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摘要随着改革开放30年进程的不断深入,各行各业也如“雨后春笋”,不断地涌现。房地产行业也不甘寂寞,作为改革开放和经济发展的产物,在经济发展中一直扮演着重要的角色。房地产行业为我国的经济建设和人民群众物质文化生活水平的提高,一直都在做出着自己的贡献。但房地产行业发展的同时,问题也在显现,行业规范、社会责任等等,都在为房地产行业提出着种种全新的课题。所以,本文首先在探讨房地产产业的划分与定位时,为房地产行业在产业中加以定位,进而提出房地产行业的弊端问题,为解决此现状,本人从经济学和经济法学的角度理解和研究房地产行业,希望在经济的宏观调控下,找到房地产产业发展的策略,在法律上加以规制,为房地产业的发展保驾护航,为着我们人类“安得广厦千万间”的美好图景努力奋斗。
关键词房地产产业 宏观调控 产业调控
“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山!呜呼!何时眼前突兀见此屋,吾庐独破受冻死亦足!”
——杜甫,《茅屋为秋风所破歌》
“一座房子,为之遮风避雨;一个家庭,为之温暖人心;一阵欢笑,为之快乐不已;一生幸福,为之终身追寻。”
——本文作者
从古至今,千百年来,人们为着安定的住所一直苦苦追寻与奋斗着;为着稳定的生活一直静静地期待着;为着品味一生幸福一直默默的奉献着。人们最初的梦想是那么真实和纯真,他们的精神状态,现如今我们同样感受着。当今世界,经济发展如此之快,我们生活在城市中,为之自己的“广厦千万间”的理想而奋斗着。而房地产行业却在不同程度上,阻挠着我们的梦想。所以我们需要了解和解决这些问题,让我们的每个人都不会为自己的“小茅庐”而烦恼不已。虽然这是梦想,但是我们敢去想、去做,相信终究有一天会实现。梦想肯定不是现实,但是梦想并不是不可逾越的,有梦人们才去想,去想了才会去做,去做了才会成为现实,这就是梦想,梦想就是这样成为现实。
一、房地产产业的划分与定位
(一)产业分类
在经济研究和经济管理中,经常使用的分类方法有三次产业分类法, 这也是我们每个人耳熟能详的。现就此分类细细的分析,从而具体的确定房地产业的产业地位。
三次产业分类法是根据社会生产活动历史发展的顺序对产业结构的划分。产品直接取自自然界的部门称为第一产业,对初级产品进行再加工的部门称为第二产业,为生产和消费提供各种服务的部门称为第三产业。这种分类方法成为世界上较为通用的产业结构分类方法。
我国的三次产业划分是:
第一产业:农业(包括种植业、林业、牧业和渔业)
第二产业:工业(包括采掘业,制造业,电力、煤气)和建筑业
第三产业:从我国的实际情况,可分为两大部分:一是流通部门,二是服务部门。具体可分为四个层次:[1]
①:流通部门,包括交通运输、邮电通信业,批发和零售贸易、餐饮业。
②:为生产和生活服务的部门,包括金融、保险业,房地产业,社会服务业,交通运输辅助业等。
③:为提高科学文化水平和居民素质服务的部门,包括教育、文化艺术及广播电影电视业,卫生、体育和社会福利业等。
④:为社会公共需要服务的部门,包括国家机关、政党机关和社会团体以及军队、警察等。
总而言之,房地产业是属于传统分类中第三产业的生产和生活部门。它的发展直接影响着我国的经济建设和发展。
(二)产业地位
2009年2月25日,国务院审议通过了十大产业调整振兴规划中的最后两席,房地产业最终没有入选。房地产行业涉及房价这一敏感的民生话题,是否列入“振兴”一直颇受争议。但无缘十大振兴规划,但这并不意味着房地产业不需要“中长期规划”来促进其健康稳定的发展。
房地产产业一直都作为我国的支柱产业而存在的,现在虽有些动摇,但我们不可否认它对我国的经济建设的突出贡献。本人认为,作为公民的大中型消费的房地产业,对于拉动各行各业的发展,促进国民经济的整体运行功不可没。综合国情,在一定程度上,一定时期,仍是我国的支柱产业。
二、房地产产业的现状
(一)房地产的价格现状
随着中国经济的全面发展,房地产产业作为经济发展的“领军人物”,在经济发展中一直扮演着重要的角色,并在一定的程度上积极的推动着经济的高速发展,成为经济发展的润滑剂。经济的大发展,又在一定方面,一定程度上,不断地提升着房地产的价格。改革开放30年,是经济的大发展时期,也是房,地产行业大发展的时期。伴随着第三产业的大发展,房地产产业的兴盛,人民群众物质文化水平的不断提高,中国的房地产价格就“芝麻开花,节节攀高”。这是改革开放经济发展的产物,也是时代的需要。可是在房地产市场大发展的同时。问题也在显现。房地产商为了追求高利润,高回报,不惜触犯法律,动用各种各样的手段圈地,提高房价。房地产价格的虚高与人民群众的收入形成鲜明的对比,在此问题上,各方更是一筹莫展。甚至一些城市房价上涨过快,住房供应结构不合理,使得房地产行业的秩序一直都比较混乱。房地产价格问题,不仅是个经济问题,而且更是以社会问题,值得我们各方的高度关注。
(二)结构问题
房地产市场是个利益纷争的地带,各式各样的开发商绞尽脑汁,来提高自己的利润。甚至在户型,地段,环境,物业等等上煞费苦心。过多的开发商太过注重高价位、大套型住房的开发,追求高回报、高收益,使其所占开发房地产比例偏高。 而普通适用房不足,特别是经济适用房和廉租房建设严重滞后。作为服务型政府必须承担起廉租房的建设, 在全国范围都应全面展开。[2]经济适用房和廉租房的短缺, 是不利于低收入和家庭住房问题的解决。可是, 由于已建成销售的经济适用房由于政府政策的不规范、运作不合理、科学,大量的房屋被投资、投机者巧取豪夺, 低收入家庭并未得到实惠, 从更本上是不利于房地产市场的健康发展的。住房供应结构性矛盾的不合理,从而推动着住房的平均价格上涨,加大了广大中低收入家庭购买住房的困难。结构性的问题的解决已迫在眉睫,需要政府给与高度重视。
(三)炒房问题
炒房问题虽然使得房地产价格上升,但其本身具有一定的特点,需要我们加以描述。问题的难点在于如何定义炒房?炒房一般有三种形态:炒楼花、出租、转手买卖。“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。购房出租者是相对保守和实力不强的投资者,他们的投资策略是以租养房。转手买卖是指在房屋预售时以较低的价格买进,当所买的房屋成为现房后,房价已有了不小的涨幅,再转手卖出去。[3]在这三种炒作手段当中,尤以炒楼花的危害最大,因为它不仅会造成住房紧缺的心理恐慌,最重要的是使真正想买房的人只能付出更高的代价来取得别人已签订的房屋认购资格,无形使房价严重背离它的真实价值。这种行为虽然给房地产市场带来运作上的契机,但是,从长远来看,对房地产的发展,人民群众的利益有百害无一利。至此,本人还想特别提出关于外资炒房的问题,本质其实一样,但是鉴于外资的投资数额大,影响力深远,特别应给与重视。
(四)房地产行业的违法性行为
在房地产行业中,一种是政府的“GDP思维”,作为地方官为了想做出点政绩,寻求达官显贵、平步青云,一定程度上故意放纵房地产价格的上涨,从而显现出本地经济的发展良好态势,获得各方好评;一种是房地产产商的 贿赂行为,其行为是为了在土地的招标过程中获得标的、得到更好的土地。商人“唯利是图”的本性使其在“圈地”的过程中不择手段的利用各种方法、各种手段、各种途径为本利益集团寻求最大的回报和利润。甚至直接或间接地贿赂有权的高官,来为自身谋利;一种是政府的“寻租行为”,即国家工作人员在行使国家权力的过程中,直接或间接地为自身谋利,百般刁难房地产商,使房地产商不得想尽办法犒劳他们,从而实现彼此的双赢。有时,双方为了各自目的,就彼此勾结在一起,归根结底,损害的却是国家和人民群众的合法权益。到此,我们不禁会想到房价高的必然原因了。
三、宏观调控下的房地产产业调控
(一)宏观调控的必要性
1、市场运作本身需要
经济的发展需要自由的市场促进,市场经济的发展同样离不开市场的自由度。但市场经济同样存在一定程度的缺陷,有着一定的局限性,主要表现为:对未来供求关系的平衡具有较大的盲目性;不能自动引导整个国民经济的整体平衡;不能保证收入分配的公平合理等等。对此问题,国家必须从总体上对国民经济运行进行调控,宏观调控实质上是政府调节,宏观调控是社会化大生产的需要,只有采取有效的宏观调控和管理,才能很好的利用和分配资源,才能承担市场机制无法完成的诸如收入分配、环境保护、社会公共产品等职能。因此,充分发挥市场机制的作用和加强宏观调控是现代经济的基本要求和特征,两者缺一不可。这也是国家社会化大生产发展的客观要求,国家调控弥补市场调节缺陷的需要,国家经济职能的具体体现。具体到房地产市场,也是如此,市场的自发性与盲目性,不同程度会导致房地产市场的混乱,事实也充分证明着一点。
2、实践的需要
具体看,房价的飙升,土地的圈地,市场运作的不合理、不完善等等,给房地产市场带来很大程度的影响。本身这种行为有经营者本身运作,在寻求利润的最大化时,让他们行业自己去规制和管理,显然是不太合理和科学的。所以经过多年的实践证明,不能仅仅单纯依靠市场的自身调节,还必须进行行之有效的宏观调控来管理房地产行业,只有这样才能在微观规制的同时不禁可以尽情发挥市场的能动性,而且还能在合理的宏观调控下实现社会资源的最优化配置,这才是房地产行业的最大双赢。相信我们的努力会把房地产行业建设的更加健康合理。
(二)房地产产业调控
1、产业调控
产业有第一、二、三产业之分,第一产业为农业;第二产业为工业;第三产业为服务业,各行各业分别包括其中。各行各业都有自己的行业规则与运行机制,依靠着市场的自由性与需求,自给调节经济行为,从而维护着本行业的发展。各行各业虽然有各自的规则所在,但市场是盲目的,往往会出现种种弊端。所以,为了维护整个经济的发展和国家的发展,宏观调控的出现不言而喻。具体为之,就需要我们制定具体的产业调控来管理我们的行业行为。产业调控是我国经济宏观调控下计划调控的相关内容。产业调控的制定为我国的经济发展的作用将不可小视,必将从整体上规制各行各业的经济行为,促进各行各业的大发展。这就是,“预则立不预则废”的道理所在吧!
2、房地产的产业调控
产业调控作为各行各业经济发展的护航者,其作用不可忽视。具体到房地产行业,我们为了规制和促进房地产行业发展,必须在宏观调控的层面上做出产业规划。房地产产业的产业调控会使得房地产行业的弊端问题得以解决,会使得房地产行业的运作更加合法、合理。也会从宏观经济的层面得以规划房地产业和其他行业的关系,能够更好的管理一国的经济行为,促进本领域与其他领域的共同发展、和谐发展。事实证明,这种发展是得当的。所以我们应当注重房地产产业的调控,使得经济能够健康合序的发展。
四、房地产产业的对策及法律问题思考
(一)房地产产业的对策
1、完善住房供应结构体系
(1)住房供应的多面化
为了满足经济的发展,不同消费群体的需求,我们需要对房地产市场进行合理分化。一则积极发展商品房市场的开发,满足中高端消费客户群的需求;二则开发二手房市场;三则管理房屋租赁市场;四则由政府主导的以经济适用住房、廉租租房为主要内容的开发。[4]
(2)增加普通商品房的开发
豪华、高档、大户型一直以来都是很多开发商为追求利润化所倍受亲爱的。在一定程度上阻碍了一些消费群体的要求,使其望洋兴叹。所以增加中小户型、普通住房是当务之急。这不仅能解决房地产行业的结构不合理问题,而且还能实现其社会的责任性。
(3)政府的政策引导
房地产业的政策引导和产业规划的制定是必要的。由政府出面牵头,在法律与政策规制的前提下,对房地产行业进行合理的整合,规制房地产商的经济行为。这样我们的房地产市场就会迎来一个全新的、健康的局面。
2、规制有关炒房行为
炒楼花、出租、转手买卖等炒房行为,在一定程度上影响着房地产市场的发展,我们必须加以规范。我已在第二个大问题中把有关炒房行为一一加以简述,对此的危害性,我们已经清楚。规制有关的炒房行为已成为房地产产业调控必须加以解决的问题。具体解决途径有:
(1)提高二套房的预付款的比例,取消第二套房的买房有关优惠。
这样可以在保障普通人民群众的生活用房基础上,一定程度上也会抑制炒房的行为。
(2)有关政策法律限制购房的数量及规格。
(3)加大房地产市场的监督。
政府登记已购买的房屋,对购买的房屋加以规制。重点查处无证售房、囤积住房和哄抬房价行为,规范房地产市场的秩序。
(4)政策、法律应当对外资炒房行为加以规制,使其有利于我国的房地产产业的发展。
3、用法律来规制房地产的违法违规行为
政府的政绩行为、房地产产商的贿赂行为、政府的“寻租行为”,这些不合理、不合法的行为对我国的房地产业的发展有害无利。所以我们必须加以规制这些行为,具体的策略如下:
(1)对于政府的政绩行为,我们必须从行政的方式上加以规制。
不以单纯的GDP来衡量政府官员的政绩,以一种综合的绩效来考核政府官员,如:人民的亲和力绩效、人民的物质文化生活绩效、环境舒适度绩效、经济实力绩效等等。我们应该综合考察政府官员,这样既能实现经济的发展,又能使人民群众的满意。
(2)对于房地产产商的贿赂行为、政府的“寻租行为”,不仅要用行政方式解决,更要用法律加以严格规制。
两者合理的结合,这样才能对此些行为控制得当。
4、房地产的价格对策
房地产的价格问题一直以来就是困扰房地产业的一个大问题。房地产价格这一因素推动着房地产业的发展,同时也在阻碍着此行业的发展。高房价提高了税收,完成了GDP的创收,虽然国家与地方财政富了,可富裕的资金用于许多方面的建设,忽视着房地产的“平民化”投入,在一定程度上给普通老百姓带来负担。房地产价格问题不是单纯的价格问题,不是单靠一方面就能解决的。这就需要在政府的宏观调控与市场的双重运作下,去解决房地产业出现的种种问题,这样才能在纵观全局之下解决我国的房地产问题。
(二)房地产产业调控的法律问题思考
1、房地产产业调控的法律规制的必要性
产业法是调整国家产业政策制定和实施过程中发生的经济关系的法律规范的总称。它包括产业政策实体内容的法律规范与产业政策制定和实施程序的法律规范。产业法是宏观调控法中核心法,它对于整个宏观调控立法都具有指导意义。[5]所以,在理解和解决房地产产业调控问题时,必须也产业法的制定为先导,法律规定的,人们才能为之遵守。法律是规制者,保障者,也是维护者,产业立法的重要性就不言而喻。我们就是要从经济法的角度对房地产业的行为加以控制,使其健康和合理的发展,从而给我国的房地产产业注入全新活力,并最终实现社会责任与经济效益的双赢。
2、房地产产业中的相关立法
房地产行业一直都是经济发展的重中之重,也是经济发展以来都比较头疼的一个行业。各行各界提出的办法与见解不少,就是见效甚微。所以本人就学到的一些浅薄的知识,对房地产产业中出现的一些共性与特性的问题,提点自己的一些建议。从经济法的层面上,房地产产业立法对于房地产业的宏观调控与行业发展,都是非常重要和必要的。所以在宏观调控的法律层面上,本人认为,应当积极制定相关政策与法律,用法律来规制房地产商的种种行为必将起到事半功倍的效果。具体之:
(1)制定相关房地产产业价格的宏观调控立法。
在法律的层面来规制各地房地产行业的价格,有整体与全局,又要地方与局部,这样才能“因地制宜,因材施教”。中央制定大的房地产产业规划立法,从整体上来把握全局,为整体经济的发展保驾护航;中央放权地方,地方根据自身特点,从而制定符合地方情况的立法来规制地方房地产行业行为,保证地方经济的稳定发展,最终服务于全国经济建设。
(2)加紧制定房地产行业的标准立法。
如:二套房的认定标准立法、“炒楼花“的法律标准立法等,从法律上来限定与维护公民的合法权益。“二套房限制”没有从法律层面给予答复,只是相关的银行与一些相关部门作出一些被质疑的规定,似乎有些限制了公民合法权益的实施,这也是国家对于房地产市场的无奈之举。本身公民有法律来保障其相关权利,但国家的房地产政策就限定了其权利的行使。“二套房限制”看似保障着房地产市场的健康发展,其实是在无形的限制房地产市场的可持续的发展的,从长远来看,弊大于利。这些政策值得我们纵观全局的制定,从法律上加以准确认定。“炒楼花”的标准更值得我们商榷,到底是简单的、合法的投资行为,还是违反社会利益的不法或不合理行为,需要我们在法律的层面上具体规定。
经济的全球化,促进了中国经济的大发展,中国经济的大发展又进一步促使中国房地产产业的发展迅猛。各行各业的发展在发展本国经济的同时,也为世界经济添砖加瓦。具体到房地产产业,其发展本身就是个辩证发展的过程,由低级向高级,由初级水平到高级水平,事物本身就是否定之否定的发展。房地产产业出现问题是很正常的,出现问题并不可怕,我们应当发挥我们的能动性来找到解决的方法。本文就是立足中国房地产产业的现状,深刻剖析种种弊病,皆在探寻我国房地产产业的发展途径,从而为中国房地产产业的发展,献出自己的一些绵薄之力。
参考文献:
[1] 国家统计局关于印发《三次产业划分规定》的通知,国统字[2003]14号,国家统计局2003-05-28
[2]李翔,房地产业和房地产市场问题分析与对策建议——房地产业和房地产市场高层座谈会综述,[F],2006年(08)
[3][新闻链接]《什么是炒房》 ,央视国际 ,2004年04月01日
[4])李翔,房地产业和房地产市场问题分析与对策建议——房地产业和房地产市场高层座谈会综述,[F],2006年(08)
[5]董玉明:《经济法》,法律出版社,2006年版,227页
关键词房地产产业 宏观调控 产业调控
“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山!呜呼!何时眼前突兀见此屋,吾庐独破受冻死亦足!”
——杜甫,《茅屋为秋风所破歌》
“一座房子,为之遮风避雨;一个家庭,为之温暖人心;一阵欢笑,为之快乐不已;一生幸福,为之终身追寻。”
——本文作者
从古至今,千百年来,人们为着安定的住所一直苦苦追寻与奋斗着;为着稳定的生活一直静静地期待着;为着品味一生幸福一直默默的奉献着。人们最初的梦想是那么真实和纯真,他们的精神状态,现如今我们同样感受着。当今世界,经济发展如此之快,我们生活在城市中,为之自己的“广厦千万间”的理想而奋斗着。而房地产行业却在不同程度上,阻挠着我们的梦想。所以我们需要了解和解决这些问题,让我们的每个人都不会为自己的“小茅庐”而烦恼不已。虽然这是梦想,但是我们敢去想、去做,相信终究有一天会实现。梦想肯定不是现实,但是梦想并不是不可逾越的,有梦人们才去想,去想了才会去做,去做了才会成为现实,这就是梦想,梦想就是这样成为现实。
一、房地产产业的划分与定位
(一)产业分类
在经济研究和经济管理中,经常使用的分类方法有三次产业分类法, 这也是我们每个人耳熟能详的。现就此分类细细的分析,从而具体的确定房地产业的产业地位。
三次产业分类法是根据社会生产活动历史发展的顺序对产业结构的划分。产品直接取自自然界的部门称为第一产业,对初级产品进行再加工的部门称为第二产业,为生产和消费提供各种服务的部门称为第三产业。这种分类方法成为世界上较为通用的产业结构分类方法。
我国的三次产业划分是:
第一产业:农业(包括种植业、林业、牧业和渔业)
第二产业:工业(包括采掘业,制造业,电力、煤气)和建筑业
第三产业:从我国的实际情况,可分为两大部分:一是流通部门,二是服务部门。具体可分为四个层次:[1]
①:流通部门,包括交通运输、邮电通信业,批发和零售贸易、餐饮业。
②:为生产和生活服务的部门,包括金融、保险业,房地产业,社会服务业,交通运输辅助业等。
③:为提高科学文化水平和居民素质服务的部门,包括教育、文化艺术及广播电影电视业,卫生、体育和社会福利业等。
④:为社会公共需要服务的部门,包括国家机关、政党机关和社会团体以及军队、警察等。
总而言之,房地产业是属于传统分类中第三产业的生产和生活部门。它的发展直接影响着我国的经济建设和发展。
(二)产业地位
2009年2月25日,国务院审议通过了十大产业调整振兴规划中的最后两席,房地产业最终没有入选。房地产行业涉及房价这一敏感的民生话题,是否列入“振兴”一直颇受争议。但无缘十大振兴规划,但这并不意味着房地产业不需要“中长期规划”来促进其健康稳定的发展。
房地产产业一直都作为我国的支柱产业而存在的,现在虽有些动摇,但我们不可否认它对我国的经济建设的突出贡献。本人认为,作为公民的大中型消费的房地产业,对于拉动各行各业的发展,促进国民经济的整体运行功不可没。综合国情,在一定程度上,一定时期,仍是我国的支柱产业。
二、房地产产业的现状
(一)房地产的价格现状
随着中国经济的全面发展,房地产产业作为经济发展的“领军人物”,在经济发展中一直扮演着重要的角色,并在一定的程度上积极的推动着经济的高速发展,成为经济发展的润滑剂。经济的大发展,又在一定方面,一定程度上,不断地提升着房地产的价格。改革开放30年,是经济的大发展时期,也是房,地产行业大发展的时期。伴随着第三产业的大发展,房地产产业的兴盛,人民群众物质文化水平的不断提高,中国的房地产价格就“芝麻开花,节节攀高”。这是改革开放经济发展的产物,也是时代的需要。可是在房地产市场大发展的同时。问题也在显现。房地产商为了追求高利润,高回报,不惜触犯法律,动用各种各样的手段圈地,提高房价。房地产价格的虚高与人民群众的收入形成鲜明的对比,在此问题上,各方更是一筹莫展。甚至一些城市房价上涨过快,住房供应结构不合理,使得房地产行业的秩序一直都比较混乱。房地产价格问题,不仅是个经济问题,而且更是以社会问题,值得我们各方的高度关注。
(二)结构问题
房地产市场是个利益纷争的地带,各式各样的开发商绞尽脑汁,来提高自己的利润。甚至在户型,地段,环境,物业等等上煞费苦心。过多的开发商太过注重高价位、大套型住房的开发,追求高回报、高收益,使其所占开发房地产比例偏高。 而普通适用房不足,特别是经济适用房和廉租房建设严重滞后。作为服务型政府必须承担起廉租房的建设, 在全国范围都应全面展开。[2]经济适用房和廉租房的短缺, 是不利于低收入和家庭住房问题的解决。可是, 由于已建成销售的经济适用房由于政府政策的不规范、运作不合理、科学,大量的房屋被投资、投机者巧取豪夺, 低收入家庭并未得到实惠, 从更本上是不利于房地产市场的健康发展的。住房供应结构性矛盾的不合理,从而推动着住房的平均价格上涨,加大了广大中低收入家庭购买住房的困难。结构性的问题的解决已迫在眉睫,需要政府给与高度重视。
(三)炒房问题
炒房问题虽然使得房地产价格上升,但其本身具有一定的特点,需要我们加以描述。问题的难点在于如何定义炒房?炒房一般有三种形态:炒楼花、出租、转手买卖。“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。购房出租者是相对保守和实力不强的投资者,他们的投资策略是以租养房。转手买卖是指在房屋预售时以较低的价格买进,当所买的房屋成为现房后,房价已有了不小的涨幅,再转手卖出去。[3]在这三种炒作手段当中,尤以炒楼花的危害最大,因为它不仅会造成住房紧缺的心理恐慌,最重要的是使真正想买房的人只能付出更高的代价来取得别人已签订的房屋认购资格,无形使房价严重背离它的真实价值。这种行为虽然给房地产市场带来运作上的契机,但是,从长远来看,对房地产的发展,人民群众的利益有百害无一利。至此,本人还想特别提出关于外资炒房的问题,本质其实一样,但是鉴于外资的投资数额大,影响力深远,特别应给与重视。
(四)房地产行业的违法性行为
在房地产行业中,一种是政府的“GDP思维”,作为地方官为了想做出点政绩,寻求达官显贵、平步青云,一定程度上故意放纵房地产价格的上涨,从而显现出本地经济的发展良好态势,获得各方好评;一种是房地产产商的 贿赂行为,其行为是为了在土地的招标过程中获得标的、得到更好的土地。商人“唯利是图”的本性使其在“圈地”的过程中不择手段的利用各种方法、各种手段、各种途径为本利益集团寻求最大的回报和利润。甚至直接或间接地贿赂有权的高官,来为自身谋利;一种是政府的“寻租行为”,即国家工作人员在行使国家权力的过程中,直接或间接地为自身谋利,百般刁难房地产商,使房地产商不得想尽办法犒劳他们,从而实现彼此的双赢。有时,双方为了各自目的,就彼此勾结在一起,归根结底,损害的却是国家和人民群众的合法权益。到此,我们不禁会想到房价高的必然原因了。
三、宏观调控下的房地产产业调控
(一)宏观调控的必要性
1、市场运作本身需要
经济的发展需要自由的市场促进,市场经济的发展同样离不开市场的自由度。但市场经济同样存在一定程度的缺陷,有着一定的局限性,主要表现为:对未来供求关系的平衡具有较大的盲目性;不能自动引导整个国民经济的整体平衡;不能保证收入分配的公平合理等等。对此问题,国家必须从总体上对国民经济运行进行调控,宏观调控实质上是政府调节,宏观调控是社会化大生产的需要,只有采取有效的宏观调控和管理,才能很好的利用和分配资源,才能承担市场机制无法完成的诸如收入分配、环境保护、社会公共产品等职能。因此,充分发挥市场机制的作用和加强宏观调控是现代经济的基本要求和特征,两者缺一不可。这也是国家社会化大生产发展的客观要求,国家调控弥补市场调节缺陷的需要,国家经济职能的具体体现。具体到房地产市场,也是如此,市场的自发性与盲目性,不同程度会导致房地产市场的混乱,事实也充分证明着一点。
2、实践的需要
具体看,房价的飙升,土地的圈地,市场运作的不合理、不完善等等,给房地产市场带来很大程度的影响。本身这种行为有经营者本身运作,在寻求利润的最大化时,让他们行业自己去规制和管理,显然是不太合理和科学的。所以经过多年的实践证明,不能仅仅单纯依靠市场的自身调节,还必须进行行之有效的宏观调控来管理房地产行业,只有这样才能在微观规制的同时不禁可以尽情发挥市场的能动性,而且还能在合理的宏观调控下实现社会资源的最优化配置,这才是房地产行业的最大双赢。相信我们的努力会把房地产行业建设的更加健康合理。
(二)房地产产业调控
1、产业调控
产业有第一、二、三产业之分,第一产业为农业;第二产业为工业;第三产业为服务业,各行各业分别包括其中。各行各业都有自己的行业规则与运行机制,依靠着市场的自由性与需求,自给调节经济行为,从而维护着本行业的发展。各行各业虽然有各自的规则所在,但市场是盲目的,往往会出现种种弊端。所以,为了维护整个经济的发展和国家的发展,宏观调控的出现不言而喻。具体为之,就需要我们制定具体的产业调控来管理我们的行业行为。产业调控是我国经济宏观调控下计划调控的相关内容。产业调控的制定为我国的经济发展的作用将不可小视,必将从整体上规制各行各业的经济行为,促进各行各业的大发展。这就是,“预则立不预则废”的道理所在吧!
2、房地产的产业调控
产业调控作为各行各业经济发展的护航者,其作用不可忽视。具体到房地产行业,我们为了规制和促进房地产行业发展,必须在宏观调控的层面上做出产业规划。房地产产业的产业调控会使得房地产行业的弊端问题得以解决,会使得房地产行业的运作更加合法、合理。也会从宏观经济的层面得以规划房地产业和其他行业的关系,能够更好的管理一国的经济行为,促进本领域与其他领域的共同发展、和谐发展。事实证明,这种发展是得当的。所以我们应当注重房地产产业的调控,使得经济能够健康合序的发展。
四、房地产产业的对策及法律问题思考
(一)房地产产业的对策
1、完善住房供应结构体系
(1)住房供应的多面化
为了满足经济的发展,不同消费群体的需求,我们需要对房地产市场进行合理分化。一则积极发展商品房市场的开发,满足中高端消费客户群的需求;二则开发二手房市场;三则管理房屋租赁市场;四则由政府主导的以经济适用住房、廉租租房为主要内容的开发。[4]
(2)增加普通商品房的开发
豪华、高档、大户型一直以来都是很多开发商为追求利润化所倍受亲爱的。在一定程度上阻碍了一些消费群体的要求,使其望洋兴叹。所以增加中小户型、普通住房是当务之急。这不仅能解决房地产行业的结构不合理问题,而且还能实现其社会的责任性。
(3)政府的政策引导
房地产业的政策引导和产业规划的制定是必要的。由政府出面牵头,在法律与政策规制的前提下,对房地产行业进行合理的整合,规制房地产商的经济行为。这样我们的房地产市场就会迎来一个全新的、健康的局面。
2、规制有关炒房行为
炒楼花、出租、转手买卖等炒房行为,在一定程度上影响着房地产市场的发展,我们必须加以规范。我已在第二个大问题中把有关炒房行为一一加以简述,对此的危害性,我们已经清楚。规制有关的炒房行为已成为房地产产业调控必须加以解决的问题。具体解决途径有:
(1)提高二套房的预付款的比例,取消第二套房的买房有关优惠。
这样可以在保障普通人民群众的生活用房基础上,一定程度上也会抑制炒房的行为。
(2)有关政策法律限制购房的数量及规格。
(3)加大房地产市场的监督。
政府登记已购买的房屋,对购买的房屋加以规制。重点查处无证售房、囤积住房和哄抬房价行为,规范房地产市场的秩序。
(4)政策、法律应当对外资炒房行为加以规制,使其有利于我国的房地产产业的发展。
3、用法律来规制房地产的违法违规行为
政府的政绩行为、房地产产商的贿赂行为、政府的“寻租行为”,这些不合理、不合法的行为对我国的房地产业的发展有害无利。所以我们必须加以规制这些行为,具体的策略如下:
(1)对于政府的政绩行为,我们必须从行政的方式上加以规制。
不以单纯的GDP来衡量政府官员的政绩,以一种综合的绩效来考核政府官员,如:人民的亲和力绩效、人民的物质文化生活绩效、环境舒适度绩效、经济实力绩效等等。我们应该综合考察政府官员,这样既能实现经济的发展,又能使人民群众的满意。
(2)对于房地产产商的贿赂行为、政府的“寻租行为”,不仅要用行政方式解决,更要用法律加以严格规制。
两者合理的结合,这样才能对此些行为控制得当。
4、房地产的价格对策
房地产的价格问题一直以来就是困扰房地产业的一个大问题。房地产价格这一因素推动着房地产业的发展,同时也在阻碍着此行业的发展。高房价提高了税收,完成了GDP的创收,虽然国家与地方财政富了,可富裕的资金用于许多方面的建设,忽视着房地产的“平民化”投入,在一定程度上给普通老百姓带来负担。房地产价格问题不是单纯的价格问题,不是单靠一方面就能解决的。这就需要在政府的宏观调控与市场的双重运作下,去解决房地产业出现的种种问题,这样才能在纵观全局之下解决我国的房地产问题。
(二)房地产产业调控的法律问题思考
1、房地产产业调控的法律规制的必要性
产业法是调整国家产业政策制定和实施过程中发生的经济关系的法律规范的总称。它包括产业政策实体内容的法律规范与产业政策制定和实施程序的法律规范。产业法是宏观调控法中核心法,它对于整个宏观调控立法都具有指导意义。[5]所以,在理解和解决房地产产业调控问题时,必须也产业法的制定为先导,法律规定的,人们才能为之遵守。法律是规制者,保障者,也是维护者,产业立法的重要性就不言而喻。我们就是要从经济法的角度对房地产业的行为加以控制,使其健康和合理的发展,从而给我国的房地产产业注入全新活力,并最终实现社会责任与经济效益的双赢。
2、房地产产业中的相关立法
房地产行业一直都是经济发展的重中之重,也是经济发展以来都比较头疼的一个行业。各行各界提出的办法与见解不少,就是见效甚微。所以本人就学到的一些浅薄的知识,对房地产产业中出现的一些共性与特性的问题,提点自己的一些建议。从经济法的层面上,房地产产业立法对于房地产业的宏观调控与行业发展,都是非常重要和必要的。所以在宏观调控的法律层面上,本人认为,应当积极制定相关政策与法律,用法律来规制房地产商的种种行为必将起到事半功倍的效果。具体之:
(1)制定相关房地产产业价格的宏观调控立法。
在法律的层面来规制各地房地产行业的价格,有整体与全局,又要地方与局部,这样才能“因地制宜,因材施教”。中央制定大的房地产产业规划立法,从整体上来把握全局,为整体经济的发展保驾护航;中央放权地方,地方根据自身特点,从而制定符合地方情况的立法来规制地方房地产行业行为,保证地方经济的稳定发展,最终服务于全国经济建设。
(2)加紧制定房地产行业的标准立法。
如:二套房的认定标准立法、“炒楼花“的法律标准立法等,从法律上来限定与维护公民的合法权益。“二套房限制”没有从法律层面给予答复,只是相关的银行与一些相关部门作出一些被质疑的规定,似乎有些限制了公民合法权益的实施,这也是国家对于房地产市场的无奈之举。本身公民有法律来保障其相关权利,但国家的房地产政策就限定了其权利的行使。“二套房限制”看似保障着房地产市场的健康发展,其实是在无形的限制房地产市场的可持续的发展的,从长远来看,弊大于利。这些政策值得我们纵观全局的制定,从法律上加以准确认定。“炒楼花”的标准更值得我们商榷,到底是简单的、合法的投资行为,还是违反社会利益的不法或不合理行为,需要我们在法律的层面上具体规定。
经济的全球化,促进了中国经济的大发展,中国经济的大发展又进一步促使中国房地产产业的发展迅猛。各行各业的发展在发展本国经济的同时,也为世界经济添砖加瓦。具体到房地产产业,其发展本身就是个辩证发展的过程,由低级向高级,由初级水平到高级水平,事物本身就是否定之否定的发展。房地产产业出现问题是很正常的,出现问题并不可怕,我们应当发挥我们的能动性来找到解决的方法。本文就是立足中国房地产产业的现状,深刻剖析种种弊病,皆在探寻我国房地产产业的发展途径,从而为中国房地产产业的发展,献出自己的一些绵薄之力。
参考文献:
[1] 国家统计局关于印发《三次产业划分规定》的通知,国统字[2003]14号,国家统计局2003-05-28
[2]李翔,房地产业和房地产市场问题分析与对策建议——房地产业和房地产市场高层座谈会综述,[F],2006年(08)
[3][新闻链接]《什么是炒房》 ,央视国际 ,2004年04月01日
[4])李翔,房地产业和房地产市场问题分析与对策建议——房地产业和房地产市场高层座谈会综述,[F],2006年(08)
[5]董玉明:《经济法》,法律出版社,2006年版,227页