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【摘 要】目前的保障房设计面积仅仅满足居住功能，由于建设面积较小，一家几口人“窝居”现象普遍存在。本文以赣州市保障性住房为研究背景，分析了保障性住房现状，总结了目前所存在的问题， 结合现有研究成果和已有数据在保障性住房面积和房源获取等方面提出自己的想法。
【关键词】保障性住房；制度完善
一、引言
赣州是著名的革命老区，且属经济欠发达地区。但赣州市委、市政府历来高度重视改善民生，在解决居民住房困难问题上做了大量富有成效的工作。《赣州市国民经济和社会发展第十二个五年（2011～2015年）规划纲要》提出：“加快构建城乡住房基本保障体系。大力推进保障性安居工程，不断扩大廉租住房覆盖面，加快公共租赁房建设，继续实施好棚户区改造和新市民公寓建设工程，逐步解决中低收入阶层住房困难问题”。围绕这一目标，“十二五”期间，赣州将规划建设33.8万套（户）保障性住房，其中新建廉租住房5.5万套，公共租赁住房9.3万套，棚户区改造保障房10.8万套，经济适用住房0.26万套，改造农村危房8万户，实现全市保障性住房覆盖面20%的目标，其中市中心城区保障性住房覆盖面达到22%。“十二五”规划实施以来，2011年至2013年赣州市中心城区保障性安居工程已经建设和2013年计划建设情况如下表所示：
数据来源：赣州市政府信息公开网。
由上表可知，赣州市已将廉价租赁房、公共租赁房和经济适用房合为公租房，减少限价房的供应，重点投入廉价租赁费和公共租赁房的建设，进一步确保了保障性住房的有效供给。
二、保障性住房依然存在的问题
（一）保障性住房建设面积的深思
保障性住房简称保障房，是国家对以自己的支付能力不能解决居住困难的低收入群体进行的救助，只能靠政府提供救助来解决的居住问题，其中也包含了中低收入居住困难群体在政府政策调控或补贴下，通过购买或租赁来解决最基本的住房问题。廉价租赁房和公共租赁房单套建筑面积限制在40平米左右，经济适用房单套建筑面积控制在60平方米以内。从近几年的统计数据来看，赣州市2007～2010年户均人数分别为3.48人、3.48人、3.46人、3.80人。若取这四年平均值，廉租房按50平米计算，人均居住面积14.05平米。显然不符合中央政府制定的人均居住面积在15平米及以上的标准。从传统居住面积来看，传统的居住是独院居住，活动空间很大，生活较为舒适，若一家人居住在50平米的小阁子里，不免会产生束缚感，生活舒适度大大降低。从长远期盼居住环境来看，随着我国人均GDP的增加，在人均GDP4000美元以下，住房保障维持在低水平保障上，并为进入高速发展进行经济积累；在人均GDP介于4000～10000美元阶段，住房保障支出水平上升很快，住房保障进入高速发展阶段。人们更有意愿去居住大面积舒适度高的房子，虽有规定指出公共租赁住房的户型以单套建筑面积50平方米左右的小户型为主，最高不超过80平方米。但这些50平米为主的特小户型将被舍弃，必然会造成很大的浪费。
（二）房源获取面较窄
2010年国务院出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中明确指出：公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。从赣州市2011年～2012年的保障性住房开工、基本建成项目清单表以及赣州市中心城区2013年保障性住房中签家庭公示中可以看出，赣州市保障性住房供给还是以新建为主。
注；计划套数指本年度，完成套数含有往年计划。
王小广将我国保障性住房分成小、中、大三个口径。小口径的保障性住房被认定为严格意义上的公共住房，包括廉租房和公共租赁住房以及完全封闭运行的经济适用房，政府拥有产权或完全处置权的住房。中口径包含了小口径之外，还包括传统意义上的经济适用房，即老式未转型的经济适用房。大口径就是包括棚改房等全部五类保障性住房。依照上述观点，廉租房和公租房称得上是严格意义上的保障性住房，棚户区改造房为广义上的保障性住房。结合赣州市中心城区近两年的保障性住房建设情况可以看出，赣州市严格意义上的保障性住房主要以政府投资新建为主，并且占有很大比重。其中在廉价租赁房方面，政府承担了全部的新建廉租房，公租房建设方面，政府承建比重依然较大。在财力方面政府部门会有很大负担。
三、解决问题及建议
（一）扩大户型面积，增加入住舒适度
在一些人口多，土地资源稀缺以及房价较高的大中城市，由于具有流动人口多，租赁者以单身青年为主。在此情况下，保障房建设面积就可以小一些。进而能提供更多的住房，增加供给。若是住房申请者所申请的住房要供一家人的居住，此类居住着多为长期居住，则居住在50平米的房子里，未免有些拥挤。户型设计和建设面积要根据地方的实际情况确定。不妨将建设面积推向市场化，由市场需求决定建设面积的大小。在40平米到80平米之间，结合城市实际情况，科学合理确定建设面积。对于建设面积，不能实行“一刀切”式建设。且随着我国经济发展速度之快，居民可支配收入的增多，房地产泡沫的减小，空置的商品房流入到市场中，这些特效户型的保障住房将很快被遗弃。为避免过多的浪费，保障房建设也应该从长远视角出发。从赣州市房地产管理局公布的“赣州市中心城区2013年保障性住房中签家庭公示”中可以了解到中签家庭申请者多在1955年～1980年出生，也就是说年龄多在58岁～33岁之间。这段年龄的申请者多为家庭人数较多，上有老下有小。若建设面积仅仅50平米，则申请到的保障房只能满足住房需要，没有居住舒适度可言。因此对于家庭申请保障房的人，应考虑实际居住舒适度，真正改善居住环境。
（二）建设针对性较强的保障住房社区
若按申请者年龄特点进行分类，并将每个类别的申请者安排在同一个社区，这样以来即便于居住者的日常生活管理，又可以从长远角度规划管理保障房。例如：刚刚大学毕业的青年，他们需要的居住面积并不大，但流动性强，对交通便利的要求较高。因此，抓住对此类居住者的特点，就可以因地制宜，有针对性的进行社会供给。当然这种按年龄阶段划分的功能性保障房要防止出现美国式的“贫民窟”现象。
（三）减轻政府财政负担
目前政府已出台鼓励社会资金进入公租房建设等措施。但借鉴其它国家经验，对于资金的吸纳仍有完善之处。例如鼓励金融部门推出各种房屋贷款方案或者建立住房储蓄。这一措施在国外已经非常成熟，并起到了相应的作用。德国政府专门建立住房储蓄银行，规定该银行所吸纳的资金或储户还款必须用于住宅建设，专款专用，不得用于社会其它领域。政府规定公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。但实际情况来看，公租房全部是有政府或企业新建，而且在新建的公租房中政府新建占很大比重，给政府带来财政压力。多渠道获取房源可以缓解政府这一压力。整理社会的小产权房，完善这些小产权房的所属权，将小产权房变成保障性住房。政府亦可租入或购买社会上现有可居住房屋，整理后作为公租房。这样一来不但提供了更多的公租房，而且减轻了政府的财力负担。
参 考 文 献
[1]张泓铭，沈正超.进一步创新和完善住房保障体系[M].上海社会科学院出版社，2009：60
[2]国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见.国办发[2011]45号
[3]江西省统计年鉴.2008～2011年版
[4]穆怀中.社会保障水平发展曲线研究[J].人口研究.2003（2）
[5]王小广.如何合理确定保障房建设目标[J].经济研究参考.2012（44）
[6]梁云凤.德国的保障房制度及对我国的启示[J].经济研究参考.2011（61）
[7]曹建海.保障房建设的可持续探讨[J].现代城市研究.2012（5）
【关键词】保障性住房；制度完善
一、引言
赣州是著名的革命老区，且属经济欠发达地区。但赣州市委、市政府历来高度重视改善民生，在解决居民住房困难问题上做了大量富有成效的工作。《赣州市国民经济和社会发展第十二个五年（2011～2015年）规划纲要》提出：“加快构建城乡住房基本保障体系。大力推进保障性安居工程，不断扩大廉租住房覆盖面，加快公共租赁房建设，继续实施好棚户区改造和新市民公寓建设工程，逐步解决中低收入阶层住房困难问题”。围绕这一目标，“十二五”期间，赣州将规划建设33.8万套（户）保障性住房，其中新建廉租住房5.5万套，公共租赁住房9.3万套，棚户区改造保障房10.8万套，经济适用住房0.26万套，改造农村危房8万户，实现全市保障性住房覆盖面20%的目标，其中市中心城区保障性住房覆盖面达到22%。“十二五”规划实施以来，2011年至2013年赣州市中心城区保障性安居工程已经建设和2013年计划建设情况如下表所示：
数据来源：赣州市政府信息公开网。
由上表可知，赣州市已将廉价租赁房、公共租赁房和经济适用房合为公租房，减少限价房的供应，重点投入廉价租赁费和公共租赁房的建设，进一步确保了保障性住房的有效供给。
二、保障性住房依然存在的问题
（一）保障性住房建设面积的深思
保障性住房简称保障房，是国家对以自己的支付能力不能解决居住困难的低收入群体进行的救助，只能靠政府提供救助来解决的居住问题，其中也包含了中低收入居住困难群体在政府政策调控或补贴下，通过购买或租赁来解决最基本的住房问题。廉价租赁房和公共租赁房单套建筑面积限制在40平米左右，经济适用房单套建筑面积控制在60平方米以内。从近几年的统计数据来看，赣州市2007～2010年户均人数分别为3.48人、3.48人、3.46人、3.80人。若取这四年平均值，廉租房按50平米计算，人均居住面积14.05平米。显然不符合中央政府制定的人均居住面积在15平米及以上的标准。从传统居住面积来看，传统的居住是独院居住，活动空间很大，生活较为舒适，若一家人居住在50平米的小阁子里，不免会产生束缚感，生活舒适度大大降低。从长远期盼居住环境来看，随着我国人均GDP的增加，在人均GDP4000美元以下，住房保障维持在低水平保障上，并为进入高速发展进行经济积累；在人均GDP介于4000～10000美元阶段，住房保障支出水平上升很快，住房保障进入高速发展阶段。人们更有意愿去居住大面积舒适度高的房子，虽有规定指出公共租赁住房的户型以单套建筑面积50平方米左右的小户型为主，最高不超过80平方米。但这些50平米为主的特小户型将被舍弃，必然会造成很大的浪费。
（二）房源获取面较窄
2010年国务院出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中明确指出：公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。从赣州市2011年～2012年的保障性住房开工、基本建成项目清单表以及赣州市中心城区2013年保障性住房中签家庭公示中可以看出，赣州市保障性住房供给还是以新建为主。
注；计划套数指本年度，完成套数含有往年计划。
王小广将我国保障性住房分成小、中、大三个口径。小口径的保障性住房被认定为严格意义上的公共住房，包括廉租房和公共租赁住房以及完全封闭运行的经济适用房，政府拥有产权或完全处置权的住房。中口径包含了小口径之外，还包括传统意义上的经济适用房，即老式未转型的经济适用房。大口径就是包括棚改房等全部五类保障性住房。依照上述观点，廉租房和公租房称得上是严格意义上的保障性住房，棚户区改造房为广义上的保障性住房。结合赣州市中心城区近两年的保障性住房建设情况可以看出，赣州市严格意义上的保障性住房主要以政府投资新建为主，并且占有很大比重。其中在廉价租赁房方面，政府承担了全部的新建廉租房，公租房建设方面，政府承建比重依然较大。在财力方面政府部门会有很大负担。
三、解决问题及建议
（一）扩大户型面积，增加入住舒适度
在一些人口多，土地资源稀缺以及房价较高的大中城市，由于具有流动人口多，租赁者以单身青年为主。在此情况下，保障房建设面积就可以小一些。进而能提供更多的住房，增加供给。若是住房申请者所申请的住房要供一家人的居住，此类居住着多为长期居住，则居住在50平米的房子里，未免有些拥挤。户型设计和建设面积要根据地方的实际情况确定。不妨将建设面积推向市场化，由市场需求决定建设面积的大小。在40平米到80平米之间，结合城市实际情况，科学合理确定建设面积。对于建设面积，不能实行“一刀切”式建设。且随着我国经济发展速度之快，居民可支配收入的增多，房地产泡沫的减小，空置的商品房流入到市场中，这些特效户型的保障住房将很快被遗弃。为避免过多的浪费，保障房建设也应该从长远视角出发。从赣州市房地产管理局公布的“赣州市中心城区2013年保障性住房中签家庭公示”中可以了解到中签家庭申请者多在1955年～1980年出生，也就是说年龄多在58岁～33岁之间。这段年龄的申请者多为家庭人数较多，上有老下有小。若建设面积仅仅50平米，则申请到的保障房只能满足住房需要，没有居住舒适度可言。因此对于家庭申请保障房的人，应考虑实际居住舒适度，真正改善居住环境。
（二）建设针对性较强的保障住房社区
若按申请者年龄特点进行分类，并将每个类别的申请者安排在同一个社区，这样以来即便于居住者的日常生活管理，又可以从长远角度规划管理保障房。例如：刚刚大学毕业的青年，他们需要的居住面积并不大，但流动性强，对交通便利的要求较高。因此，抓住对此类居住者的特点，就可以因地制宜，有针对性的进行社会供给。当然这种按年龄阶段划分的功能性保障房要防止出现美国式的“贫民窟”现象。
（三）减轻政府财政负担
目前政府已出台鼓励社会资金进入公租房建设等措施。但借鉴其它国家经验，对于资金的吸纳仍有完善之处。例如鼓励金融部门推出各种房屋贷款方案或者建立住房储蓄。这一措施在国外已经非常成熟，并起到了相应的作用。德国政府专门建立住房储蓄银行，规定该银行所吸纳的资金或储户还款必须用于住宅建设，专款专用，不得用于社会其它领域。政府规定公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。但实际情况来看，公租房全部是有政府或企业新建，而且在新建的公租房中政府新建占很大比重，给政府带来财政压力。多渠道获取房源可以缓解政府这一压力。整理社会的小产权房，完善这些小产权房的所属权，将小产权房变成保障性住房。政府亦可租入或购买社会上现有可居住房屋，整理后作为公租房。这样一来不但提供了更多的公租房，而且减轻了政府的财力负担。
参 考 文 献
[1]张泓铭，沈正超.进一步创新和完善住房保障体系[M].上海社会科学院出版社，2009：60
[2]国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见.国办发[2011]45号
[3]江西省统计年鉴.2008～2011年版
[4]穆怀中.社会保障水平发展曲线研究[J].人口研究.2003（2）
[5]王小广.如何合理确定保障房建设目标[J].经济研究参考.2012（44）
[6]梁云凤.德国的保障房制度及对我国的启示[J].经济研究参考.2011（61）
[7]曹建海.保障房建设的可持续探讨[J].现代城市研究.2012（5）