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【中图分类号】 F713.3 【文献标识码】A 【文章编号】 1001-4128（2011） 09-0281-01
随着社会的发展和经济结构的不断调整，商品房面积测算问题逐渐受到社会广大消费者的特别关注，各地以国标《房产测量规范》（以下简称《规范》）为大纲，相继出台了许多的政策、规定和实施细则，力图寻求一个规范、统一的计算标准，但购房者与开发商之间有关销售面积的纠纷仍时有发生。为此，业内人士一直在探索、思考解决这些问题的新途径。
1 商品房销售中面积纠纷产生的原因
按国标《房产测量规范》的规定，商品房的销售面积有两部分组成：套内建筑面积和共有分摊面积。而面积纠纷的成因无非是整个楼盘建筑面积和共有分摊面积两个方面：
1.1 关于建筑面积计算标准的问题：建筑面积计算标准是解决房屋面积计算中哪些可以算面积、哪些不算面积、哪些应算全面积、哪些应算半面积的问题，产生纠纷有以下几个原因：
对于房屋“建筑面积”这个概念，我国多个行业从不同的角度出发制定了各自的计算标准，相互之间存在一定的差异，而不同行业的从业者习惯于各自的标准，有“各自为政”的现象；《规范》注重于原则性，可操作性不够强。《规范》中关于面积计算的规则只考虑通用性与普遍性，对各地具体、特殊、多样化的建筑形式无法全面描述，需要各地制定实施细则，这些都可能产生争议。
1.2 关于共有面积分摊方法的问题：共有面积分摊方法指的是在计算共有面积分摊时哪些共有面积应该分摊、哪些不该分摊以及如何划分功能区该分摊给谁等。纠纷的原因有以下几个方面：
（1）现代建筑内部布局相互关联十分复杂，准确区分为每一个部位的共有共用使用情况几乎无法做到；有些共有部分无论如何计算都无法让各方满意，因而分摊纠纷很难避免。
（2）《规范》中分摊规则不够完善。《规范》在编写时由于各地在面积分摊方法上意见不一致，而暗示了一个“宜粗不宜细”的不成文分摊规则。
很显然，单纯靠测绘技术来完成解决商品房销售面积纠纷几乎是一个不可能完成的任务，这促使我们开拓思路从新的角度寻找途径。
2 按套或套内建筑面积计价销售商品房
长期以来，我们只是通过面积及单价体现商品房的价值，而商品房的价值构成包含方面的内容：（1）座落、地段;（2）建筑面积;（3）布局及建筑结构;（4）采光、通风情况;（5）施工质量;（6）周边环境及治安状况;（7）小区内部景观、配套设施、物业服务等。
显然，面积不足以体现房屋的全部价值。人们花钱买的是一套房子，其实应该关心的是这套房子的总价而非面积、单价，但由于长期的销售习惯对人们的误导，“面积”被推向了前台并成了矛盾的中心。因此我们寻找新的商品房销售方式：
（一）对已竣工的商品房，可以采用按套销售：房屋作为一种商品，当它实实在在展现在人们面前时，全部价值一目了然，面积只是它许多参考值中的一项，二手房市场就是一个很好的例子，由于人们交易的是现房，面积纠纷十分少见。因此现房按套计价销售应该是个可行的方法。
（二）按套内建筑面积销售：商品房特别是期房由于尚未竣工，买卖双方对于房屋预期具有不确定性，若按套计价纠纷自然很多，而按套内面积计价可能双方都比较容易把握。因为套内面积避开了复杂且常常纠纷的共有分摊问题，计算简单且误差率低，又能较准确地量化描述商品房的基本情况，“关门面积”是购房者最直观感受和认可的面积。
从综合考虑来看，我们认为与笼统地按套计价相比，按套内建筑面积计价更容易被大家所接受也更有可操作性。
3 推行按套或套内建筑面积计价应采取的配套措施
推行按套或套内建筑面积计价可以减少销售矛盾，但要实行需要做好以下几项工作：
3.1 坚持房产测绘及房地产管理体系不变
推行按套或套内面积销售商品房是否售后产权证将不再标注面积或只标注套内面积呢？答案是否定的，原因是：
商品房销售与产权证的发放是完全不同的两件事：一个市场经营行为；一个是建设管理部门行使国家赋予的权属管理体系相一致，我国权属管理是实行实质性审查，“面积”是其中很重要且贯穿始终的一项内容。在对商品房的管理中，房屋建筑面积（含共有分摊面积）是行业内各项管理的基础数据，如价格评估、政府经济房定价、物业收费、拆迁安置补偿者是以建筑面积为计算依据，而且已形成了一整套完善的体系。若因为改变商品房销售方式而跟着改变管理基础甚至整个房地产管理体系，既得不偿失目前也没有必要，还可能因此产生巨大的阻力使工作难以开展，所以我们应该采取的措施是：
（1）保持房产测绘及产权发证方式不变。无论商品房销售方式如何改变，产权面积测绘依照《规范》要求正常开展，它服务于产权产籍管理，产权证上仍然注明套内建筑面积和共有分摊面积。
（2）保持评估及物业收费现行方式不变，仍然以建筑面积作为衡量标准。
（3）妥善处理拆迁安置工作。以旧房屋拆迁前的私有面给予新安置房的套内建筑面积作为补偿结算的依据，安置前后的共有面积均不考虑。
3.2 明确销售合同填写要求：尝试在销售合同中是否可以不再填写建筑面积或共有分摊面积。如需填写面积，一方面开发企业在面积预测方面要力求做到精确；另一方面在《商品房销售办法》中应涉及面积差异的处理方法。
3.3 考虑市场的认同过程，提倡新的销售方式，允许短时期内多种销售方式并存：商品房销售方式的改变会引起社会上的一系列连锁反应，但可以肯定的是这将减轻房地产管理部门的工作压力。随着房地产测绘推向市场，这方面的改革势在必行，但应综合各方面的因素，谨慎行事。
随着社会的发展和经济结构的不断调整，商品房面积测算问题逐渐受到社会广大消费者的特别关注，各地以国标《房产测量规范》（以下简称《规范》）为大纲，相继出台了许多的政策、规定和实施细则，力图寻求一个规范、统一的计算标准，但购房者与开发商之间有关销售面积的纠纷仍时有发生。为此，业内人士一直在探索、思考解决这些问题的新途径。
1 商品房销售中面积纠纷产生的原因
按国标《房产测量规范》的规定，商品房的销售面积有两部分组成：套内建筑面积和共有分摊面积。而面积纠纷的成因无非是整个楼盘建筑面积和共有分摊面积两个方面：
1.1 关于建筑面积计算标准的问题：建筑面积计算标准是解决房屋面积计算中哪些可以算面积、哪些不算面积、哪些应算全面积、哪些应算半面积的问题，产生纠纷有以下几个原因：
对于房屋“建筑面积”这个概念，我国多个行业从不同的角度出发制定了各自的计算标准，相互之间存在一定的差异，而不同行业的从业者习惯于各自的标准，有“各自为政”的现象；《规范》注重于原则性，可操作性不够强。《规范》中关于面积计算的规则只考虑通用性与普遍性，对各地具体、特殊、多样化的建筑形式无法全面描述，需要各地制定实施细则，这些都可能产生争议。
1.2 关于共有面积分摊方法的问题：共有面积分摊方法指的是在计算共有面积分摊时哪些共有面积应该分摊、哪些不该分摊以及如何划分功能区该分摊给谁等。纠纷的原因有以下几个方面：
（1）现代建筑内部布局相互关联十分复杂，准确区分为每一个部位的共有共用使用情况几乎无法做到；有些共有部分无论如何计算都无法让各方满意，因而分摊纠纷很难避免。
（2）《规范》中分摊规则不够完善。《规范》在编写时由于各地在面积分摊方法上意见不一致，而暗示了一个“宜粗不宜细”的不成文分摊规则。
很显然，单纯靠测绘技术来完成解决商品房销售面积纠纷几乎是一个不可能完成的任务，这促使我们开拓思路从新的角度寻找途径。
2 按套或套内建筑面积计价销售商品房
长期以来，我们只是通过面积及单价体现商品房的价值，而商品房的价值构成包含方面的内容：（1）座落、地段;（2）建筑面积;（3）布局及建筑结构;（4）采光、通风情况;（5）施工质量;（6）周边环境及治安状况;（7）小区内部景观、配套设施、物业服务等。
显然，面积不足以体现房屋的全部价值。人们花钱买的是一套房子，其实应该关心的是这套房子的总价而非面积、单价，但由于长期的销售习惯对人们的误导，“面积”被推向了前台并成了矛盾的中心。因此我们寻找新的商品房销售方式：
（一）对已竣工的商品房，可以采用按套销售：房屋作为一种商品，当它实实在在展现在人们面前时，全部价值一目了然，面积只是它许多参考值中的一项，二手房市场就是一个很好的例子，由于人们交易的是现房，面积纠纷十分少见。因此现房按套计价销售应该是个可行的方法。
（二）按套内建筑面积销售：商品房特别是期房由于尚未竣工，买卖双方对于房屋预期具有不确定性，若按套计价纠纷自然很多，而按套内面积计价可能双方都比较容易把握。因为套内面积避开了复杂且常常纠纷的共有分摊问题，计算简单且误差率低，又能较准确地量化描述商品房的基本情况，“关门面积”是购房者最直观感受和认可的面积。
从综合考虑来看，我们认为与笼统地按套计价相比，按套内建筑面积计价更容易被大家所接受也更有可操作性。
3 推行按套或套内建筑面积计价应采取的配套措施
推行按套或套内建筑面积计价可以减少销售矛盾，但要实行需要做好以下几项工作：
3.1 坚持房产测绘及房地产管理体系不变
推行按套或套内面积销售商品房是否售后产权证将不再标注面积或只标注套内面积呢？答案是否定的，原因是：
商品房销售与产权证的发放是完全不同的两件事：一个市场经营行为；一个是建设管理部门行使国家赋予的权属管理体系相一致，我国权属管理是实行实质性审查，“面积”是其中很重要且贯穿始终的一项内容。在对商品房的管理中，房屋建筑面积（含共有分摊面积）是行业内各项管理的基础数据，如价格评估、政府经济房定价、物业收费、拆迁安置补偿者是以建筑面积为计算依据，而且已形成了一整套完善的体系。若因为改变商品房销售方式而跟着改变管理基础甚至整个房地产管理体系，既得不偿失目前也没有必要，还可能因此产生巨大的阻力使工作难以开展，所以我们应该采取的措施是：
（1）保持房产测绘及产权发证方式不变。无论商品房销售方式如何改变，产权面积测绘依照《规范》要求正常开展，它服务于产权产籍管理，产权证上仍然注明套内建筑面积和共有分摊面积。
（2）保持评估及物业收费现行方式不变，仍然以建筑面积作为衡量标准。
（3）妥善处理拆迁安置工作。以旧房屋拆迁前的私有面给予新安置房的套内建筑面积作为补偿结算的依据，安置前后的共有面积均不考虑。
3.2 明确销售合同填写要求：尝试在销售合同中是否可以不再填写建筑面积或共有分摊面积。如需填写面积，一方面开发企业在面积预测方面要力求做到精确；另一方面在《商品房销售办法》中应涉及面积差异的处理方法。
3.3 考虑市场的认同过程，提倡新的销售方式，允许短时期内多种销售方式并存：商品房销售方式的改变会引起社会上的一系列连锁反应，但可以肯定的是这将减轻房地产管理部门的工作压力。随着房地产测绘推向市场，这方面的改革势在必行，但应综合各方面的因素，谨慎行事。