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【摘要】情势变更原则作为一项处理合同纠纷的重要原则，在处理分期付款房屋买卖合同纠纷时的作用也是显而易见的。随着情势变更原则在我国以司法解释的方式正式确立下来，其在司法实践中也就能名正言顺的发挥其作用。本文试从分期付款房屋买卖合同角度入手，对情势变更原则的适用进行研究。希望能结合司法实践相关经验，对情势变更原则的适用及其发展有所帮助。
【关键词】分期付款；情势变更；房屋买卖；司法实践
随着我国经济的快速发展，房地产市场的发展也呈现出白热化的场景。在房屋买卖中，相当多的人选用分期付款的方式来支付房款。随着国家对房地产市场的调控，国务院出台了一系列的调控政策。因此，在分期付款房屋买卖合同的履行过程中，势必会出现一些当事人不愿看到的情形出现。国家新政策的出台，使得一部分分期付款房屋买卖合同难以继续履行，如若当事人选择以诉讼方式来解决纠纷的话，法官在处理案件的时候往往会采用情势变更原则。在司法实践中，如何更好地适用情势变更原则来解决纠纷，从分期付款房屋买卖合同角度出发进行研究，对于司法实践以及我国合同法原则的发展具有一定的积极意义。
一、分期付款房屋买卖概述
所谓分期付款是指双方当事人在买卖过程中，约定分期交付价款的买卖方式。在分期付款买卖中，标的物通常在给付第一期货款的同时就交付给买受人，在分期付款房屋买卖之分期金的给付通常以月为单位。
随着我国经济的迅速发展，房地产市场呈现出蓬勃发展的态势。但是，在房地产市场发展的同时，房价也在急剧上升。虽然我国的经济取得较大发展，普通居民的收入也在增加，但是相对于房价来说普通居民的收入还是捉襟见肘。例如，在2013年，平邑县城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到21600元和10278元，就是说城镇居民人均每月可支配收入大约1800元人民币。但是同时，平邑县县城商品房8月份平均价格却在3400元左右。我国经济发展过程中，伴随着一定的通货膨胀，物价上涨，居民消费水平上升。一个三口之家，有两个经济来源的话，为了购买房屋一时之间也是难以全额支付房款的。照此看来，一般居民要想购买房屋的话，势必会采取分期付款的方式。对于大部分购房者来说，要想拥有自己的房屋，采用分期付款来支付房款不失为首选方式。分期付款方式在我国经济发展中起着重要的作用，对于想买房的年轻人来说也是较为合适的支付方式。
二、新政策下的分期付款房屋买卖问题的出现
随着房价的过快增长，国务院相继出台了一系列的政策，即国务院自2009年12月份开始进行楼市调控以来，政策先后经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。在国务院政策出台的同时，势必会对房屋买卖合同的履行造成较大的影响。特别是在分期付款房屋买卖合同履行过程中，有些购房者或许会因为新政策的出台，造成分期给付出现困难，无法继续履行合同。此时，分期付款房屋买卖的履行就受到极大的限制，甚至无法继续履行下去。
例如，以下这个案例即是在国务院“新国八条”出台后，发生的纠纷。欧阳先生系某某县县城居民，与其妻各有一套房屋。在2011年1月17日，欧阳先生与房主刘先生签订了一份商品房买卖合同，约定欧阳先生购买刘先生位于县城中心位置的一套房屋，房屋成交总价为70万元，其中欧阳先生计划贷款30万元用以分期付款购买。次日，欧阳先生向刘先生支付了10万元定金。但是，因为“新国八条”的出台，欧阳先生在随后办理贷款过程中，无法获得银行贷款。经与刘先生协商解除合同并要求退还订金无果后，欧阳先生将刘先生起诉到某某县人民法院，要求解除与刘先生的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。
在此案中，由于“新国八条”的出台，造成了欧阳先生无法从银行获得贷款，这样也就致使分期付款房屋买卖合同无法继续履行。在双方当事人协商无法解决的时候，当事人只有诉请人民法院进行解决。笔者认为，法官在解决此类案件时应适用情势变更原则，具体观点会在后面的文章中就行阐述。
三、分期付款房屋买卖合同履行过程中情势变更原则的适用
在分期付款房屋买卖过程中，一般情况下，买受人从银行获得贷款后，按月支付房款给银行。当事人在履行合同过程中，一些预料不到的情形出现的话，会给双方的合同履行造成较大的影响。笔者认为，在处理分期付款房屋买卖合同纠纷的时候，往往会涉及情势变更原则的适用。
（一）情势变更原则简述
在德国民法体系中，情事变更原则已经有100多年的历史。同时，我国学者对情势变更原则进行了较为系统全面的研究，并取得了一系列丰硕的成果。2009年最高人民法院出台的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”①这是最高人民法院以司法解释的方式来正式确立了情势变更原则，为今后我国的司法实践中更好的处理合同纠纷提供了又一重要的原则。
（二）情势变更原则的适用条件
在实践中，情势变更原则具有内涵抽象、标准不明、极易被滥用的弊端，在理论和实践上具有极大争议。最高人民法院以司法解释的方式确立了情势变更原则，同时也对情势变更原则的适用条件作了一定的限制。
依据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中第26条可知，要想适用情势变更原则得符合一定的条件：（1）须发生了情势变更的情形；（2）须发生在合同成立以后履行完毕之前；（3）须情势变更发生不可归责于双方当事人；（4）情势的变更是当事人不可预见的。 （三）情势变更原则的具体适用
在上述欧阳先生与刘先生的商品房买卖合同纠纷一案中，笔者认为在处理此案件时应适用情势变更原则。由于“新国八条”中规定：对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。②欧阳先生已经拥有两套住房，符合暂停在本行政区域售房的条件。因此，欧阳先生无法在银行获得贷款，也就无法再继续履行双方的房屋买卖合同。在本案中，新政策导致合同在成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是欧阳先生在签订合同时无法预见的，如果要求欧阳先生继续履行合同，对其明显不公平。此种情况下，应适用情势变更原则来处理此案。因此，欧阳先生要求解除合同以及返还定金的诉求是合理的，刘先生应该与欧阳先生解除合同，并返还其定金。
在本案中，“新国八条”的出台时间，在欧阳先生与刘先生的商品房买卖合同成立之后，履行完毕之前。“新国八条”的出台，属于政策变化，既不属于商业风险，也不属于不可抗力，并且当事人在订立合同之时也无法预见。根据韩强教授在其《情势变更原则的类型化研究》一文中的论述，将国家政策归于情势变更的客观情势。欧阳先生与刘先生的商品房买卖合同因新政策的出台，而无法继续履行或者继续履行对欧阳先生将显失公平，因此应适用情势变更原则来解除双方的买卖合同。法官在处理该案时，虽未明确适用的是情势变更原则，笔者认为，法官在判决中虽未明示情势变更原则，但可以看出判决的法律依据是根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中第26条的相关规定，也即情势变更原则条款。
四、总结
情势变更原则虽然在我国以司法解释的方式确立下来，但是在司法实践中的具体运用时，如果适用不当的话势必会造成法官的权利滥用，侵害当事人的合法权益。情势变更原则的适用在我国的司法实践中，仍有较长的路要走。在分期付款房屋买卖合同中，由于新政策、战争、重大政治事件等等既非不可抗力又非商业风险的客观情势出现时，当事人在履行合同时往往会出现履行不能或者继续履行对一方当事人显失公平。法院在解决此类纠纷时，如果正确运用情势变更原则，对于保护当事人的合法权益具有重大的积极作用。在我国司法实践中，关于情势变更原则的适用应秉着谨慎、细致的态度。有些时候，情势变更的判定容易与不可抗力、商业风险相混淆。如不正确判定或者法官徇私枉法的话，极易造成将由于商业风险造成的损失转嫁到另一方当事人身上，从而侵害当事人的合法权益。笔者认为，在我国今后的立法以及司法活动中，关于情势变更原则应进一步细致研究，从立法上对情势变更原则进行不断完善。从而为今后司法实践中的正确运用，提供强有力的法律基础。
总之，情势变更原则的确立对于我国的司法实践具有重要的推动作用。分期付款房屋买卖合同纠纷中的情势变更问题，需要法官认真、细致的辨别。司法实践中，法官应在综合各项条件的情况下，对具体案件进行考量，正确适用情势变更原则进行处理此类案件。正确、合理运用情势变更原则，对于我国的法律事业的发展具有积极的促进作用。
注释：
①2009年最高人民法院，<关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）>.
②<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>国办发〔2011〕1号.
参考文献：
[1]刘德宽.民法诸问题与新展望[M].北京：中国政法大学出版社，2001.11.
[2]韩强.情势变更原则的类型化研究[J].法学研究，2010（4）.
[3]2014年2月9日在平邑县第十七届人民代表大会第二次会议上的政府工作报告[Z].2014-2-13.
[4]韩世远.合同法总论（第三版）[M].北京：法律出版社，2011.
[5]翟云岭.分期付款买卖中的买受人利益保护研究[M].北京：法律出版社，2007.2.
【关键词】分期付款；情势变更；房屋买卖；司法实践
随着我国经济的快速发展，房地产市场的发展也呈现出白热化的场景。在房屋买卖中，相当多的人选用分期付款的方式来支付房款。随着国家对房地产市场的调控，国务院出台了一系列的调控政策。因此，在分期付款房屋买卖合同的履行过程中，势必会出现一些当事人不愿看到的情形出现。国家新政策的出台，使得一部分分期付款房屋买卖合同难以继续履行，如若当事人选择以诉讼方式来解决纠纷的话，法官在处理案件的时候往往会采用情势变更原则。在司法实践中，如何更好地适用情势变更原则来解决纠纷，从分期付款房屋买卖合同角度出发进行研究，对于司法实践以及我国合同法原则的发展具有一定的积极意义。
一、分期付款房屋买卖概述
所谓分期付款是指双方当事人在买卖过程中，约定分期交付价款的买卖方式。在分期付款买卖中，标的物通常在给付第一期货款的同时就交付给买受人，在分期付款房屋买卖之分期金的给付通常以月为单位。
随着我国经济的迅速发展，房地产市场呈现出蓬勃发展的态势。但是，在房地产市场发展的同时，房价也在急剧上升。虽然我国的经济取得较大发展，普通居民的收入也在增加，但是相对于房价来说普通居民的收入还是捉襟见肘。例如，在2013年，平邑县城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到21600元和10278元，就是说城镇居民人均每月可支配收入大约1800元人民币。但是同时，平邑县县城商品房8月份平均价格却在3400元左右。我国经济发展过程中，伴随着一定的通货膨胀，物价上涨，居民消费水平上升。一个三口之家，有两个经济来源的话，为了购买房屋一时之间也是难以全额支付房款的。照此看来，一般居民要想购买房屋的话，势必会采取分期付款的方式。对于大部分购房者来说，要想拥有自己的房屋，采用分期付款来支付房款不失为首选方式。分期付款方式在我国经济发展中起着重要的作用，对于想买房的年轻人来说也是较为合适的支付方式。
二、新政策下的分期付款房屋买卖问题的出现
随着房价的过快增长，国务院相继出台了一系列的政策，即国务院自2009年12月份开始进行楼市调控以来，政策先后经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。在国务院政策出台的同时，势必会对房屋买卖合同的履行造成较大的影响。特别是在分期付款房屋买卖合同履行过程中，有些购房者或许会因为新政策的出台，造成分期给付出现困难，无法继续履行合同。此时，分期付款房屋买卖的履行就受到极大的限制，甚至无法继续履行下去。
例如，以下这个案例即是在国务院“新国八条”出台后，发生的纠纷。欧阳先生系某某县县城居民，与其妻各有一套房屋。在2011年1月17日，欧阳先生与房主刘先生签订了一份商品房买卖合同，约定欧阳先生购买刘先生位于县城中心位置的一套房屋，房屋成交总价为70万元，其中欧阳先生计划贷款30万元用以分期付款购买。次日，欧阳先生向刘先生支付了10万元定金。但是，因为“新国八条”的出台，欧阳先生在随后办理贷款过程中，无法获得银行贷款。经与刘先生协商解除合同并要求退还订金无果后，欧阳先生将刘先生起诉到某某县人民法院，要求解除与刘先生的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。
在此案中，由于“新国八条”的出台，造成了欧阳先生无法从银行获得贷款，这样也就致使分期付款房屋买卖合同无法继续履行。在双方当事人协商无法解决的时候，当事人只有诉请人民法院进行解决。笔者认为，法官在解决此类案件时应适用情势变更原则，具体观点会在后面的文章中就行阐述。
三、分期付款房屋买卖合同履行过程中情势变更原则的适用
在分期付款房屋买卖过程中，一般情况下，买受人从银行获得贷款后，按月支付房款给银行。当事人在履行合同过程中，一些预料不到的情形出现的话，会给双方的合同履行造成较大的影响。笔者认为，在处理分期付款房屋买卖合同纠纷的时候，往往会涉及情势变更原则的适用。
（一）情势变更原则简述
在德国民法体系中，情事变更原则已经有100多年的历史。同时，我国学者对情势变更原则进行了较为系统全面的研究，并取得了一系列丰硕的成果。2009年最高人民法院出台的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”①这是最高人民法院以司法解释的方式来正式确立了情势变更原则，为今后我国的司法实践中更好的处理合同纠纷提供了又一重要的原则。
（二）情势变更原则的适用条件
在实践中，情势变更原则具有内涵抽象、标准不明、极易被滥用的弊端，在理论和实践上具有极大争议。最高人民法院以司法解释的方式确立了情势变更原则，同时也对情势变更原则的适用条件作了一定的限制。
依据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中第26条可知，要想适用情势变更原则得符合一定的条件：（1）须发生了情势变更的情形；（2）须发生在合同成立以后履行完毕之前；（3）须情势变更发生不可归责于双方当事人；（4）情势的变更是当事人不可预见的。 （三）情势变更原则的具体适用
在上述欧阳先生与刘先生的商品房买卖合同纠纷一案中，笔者认为在处理此案件时应适用情势变更原则。由于“新国八条”中规定：对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。②欧阳先生已经拥有两套住房，符合暂停在本行政区域售房的条件。因此，欧阳先生无法在银行获得贷款，也就无法再继续履行双方的房屋买卖合同。在本案中，新政策导致合同在成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是欧阳先生在签订合同时无法预见的，如果要求欧阳先生继续履行合同，对其明显不公平。此种情况下，应适用情势变更原则来处理此案。因此，欧阳先生要求解除合同以及返还定金的诉求是合理的，刘先生应该与欧阳先生解除合同，并返还其定金。
在本案中，“新国八条”的出台时间，在欧阳先生与刘先生的商品房买卖合同成立之后，履行完毕之前。“新国八条”的出台，属于政策变化，既不属于商业风险，也不属于不可抗力，并且当事人在订立合同之时也无法预见。根据韩强教授在其《情势变更原则的类型化研究》一文中的论述，将国家政策归于情势变更的客观情势。欧阳先生与刘先生的商品房买卖合同因新政策的出台，而无法继续履行或者继续履行对欧阳先生将显失公平，因此应适用情势变更原则来解除双方的买卖合同。法官在处理该案时，虽未明确适用的是情势变更原则，笔者认为，法官在判决中虽未明示情势变更原则，但可以看出判决的法律依据是根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中第26条的相关规定，也即情势变更原则条款。
四、总结
情势变更原则虽然在我国以司法解释的方式确立下来，但是在司法实践中的具体运用时，如果适用不当的话势必会造成法官的权利滥用，侵害当事人的合法权益。情势变更原则的适用在我国的司法实践中，仍有较长的路要走。在分期付款房屋买卖合同中，由于新政策、战争、重大政治事件等等既非不可抗力又非商业风险的客观情势出现时，当事人在履行合同时往往会出现履行不能或者继续履行对一方当事人显失公平。法院在解决此类纠纷时，如果正确运用情势变更原则，对于保护当事人的合法权益具有重大的积极作用。在我国司法实践中，关于情势变更原则的适用应秉着谨慎、细致的态度。有些时候，情势变更的判定容易与不可抗力、商业风险相混淆。如不正确判定或者法官徇私枉法的话，极易造成将由于商业风险造成的损失转嫁到另一方当事人身上，从而侵害当事人的合法权益。笔者认为，在我国今后的立法以及司法活动中，关于情势变更原则应进一步细致研究，从立法上对情势变更原则进行不断完善。从而为今后司法实践中的正确运用，提供强有力的法律基础。
总之，情势变更原则的确立对于我国的司法实践具有重要的推动作用。分期付款房屋买卖合同纠纷中的情势变更问题，需要法官认真、细致的辨别。司法实践中，法官应在综合各项条件的情况下，对具体案件进行考量，正确适用情势变更原则进行处理此类案件。正确、合理运用情势变更原则，对于我国的法律事业的发展具有积极的促进作用。
注释：
①2009年最高人民法院，<关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）>.
②<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>国办发〔2011〕1号.
参考文献：
[1]刘德宽.民法诸问题与新展望[M].北京：中国政法大学出版社，2001.11.
[2]韩强.情势变更原则的类型化研究[J].法学研究，2010（4）.
[3]2014年2月9日在平邑县第十七届人民代表大会第二次会议上的政府工作报告[Z].2014-2-13.
[4]韩世远.合同法总论（第三版）[M].北京：法律出版社，2011.
[5]翟云岭.分期付款买卖中的买受人利益保护研究[M].北京：法律出版社，2007.2.