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摘 要：成本控制是项目实现利润最大化的基本保证，对于竞争激烈的房地产行业更是如此，为此，房地产企业纷纷加强了开发项目的成本控制工作。笔者结合房地产开发项目的特点，重点从设计阶段与合同管理方面谈谈成本控制的策略，以保证项目成本控制目标的实现，可供同行交流借鉴。
关键词：房地产；成本管理；成本控制；合同管理
近年来，随着经济的发展，人民生活水平的提高，我国房地产的开发获得了前所未有的快速发展。但房地产开发是以盈利为目的的，项目能否实现利润的最大化，这关系到房地产企业的生存与发展。为此，如何在不断实践中和总结，摸索出一条房地产开发项目成本控制的成功之路，就成为房地产企业共同关注和急待解决的关键问题。
1 建设项目的成本控制策略
1.1 建立项目成本管理体系
项目成本管理体系是以建设单位组织机构为框架支撑，以资源为基础通过规定合理的程序和过程而达到一定的目的。科学、合理的管理体系不仅是房地产项目活动顺利进行的保证，也是房地产项目各项指标能否达到的基础，建立相应的项目成本管理体系是房地产项目建设的重要内容，建设单位应根据不同的房地产项目，因地制宜建立相应的项目成本管理体系（图1）。
图1 项目成本管理体系示意
1.2 项目成本管理体系运行原则
（1）节约原则
建设单位要加强成本的事前控制，制定有关防范成本失控的技术、组织和经济措施，做到“防患于未然”，努力消除成本管理工作的先天性不足，有效地发挥事前控制的作用。
（2）全面性原则
建设单位要充分调动每个部门、每个团队成员积极主动地参与建设项目的全过程成本控制，保证项目在全寿命周期内达到经济效益最大化。
（3）责、权、利相结合的原则
建设单位对于项目成本管理体系中的各个部门，应按照责、权、利相结合的原则，严格贯彻执行经济责任制，使成本控制真正有效。这些部门都负有控制成本的责任，是整个项目成本管理责任系统的一部分，可通过定期考核员工的业绩，做到奖惩分明。
（4）目标管理原则
目标成本是对项目各种经济活动进行控制和管理的准绳，建设单位要努力做到以最合理的成本支出，获得最大的经济效益。
1.3 在成本管理中实施价值工程
价值工程也称价值分析，是一门工程技术理论，它有3个基本要素，即：价值，功能，寿命周期成本。该理论以功能分析为核心，以科学的分析方法为工具，力求以合理的低费用获取尽可能高的收益，从而达到提高所研究对象价值的目的。
对于一个相同的房地产开发项目，因具有不同的功能要求，会产生不同的规划设计方案、设计成果（设计施工图纸），与之相应的建设成本也会有不同。建设单位要充分利用价值工程理论从功能和成本等方面进行考量，着重对规划设计方案进行选择，从中确定最优方案。随后，在深化设计中运用价值工程理论更深入地进行成本监控，从而达到有效控制建设成本的目的。
2 建设项目设计阶段成本控制的策略
首先，建设单位通过设计招投标，运用价值工程理论选择最优的规划设计方案；其次，建设单位在委托设计任务书中设定设计限额，要求中标的设计单位根据设计任务书要求进行限额设计；再次，要求设计单位编制设计概算提交建设单位核定，使建设单位能比较直观的了解设计方案的成本指标并进行决策；最后，在施工图设计过程中，建设单位要着重加强与设计人员的沟通、协调，运用价值工程统筹考虑各设计专业的功能与成本，力求做到功能最大化，成本最小化。
2.1 通过招投标方式选择最优规划设计方案
一般来说，规划设计方案是以规划、设计规范，项目规划、设计条件，以及建设单位的功能要求为主要设计依据的。规划、设计规范和规划、设计条件反映了当地政府对房地产项目的建设规模、容积率、绿地率、配套设施、建筑密度、建筑层数和建筑物高度等方面提出的强制性限制要求。建设单位的功能要求是建立在满足政府强制性要求的基础上，同时体现出建设单位自身个性化偏好上的。所以，建设单位在规划、设计方案的招投标中，要运用价值工程理论对方案进行分析、比较，从中选择出既满足功能要求又不违背政府强制性规定的，且最具经济价值的规划设计方案，这是项目取得投资收益最大化的前提，也是项目开发成功最关键的一步。
2.2 在设计各个阶段进行限额设计
建设单位在确定规划、设计方案的基础上，编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值，与细化的项目定位、开发理念、技术经济指标等形成设计任务委托书。规划、设计单位按照此委托书开展规划设计、建筑方案設计和施工图设计。
限额设计是设计阶段控制成本的有效手段。在每个专业设计满足使用功能的前提下，以不突破限额指标为抓手，对设计阶段的工作进行成本控制。限额设计不是单纯的考虑节约成本，而是建立在参与人员科学设计、精细化设计和满足建筑产品使用功能基础上的工作要求，是取得利益最大化的价值工程理论的体现。这需要建设单位与设计单位相关人员密切沟通，相互协调，在设计各阶段逐步推进。
（a）建设单位应优先选择已经在内部建立限额设计责任制的设计单位，对于有实力、有信誉、配合意识强但尚未建立限额设计责任制的设计单位要认真督促其尽快建立限额设计责任体系。真正做到限额设计工作人人有责，事前有指标、事中有检查、事后有总结，形成严密的科学管理体系。
（b）在每个设计阶段，科学制定合理的限额设计控制指标。从一开始的方案设计，到随后的初步设计，最后到施工图设计，各个阶段应依次逐步实现限额设计指标，并且每一设计阶段贯穿于每个专业的各道工序中。
方案设计阶段编制《成本匡算》，对成本影响较大或成本容易流失的单项工程，需做专项成本分析，形成《方案设计阶段成本分析报告》。该报告主要对方案设计阶段所做的主要成本工作进行总结，并对下一阶段扩初设计提出成本控制建议。 扩初设计阶段编制《成本概算》，针对扩初图纸中的典型配套（如地下室、会所、网球场馆等）及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程，计算单位含量并套用现行价格按规定取费，并按平均市场下浮水平计算估算指标值，形成《扩初设计阶段成本分析报告》，对下一阶段施工图设计提出成本控制建议。
在施工图设计阶段，针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标，或对主要材料选型、成本控制点提出建议，对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为施工图设计阶段成本控制重点。如：土方工程中的挖运土方数量，挡土支护工程的方案比选以及挡土支护的经济指标，桩基工程的桩基形式方案比选及经济指标，结构工程的钢筋和混凝土含量的限额设计值，建筑、装修工程的外墙面砖、门窗、防水等建筑材料选择，安装工程的电梯、机房及材料等主要控制设备选型及方案优化，景观工程的施工图质量控制、材料选型以及为满足营销要求所采用特殊材料、绿化等。
（c）施工图出图后，建设单位在根据施工图计算重点控制点的经济或技术指标值，与限额设计数值比较，及时向设计单位提出反馈意见。同时，编制设计成本控制分析总结报告，并聘请有丰富设计及造价专业经验的专家对设计进行评审，最后由设计评审委员会对限额设计要求完成情况进行最终评定。如仍有超出限额的设计，要及时提出预警，通过设计评审委员会的评判予以调整或认可。
3 合同管理中的成本控制策略
所谓合同就是指当事人之间遵循自愿、平等、协商互利原则达成的，以确定各种权利与义务为内容的协议。合同签订生效后就具有法律约束力，即当事人如违反了合同约定的内容，需要承担相应的法律责任。
建设单位在与设计单位签订的设计合同中，不但要明确双方在控制设计质量、设计周期等方面的权力与义务，还要明确双方在控制建设成本方面的权力与义务。比如：可以约定设计单位在保证质量的前提下，节约投资，可给予一定的奖励，以鼓励其积极性；对设计单位由于失职、疏忽等自身原因造成建设成本增加的行为，给予相应的处罚。
建设单位为保证合同管理的可操作性，避免内部发生扯皮现象，也要制定相应的合同审批流程，让项目成本管理体系内的所有相关部门共同参与合同的讨论、签订。
合同管理是建设单位控制建设成本的重要环节。加强合同管理，做到事前有目标、事中有监督、事后有总结，是建设单位完善管理体制、提升管理能力的有效方法，对于控制建设成本有着不可替代的作用。
4 结语
实践证明，通过设计招、投标，运用价值工程理论进行规划设计方案的选择，并在设计各个阶段科学地制定成本控制目标进行限额设计，同时进行有效的合同管理，是实现成本控制管理目标的重要保证。只有加强成本控制，房地产企业才能有获取最大利润的保证，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献
[1] 徐葉叶.房地产开发项目成本控制策略探讨[J].中国外资，2012年05期
[2] 郭淑华.房地产企业成本控制存在的问题与对策[J].财经界（学术版）.2011年06期
关键词：房地产；成本管理；成本控制；合同管理
近年来，随着经济的发展，人民生活水平的提高，我国房地产的开发获得了前所未有的快速发展。但房地产开发是以盈利为目的的，项目能否实现利润的最大化，这关系到房地产企业的生存与发展。为此，如何在不断实践中和总结，摸索出一条房地产开发项目成本控制的成功之路，就成为房地产企业共同关注和急待解决的关键问题。
1 建设项目的成本控制策略
1.1 建立项目成本管理体系
项目成本管理体系是以建设单位组织机构为框架支撑，以资源为基础通过规定合理的程序和过程而达到一定的目的。科学、合理的管理体系不仅是房地产项目活动顺利进行的保证，也是房地产项目各项指标能否达到的基础，建立相应的项目成本管理体系是房地产项目建设的重要内容，建设单位应根据不同的房地产项目，因地制宜建立相应的项目成本管理体系（图1）。
图1 项目成本管理体系示意
1.2 项目成本管理体系运行原则
（1）节约原则
建设单位要加强成本的事前控制，制定有关防范成本失控的技术、组织和经济措施，做到“防患于未然”，努力消除成本管理工作的先天性不足，有效地发挥事前控制的作用。
（2）全面性原则
建设单位要充分调动每个部门、每个团队成员积极主动地参与建设项目的全过程成本控制，保证项目在全寿命周期内达到经济效益最大化。
（3）责、权、利相结合的原则
建设单位对于项目成本管理体系中的各个部门，应按照责、权、利相结合的原则，严格贯彻执行经济责任制，使成本控制真正有效。这些部门都负有控制成本的责任，是整个项目成本管理责任系统的一部分，可通过定期考核员工的业绩，做到奖惩分明。
（4）目标管理原则
目标成本是对项目各种经济活动进行控制和管理的准绳，建设单位要努力做到以最合理的成本支出，获得最大的经济效益。
1.3 在成本管理中实施价值工程
价值工程也称价值分析，是一门工程技术理论，它有3个基本要素，即：价值，功能，寿命周期成本。该理论以功能分析为核心，以科学的分析方法为工具，力求以合理的低费用获取尽可能高的收益，从而达到提高所研究对象价值的目的。
对于一个相同的房地产开发项目，因具有不同的功能要求，会产生不同的规划设计方案、设计成果（设计施工图纸），与之相应的建设成本也会有不同。建设单位要充分利用价值工程理论从功能和成本等方面进行考量，着重对规划设计方案进行选择，从中确定最优方案。随后，在深化设计中运用价值工程理论更深入地进行成本监控，从而达到有效控制建设成本的目的。
2 建设项目设计阶段成本控制的策略
首先，建设单位通过设计招投标，运用价值工程理论选择最优的规划设计方案；其次，建设单位在委托设计任务书中设定设计限额，要求中标的设计单位根据设计任务书要求进行限额设计；再次，要求设计单位编制设计概算提交建设单位核定，使建设单位能比较直观的了解设计方案的成本指标并进行决策；最后，在施工图设计过程中，建设单位要着重加强与设计人员的沟通、协调，运用价值工程统筹考虑各设计专业的功能与成本，力求做到功能最大化，成本最小化。
2.1 通过招投标方式选择最优规划设计方案
一般来说，规划设计方案是以规划、设计规范，项目规划、设计条件，以及建设单位的功能要求为主要设计依据的。规划、设计规范和规划、设计条件反映了当地政府对房地产项目的建设规模、容积率、绿地率、配套设施、建筑密度、建筑层数和建筑物高度等方面提出的强制性限制要求。建设单位的功能要求是建立在满足政府强制性要求的基础上，同时体现出建设单位自身个性化偏好上的。所以，建设单位在规划、设计方案的招投标中，要运用价值工程理论对方案进行分析、比较，从中选择出既满足功能要求又不违背政府强制性规定的，且最具经济价值的规划设计方案，这是项目取得投资收益最大化的前提，也是项目开发成功最关键的一步。
2.2 在设计各个阶段进行限额设计
建设单位在确定规划、设计方案的基础上，编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值，与细化的项目定位、开发理念、技术经济指标等形成设计任务委托书。规划、设计单位按照此委托书开展规划设计、建筑方案設计和施工图设计。
限额设计是设计阶段控制成本的有效手段。在每个专业设计满足使用功能的前提下，以不突破限额指标为抓手，对设计阶段的工作进行成本控制。限额设计不是单纯的考虑节约成本，而是建立在参与人员科学设计、精细化设计和满足建筑产品使用功能基础上的工作要求，是取得利益最大化的价值工程理论的体现。这需要建设单位与设计单位相关人员密切沟通，相互协调，在设计各阶段逐步推进。
（a）建设单位应优先选择已经在内部建立限额设计责任制的设计单位，对于有实力、有信誉、配合意识强但尚未建立限额设计责任制的设计单位要认真督促其尽快建立限额设计责任体系。真正做到限额设计工作人人有责，事前有指标、事中有检查、事后有总结，形成严密的科学管理体系。
（b）在每个设计阶段，科学制定合理的限额设计控制指标。从一开始的方案设计，到随后的初步设计，最后到施工图设计，各个阶段应依次逐步实现限额设计指标，并且每一设计阶段贯穿于每个专业的各道工序中。
方案设计阶段编制《成本匡算》，对成本影响较大或成本容易流失的单项工程，需做专项成本分析，形成《方案设计阶段成本分析报告》。该报告主要对方案设计阶段所做的主要成本工作进行总结，并对下一阶段扩初设计提出成本控制建议。 扩初设计阶段编制《成本概算》，针对扩初图纸中的典型配套（如地下室、会所、网球场馆等）及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程，计算单位含量并套用现行价格按规定取费，并按平均市场下浮水平计算估算指标值，形成《扩初设计阶段成本分析报告》，对下一阶段施工图设计提出成本控制建议。
在施工图设计阶段，针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标，或对主要材料选型、成本控制点提出建议，对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为施工图设计阶段成本控制重点。如：土方工程中的挖运土方数量，挡土支护工程的方案比选以及挡土支护的经济指标，桩基工程的桩基形式方案比选及经济指标，结构工程的钢筋和混凝土含量的限额设计值，建筑、装修工程的外墙面砖、门窗、防水等建筑材料选择，安装工程的电梯、机房及材料等主要控制设备选型及方案优化，景观工程的施工图质量控制、材料选型以及为满足营销要求所采用特殊材料、绿化等。
（c）施工图出图后，建设单位在根据施工图计算重点控制点的经济或技术指标值，与限额设计数值比较，及时向设计单位提出反馈意见。同时，编制设计成本控制分析总结报告，并聘请有丰富设计及造价专业经验的专家对设计进行评审，最后由设计评审委员会对限额设计要求完成情况进行最终评定。如仍有超出限额的设计，要及时提出预警，通过设计评审委员会的评判予以调整或认可。
3 合同管理中的成本控制策略
所谓合同就是指当事人之间遵循自愿、平等、协商互利原则达成的，以确定各种权利与义务为内容的协议。合同签订生效后就具有法律约束力，即当事人如违反了合同约定的内容，需要承担相应的法律责任。
建设单位在与设计单位签订的设计合同中，不但要明确双方在控制设计质量、设计周期等方面的权力与义务，还要明确双方在控制建设成本方面的权力与义务。比如：可以约定设计单位在保证质量的前提下，节约投资，可给予一定的奖励，以鼓励其积极性；对设计单位由于失职、疏忽等自身原因造成建设成本增加的行为，给予相应的处罚。
建设单位为保证合同管理的可操作性，避免内部发生扯皮现象，也要制定相应的合同审批流程，让项目成本管理体系内的所有相关部门共同参与合同的讨论、签订。
合同管理是建设单位控制建设成本的重要环节。加强合同管理，做到事前有目标、事中有监督、事后有总结，是建设单位完善管理体制、提升管理能力的有效方法，对于控制建设成本有着不可替代的作用。
4 结语
实践证明，通过设计招、投标，运用价值工程理论进行规划设计方案的选择，并在设计各个阶段科学地制定成本控制目标进行限额设计，同时进行有效的合同管理，是实现成本控制管理目标的重要保证。只有加强成本控制，房地产企业才能有获取最大利润的保证，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献
[1] 徐葉叶.房地产开发项目成本控制策略探讨[J].中国外资，2012年05期
[2] 郭淑华.房地产企业成本控制存在的问题与对策[J].财经界（学术版）.2011年06期