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生意人承租一个商铺经过多年苦心经营后，大多会在一定范围内形成自己的商业影响力，同时也汇聚了一些熟门熟路的老客户，这对于承租人来说无疑是一种无形资产。但是，在租期届满后如果出租人将商铺收回，承租人就要承受着这种无形的损失，这是大多数承租人现实或潜在的烦恼。
为了保障承租人的利益，一些地方法规中规定了承租人具有优先承租权，但在现实生活中，很多承租人在续租时都遇到了各种各样妨碍优先承租权的情形，从而失去了自己的优先承租权，或者是不得不付出昂贵的代价获得了自己的续租权。
那么，在当前法规不健全的情况下，承租人可以通过哪些形式来保障的优先承租权呢？
旺铺续租，租金标准惹争议
2002年8月，上海市民毕福浩想投资一家酒楼。几经考察，他相中了长宁区的一处面积约三百平方米的临街商铺。该商铺属于新开发的街区，商业氛围还没成气候，但毕福浩认为市口还可以，商铺的前景还是看好的。而且，租金比周边租金略低一些，于是就决定租下该处商铺。
考虑到开酒楼装修及设备投入较大，毕福浩就和房东约定租期为四年，租期届满时自己有优先承租权，而且续租时商铺的租金按照市场物价指数水平来调整。签订租约后，毕福浩投入了几十万元对商铺进行了全面的装修。由于毕福浩租用的是新铺，刚开始生意很冷清，光顾的人群也少。但随着街区人气兴旺和毕福浩两年的苦心经营，生意由当初的清淡逐步变得越来越兴隆。
2006年7月，眼看租期很快到期，打算继续做酒楼生意的毕福浩便提出了续租商铺的要求。当时，房东冯静借口说时间还早，等合同到期时再说。到了9月份，毕福浩再次提出续租五年的要求，同时考虑到市场物价指数的上涨因素，主动提出续租的价格提高百分之五。而这时，冯静却告诉他如果要续租，租金必须按照原先租金的一倍标准来收取，否则商铺将另行出租他人。
以一倍租金的标准来续租商铺，这个价格是毕福浩无法接受的。可是，在经过四年的经营之后，酒楼在周边已经形成了影响力，汇聚了很多老顾客，此时，这个店铺对毕福浩来说，已经成为做生意的无形资产了。此外，当初对商铺进行精装修的时候，就在合同上约定四年后自己拥有优先续租权，而租赁的价格则根据市场物价指数水平来调整。毕福浩认为自己主动将房租提高百分之五，就表示了自己续租的诚意，房东冯静应该按合同约定继续将商铺出租给自己才对。
对于毕福浩的坚持，冯静却认为，优先承租权并不是必然承租，还得满足合同约定条件，否则违反了等价有偿原则。续租是毕福浩单方面提出的要求，自己有权决定是否与毕福浩续约。因此，双方关于续租的租金标准发生争执，彼此都不愿意让步。
2006年10月，毕福浩与冯静为期四年的租赁合同到期了。毕福浩坚持要按当初的约定，租金应按市场物价上涨水平即5％的增长来续租。而冯静也发出通牒，要么按一倍租金的标准来续租，要么就搬家走人。
无奈之下，毕福浩把冯静告上了法庭，请求法院依法判令冯静按市场物价指数标准来调整续租租金。在法庭上，双方依然争执不休。后来，在法院和代理律师的调解下，毕福浩和冯静最终达成了和解，商铺的续租租金在旧租金的基础之上增加10％。至此，毕福浩最终获得了商铺的承租权。
现实无情，优先承租权操作难度大
近年来，像毕福浩这样关于商铺的续租纠纷有上扬的趋势。从表面上看，这些纠纷是因为双方的租赁合同对续租条款约定不明，或者是优先承租权缺乏可操作性而引起的。但实质上却是由商铺的不动产特性而造成的。
由于商铺属于不动产这一特性，承租人在租赁合同期限即将届满想要继续签订租赁合同时，出租人可以利用自己所有权人的地位而左右房屋的租赁。而承租人在租赁门面（柜台）经营一段时间以后，在租赁期间投入人力财力，带动了租赁物周围的经济环境，使租赁物的价值大幅增长。但在租赁合同到期时，出租人却有权将门面（柜台）转租给他人而不再租给原承租人，而且出租人的这种权利不受到任何的限制。因此，在商铺的续租上，出租人有绝对选择承租人的权利，而原承租人显然是处于弱势。因此，地方法规中优先承租权的出台正是对承租人的一种保护。
所谓承租人的优先承租权，是指在当事人的租赁合同期限届满、租赁关系终止时，出租人再次出租房屋的，原承租人享有在同等条件下优先于其他人承租房屋的权利。优先承租权实质上是承租人基于承租而产生的对出租人权利的一种限制。
目前，全国性法律并没有明确规定承租人的优先承租权，但在地方法规里有，如《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定，房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。
一般来说，如果在租赁合同中约定了优先承租权，根据民法意思自治的理论，应该认定承租人是具有优先承租权的。但是，这种规定虽然确认了承租人的优先承租权，但在现实中真正执行起来有一定的困难。
原来，行使优先承租权有两个前提，第一是租赁期满后继续出租的，承租人有优先承租权。但什么情况才算继续出租没有规定。出租人在期满后自用3个月算不算继续出租，如果算的话，自己使用1天后再出租，算不算继续出租呢？第二是承租人在同等条件下，才有优先权。而什么是同等条件法规没有规定。例如原来的租金是10000元，那么10010、10100、11000算不算同等呢？假如不算，10001元算不算同等呢？
正因为同等条件难以界定，加上人们对对优先承租权行使的条件有不同理解，导致优先承租权很难得到真正的保障。比如出租人可以借此哄抬租金，可以通过略微加价或表面上的“加价”另租给他人，还可以借助自用为名收回房屋。这样，在租金上扬或是承租人对租赁房屋有较大利益空间的情况下，出租人往往以寻找借口收回房屋或是加价出租的方式使承租人的优先承租权落空，尤其是在商业租赁领域，当承租人对租赁房屋装修以及市场预热投入较大成本时，承租人的利益往往受到较大损害。
维护权利，两条款约定续租标准
在地方法规不能切实保障承租人的合法利益时，承租人是不是只能被动地失去续租权，白白地损失自己的无形资产呢？其实，承租人的优先承租权之所以难以得到保障，是因为在地方法规中没有对优先承租权取得的两个前提条件做一份明确的界定。那么，作为承租人，如果想在较长期限内承租房屋，而且对租赁房屋投资较大的情况下，最好明确约定续租的条件，对行使优先承租权的条件和程序作出明确约定，从而以合同条款的形式来弥补法律原则规定的不足。
首先，合同中必须约定什么是“出租人继续出租”。因为法规保障优先承租权的前提条件是出租人继续出租商铺，那么，合同就必须对出租人自用的期限做一个相关的明确规定。比如出租人如果要自用，那么自用的期限可以加以限制，比如至少自用1年，在此期间内，承租人的优先承租权是附条件的，一旦出租人再次出租，原承租人就有权主张优先承租权；或者约定出租人在此期间出租给第三人的，出租人向原承租人承担一定数额的违约赔偿责任。
其次，合同必须对同等条件进行一个确切的约定。比如租金上下不超过10%就算同等条件，假如原租金是10000元，其他人员出的价格只要不超过11000元，承租人就有权以10000元继续承租；如果其他人员出的价格为12100元，那么承租人有权以11000元继续承租。或者，在合同中对“同等条件”的上限作一个约定：如“租赁期限届满前，承租人以书面形式提出续租的，出租人应予同意，租金可以根据市场租金标准由双方协商决定，但上调或下调的最高幅度不得超过上一年租金标准的百分之五。如第三人出价超过5％，承租人有权以5%为限行使优先承租权”。
此外，承租人还可以通过约定将同等条件的范围限定在租金标准范畴，防止出租人以其他非租金因素作为“非同等条件”阻碍优先承租权的成就。同等条件约定后，就可以有效防止各种提高租金来侵害优先承租权的情形出现。
如果双方在合同上对出租人继续出租和同等条件做了一个明确的约定，就可以对承租人的投资和长期稳定的经营能提供有力保障，同时也可以照顾到出租人的利益。如果续租合同条款对承租人不利，则承租人应事先考虑租赁风险，并对是否承租以及投入大小作出安排。
（由于涉及个人隐私，本文主人公姓名均为化名。鸣谢上海联业律师事务所对此文提供的帮助和支持）
为了保障承租人的利益，一些地方法规中规定了承租人具有优先承租权，但在现实生活中，很多承租人在续租时都遇到了各种各样妨碍优先承租权的情形，从而失去了自己的优先承租权，或者是不得不付出昂贵的代价获得了自己的续租权。
那么，在当前法规不健全的情况下，承租人可以通过哪些形式来保障的优先承租权呢？
旺铺续租，租金标准惹争议
2002年8月，上海市民毕福浩想投资一家酒楼。几经考察，他相中了长宁区的一处面积约三百平方米的临街商铺。该商铺属于新开发的街区，商业氛围还没成气候，但毕福浩认为市口还可以，商铺的前景还是看好的。而且，租金比周边租金略低一些，于是就决定租下该处商铺。
考虑到开酒楼装修及设备投入较大，毕福浩就和房东约定租期为四年，租期届满时自己有优先承租权，而且续租时商铺的租金按照市场物价指数水平来调整。签订租约后，毕福浩投入了几十万元对商铺进行了全面的装修。由于毕福浩租用的是新铺，刚开始生意很冷清，光顾的人群也少。但随着街区人气兴旺和毕福浩两年的苦心经营，生意由当初的清淡逐步变得越来越兴隆。
2006年7月，眼看租期很快到期，打算继续做酒楼生意的毕福浩便提出了续租商铺的要求。当时，房东冯静借口说时间还早，等合同到期时再说。到了9月份，毕福浩再次提出续租五年的要求，同时考虑到市场物价指数的上涨因素，主动提出续租的价格提高百分之五。而这时，冯静却告诉他如果要续租，租金必须按照原先租金的一倍标准来收取，否则商铺将另行出租他人。
以一倍租金的标准来续租商铺，这个价格是毕福浩无法接受的。可是，在经过四年的经营之后，酒楼在周边已经形成了影响力，汇聚了很多老顾客，此时，这个店铺对毕福浩来说，已经成为做生意的无形资产了。此外，当初对商铺进行精装修的时候，就在合同上约定四年后自己拥有优先续租权，而租赁的价格则根据市场物价指数水平来调整。毕福浩认为自己主动将房租提高百分之五，就表示了自己续租的诚意，房东冯静应该按合同约定继续将商铺出租给自己才对。
对于毕福浩的坚持，冯静却认为，优先承租权并不是必然承租，还得满足合同约定条件，否则违反了等价有偿原则。续租是毕福浩单方面提出的要求，自己有权决定是否与毕福浩续约。因此，双方关于续租的租金标准发生争执，彼此都不愿意让步。
2006年10月，毕福浩与冯静为期四年的租赁合同到期了。毕福浩坚持要按当初的约定，租金应按市场物价上涨水平即5％的增长来续租。而冯静也发出通牒，要么按一倍租金的标准来续租，要么就搬家走人。
无奈之下，毕福浩把冯静告上了法庭，请求法院依法判令冯静按市场物价指数标准来调整续租租金。在法庭上，双方依然争执不休。后来，在法院和代理律师的调解下，毕福浩和冯静最终达成了和解，商铺的续租租金在旧租金的基础之上增加10％。至此，毕福浩最终获得了商铺的承租权。
现实无情，优先承租权操作难度大
近年来，像毕福浩这样关于商铺的续租纠纷有上扬的趋势。从表面上看，这些纠纷是因为双方的租赁合同对续租条款约定不明，或者是优先承租权缺乏可操作性而引起的。但实质上却是由商铺的不动产特性而造成的。
由于商铺属于不动产这一特性，承租人在租赁合同期限即将届满想要继续签订租赁合同时，出租人可以利用自己所有权人的地位而左右房屋的租赁。而承租人在租赁门面（柜台）经营一段时间以后，在租赁期间投入人力财力，带动了租赁物周围的经济环境，使租赁物的价值大幅增长。但在租赁合同到期时，出租人却有权将门面（柜台）转租给他人而不再租给原承租人，而且出租人的这种权利不受到任何的限制。因此，在商铺的续租上，出租人有绝对选择承租人的权利，而原承租人显然是处于弱势。因此，地方法规中优先承租权的出台正是对承租人的一种保护。
所谓承租人的优先承租权，是指在当事人的租赁合同期限届满、租赁关系终止时，出租人再次出租房屋的，原承租人享有在同等条件下优先于其他人承租房屋的权利。优先承租权实质上是承租人基于承租而产生的对出租人权利的一种限制。
目前，全国性法律并没有明确规定承租人的优先承租权，但在地方法规里有，如《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定，房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。
一般来说，如果在租赁合同中约定了优先承租权，根据民法意思自治的理论，应该认定承租人是具有优先承租权的。但是，这种规定虽然确认了承租人的优先承租权，但在现实中真正执行起来有一定的困难。
原来，行使优先承租权有两个前提，第一是租赁期满后继续出租的，承租人有优先承租权。但什么情况才算继续出租没有规定。出租人在期满后自用3个月算不算继续出租，如果算的话，自己使用1天后再出租，算不算继续出租呢？第二是承租人在同等条件下，才有优先权。而什么是同等条件法规没有规定。例如原来的租金是10000元，那么10010、10100、11000算不算同等呢？假如不算，10001元算不算同等呢？
正因为同等条件难以界定，加上人们对对优先承租权行使的条件有不同理解，导致优先承租权很难得到真正的保障。比如出租人可以借此哄抬租金，可以通过略微加价或表面上的“加价”另租给他人，还可以借助自用为名收回房屋。这样，在租金上扬或是承租人对租赁房屋有较大利益空间的情况下，出租人往往以寻找借口收回房屋或是加价出租的方式使承租人的优先承租权落空，尤其是在商业租赁领域，当承租人对租赁房屋装修以及市场预热投入较大成本时，承租人的利益往往受到较大损害。
维护权利，两条款约定续租标准
在地方法规不能切实保障承租人的合法利益时，承租人是不是只能被动地失去续租权，白白地损失自己的无形资产呢？其实，承租人的优先承租权之所以难以得到保障，是因为在地方法规中没有对优先承租权取得的两个前提条件做一份明确的界定。那么，作为承租人，如果想在较长期限内承租房屋，而且对租赁房屋投资较大的情况下，最好明确约定续租的条件，对行使优先承租权的条件和程序作出明确约定，从而以合同条款的形式来弥补法律原则规定的不足。
首先，合同中必须约定什么是“出租人继续出租”。因为法规保障优先承租权的前提条件是出租人继续出租商铺，那么，合同就必须对出租人自用的期限做一个相关的明确规定。比如出租人如果要自用，那么自用的期限可以加以限制，比如至少自用1年，在此期间内，承租人的优先承租权是附条件的，一旦出租人再次出租，原承租人就有权主张优先承租权；或者约定出租人在此期间出租给第三人的，出租人向原承租人承担一定数额的违约赔偿责任。
其次，合同必须对同等条件进行一个确切的约定。比如租金上下不超过10%就算同等条件，假如原租金是10000元，其他人员出的价格只要不超过11000元，承租人就有权以10000元继续承租；如果其他人员出的价格为12100元，那么承租人有权以11000元继续承租。或者，在合同中对“同等条件”的上限作一个约定：如“租赁期限届满前，承租人以书面形式提出续租的，出租人应予同意，租金可以根据市场租金标准由双方协商决定，但上调或下调的最高幅度不得超过上一年租金标准的百分之五。如第三人出价超过5％，承租人有权以5%为限行使优先承租权”。
此外，承租人还可以通过约定将同等条件的范围限定在租金标准范畴，防止出租人以其他非租金因素作为“非同等条件”阻碍优先承租权的成就。同等条件约定后，就可以有效防止各种提高租金来侵害优先承租权的情形出现。
如果双方在合同上对出租人继续出租和同等条件做了一个明确的约定，就可以对承租人的投资和长期稳定的经营能提供有力保障，同时也可以照顾到出租人的利益。如果续租合同条款对承租人不利，则承租人应事先考虑租赁风险，并对是否承租以及投入大小作出安排。
（由于涉及个人隐私，本文主人公姓名均为化名。鸣谢上海联业律师事务所对此文提供的帮助和支持）