房地产泡沫化已成为业内人士每每必谈的话题。
　　首先，我们必须弄清“泡沫经济”的概念。所谓“泡沫经济”，其核心含义是：市场价格远远高于实际价值，也就是说出售价格远远高于商品价值。记得张元端教授说过：“泡沫”就是价格的恶性上涨。一般来讲，房地产产生“泡沫”的原因有两种：一种是开发商通过大幅涨价而产生“泡沫”，另一种是销售商通过炒作使价格不断上涨而产生“泡沫”。无论是何种原因，都可以推断：“泡沫经济”是由于恶性炒作而形成的。
　　其次，我们分析一下房地产业泡沫化都有哪些表现。房地产泡沫化主要表现可以从六个方面看：第一个方面是房屋价格高速上涨，远远越过实际价值：第二个方面是住房需求空前扩大，但不是真实的需求；第三个方面是房地产的空置率大大提高；第四个方面是房地产投资持续高速增长；第五个方面是房地产贷款超常增长；第六个方面就是炒作土地等等。
　　从这些表现看，我国房地产市场究竟如何?房地泡沫是不是真的存在?
　　我们知道，市场的变化，归根到底都是由需求决定的，那么，同样判断房地产泡沫的关键是看：市场是否存在真正的需求。从当前房地产行业发展的总体形势分析，我们可以看到：房地产投资的走势已经表明，国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。从我国未来的住宅需求看，作者认为仍是真实需求。我国城镇家庭2700万户未来的需求总量就达5．4亿平方米，这个需求是客观存在的，是现在就买得起的需求。从房地产的空置现象看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。从另一方面讲，一定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的。从房价的上涨来看，主要原因是：地价和建筑成本的上升，以及供给结构的变动共同推动的。从房地产金融风险来看，目前房地产金融风险留在可控范围之内，还未影响到国家金融和经济。
　　所以从总体来看，在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”了。