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（华东政法大学商学院，上海 201600）
1.1导言
当前住宅金融市场的发展在经济迅速发展的新阶段有着自己独特的发展模式和发展轨迹，在中国经济持续发展的今天，我国的住宅金融体系也在不断的发展，继续研究中国的住宅金融体系的发展对当前经济的稳定平稳发展尤为重要。国际上各国的住宅金融体系的发展也是千差万别，同时又有其共性的地方，恰恰是这种共性和特点给我们提供了认识各国住宅金融体系的发展并在此基础上总结经验加以借鉴的最佳视角。
鉴于住宅金融的发展对一国的经济发展和社会稳定有着特殊的意义，并且各国之间存在着多样化的发展模式，国内外学术界对住宅金融体系和相关的发展问题都做了大量的研究。
1.2国内外研究进展与现状综述
1.2.1國外研究综述
住宅金融市场包括银行以住宅抵押贷款为中心的金融活动及带动的相关的住宅融资活动，各国住宅金融市场的发展有其自身独特的发展模式，国外的学者也对此进行了相应的研究：
国外研究中，David Garnett 等在 1991 年发表的文献中将住房金融定义为一种信贷运行制度，这种制度与居民各类住宅的建设、改善、购买、租赁、维护及维修相关。在此基础上，他们进一步按照住房金融的范围和性质将住房金融分为了资本融资、偿还融资和补贴融资三种广义形式。
由于美国住房金融的基础和形式与英国有所不同，所以 Randall Johnston Pozdena（1988）从抵押贷款的角度提出住房作为一种不动产是担保贷款的一种债务工具，因此抵押市场和住房市场之间存在因担保贷款而形成的契约关系，两个市场之间也必然存在密切关系。
Clasen，J.（2005）的研究表明，德国关于住宅金融的财政政策变化过程中，由开始的政府直接出资，转向鼓励私人投资参与，目前倾向于政府市场相结合的方式，政府采取相应的调控措施和优惠政策，同时鼓励其他市场方式的参与。德国的住宅金融体系，有政府主导型逐步转变成市场主导型，现在形成了半政府半市场的多渠道发展体系，是一种互助性质的金融体系。
1.2.2国内研究综述
在西方国家的工业化进程中，必然面对着大量的人口在经济因素的驱使下向城市涌动，成为产业工人这一重要劳动力的情况，在产业工人向城市居民发展的过程中，住房短缺问题是逐步显现和不断加剧的。西方国家的住宅金融体系发端早，在面对20世纪30年代的经济危机和第二次世界大战的背景条件下，西方国家政府在住宅金融方面有了更多的经验，比如为了在动荡的环境下保证住宅金融体系的稳定，全面采取住宅保障制度，通过税收、财政等住宅金融金融相关政策对市场进行干预，所以西方国家无论在理论基础性研究还是在政策性研究，定量研究还是定性研究方面都是有着很丰硕的研究成果。
1.2.2.1美国住宅金融研究
李文斌（2007）研究了美国不同时期的住房补贴政策实施效果，对不同时期的政策做了分类和介绍，并得出了相应的评价和启发。总结了早期美国公共住房计划发展所面临的问题。在此基础上研究美国各时期的住房补贴政策，从而得出美国住房模式演变对我国住房政策的启示。
李莉（2008）在美国公共住房政策的演变中指出美国的住宅金融的发展演变，城市更新运动中的联邦公共住房政策；20世纪60年代又推出来两种新型的住房补贴计划；70年代联邦住房政策由住房供应领域向住房需求领域转变，推出租金证明计划；80年代的政策方向大致为房租补贴类计划和HOPE VI 计划。
张宇、刘洪玉（2008）将美国次贷危机和其住宅金融体系以及经验借鉴结合起来加以研究，重点分析了公共住房政策在美国住宅金融体系中的体现，以及次级抵押贷款的原因，对住宅金融和次贷危机的联系加以分析，研究了美国住宅金融体系的机构设置和运行模式，介绍了美国的公共住房政策，总结了美国住宅金融体系的经验和教训，在此基础上对我国住宅金融体系的发展提出了建议。
1.2.2.2新加坡住宅金融研究
朱国虎（2012）研究的是新加坡强制储蓄型住房金融制度，指出新加坡的中央公积金制度是强制储蓄型住房金融制度的典范，新加坡中央公积金制度建立于1955年，公积金由政府运作，提供建房贷款或向个人发放购房贷款，是一项强制性的、长期的储蓄制度。成立初期主要是为了解决大多数中小企业雇员的养老问题；进入调整阶段以后允许公积金会员用自己的公积金储蓄资金购买建屋发展局建造的公共组屋。发展阶段公积金被允许用于适当的投资；随着社会发展的需要，使公积金发展成为一个集住房、教育、医疗、保健、养老等为一体，具有综合功能的社会保障体系。
1.2.2.3英国住宅金融研究
张旭旭（2011）在研究英国住宅金融体系时着眼点在于研究英国住房抵押贷款一级市场监管体系。基于对英国住房抵押贷款一级市场形成的回顾，张旭旭运用大量对比案例分析法从住房抵押贷款一级市场参与主体和贷款产品的角度出发，来分析英国住房抵押贷款一级市场的运行机制，从而研究出监管对象的特性，文章从住房抵押贷款一级市场监管制度、监管主体的组织架构以及监管方式三个视角切入，对该体系进行分析研究；进而从监管制度、监管模式和监管方式三个方面對该体系中存在的问题进行分析，进而采取改革措施，旨在为我国住房抵押贷款一级市场监管体系的建设提供有益的借鉴。
1.2.2.4德国住宅金融研究
李璐（2008）通过我国与德国住房保障的比较，分析研究了德国的住房保障措施，包括房屋管制或指导租金制度、福利性公共住宅、房租补贴制度、住房储蓄和构建房税收政策，明确了我国住房保障制度同西方国家之间存在的差距，并提出了改进和完善我国住房保障制度的建设与方法，主要体现在金融服务制度、财政支出的增大和完善住房相关税收政策的必要性。
朱茜（2012）研究德国住宅合同储蓄制度，指出住宅合同储蓄即CSH是指金融机构和买房者之间订立的一种融资合同，分析了CSH与商业抵押贷款和公积金贷款的相似点和区别。德国的住宅合同储蓄实行封闭管理，由专门的金融机构提供金融服务，介绍了贷款过程的三个阶段，德国通过这一多层次的住宅金融体系满足了不同社会阶层的融资需求，通过对德国住宅合同储蓄制度的研究和学习，提出对我国住宅金融的启示和建议。 1.2.2.5日本住宅金融研究
汪利娜（2010）分析了具有日本特色的金融公库的创立，特殊融资机制及其在住房保障中的作用，形成多元住房供应体系和独特的住宅金融体系，以此来满足居民基本的住房需求，在此基础上提出构建中国政策性住宅金融体系以缓解保障性住房资金瓶颈的相关政策建议。
周仪（2011）指出日本的公共住房有五类：其中公营住宅在日本公共保障房中据绝对主体地位，重点研究了日本公营住宅的现存问题以及相关政策，分析了现状中公营住宅的老朽化和社會问题供需矛盾之后，提倡政府主导和居民积极参与并重，解决供需矛盾，在此基础上学习中国改革的经验。
谢福泉、黄俊辉（2013）研究了日本住宅金融公库的改革，主要体现在民间住宅金融机构的发展、金融公库的赤字与延期风险、政府角色的转变几个方面。政策性金融机构在“由官转民”的指导思想下也发生了巨大的变革和重组，改革后的住宅金融支援机构在业务、资金和运行机制以及证券化服务方面也有着相应的改革。
1.2.2.6中国住宅金融研究
郭亚力对我国住宅金融市场的投融资进行了相关的研究分析，他在研究中提出发展住宅金融的投资信托基金，在学习国外住宅金融市场的基础上，推出我国特色的住房抵押贷款证券化，开辟多元化的住宅金融融资渠道，完善我国的住宅金融市场。
学者杨赞认为政府应该在保障性住房融資中发挥出积极的作用。另一方面，任辉在总结国外的住宅金融市场发展的基础上，借鉴其他各国的金融机构在保障性住房融资领域的经验，提出在面对融资问题时，应该设立专门的金融机构，出台相关的战略和法律法规，提供多样化的投融资渠道。
在信贷风险方面，部分学者也提出了自己的观点和看法，王斌在研究美国的住宅金融市场的风险保障机制的基础上，提出我们应该借鉴相关的观点，建立起有效的风险保障机制。唐世超在此基础上，又回顾了我国的相关发展情况，在对我国的住房信贷发展研究之后，结合对美国次贷危机的分析，阐述了住宅金融市场上的信贷问题所面临的风险，同时提出了对我国住宅金融市场信贷风险控制的相关建议。
参考文献：
[1] Clasen，J，Reform European Welfare States： Germany and the UK Compared，Oxford University Press，2005
[2] 郭亚力.我国房地产投融资格局分析及路径选择[J].财贸研究，2006年第2期
[3] 李文斌.美国不同时期的住房补贴政策[J].住宅与房地产，2007
[4]汪利娜.日本住房金融公库住房保障功能的启示[J].国别经济，2010
[5] 朱茜.德国住宅合同储蓄制度及对我国住宅金融的启示[J].中国房地产金融，2012
1.1导言
当前住宅金融市场的发展在经济迅速发展的新阶段有着自己独特的发展模式和发展轨迹，在中国经济持续发展的今天，我国的住宅金融体系也在不断的发展，继续研究中国的住宅金融体系的发展对当前经济的稳定平稳发展尤为重要。国际上各国的住宅金融体系的发展也是千差万别，同时又有其共性的地方，恰恰是这种共性和特点给我们提供了认识各国住宅金融体系的发展并在此基础上总结经验加以借鉴的最佳视角。
鉴于住宅金融的发展对一国的经济发展和社会稳定有着特殊的意义，并且各国之间存在着多样化的发展模式，国内外学术界对住宅金融体系和相关的发展问题都做了大量的研究。
1.2国内外研究进展与现状综述
1.2.1國外研究综述
住宅金融市场包括银行以住宅抵押贷款为中心的金融活动及带动的相关的住宅融资活动，各国住宅金融市场的发展有其自身独特的发展模式，国外的学者也对此进行了相应的研究：
国外研究中，David Garnett 等在 1991 年发表的文献中将住房金融定义为一种信贷运行制度，这种制度与居民各类住宅的建设、改善、购买、租赁、维护及维修相关。在此基础上，他们进一步按照住房金融的范围和性质将住房金融分为了资本融资、偿还融资和补贴融资三种广义形式。
由于美国住房金融的基础和形式与英国有所不同，所以 Randall Johnston Pozdena（1988）从抵押贷款的角度提出住房作为一种不动产是担保贷款的一种债务工具，因此抵押市场和住房市场之间存在因担保贷款而形成的契约关系，两个市场之间也必然存在密切关系。
Clasen，J.（2005）的研究表明，德国关于住宅金融的财政政策变化过程中，由开始的政府直接出资，转向鼓励私人投资参与，目前倾向于政府市场相结合的方式，政府采取相应的调控措施和优惠政策，同时鼓励其他市场方式的参与。德国的住宅金融体系，有政府主导型逐步转变成市场主导型，现在形成了半政府半市场的多渠道发展体系，是一种互助性质的金融体系。
1.2.2国内研究综述
在西方国家的工业化进程中，必然面对着大量的人口在经济因素的驱使下向城市涌动，成为产业工人这一重要劳动力的情况，在产业工人向城市居民发展的过程中，住房短缺问题是逐步显现和不断加剧的。西方国家的住宅金融体系发端早，在面对20世纪30年代的经济危机和第二次世界大战的背景条件下，西方国家政府在住宅金融方面有了更多的经验，比如为了在动荡的环境下保证住宅金融体系的稳定，全面采取住宅保障制度，通过税收、财政等住宅金融金融相关政策对市场进行干预，所以西方国家无论在理论基础性研究还是在政策性研究，定量研究还是定性研究方面都是有着很丰硕的研究成果。
1.2.2.1美国住宅金融研究
李文斌（2007）研究了美国不同时期的住房补贴政策实施效果，对不同时期的政策做了分类和介绍，并得出了相应的评价和启发。总结了早期美国公共住房计划发展所面临的问题。在此基础上研究美国各时期的住房补贴政策，从而得出美国住房模式演变对我国住房政策的启示。
李莉（2008）在美国公共住房政策的演变中指出美国的住宅金融的发展演变，城市更新运动中的联邦公共住房政策；20世纪60年代又推出来两种新型的住房补贴计划；70年代联邦住房政策由住房供应领域向住房需求领域转变，推出租金证明计划；80年代的政策方向大致为房租补贴类计划和HOPE VI 计划。
张宇、刘洪玉（2008）将美国次贷危机和其住宅金融体系以及经验借鉴结合起来加以研究，重点分析了公共住房政策在美国住宅金融体系中的体现，以及次级抵押贷款的原因，对住宅金融和次贷危机的联系加以分析，研究了美国住宅金融体系的机构设置和运行模式，介绍了美国的公共住房政策，总结了美国住宅金融体系的经验和教训，在此基础上对我国住宅金融体系的发展提出了建议。
1.2.2.2新加坡住宅金融研究
朱国虎（2012）研究的是新加坡强制储蓄型住房金融制度，指出新加坡的中央公积金制度是强制储蓄型住房金融制度的典范，新加坡中央公积金制度建立于1955年，公积金由政府运作，提供建房贷款或向个人发放购房贷款，是一项强制性的、长期的储蓄制度。成立初期主要是为了解决大多数中小企业雇员的养老问题；进入调整阶段以后允许公积金会员用自己的公积金储蓄资金购买建屋发展局建造的公共组屋。发展阶段公积金被允许用于适当的投资；随着社会发展的需要，使公积金发展成为一个集住房、教育、医疗、保健、养老等为一体，具有综合功能的社会保障体系。
1.2.2.3英国住宅金融研究
张旭旭（2011）在研究英国住宅金融体系时着眼点在于研究英国住房抵押贷款一级市场监管体系。基于对英国住房抵押贷款一级市场形成的回顾，张旭旭运用大量对比案例分析法从住房抵押贷款一级市场参与主体和贷款产品的角度出发，来分析英国住房抵押贷款一级市场的运行机制，从而研究出监管对象的特性，文章从住房抵押贷款一级市场监管制度、监管主体的组织架构以及监管方式三个视角切入，对该体系进行分析研究；进而从监管制度、监管模式和监管方式三个方面對该体系中存在的问题进行分析，进而采取改革措施，旨在为我国住房抵押贷款一级市场监管体系的建设提供有益的借鉴。
1.2.2.4德国住宅金融研究
李璐（2008）通过我国与德国住房保障的比较，分析研究了德国的住房保障措施，包括房屋管制或指导租金制度、福利性公共住宅、房租补贴制度、住房储蓄和构建房税收政策，明确了我国住房保障制度同西方国家之间存在的差距，并提出了改进和完善我国住房保障制度的建设与方法，主要体现在金融服务制度、财政支出的增大和完善住房相关税收政策的必要性。
朱茜（2012）研究德国住宅合同储蓄制度，指出住宅合同储蓄即CSH是指金融机构和买房者之间订立的一种融资合同，分析了CSH与商业抵押贷款和公积金贷款的相似点和区别。德国的住宅合同储蓄实行封闭管理，由专门的金融机构提供金融服务，介绍了贷款过程的三个阶段，德国通过这一多层次的住宅金融体系满足了不同社会阶层的融资需求，通过对德国住宅合同储蓄制度的研究和学习，提出对我国住宅金融的启示和建议。 1.2.2.5日本住宅金融研究
汪利娜（2010）分析了具有日本特色的金融公库的创立，特殊融资机制及其在住房保障中的作用，形成多元住房供应体系和独特的住宅金融体系，以此来满足居民基本的住房需求，在此基础上提出构建中国政策性住宅金融体系以缓解保障性住房资金瓶颈的相关政策建议。
周仪（2011）指出日本的公共住房有五类：其中公营住宅在日本公共保障房中据绝对主体地位，重点研究了日本公营住宅的现存问题以及相关政策，分析了现状中公营住宅的老朽化和社會问题供需矛盾之后，提倡政府主导和居民积极参与并重，解决供需矛盾，在此基础上学习中国改革的经验。
谢福泉、黄俊辉（2013）研究了日本住宅金融公库的改革，主要体现在民间住宅金融机构的发展、金融公库的赤字与延期风险、政府角色的转变几个方面。政策性金融机构在“由官转民”的指导思想下也发生了巨大的变革和重组，改革后的住宅金融支援机构在业务、资金和运行机制以及证券化服务方面也有着相应的改革。
1.2.2.6中国住宅金融研究
郭亚力对我国住宅金融市场的投融资进行了相关的研究分析，他在研究中提出发展住宅金融的投资信托基金，在学习国外住宅金融市场的基础上，推出我国特色的住房抵押贷款证券化，开辟多元化的住宅金融融资渠道，完善我国的住宅金融市场。
学者杨赞认为政府应该在保障性住房融資中发挥出积极的作用。另一方面，任辉在总结国外的住宅金融市场发展的基础上，借鉴其他各国的金融机构在保障性住房融资领域的经验，提出在面对融资问题时，应该设立专门的金融机构，出台相关的战略和法律法规，提供多样化的投融资渠道。
在信贷风险方面，部分学者也提出了自己的观点和看法，王斌在研究美国的住宅金融市场的风险保障机制的基础上，提出我们应该借鉴相关的观点，建立起有效的风险保障机制。唐世超在此基础上，又回顾了我国的相关发展情况，在对我国的住房信贷发展研究之后，结合对美国次贷危机的分析，阐述了住宅金融市场上的信贷问题所面临的风险，同时提出了对我国住宅金融市场信贷风险控制的相关建议。
参考文献：
[1] Clasen，J，Reform European Welfare States： Germany and the UK Compared，Oxford University Press，2005
[2] 郭亚力.我国房地产投融资格局分析及路径选择[J].财贸研究，2006年第2期
[3] 李文斌.美国不同时期的住房补贴政策[J].住宅与房地产，2007
[4]汪利娜.日本住房金融公库住房保障功能的启示[J].国别经济，2010
[5] 朱茜.德国住宅合同储蓄制度及对我国住宅金融的启示[J].中国房地产金融，2012