论文部分内容阅读
最近有关城镇化和二横三纵的城市规划非常之热，首都都市圈带来的保定热持续升温，同时一些城市连跌26个月，希望随着我们的研究了解这些都市圈和焦点城市的真相：
一、丝绸之路经济带沿线城市机遇分析
新丝绸之路经济带，东边牵着亚太经济圈，西边系着发达的欧洲经济圈，被认为是“世界上最长、最具有发展潜力的经济大走廊”，也是习主席提出并正大力推进的最重大发展战略。
丝绸之路经济带，就中国而言，涉及西北五省区及西南四省区。陆上丝绸之路包括西北五省区陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆及西南的重庆、四川。其中武汉、重庆、成都、郑州、西安五大城市对争夺这一经济带发展机遇，竞争较为激烈。如受益于丝绸之路经济带，欧洲最大的印刷电路板生产商奥地利奥特斯集团，将年产值30亿元的高端电路板生产基地布局在重庆两江新区，智能机器人、直升机等一批高科技企业也纷纷落户。在渝新欧大通道等开放平台助推下，2013年，重庆利用外资达到106亿美元，进出口总额达687亿美元，居中西部首位，全国第十位。
西安呼吁国家设立丝绸之路经济带自由贸易区，并将围绕自贸区建设五大中心，即金融中心、物流中心、使领馆中心、文化交流中心、商贸中心。西安市发改委主任雷英杰已经公开提出，西安要做丝绸之路经济带自贸区中心城市。在上述五大中心中，金融被认为是重头，因为中国与中亚国家目前贸易额最大的是能源，而西安作为承东启西的地方可以成为能源交易、结算中心，甚至还可以做能源期货市场，围绕能源推动金融中心建设。
成都不仅正与重庆争取丝绸之路经济带起点，还在争取经济带自由贸易园的批准。成都作为丝绸之路经济带、长江经济带两大经济带的交汇点，正积极发力，期待努力打造成为两大经济带的核心极。
2013年7月18日郑州成功开行横贯亚欧大陆的郑欧班列，为建设丝绸之路经济带中欧物流通道提供了支持，国家海关总署正式批复郑州市E贸易开启跨境购物“直通车”试点实施方案。郑州国际陆港规划也在加紧编制当中，作为与郑州航空港一体联动、相互补充的陆上交通枢纽，将为郑州提供内陆地区对外开放的重要平台，郑州在丝绸之路经济带上物流枢纽地位凸显。
湖北，向东可发挥长江黄金水道作用，发展江海联运，衔接21世纪海上丝绸之路。向西可打通至中亚、欧洲的陆上通道，融入陆上丝绸之路经济带。湖北正积极谋划发展与新疆博州产业共赢发展，武汉必将从中受益。
未来新丝绸之路应该有的其它节点城市，比如兰州等地，作为物流中转枢纽，未来也将得到大的发展，迎来新一轮发展机遇
丝绸之路经济带也让新疆的区位优势凸显，成为对内对外连接的门户枢纽。新疆从“末梢”变成“通道”，交通枢纽地位、物流中心地位结合新疆独有的资源优势，竞争力会有明显提升，将步入跨越式发展轨道，特别是新疆发展基础较好的乌鲁木齐市未来投资潜力将明显提升。
二、都市圈的保定现象
2013年10月16日起，我国首条跨省市地铁——上海地铁11号线安亭站至花桥站正式载客运营，从江苏昆山搭乘地铁到上海市区成为现实。昆山花桥地铁站到上海市中心的江苏路地铁站需要1小时，到徐家汇站约70分钟，车票为7块钱。
随着“沪昆同城”的概念深入人心，以及昆山置业成本远远低于房价高高在上的上海，很早之前就有很多在上海工作的白领人群跑到昆山购房安家。此外，昆山购房又有不限购的政策，很多新上海人也把家人安置在昆山。上海轨交11号线花桥段运营后，如此便利的交通真正实现了“沪昆同城”。
2014年3月19日，“北京政治副中心初定河北保定”经媒体报道之后，迅即形成全国罕见的热议，更有甚者，报告一出，个人在保定买下百套房产。
保定市位于河北省中部，地处首都南大门，与北京、天津三足鼎立，坐拥经济核心区域优势，素有“京畿首善之地”的美称； 市中心距北京140公里，天津145公里，石家庄125公里，处于京津冀三角腹地。
保定市2013年生产总值完成2680亿元，首次出现负增长。财政收入完成311.3亿元，是2007年的2.63倍。
房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。由目前的数据可以得出：2012年起，保定市房地产的发展开始驶入快速发展的“快车道”。
进入2013年以来，保定的楼市除了出现诸如“旺季不旺，淡季不淡”、两亿“新地王”横空出世外的一些“小意外”之外，没有其他能让人感到惊讶的“楼事”发生。
2013年，保定各月最高房地产供应量为530.71万平方米，保定商品房累积成交170万平方米，保定商品房成交均价最高值为5073元/平方米，其他月份的均价均在4800至4950元/平方米左右徘徊。
2013年，是保定房产高速发展的一年，没有外部因素的影响，按正常的房地产发展速度，2014年的保定楼市应该继承2013年房市的特点：现存的购房需求多为刚性需求与改善性购房需求；房屋主力总价段在40万元以内；主力户型面积在80至100平方米之间。没有人会想到2014年3月中旬，保定房地产均价会快速上升到6500元/平方米，出现一房难求的局面。
早在2014年初，一些2013年保定楼市整体情况的报告，就对本土房企集中拿地有过些许猜测，当时的拿地情况是：2013年保定市国土资源局通过招拍挂，出让居住用地计30宗，总面积81.90万平方米，约合1228.5亩；秀兰地产、卓正集团、隆基泰和、新—代地产、宝硕集团等共21家本土房企纷纷参与其中，宝硕集团在高新区一举拿下433亩地，成为了最大的贏家。
2014年政策利好一出台，大家方才知道其中的一些猜测是真的。
毋庸置疑的是：保定成为“政治副中心”必然会让城市的房价涨起来，但这种涨能不能最终稳定下来，变成均价的一部分，还取决于保定成为“政治副中心”后，保定的基础建设和产业优化能否得到政府大力支持，保定自身有没有潜力完成这一飞跃，从一个普通的三线城市逐步蜕变为一个名副其实的“政治副中心”。 当然，“北京的地铁”开到保定确实困难很大。很大程度上，象征着城市建设发展能力的“地铁”，能从一个维度上反映出一个地方的发展程度。把保定和花桥的比较落脚到“能不能有地铁从特大城市开来”之上，用意就在说明：房地产的健康发展必须依托当地优良的基础设施和产业支持。两者相比之下：保定地产像一个政策“暴发户”，相对而言，花桥地产的发展就显得“水到渠成”。
三、三四线焦点城市温州解剖
据温州市房管部门统计，2013年前11个月温州市区商品住房销售均价每平方米22789元，较去年同期下降14.76%。温州楼市库存量不断攀升，温州的高库存一直被传有“泡沫”的风险，开发商销售压力大，2013年6、7月“瓯海新区”8个大楼盘后期大降价后，温州市开始了激烈的“价格战”。温州楼市真相到底是什么？温州市的高库存到底是多少？2014年温州市场是否会继续下降？我们通过下面两个指标来看温州楼市。
供需水平是影响房价走势的关键指标。
温州市区域库存量大，销售压力大。从2013年温州市各区域的商品库存看，温州市总库存量为37189套。其中，瑞安市和乐清市占比最大，均高于19%，这两个区域的库存量接近温州市总库存量的四成，消化压力巨大；平阳县存量排名第三，占温州总库存的12.25%，主城市场中，瓯海区库存量最大，为3189套，占温州总库存的8.58%。
温州市供求关系不平衡，供大于求。2013年乐清市供应量最大，达到95.9万平方米，销售量未能达到供应量的一半，为44.6万平方米，供销比为2.16：1，土地供应量较大，导致了乐清市区域供应量的加大，导致该区域成为商品房库存量最大的区域之一，库存量达到7237套，以2013年乐清市年销售量4003套计算，仅仅库存就需要去化21.7个月。瓯海区2013年供应量为86.6万平方米，成交量为67.36万平方米，供销比为1.29：1，五六月份8个大楼盘后期降价，市场开始了“价格战”，利用降价来提高去化率。平阳县75.9的供应量紧随乐清市和瓯海区之后，成交量69.7万平方米导致乐清市成为销售量最大的区域，同时也使得乐清市的供销比不大，仅为1.09：1，供求关系相对平衡。总体来看，温州市供销比较高，供应量远大于销售量，1：1以下的区域只有鹿城区和苍南县，均为0.95：1。
价格差是检验区域、楼盘抗压能力强弱的重要指标。
项目的在售价格和土地楼面价的差值反映了开发商的利润空间。如果价格差较大，说明降价空间较大。从2013年温州市各区域住宅差价来看，各区域价格差差距较大。拥有较高库存量的瓯海区，价格差整体在9000-13000元，华鸿中央公园、爱琴海岸等楼盘开盘均价在2万以内，开发商面对较高的库存量压力时，采用降价手段，提高去化量。同为主城市场的鹿城区和瓯海区情况不同，鹿城区供应量少，2013年供应面积为27.74万平方米，销售面积为29.11万平方米，销供比为0.95：1，是温州市销供比最小的两个区域之一，全年只推出了时代滨江和外滩首府两个楼盘，供应量少，供求关系相对平衡，且供应略小于需求，价格差整体相差14000-27000元，降价可能较小。作为2013年温州市供应量最大的区域，乐清市推出的绿城玫瑰园、南虹家园等楼盘，价差均在12000-14000元，存在降价空间，但由于开发商没有降价意愿，乐清市成交量不高，去化率较低。供应量和销售量均较高的平阳县开盘价格均不高，价差整体在8000-9000，降价空间已非常有限。永嘉县库存量为2998套，以2013年2281套的年去化速度，库存需要去化15.8个月，供销比为1.79：1，供远大于求，较高的库存量，价差为9000左右，降价空间不大，使得该区域去化压力较为严峻。
综上所述，温州不少区域楼市存在库存量过高，供求不平衡的问题，如瓯海区、乐清市等。瓯海区不少楼盘已采用降价手段，减少价格差，进而减少利润的手段增加去化量；樂清市目前价差较高，存在降价空间，可以通过降价来增加去化量；平阳县价差不高，整体相差8000-9000元，降价空间有限；永嘉县库存量较高，库存去化周期较长，供销比也较高，使得该区域去化压力严峻。
基于以上的热点城市群和焦点城市的分析，我们应该清晰地认识到，城市规划、产业规划带来的城市机会和楼市影响是不一样的，有着产业变化的规划会带来人口就业，也就带来房产机会，但是产业升级低效，供应过度的明星城市也会成为难点城市，跟着规划战略、产业战略、人口战略、资源战略的投资才是正确的选择。
一、丝绸之路经济带沿线城市机遇分析
新丝绸之路经济带，东边牵着亚太经济圈，西边系着发达的欧洲经济圈，被认为是“世界上最长、最具有发展潜力的经济大走廊”，也是习主席提出并正大力推进的最重大发展战略。
丝绸之路经济带，就中国而言，涉及西北五省区及西南四省区。陆上丝绸之路包括西北五省区陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆及西南的重庆、四川。其中武汉、重庆、成都、郑州、西安五大城市对争夺这一经济带发展机遇，竞争较为激烈。如受益于丝绸之路经济带，欧洲最大的印刷电路板生产商奥地利奥特斯集团，将年产值30亿元的高端电路板生产基地布局在重庆两江新区，智能机器人、直升机等一批高科技企业也纷纷落户。在渝新欧大通道等开放平台助推下，2013年，重庆利用外资达到106亿美元，进出口总额达687亿美元，居中西部首位，全国第十位。
西安呼吁国家设立丝绸之路经济带自由贸易区，并将围绕自贸区建设五大中心，即金融中心、物流中心、使领馆中心、文化交流中心、商贸中心。西安市发改委主任雷英杰已经公开提出，西安要做丝绸之路经济带自贸区中心城市。在上述五大中心中，金融被认为是重头，因为中国与中亚国家目前贸易额最大的是能源，而西安作为承东启西的地方可以成为能源交易、结算中心，甚至还可以做能源期货市场，围绕能源推动金融中心建设。
成都不仅正与重庆争取丝绸之路经济带起点，还在争取经济带自由贸易园的批准。成都作为丝绸之路经济带、长江经济带两大经济带的交汇点，正积极发力，期待努力打造成为两大经济带的核心极。
2013年7月18日郑州成功开行横贯亚欧大陆的郑欧班列，为建设丝绸之路经济带中欧物流通道提供了支持，国家海关总署正式批复郑州市E贸易开启跨境购物“直通车”试点实施方案。郑州国际陆港规划也在加紧编制当中，作为与郑州航空港一体联动、相互补充的陆上交通枢纽，将为郑州提供内陆地区对外开放的重要平台，郑州在丝绸之路经济带上物流枢纽地位凸显。
湖北，向东可发挥长江黄金水道作用，发展江海联运，衔接21世纪海上丝绸之路。向西可打通至中亚、欧洲的陆上通道，融入陆上丝绸之路经济带。湖北正积极谋划发展与新疆博州产业共赢发展，武汉必将从中受益。
未来新丝绸之路应该有的其它节点城市，比如兰州等地，作为物流中转枢纽，未来也将得到大的发展，迎来新一轮发展机遇
丝绸之路经济带也让新疆的区位优势凸显，成为对内对外连接的门户枢纽。新疆从“末梢”变成“通道”，交通枢纽地位、物流中心地位结合新疆独有的资源优势，竞争力会有明显提升，将步入跨越式发展轨道，特别是新疆发展基础较好的乌鲁木齐市未来投资潜力将明显提升。
二、都市圈的保定现象
2013年10月16日起，我国首条跨省市地铁——上海地铁11号线安亭站至花桥站正式载客运营，从江苏昆山搭乘地铁到上海市区成为现实。昆山花桥地铁站到上海市中心的江苏路地铁站需要1小时，到徐家汇站约70分钟，车票为7块钱。
随着“沪昆同城”的概念深入人心，以及昆山置业成本远远低于房价高高在上的上海，很早之前就有很多在上海工作的白领人群跑到昆山购房安家。此外，昆山购房又有不限购的政策，很多新上海人也把家人安置在昆山。上海轨交11号线花桥段运营后，如此便利的交通真正实现了“沪昆同城”。
2014年3月19日，“北京政治副中心初定河北保定”经媒体报道之后，迅即形成全国罕见的热议，更有甚者，报告一出，个人在保定买下百套房产。
保定市位于河北省中部，地处首都南大门，与北京、天津三足鼎立，坐拥经济核心区域优势，素有“京畿首善之地”的美称； 市中心距北京140公里，天津145公里，石家庄125公里，处于京津冀三角腹地。
保定市2013年生产总值完成2680亿元，首次出现负增长。财政收入完成311.3亿元，是2007年的2.63倍。
房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。由目前的数据可以得出：2012年起，保定市房地产的发展开始驶入快速发展的“快车道”。
进入2013年以来，保定的楼市除了出现诸如“旺季不旺，淡季不淡”、两亿“新地王”横空出世外的一些“小意外”之外，没有其他能让人感到惊讶的“楼事”发生。
2013年，保定各月最高房地产供应量为530.71万平方米，保定商品房累积成交170万平方米，保定商品房成交均价最高值为5073元/平方米，其他月份的均价均在4800至4950元/平方米左右徘徊。
2013年，是保定房产高速发展的一年，没有外部因素的影响，按正常的房地产发展速度，2014年的保定楼市应该继承2013年房市的特点：现存的购房需求多为刚性需求与改善性购房需求；房屋主力总价段在40万元以内；主力户型面积在80至100平方米之间。没有人会想到2014年3月中旬，保定房地产均价会快速上升到6500元/平方米，出现一房难求的局面。
早在2014年初，一些2013年保定楼市整体情况的报告，就对本土房企集中拿地有过些许猜测，当时的拿地情况是：2013年保定市国土资源局通过招拍挂，出让居住用地计30宗，总面积81.90万平方米，约合1228.5亩；秀兰地产、卓正集团、隆基泰和、新—代地产、宝硕集团等共21家本土房企纷纷参与其中，宝硕集团在高新区一举拿下433亩地，成为了最大的贏家。
2014年政策利好一出台，大家方才知道其中的一些猜测是真的。
毋庸置疑的是：保定成为“政治副中心”必然会让城市的房价涨起来，但这种涨能不能最终稳定下来，变成均价的一部分，还取决于保定成为“政治副中心”后，保定的基础建设和产业优化能否得到政府大力支持，保定自身有没有潜力完成这一飞跃，从一个普通的三线城市逐步蜕变为一个名副其实的“政治副中心”。 当然，“北京的地铁”开到保定确实困难很大。很大程度上，象征着城市建设发展能力的“地铁”，能从一个维度上反映出一个地方的发展程度。把保定和花桥的比较落脚到“能不能有地铁从特大城市开来”之上，用意就在说明：房地产的健康发展必须依托当地优良的基础设施和产业支持。两者相比之下：保定地产像一个政策“暴发户”，相对而言，花桥地产的发展就显得“水到渠成”。
三、三四线焦点城市温州解剖
据温州市房管部门统计，2013年前11个月温州市区商品住房销售均价每平方米22789元，较去年同期下降14.76%。温州楼市库存量不断攀升，温州的高库存一直被传有“泡沫”的风险，开发商销售压力大，2013年6、7月“瓯海新区”8个大楼盘后期大降价后，温州市开始了激烈的“价格战”。温州楼市真相到底是什么？温州市的高库存到底是多少？2014年温州市场是否会继续下降？我们通过下面两个指标来看温州楼市。
供需水平是影响房价走势的关键指标。
温州市区域库存量大，销售压力大。从2013年温州市各区域的商品库存看，温州市总库存量为37189套。其中，瑞安市和乐清市占比最大，均高于19%，这两个区域的库存量接近温州市总库存量的四成，消化压力巨大；平阳县存量排名第三，占温州总库存的12.25%，主城市场中，瓯海区库存量最大，为3189套，占温州总库存的8.58%。
温州市供求关系不平衡，供大于求。2013年乐清市供应量最大，达到95.9万平方米，销售量未能达到供应量的一半，为44.6万平方米，供销比为2.16：1，土地供应量较大，导致了乐清市区域供应量的加大，导致该区域成为商品房库存量最大的区域之一，库存量达到7237套，以2013年乐清市年销售量4003套计算，仅仅库存就需要去化21.7个月。瓯海区2013年供应量为86.6万平方米，成交量为67.36万平方米，供销比为1.29：1，五六月份8个大楼盘后期降价，市场开始了“价格战”，利用降价来提高去化率。平阳县75.9的供应量紧随乐清市和瓯海区之后，成交量69.7万平方米导致乐清市成为销售量最大的区域，同时也使得乐清市的供销比不大，仅为1.09：1，供求关系相对平衡。总体来看，温州市供销比较高，供应量远大于销售量，1：1以下的区域只有鹿城区和苍南县，均为0.95：1。
价格差是检验区域、楼盘抗压能力强弱的重要指标。
项目的在售价格和土地楼面价的差值反映了开发商的利润空间。如果价格差较大，说明降价空间较大。从2013年温州市各区域住宅差价来看，各区域价格差差距较大。拥有较高库存量的瓯海区，价格差整体在9000-13000元，华鸿中央公园、爱琴海岸等楼盘开盘均价在2万以内，开发商面对较高的库存量压力时，采用降价手段，提高去化量。同为主城市场的鹿城区和瓯海区情况不同，鹿城区供应量少，2013年供应面积为27.74万平方米，销售面积为29.11万平方米，销供比为0.95：1，是温州市销供比最小的两个区域之一，全年只推出了时代滨江和外滩首府两个楼盘，供应量少，供求关系相对平衡，且供应略小于需求，价格差整体相差14000-27000元，降价可能较小。作为2013年温州市供应量最大的区域，乐清市推出的绿城玫瑰园、南虹家园等楼盘，价差均在12000-14000元，存在降价空间，但由于开发商没有降价意愿，乐清市成交量不高，去化率较低。供应量和销售量均较高的平阳县开盘价格均不高，价差整体在8000-9000，降价空间已非常有限。永嘉县库存量为2998套，以2013年2281套的年去化速度，库存需要去化15.8个月，供销比为1.79：1，供远大于求，较高的库存量，价差为9000左右，降价空间不大，使得该区域去化压力较为严峻。
综上所述，温州不少区域楼市存在库存量过高，供求不平衡的问题，如瓯海区、乐清市等。瓯海区不少楼盘已采用降价手段，减少价格差，进而减少利润的手段增加去化量；樂清市目前价差较高，存在降价空间，可以通过降价来增加去化量；平阳县价差不高，整体相差8000-9000元，降价空间有限；永嘉县库存量较高，库存去化周期较长，供销比也较高，使得该区域去化压力严峻。
基于以上的热点城市群和焦点城市的分析，我们应该清晰地认识到，城市规划、产业规划带来的城市机会和楼市影响是不一样的，有着产业变化的规划会带来人口就业，也就带来房产机会，但是产业升级低效，供应过度的明星城市也会成为难点城市，跟着规划战略、产业战略、人口战略、资源战略的投资才是正确的选择。