论文部分内容阅读
我国的房地产金融市场离体系化房地产金融市场之间还存在相当大的差距，如何才能构建属于我国的体系化房地产金融市场一直受到国务院和房地产企业高级管理层的高度重视。毫无疑问构建体系化房地产金融市场的第一仗便是解决房地产金融市场中存在的问题，然后在根据实际情况制定符合房地产市场发展的制度，为进一步构建成功体系化房地产市场做出积极的贡献，同时还为我国早日实现全面小康奠定了坚实的基础。
一、影响我国房地产金融市场发展的因素
（一）间接金融在房地产金融中所占比例与直接进入所占的比例相差较大
我国房地产金融主要可以分为间接金融和直接金融两种形式，间接金融比例超过直接金融是我国房地产金融中存在的几个显著问题之一。通过权威机构和权威人力论证可以知道在房地产企业的资金链中，企业自筹的资金比重远远大于从银行贷款金额的比重，通过这一点我们可以看出企业融资正在逐步取代银行贷款在房地产资金链中的重要性。很多权威机构和权威人士通过精密计算我国房地产金融中间接金融远远小于直接金融，但是实际确与他们的理论结果存在较大的差距。国际上的对集中度要求是低于百分之二十，而我国的集中度是百分之五十。已严重超过国际集中度的警戒线，并达到国际集中度警戒线的2.5倍，尽管我国现在在银行贷款方面没有什么大的问题，但是其中存在的一些小问题已经逐渐暴露出来，若不能将这些小问题解决好，他们将导致诸多安全隐患的爆发，其中存在的安全隐患一旦爆发将会让房地产金融遭受致命打击。间接金融比例过大容易造成房地产金融发展失衡，所以房地产企业必须对此方面进行严格监控，避免金融大麻烦的爆发。
（二）直接金融所占比例虽小，但是其波动比较大
在21世纪10年代到来之前，我国上市融资在房地产金融中所占的比例远远低于国际集中度10%的警戒线，截至到2009年7月底，我国房地产得到迅速展，其中成功上市企业不仅突破了100大关还升至140家。 其中有将近100家非房地产企业企业借助IPO的帮助成功上市并上市后陆续向房地产企业转化，其中有l 3家企业不是借助IPO成功上市，而是通过借壳上市的方法成功上市并获得比较理想的成效。2009年我国成功上市的房地产企业中有接近.其中有25%的企业选择了海外上市，其中87%的公司在我国经济特区香港成功上市，另有12.5%公司则在拥有“世界警察”角色的美国成功上市。直接金融在我国房地产金融中所占的比例深入不高，但其对房地产企业获得理想经济效益的影响仍不容小觑。将直接金融在房地产金融的比例进行降低有助于我国房地产稳定快速发展，所以房地产企业在房地产金融比分配比例上进行调整已经是大势所趋了，目前我国超过百分之七十八的房地产企业都对房地产金融分配比例进行了调整。
（三）过分依赖传统房地产金融市场，缺乏创新意识
在2004年，由中国统计局所给的数据可以知道：房地产企业的资金来源渠道分别有以下6种：（1）国家预算内资金。（2）国内贷款。（3）债券公司。（4）利用外资。（5）自筹资金。（6）其他资金来源。而在2005年提出的房地产企业的资金来源就只有五种了，把债券从这个大家庭里“剔除”了，很显然资金的获取通道正在一步步变窄，而房地产企业应对社会发展的资金却在不断增加。我国一些权威机构列出来表格显示房地产金融的来源主要依靠银行贷款，银行贷款金额已经超过总资金的50%。这反映出，传统的渠道是中国住房建设和消费的资金主要来源，但是随着经济的发展我国的金融体系也在不断完善，若任其长期发展下去不进行融资渠道的创新房地产融资的难度将会不断增加，将会危及我国房地产金融市场的体系化建设，给房地产企业带来的经济损失更是不计其数，房地产产业的健康发展受阻间接的束缚了我国社会主义市场经济的发展，我国距离全面实现小康生活的规定日期又远了一定的时间或年限。
二、解决我国房地产金融存在的问题有效措施分析
（一）多元化房地产金融市场体系的建立已经势在必行
本次全球性金融危机的“罪魁祸首”无可厚非便是有拥有世界警察之称的美国间接造成的，美国因发展不平衡导致了本土次贷危机的爆发并迅速蔓延至世界多个国家。美国以及其他发达经济体所构建的房地产金融市场体系中是否存在重大弊端已经是无可厚非了，但纵观大局，我国还可以借鉴发达经济体的房地产金融市场优良部分来弥补我国在此方面的不足之处。发达经济体房地产企业的融资结构是房地产基金和私募资金各占总成分的百分之四十左右，剩下的百分之二十资金来源于银行贷款。一种适合当代发展多元化融资的结构出现在发达国家的房地产金融市场中，而且银行贷款仅占不到五分之一，企业自筹资金所占比例已经超过了房地产金融的80%，针对我国当前较为单一的房地产融资模式，可以借鉴西方发达国家总结出来的多元化房地产金融体系构建方案，提高银行贷款之外的其他融资方式在房地产金融中所占的比重，我国多元化房地产金融体系构建将会有质的飞跃。
（二）与国家提出的“大众创业，万众创新”结合，鼓励金融创新
西方发达国家开始依靠金融创新防范和控制金融危机的形式来摆脱金融危机给其造成的窘境，实践加创新是房地产金融稳定发展的有效途径之一。美国早在1934年就想出一种有效防控住房贷款机构流动性“FINANCIAL MARKET”，并成功应对金融市场短缺所带来的危害。美国房地产金融市场的创新经验对我国房地产金融市场稳定发展具有一定的指导意义，我们可以通过以下措施来实现我国房地产金融的稳定发展：（1）用最短的时间构建适合我国经济发展的政策性房地产金融体系，（2）加大房地产金融市场创新方面的投资（3）鼓励和支持房地产基金。很多国有企业都给员工购买了五险一金，其中的一金便是住房公积金，但是很多私人企业并没有给职工购买住房公积金，这是房地产金融市场获取客户的较好选择之一，若私人企业也能够为员工购买住房公积金对房地产金融市场有着不可或缺的重要作用。
（三）严格控制房地产市场的信息的真实度
信息的披露在房地产金融市场具有不可或缺的重要作用，信息披露程度过低是束缚我国房地产金融市场发展的重要原因之一。如上市银行披露的有关住房建设和消费贷款的信息太少，房地产企业通过此类信息根本得不到要想的东西，投资于房地产板块的机构投资者的信息在股票市场上几乎连其影子都看不到更不用说其“真身”了，住房企业所披露的资金来源信息的真实度有待提高。我国可以通过仿效西方发达经济体的做法实现规范和监管房地产金融市场的信息披露为的最终目的。若信息能够正式的披露出来对我国房地产金融市场发展的作用将如同“催化剂”，此类“催化剂”一旦发生其作用将对我国房地产企业和社会主义市场经济发展所作出极大贡献将超乎很多人的意料。
三、结论
综上所述，我国房地产金融市场存在较多的问题已经严重影响我国社会主义市场经济的发展，已经引起房地产企业高级管理层的高度重视并规定下属部门必须将此类问题所带来的经济损失最小化，因此对其中房地产金融中存在的问题采取解决措施已经是大势所趋，笔者在应对我国房地产金融市场存在问题已经根据自己的工作经验提出了一些个人的见解，希望可以帮助相关工作从事人员更好的解决房地产金融中存在的问题。（作者单位为苏州保障性住房建设有限公司）
一、影响我国房地产金融市场发展的因素
（一）间接金融在房地产金融中所占比例与直接进入所占的比例相差较大
我国房地产金融主要可以分为间接金融和直接金融两种形式，间接金融比例超过直接金融是我国房地产金融中存在的几个显著问题之一。通过权威机构和权威人力论证可以知道在房地产企业的资金链中，企业自筹的资金比重远远大于从银行贷款金额的比重，通过这一点我们可以看出企业融资正在逐步取代银行贷款在房地产资金链中的重要性。很多权威机构和权威人士通过精密计算我国房地产金融中间接金融远远小于直接金融，但是实际确与他们的理论结果存在较大的差距。国际上的对集中度要求是低于百分之二十，而我国的集中度是百分之五十。已严重超过国际集中度的警戒线，并达到国际集中度警戒线的2.5倍，尽管我国现在在银行贷款方面没有什么大的问题，但是其中存在的一些小问题已经逐渐暴露出来，若不能将这些小问题解决好，他们将导致诸多安全隐患的爆发，其中存在的安全隐患一旦爆发将会让房地产金融遭受致命打击。间接金融比例过大容易造成房地产金融发展失衡，所以房地产企业必须对此方面进行严格监控，避免金融大麻烦的爆发。
（二）直接金融所占比例虽小，但是其波动比较大
在21世纪10年代到来之前，我国上市融资在房地产金融中所占的比例远远低于国际集中度10%的警戒线，截至到2009年7月底，我国房地产得到迅速展，其中成功上市企业不仅突破了100大关还升至140家。 其中有将近100家非房地产企业企业借助IPO的帮助成功上市并上市后陆续向房地产企业转化，其中有l 3家企业不是借助IPO成功上市，而是通过借壳上市的方法成功上市并获得比较理想的成效。2009年我国成功上市的房地产企业中有接近.其中有25%的企业选择了海外上市，其中87%的公司在我国经济特区香港成功上市，另有12.5%公司则在拥有“世界警察”角色的美国成功上市。直接金融在我国房地产金融中所占的比例深入不高，但其对房地产企业获得理想经济效益的影响仍不容小觑。将直接金融在房地产金融的比例进行降低有助于我国房地产稳定快速发展，所以房地产企业在房地产金融比分配比例上进行调整已经是大势所趋了，目前我国超过百分之七十八的房地产企业都对房地产金融分配比例进行了调整。
（三）过分依赖传统房地产金融市场，缺乏创新意识
在2004年，由中国统计局所给的数据可以知道：房地产企业的资金来源渠道分别有以下6种：（1）国家预算内资金。（2）国内贷款。（3）债券公司。（4）利用外资。（5）自筹资金。（6）其他资金来源。而在2005年提出的房地产企业的资金来源就只有五种了，把债券从这个大家庭里“剔除”了，很显然资金的获取通道正在一步步变窄，而房地产企业应对社会发展的资金却在不断增加。我国一些权威机构列出来表格显示房地产金融的来源主要依靠银行贷款，银行贷款金额已经超过总资金的50%。这反映出，传统的渠道是中国住房建设和消费的资金主要来源，但是随着经济的发展我国的金融体系也在不断完善，若任其长期发展下去不进行融资渠道的创新房地产融资的难度将会不断增加，将会危及我国房地产金融市场的体系化建设，给房地产企业带来的经济损失更是不计其数，房地产产业的健康发展受阻间接的束缚了我国社会主义市场经济的发展，我国距离全面实现小康生活的规定日期又远了一定的时间或年限。
二、解决我国房地产金融存在的问题有效措施分析
（一）多元化房地产金融市场体系的建立已经势在必行
本次全球性金融危机的“罪魁祸首”无可厚非便是有拥有世界警察之称的美国间接造成的，美国因发展不平衡导致了本土次贷危机的爆发并迅速蔓延至世界多个国家。美国以及其他发达经济体所构建的房地产金融市场体系中是否存在重大弊端已经是无可厚非了，但纵观大局，我国还可以借鉴发达经济体的房地产金融市场优良部分来弥补我国在此方面的不足之处。发达经济体房地产企业的融资结构是房地产基金和私募资金各占总成分的百分之四十左右，剩下的百分之二十资金来源于银行贷款。一种适合当代发展多元化融资的结构出现在发达国家的房地产金融市场中，而且银行贷款仅占不到五分之一，企业自筹资金所占比例已经超过了房地产金融的80%，针对我国当前较为单一的房地产融资模式，可以借鉴西方发达国家总结出来的多元化房地产金融体系构建方案，提高银行贷款之外的其他融资方式在房地产金融中所占的比重，我国多元化房地产金融体系构建将会有质的飞跃。
（二）与国家提出的“大众创业，万众创新”结合，鼓励金融创新
西方发达国家开始依靠金融创新防范和控制金融危机的形式来摆脱金融危机给其造成的窘境，实践加创新是房地产金融稳定发展的有效途径之一。美国早在1934年就想出一种有效防控住房贷款机构流动性“FINANCIAL MARKET”，并成功应对金融市场短缺所带来的危害。美国房地产金融市场的创新经验对我国房地产金融市场稳定发展具有一定的指导意义，我们可以通过以下措施来实现我国房地产金融的稳定发展：（1）用最短的时间构建适合我国经济发展的政策性房地产金融体系，（2）加大房地产金融市场创新方面的投资（3）鼓励和支持房地产基金。很多国有企业都给员工购买了五险一金，其中的一金便是住房公积金，但是很多私人企业并没有给职工购买住房公积金，这是房地产金融市场获取客户的较好选择之一，若私人企业也能够为员工购买住房公积金对房地产金融市场有着不可或缺的重要作用。
（三）严格控制房地产市场的信息的真实度
信息的披露在房地产金融市场具有不可或缺的重要作用，信息披露程度过低是束缚我国房地产金融市场发展的重要原因之一。如上市银行披露的有关住房建设和消费贷款的信息太少，房地产企业通过此类信息根本得不到要想的东西，投资于房地产板块的机构投资者的信息在股票市场上几乎连其影子都看不到更不用说其“真身”了，住房企业所披露的资金来源信息的真实度有待提高。我国可以通过仿效西方发达经济体的做法实现规范和监管房地产金融市场的信息披露为的最终目的。若信息能够正式的披露出来对我国房地产金融市场发展的作用将如同“催化剂”，此类“催化剂”一旦发生其作用将对我国房地产企业和社会主义市场经济发展所作出极大贡献将超乎很多人的意料。
三、结论
综上所述，我国房地产金融市场存在较多的问题已经严重影响我国社会主义市场经济的发展，已经引起房地产企业高级管理层的高度重视并规定下属部门必须将此类问题所带来的经济损失最小化，因此对其中房地产金融中存在的问题采取解决措施已经是大势所趋，笔者在应对我国房地产金融市场存在问题已经根据自己的工作经验提出了一些个人的见解，希望可以帮助相关工作从事人员更好的解决房地产金融中存在的问题。（作者单位为苏州保障性住房建设有限公司）