在一批次推出销售一空的情况下，如今推出二批次产品，其103—179平米户型区间，11000元/平米的均价，无论在品质和价格上都是成都高端豪宅的标杆。不过，即将入市的环球汇天誉和仁恒滨河湾，给这个区域市场的高端项目带来一定压力。据悉，环球汇天誉首期将推出120-209平米高端精装房，价格目前并未确定。仁恒滨河湾预计也将会于近期开盘，主力户型76-115平米精装房，只是面积将会比环球汇天誉要小。
在这一区域力推精装房的还有绿地锦天府，目前绿地锦天府正在进行新一轮的产品推广，其推出的180—300平米精装大平层，以及城市别墅吸引了众多高端购房群体。
高端项目对地段的苛刻要求，使得能做豪宅的土地资源极为金贵，因此豪宅都具有相邻的特征。虽然豪宅在产品定位上有一定的差异，但是其高端客群的重合度仍然很高，在豪宅集中上市的背景下，未来竞争将会十分激烈。
攀成钢 同质化现象严重
仅从名字的不断“撞车”，就能看出攀成钢存在的严重同质化倾向，“天曜、天誉、天骄、乐天”，还有“锦天府”，“天”字头在这里扎成了堆。而研究产品类型，也全部都是高端大平层产品。
放眼整个成都的高端大平层市场，不难发现，目前成都还未形成真正意义上的高端气候。高端大平层产品总价堪比别墅，并不是没有道理的。别墅产品再宽敞、私密，也难免会有配套跟进上的问题，而高端大平层产品则是一种既能享受顶级居住体验、又能拥有成熟城市配套的产品，所以对高端大平层产品的解读上更应该关注其品质而非其价格。但从成都目前市场上的反馈结果来看，购买高端大平层产品的人将更多的注意力转移到了它的价格上。“成都高端市场并不缺乏购买力，但成都比较特殊的消费心理，导致高端大平层始终都在卖性价比，所以我们经常看到，高端大平层也会把XX万元起家打在广告上。很多人买誉峰的理由，竟然是——算下来很划算。”实效机构执行董事吴昊表示。
地王的尴尬：风光背后隐藏的无奈
大牌云集，地王频出，地段资源得天独厚，攀成钢一时风光无限，然而风光背后，随着时间的推移，攀成钢前进的每一步，尴尬与无奈，苦乐自知。
过去再辉煌，也很可能在一夜之间化为乌有。曾经名噪一时的攀成钢地王们设想的最美好未来，当然是高价买入，再以更高的价格卖出，既赚足眼球，也赚得盆满钵满。然而经过2011年的严厉调控与低迷后，当年博得地王的高成交价，现如今已经大幅度缩水，但迫于市场压力和回笼资金需求，不少地王也不得不接受现实，“割肉贱卖”。
以伊泰置业为例，2010年10月15日，来自内蒙古的伊泰置业南下首进成都，举牌逾20次，最终击败对手，以7600元/㎡、总计16.38亿拿下攀成钢14号地块，刷新攀成钢片区楼面地价，成为了攀成钢乃至全成都的“地王”，对此外界各方议论纷纷。但此后两年，伊泰却一直保持沉默，直到今天，项目才开始动工。
在遭遇了2011年史上最严厉的调控之后，放眼全国市场，地王的“下场“不外乎三种，要么是低价入市，降价促销；要么是以时间换空间，寻找各种解救办法；要么就是壮士断臂式的直接退地。而这三种办法其实都很有难度，降价会让自己颜面尽失，心有不甘，一直等待时机入市就存在巨大的资金回笼压力，而直接退地则涉及到更麻烦的手续交易问题。例如朗基望今缘，当年就是因为拿地价格太高，才造成了今天售价太高而卖不动的尴尬局面。既然当时有胆吞得进，现如今也该有咽得下的勇气。面对攀成钢的地王们，相信购房者还是并不想见到他们垂头丧气的样子，我们还在期待他们给我们带来的惊喜。 与城南比潜力，目前还存在差距
翻阅成都发展的历史，脉络非常清晰：城北属于商贸区、城东属于工业区，城西为住宅区，而城南则属于商务办公区。1999年，成都为了调整城市结构，城南新行政中心的建设纳入到了成都市整体规划；2004年9月30日，成都市南部新区启动建设，此时1.38平方公里的城南副中心内高新区科技商务中心、高新区科技孵化园区等项目已基本建成；加之2004年和记黄埔在城南拿下的“南地王”，无疑为城南的发展注入了一剂强心针。后来的城南区域内新会展中心、新行政中心、金融中心等项目陆续展开，让城南国际化的道路越走越畅。而2011年底天府新区的正式开建，更是为城南成为名符其实的成都未来新中心增加了核心竞争力。
与之相比，攀成钢所在的城东由于起步晚、难度高，等于是将土地上的工业先搬走，再进行开发，所以攀成钢的发展远不如城南那般通畅。加之攀成钢所在的老城区遗留了太多的城市旧址和传统，也使得商业氛围和人员构成远不如城南那般纯粹。所以攀成钢看起来就像是老城区中的一块新兴“孤岛”，它的内部是新的，外围却是旧的，所以内外协调的难度很大，导致它目前还只能“内斗”。
棕榈泉
成都豪宅的另类路线
I 新闻回放 I
2012年，“棕榈泉费尔蒙公寓”亮相成都，这也是首次落户成都的酒店公寓，由百年奢侈品牌酒店费尔蒙和中国高端地产领军者棕榈泉联手打造，对外可售191套，是中国西部第一个、成都唯一开售的国际奢侈酒店品牌公寓。郭漫舸认为，这种产品的出现，是成都楼市产业链的完善，将引发高端地产的一次全新竞争。
1978年，全球第一家奢侈酒店品牌公寓由四季酒店集团创立，此后，在世界各大一线城市中开始出现。2000年左右，开始进入中国。目前，在中国一线城市中已经有几个成功案例，譬如银泰柏悦居、四季世家酒店公寓、四季汇酒店公寓、棕榈泉费尔蒙公寓。
对于这种物业，长期在国外考察的地产业界人士表示，它是房地产行业真正意义上的奢侈品。首先是数量稀少，在全球发达地区的一线城市中，同类项目一般不超过3个，目前在全国，这种物业总量不到1000套；其次是国际品牌，全球最具盛名的奢侈酒店的品牌价值；再次是品质保障，世界顶级酒店管理服务团队提供全方位服务和管理；最后是圈层属性，购买这种产品的人群，主要是明星名流和企业高管，他们在财富、素质和视野上旗鼓相当。
另外，在棕榈泉费尔蒙酒店建造过程中，所有合作团队都必须在费尔蒙提供的名单中选择，而这些机构的总部多数在国外，个别还是第一次进入中国，商务成本极高。棕榈泉费尔蒙公寓的合作机构全部都是行业领袖。譬如，外立面采用的是Hassell，代表作品如北京水立方、澳洲国际演艺艺术中心等，幕墙设计是Schmidlin，陆家嘴金融中心是其代表作，机电顾问是WSP Group PLC，迪拜塔、纽约自由大厦等是他们在服务，更与声学顾问AL及灯光设计PLD进行合作，为棕榈泉费尔蒙公寓提供了专业支撑。
事实上，国际一线酒店公寓多由国际知名酒店集团管理对各核心环节，有着严苛的管理标准。所以，这种物业已经成为当地售价最高，服务最好，配套最全的物业之一，譬如，温哥华费尔蒙公寓、纽约四季酒店公寓、北京四季世家等。
棕榈泉开启酒店公寓
就笔者调查了解到，目前成都高端酒店公寓总共不超过10个项目，这与北京、上海、香港等国内一线城市的保有量相比，成都酒店公寓套数远远不足，也是不符合成都1.5线城市身份的。据了解，在北京，仅仅是国贸CBD区域，就有北京财富中心千禧公寓、万豪、喜达屋国际集团、四季集团、凯宾斯基、凯悦酒店集团、香格里拉、雅诗阁、辉盛阁等30余家酒店服务公寓，而且每个酒店服务公寓的套房拥有量几乎都在300套左右，目前总量已经超过12000套。
不仅如此，目前成都仅有的几个高端酒店公寓，全部是被酒店或者酒店品牌管理公司持有，仅供客人租住，根本不上市销售。这与北京、上海等国内一线城市，均有多个酒店公寓上市销售，酒店公寓投资已经成为一种新的投资方式相比，成都酒店公寓投资市场发展也相对落后一些。幸好，现在成都也有了第一个上市销售的六星级酒店公寓——棕榈泉费尔蒙国际公寓，成都的酒店公寓投资业开始迈出了第一步。这对于酒店公寓套数保有量不足，没有投资项目的成都酒店公寓市场行情而言，无疑使一个重大的利好消息。
以成都棕榈泉费尔蒙酒店公寓为例，棕榈泉在惯有坚持的产品品质基础上，为项目注入了许多新的理念：引入国际顶级酒店品牌费尔蒙，打造其目前在国内唯一一家奢侈品酒店公寓，通过费尔蒙这家百年奢侈品酒店的管理和服务，为公寓输入国际化的顶级酒店服务。费尔蒙的服务包含儿童托管、家具托管、临时保姆服务、鲜花服务、私人导购服务、植物养护服务等。以儿童托管服务为例，这项服务是其他高端物业很难企及的。而对于费尔蒙酒店公寓的业主来说，当他们有事不方便将小孩带在身边时，可安心将小孩托管给费尔蒙。在这里，诸如此类的贴心服务不胜枚举。所以，业主购买到的将不仅仅是一件产品，更是购买百年的费尔蒙六星级酒店的服务。棕榈泉对高端物业的执着和创新，赢得了业界的好评。当棕榈泉费尔蒙酒店公寓出现在成都市场上时，成都媒体对这一产品给予了高度的评价。认为棕榈泉这一全新力作开创了高端物业的一个全新时代，为高度物业创造了新的竞争格局和价值空间。
当高端物业市场上还普遍停留在对硬件无止境的竞争格局时，棕榈泉则引导高端客户更国际化、更人性化的生活需求！这里6星级的酒店服务、国际品牌带来的全球化生活方式和圈层荣耀感，是其它高端社区里体验不到的。热衷于社交的财富财智精英阶层需要更便捷、更国际的生活方式。而棕榈泉与费尔蒙的联手，所营造出的这种奢侈品酒店高端物业模式，正是他们梦寐以求的生活方式。
翻开棕榈泉的高端物业开发之路履历，众多国际一线品牌合作伙伴跃然纸上。要知道，和这些国际一线品牌合作，不仅仅需要大量资金的投入，对其理念以及合作条件的认可、大量时间精力的投入更是必不可少。在这样反复的沟通和彼此磨合的过程中能够坚持下来的企业凤毛麟角。 再大的抱负，都需要每一个执行的人落实到位。像棕榈泉这样的高端豪宅打造，其对团队的要求更高。
100亿
开局很难，结局狂欢，惊喜的楼市冬天
I 新闻回放 II
2012年已过去，每到年终和新年交替的时候，不管是房地产业内人士，还是外界一直都在关注一个数据，那就是多少“亿”。这代表着各大房企2012的销售总额，也代表了各大房企公司在过去的2012年里所取得的业绩。
就全国数据来看，万科地产2012年仅前10个月的销售业绩，已破千亿。保利前10月销售额超830亿元，中海前10月实现销售额1006.8亿港元。据统计，全国的一线地产企业中，90%以上都已经进入了成都市场。
成都作为二线城市的代表，亦是名副其实的全国楼市主战场之一。续去年保利80亿业绩稳坐冠军宝座之后，2012年成都房企是否将直奔百亿？
从各家大型房企披露的数据看，截至今年11月份，保利地产累计销售达到86亿元，蓝光地产累计销售超过80亿元，华润置地70亿元，绿地西南事业部70亿元，中海65亿元……事实上，今年，成都大企业均已超额完成年度销售任务，最后的悬念，就是他们当中谁能率先突破百亿，创造历史性纪录。
冲击百亿，被寄予最多期望的无疑是保利地产成都公司。业界甚至曾认定，成都首家破百亿的企业，非保利莫属。而今年，蓝光地产“一路狂奔”的步调又让这场竞赛陡生悬念。据蓝光地产相关负责人透露，2012年前10个月已经实现80亿元销售目标，而今年全年销售额势必会超过百亿。
笔者就百亿目标及竞争关系向双方求证时，保利、蓝光两家企业负责人均表示低调处理。一位与保利地产极为熟络的供应商这样告诉记者，“冲百亿，可以做，但不能说。”在他看来，“如何突破90亿，是保利今年最务实可行的目标。”
三年前，成都各大房企还在为迈入“50亿俱乐部”而奋斗，转眼三年过去，成都已有房企即将突破百亿大关。数字的飞跃，房企的捷报频传，不难看出，开发商更多地在思考着如何以更贴心的产品、更靠谱的价格奉献给购房者。调控之下的成都楼市，正以健康的姿态，踏在高速发展的道路上。
开发商不看好节后市场 多项目开盘时间“没谱”
虽然从2012全年来看，各家房企公司都取得了不菲的成绩，但12年上半年来说，市场并不景气，从开年伊始，开发商的纠结心态就明显地反映在开盘数量及定价上。据成都中原地产市场研究部统计，预期在3月份开盘的项目20个左右。此外，还有代理行提供数据显示全国一线城市的计划开盘的项目也并不多。可以看出，2012年上半年的房地产市场是处于低谷的状态。
而从成都项目的价格上面，不确定的表现也同样明显、甚至出现低价、特价销售。据相关数据显示，在成都计划开盘的项目中，仅有10个项目给出了初步价格来试探购房者的反应，另外的项目尚未公布定价。而中原地产统计的10个预计开盘项目中，除3个项目延续老项目定价外，其他项目也没有确定开盘价。
某代理行的一位市场分析人员回忆说，当初面临的局势，大家越来越难问出楼盘的开盘时间和价格了。“有的项目每次给售楼处打电话都说下月开盘，都从去年年初说到今年3月了。价格上也是，都偷偷摸摸地降价，或者用赠送面积、送装修等形式来‘降低’房价。”
“在当初面临的市场情况下，开发商也在犹豫，因此很多项目的开盘时间都不确定。”成都中原市场研究部一位总监表示，“2011年惨淡的市场使得大部分开发商对龙年春节后的市场并不看好，大部分项目选择了“冬天模式”。
此外，受春节假期的影响依然存在，大部分项目都处于延缓动工的状态，而多数购房者也仍处于观望中。
房企淡市扬威，一场酣战再所难免
4月开始，伴随着品牌房企的捷报频传，上半年成都楼市上演了一出“淡市扬威”的销售大戏。
去年的大成都销冠保利，今年依旧“风采不减”。上半年保利心语花园、保利城、保利香槟国际、保利康桥等12盘联动的大手笔取得了不俗业绩。据保利相关负责人介绍，仅2012年上半年保利地产便以近50亿元的销售额继续领跑成都楼市。
在商业地产领域颇有建树的龙湖地产，其全国性品牌“天街系列”在成都开始大展拳脚。龙湖·北城天街全国首映礼暨招商推荐会吸引近2000人参加、成都龙湖·时代天街10天500套的成绩，证明了“天街系列”在成都的号召力。
作为去年销售5强的华润与中海，不仅同是央企，而且均在12上半年有华润金悦湾和中海城南官邸两大城市别墅项目入市。
“两家企业在上半年表现比较稳健。通过合理的价格调整，完善刚需、改善、高端全产品系，以高品质的产品供应市场，取得了不错的业绩。”吕品表示。
“一般来说，上半年的销售很大程度上决定着全年的业绩，但下半年的市场行情变化、企业战略等因素都将对年度销售排名结果产生影响，尤其是像绿地、蓝光、佳兆业这种保持迅猛销售势头的房企的加入，更是为排名增添了很多变数。”业内人士表示。
毫无疑问，这场悬念四起的年度销售大战已经开始。
成都楼市迎来新的挑战
从中国房产信息集团披露的数据看，2011年，全国仅有5家房企在单个城市实现了百亿以上的销售额。其中，北京楼市便占据了4家，另一家则花落广州。有资深人士认为，北京之所以能够批量出现年度超百亿的房企，与其全国政治、经济、文化中心的城市地位密切相关。“北京楼市面向的是全国13亿人口，而成都、武汉等新兴二线城市拥有的客户基数，远远无法与北京、广州等一线城市抗衡。”上述人士称，“像成都这种区域性城市，如果能出现年度超百亿的房企，在国内同等量级城市中无疑开创了纪录。”
而从成都12年房地产市场的销售业绩来看，成都蓝光已突破百亿、保利（截稿为止）也正在突破百亿。这也意味着成都楼市迎来了新的机遇和挑战，我们由此可以想象，成都作为西部的核心城市，已经向北京、上海、广州等一线城市靠近。 57m2
2012 刚需的癫狂
I 新闻回放 I
2012年伊始 ，大地尚未解冻，空气里夹杂着寒意。3月17日，一个普通的周末。这天气温偏低，如果不是有什么要紧的事，大家都宁愿窝在家里。但就在这天上午，成都城西光华逸家的销售中心里却异常热闹，2000多组客户挤在这里，大家都是过来“抢房”的——抢购440套房源。
这么多的客户前来抢房，是光华逸家的工作人员没有想到的。但问题来了，今年一共来了2000余组客户，然而自己这边只有440套房源，这该怎么办？买到的也就罢了。对于没有买到的客户该怎么交代？光华逸佳的负责人马上找到项目经理和几个销售人员一起商量 ，最后想了一个妥善的办法。
“3月17日一早，整个售楼部就被黑压压的人群包围，由于房源远远不能满足现场客群需求，我们只有改用近几年来成都楼市都未采用过的摇号形式！”售楼部现场销售负责人回忆，这其中不乏懂行的业内同行，最终，“光华逸家”的首次开盘，仅仅用了三个小时，440套房源便销售一空，这在今年的楼市，不得不说是一大奇迹。
这样的案例在全国也是仅有的，业内人士津津乐道地称之为“光华逸家”现象。据当时一位抢到房源的购房者回忆：“这样的位置和这样的产品，不怕不知道，只怕抢不到。”其实，在这个奇迹的背后是有着故事的，它的谜底就是：光华逸家项目挑战了人们对户型紧凑程度的想象力。早在2012年2月，光华逸家就其项目对外宣称：光华逸家的三房只有57平米，总价控制在45万以内，完全能够满足一家两代人的居住需求。所以在3月17日开盘当天，这种户型迅速脱销，远远没能满足市场需求。
两个月狂销800套的背后，“光华逸家”已经广泛成为了上半年成都楼市各个开发商重点研究和学习的对象，把产品做到极致，让每次开盘都让全城购房者为之拥趸，成为一次“日光”传奇，这在成都楼市是绝对能够写进编年史、有着教科书意义的。
光华逸家的创新，同行看了服气
不可否认，在已经过去的2012，成都楼市是“光华逸家”单极压倒多极的一年，它也成为了当年成都楼市的热销品和大家借鉴的对象。光华逸家开盘后，引发了房地产业内人士的广泛关注。很多业内人士都纷纷跑到现场去看样房，把光华逸家的产品当着研究的对象，想看看人家是怎么把57平方米的小户型做成了三房二厅的。
一看之下，都服气：大家发现，光华逸家简直是把这个产品的空间利用做到了极致，没有一点浪费。除去三房两厅、厨房、生活阳台，房子还有赠送空间，加起来就接近72平米。能做出这样的产品真叫人拍手叫绝，这样的产品做出来不好卖，那简直是不可能的事。
光华逸家的这一创新产品设计准确地契合现在年轻人的心理。“楼市中各类楼盘多如牛毛，但能真正满足年轻人需要的房子少之又少，目前80后的买房观念越发成熟，因此，挤‘爆’‘光华逸家’，只为一套极具性价比的全能房，充分印证了‘光华逸家’对市场和购房者心理的潜心研究。”一位业内人士分析指出。
专注于好产品，不会白辛苦
国嘉地产负责人解释，从一开始，光华逸家项目的打造团队就坚持这样一个观念：在这个市场，只有好的产品才是永恒的。在这一观念的指引下，“光华逸家”对产品不计利润的研发和投入没有白辛苦，得到了购房者的疯狂热捧。
必须承认，“逸家系”是国嘉地产近年来几乎人尽皆知的市场杀手锏。只要是“逸家系”出现的地方，都会毫无悬念地出现销售奇迹。有人如是评价，“无论是城南逸家、四海逸家，还是光华逸家，‘逸家系’产品要么是地处城市的核心地带，要么就是占据着城市最多的配套资源，这也是为什么“逸家系”产品从诞生之日就带有旺销基因的原因。”
其实，所有的开发商都懂得成都购房者的特殊偏好，那就是总价控制要好、房间要多、功能要全，还要有赠送，但是从来没有一家开发商像光华逸家这样做到极致，57平方米做套三，在很多开发商看来，这不是一个技术问题，而是一个胆量问题。
胆子大的背后是对市场需求的胸有成竹。国嘉地产相关负责人认为，光华逸家是国嘉和成都购房者打了16年交道总结出来的经验的结晶，加上各方团队的全力配合，才能让这个产品成为市场的新宠。光华逸家的最大特色，是最大化地提高空间利用率，减少浪费，降低支出。但提高空间利用率的背后，并非以降低居住舒适度为代价。光华逸家这套57平米的套三户型，便是通过超高赠送空间，来使得每个房间都能达到一个常态的功能尺度。
产品为王，在楼市价值观重新陷入焦灼和混乱时，国嘉地产再一次用产品闯出了自己的市场地位，“57平米三房两厅”，可谓一出手就找到了与购房者的心理契合点。
另外，光华逸家之后，光华新城所有开发商：俊发、保利、蓝光均复制这一产品系列，成都楼市更是出现了蓝光COCO系列，保利香槟系列、合能琥珀珍宝等经典刚需产品。刚需真正成为开发商迎合市场的系列化运作产品。与以往楼市刚需只是凌乱出现的现象完全不同。
二号线
二号线带动周边楼盘升值
I 新闻回放 I
2012年9月1日至9月3日，成都地铁二号线进行了为期三天的试运行，期间迎来16.8万人的参观体验。如果说，地铁2号线拉近了成都中心城区城东与城西的距离，那么2号线西延线、2号线东延线和3号线，则进一步缩短了郫县、龙泉、新都与中心城区的“时空距离”，将原本一两个小时的车程，缩短至半个小时以内。
2号线西延线催热郫县地铁经济预计明年上半年，成都地铁2号线西延线将通车。这意味着，家住郫县的市民从犀浦出发，半个小时以后，就可以到达成都的“心脏”天府广场。
2号线东延线龙泉直达天府广场正在建设的2号线东延线将直达龙泉城区，市民从天府广场到龙泉音乐广场仅需 25分钟。将省去转乘公交的麻烦，更加方便、快捷地往返两地。
市民翟勇介绍，自己的家住在中心城区，却在龙泉上班，“每天早上，我6点钟必须起床，然后去成仁公交站，乘坐第一班218路公交。”如果东延线开通以后，每天早上，他至少可以多睡一个小时。 对地铁2号线的期待，不止郫县、龙泉等区县的市民，成都中心城区的市民一样充满期待。
市民刘健说，快铁开通后，缩短了都江堰、郫县与成都中心城区的距离，但从中心城区到火车站搭乘快铁，因为交通拥堵，还是十分费时。地铁修通后，几分钟就直抵快铁站点。
地铁开通 火了攀成钢板块
攀成钢板块，区域总面积约为2平方公里，位于东大街与二环路交汇处。1958年建厂的原成都无缝钢管厂于1999年被攀钢集团公司兼并，组建为攀钢集团成都无缝钢管有限责任公司，成为了攀钢集团在攀枝花市外的第二大生产板块。2002年5月，原攀钢集团成都无缝钢管有限责任公司和原成都钢铁厂联合重组，成立攀钢集团成都钢铁有限责任公司（简称为攀成钢）。
在业内，有人曾用“一二三”来概括攀成钢板块得天独厚的地理位置：东临“一”条沙河，“二”即为区域内两条主力交通动脉（东大街和二环路），“三”条地铁线路（2号线、4号线、9号线），当这些资源集中在一起，使得这个板块的地理优势无人能够与之比肩。
板块砥柱 知名高端企业进驻
进驻攀成钢板块这一区域的全是知名高端企业，使得这个约2平方公里的区域内不仅拥有了高端的住宅楼宇，如成都ICC、仁恒滨河湾、绿地锦天府、天誉等，同时也汇集了顶级的商务、商业中心，尤其是区域内拥有的两座超高地标建筑468米的绿地中心和280米的双子塔“天府门廊”，使得区域有了充分的价值支撑和增值空间。
在交通配套方面，攀成钢板块可谓是充分享受了地铁红利，区域内三条地铁线路贯穿其中，地铁2号线的开通运行，更加带动了这条线上的物业升值。而成都ICC、明宇金融广场、美国铁狮门晶融汇等航母级的城市综合体，正拔地而起，并和地铁站无缝对接。除此之外，二环路、东大街及其延线、牛沙路等多条交通主动脉承接车流，区域交通可谓四通八达。
在商业配套方面，区域内集中了顶级的商业资源，如成都ICC、环球汇、韩国乐天百货等，据有关人士透露，“区域将建成5个五星级酒店，10多栋甲级写字楼，70多万平方米的商业体量，将远远超过春熙路、盐市口商圈的总和。”
在生活配套方面，攀成钢板块拥有成都七中、成师附小等丰富的学校资源，此外，锦江区已经与企业签约，引进国际幼儿园、小学和中学；占地400余亩的塔子山公园为区域提供了优质的生态空间。
地铁驶过 龙泉楼盘麻雀变凤凰
就租赁市场来说，较成都市区租赁市场的平稳，龙泉地铁沿线出现有客无房现象。2012年8月，龙泉地区租赁客户咨询量已由7月的2%上升至8%左右。由此可见，成都地铁二号线的开通使龙泉地区的租赁市场跨出了飞跃性的一步。
究其原因，一方面，成都作为西南地区经济较为发达的城市，对周边区域辐射能力强，外来工作人员较多，而这类人群往往无力支付市区高额的租金，在交通便利的同等前提下，他们把目光转向租金相对便宜的龙泉；另一方面，龙泉地区的楼盘大部分属于近几年新建的，而市区则以老居住区为主，从采光、装修风格、小区环境等方面来说，其居住舒适度总体高于市区，被大部分租赁客户所喜爱。
总的来说，已有部分上班族选择龙泉大面镇的房屋作为住所，因为即使龙泉地铁沿线的房屋租金涨幅较大，但仍然低于市区的租金水平，建议一些支付能力有限且办公地点在二号线沿线的市民选择在郊县居住以缓解资金压力。
北改
北改，成都最后的城市红利梦想
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2012春节过后，成都北边传来一个令大家振奋和高兴的消息：成都市政府决定，将重新打造北部城区，启动“北改工程”。这个消息既出乎大家意料之外，又在大家的预料当中，因为“北改”早在2011年就已传闻，消息很快传遍大街小巷，一时间就成为最炙手可热的话题。据了解，成都北改工程规划总面积195平方公里，涉及金牛、成华、新都三个区，其中集中实施改造的范围约104平方公里。据初步统计，北改工程项目约360个，总投资约3300亿元，其中今年拟启动的项目约200个，总投资超过1500亿元。成都市建委介绍，北改工程的规划区域东起新成华大道，西至西大街-金牛大道，南抵一环路，北至绕城高速金牛、成华北边界。
北改这一工程，也牵动着房企行业的大佬们，从中铁二局在成华区签下首个“北改”项目将在其属下的配建站原址，新建一座50层楼高的商业综合体开始。众多品牌房企纷纷介入，共有58家房企巨头包括蓝光、首创、中粮、和记黄埔、华人置业等58家大型房地产开发商前后拿下百数以上开发项目。催生了城北房地产市场产品的逐渐丰富。而早在去年西博会上，万科、金科两家企业就已成功和成华区签约。其中，金科商业地产将投资20亿元，规划修建甲级写字楼；万科集团将投资30亿元，在建设路商圈规划修建甲级写字楼。
就目前来看，城北区域在售项目涵盖了电梯公寓、花园洋房、别墅等多种业态，产品业态十分完善。
一直以来，城北“脏乱差”的印象与现实，不仅仅影响着区域内的居住生活，也影响着城北区域的房地产市场发展。北改启动，可以说城北的房地产市场迎来了最美的春天。
自从2011年年底，“北改”这一成都迄今为止最大的民生工程规划正式提出，它将给城北人居带来怎样的变化，就一直是业内外关注的焦点。如今一年时间过去了，北改对房地产带来的世纪影响，到底是否如预期一样，红红火火？还是要等一段时间才会分享这些城市红利。
实际上，北改虽然被大多数开发商集中借势宣传了一段时间，但今年城北活跃的仍然是北改概念之前的几个项目万科五龙山、保利城、绿地世纪城、金牛万达广场、北城天街等。
金牛万达广场：城北诞生商务新中心
作为成都“北改”工程的主要承载区，金牛区锁定“一年出形象、三年见成效、五年大变样”的目标。计划5年内打造成为现代产业、现代生活、现代都市“三位一体”，拥有高端化城市业态、多样化城市生态、特色化城市文态和现代化城市形态“四态合一”、宜业、宜商、宜居、宜人的现代化城区。在商务服务业方面，依托金牛万达广场等现代城市商业综合体，主要发展新商贸经济产业、金融保险、资产管理、会计审计、咨询法律等，打造城北现代商业商务中心。 纵观一年来看，“北改”刺激了城北购买需求的爆发，深层次则为城北开发商注入了信心。城北的居住功能、商务功能也得到了更广泛的认同。但目前效果尚不明显，城市红利梦想也需要时间的考验。
但整体上而言，城北的区域价值开始得到成都购房者的认可，目前，金牛万达广场销售业绩已突破65亿元，可出售物业即将全面清盘，最后推售的甲级写字楼——万达中心剩余的高区部分也在快速去化中。目前，写字楼高区销售均价为12000元/平方米左右，随着金牛万达广场的开业，城北新中心已全面亮相。
北改难度大 成熟尚需时间
根据金牛区商业网点规划（2007—2020）显示，人民北路商贸经济圈商业中心依托于火车北站，位于火车北站的南侧。商业中心范围确定为地铁对商业的影响范围，占地面积约20公顷。区域重点规划包括二环内日用百货市场迁至北部商贸城；二环路外商业以餐饮、中小型超市为主；二环内人民北路西侧以酒店、宾馆设施为主；二环内人民北路东侧以专业专卖店、餐饮店、休闲娱乐设施为主；二环路外人民北路东侧规划7 米道路可扩宽改造为餐饮街。
按照规划，人民北路等交通要道沿线将规划引导开发高档商务楼宇，大力发展楼宇经济；抓住旧城改造和危旧房改造的机遇，积极引进品牌房地产开发企业，着力开发高品质住宅；通过旧城改造，引进实力强的企业，将城隍庙电子电器市场开发建设为城市综合体。而专业市场方面，版块内除了大成市场、大正市场、金荷花、荷花金池、盛世荷花五大市场外均将外迁，而现址将规划打造为“荷花池现代商住区”。
观阅整个成都地图，大家就会发现品牌开发商对片区配套和形象的带动作用有多大，从九眼桥的中海国际广场到成仁路的万达广场等等，每一个片区的巨变都承载着品牌开发商的大力参与，此番人民北路商贸经济圈的升级改造也不例外，2010年11月万达集团以8个亿金额取得金牛区火车北站一环路附近190余亩商住混合用地，拉开了城北“商贸向外，居住向内”的华丽转变大幕。作为万达集团第三代商业地产“城市综合体”的成熟作品，金牛万达广场112万平米的体量、多业态组合势必将带动该区域整体的配套品质，而品牌房企的张力对片区形象重塑起着至关重要的作用。不过，从目前情况来看，笔者在项目周边同样发现了一个问题，项目周边几个专业市场尽管为项目带来了不少人气，但与此同时带来的交通压力却依旧未减。
北改和东调一样，是城市战略，但不一样的是，北改难度更大，真正的爆发机会尚需时间。