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近期，中国楼市的“商品房空置率”成为业内广为关注的话题。河南财经政法大学工程管理与房地产学院的学生关注社会焦点、口]题，自发组织对郑州市商品住宅进行了抽样调查。用两个多月的时间，调查了29个楼盘，得出了郑州市抽样楼盘的空置率数据，并对抽样楼盘的调研数据从区域、档次和入住时间三个方面进行空置率分析，最后形成对郑州市商品住宅投资投机性需求现状的基本判断。
在样本选取上，他们选择了交房时间距离本次调研的时间在1～4年之间的大、中型规模的商品住宅小区，不包括小户型的社区。采取水、点、气表逐户调查、亮灯调查、人居环境抽样调查、房地产中介机构访谈以及与小区业主访谈的方法来调研。
由于经费、人力、物力有限，他们没有能力对郑州市进行大面积的抽样调查，所得的数据与真实数据可能存在一些偏差，但通过这些数据能够窥探出郑州楼市空置的“冰山一角”、目前郑州楼市投资投机性需求的严重程度，反映出郑州楼市存在的种种问题，引发人们思考。
以下是此次调研结果的内容：
一、不同区域的商品住宅小区空置率差异较大
通过调查，郑东新区的平均空置率在55.17‰金水区的为38.12％，惠济区的为34.5％，二七区的为24.8％，管城区的为22.5％，中原区的为21.7％，郑卅市的商品住宅的平均空置率在37.5％。
二、不同档次的楼盘空置率不同
调查显示，低档小区的空置率最低，只有24.2％，中档楼盘居中，高档的小区空置率最高，达到了67.5％。这也基本反映了郑州市乃至全国各城市的居民住房消费的基本情况，在中产阶级、工薪老百姓占绝大多数人口的郑州市，中低档住房更受青睐。
三、入住时间不同，空置率的高低也有明显的区别
数据表明，入住时间越晚，平均空置率越高。由于需要装修等缘故，不少业主选择在新房交付一年后开始入住。而且有时可能业主只想先买下来，过段再进行装修居住，或者是为子女置办的新房……这些原因都导致了住宅在一定程度的闲置。
四、中小户型商品住宅备受投资、投机性需求青睐
从二手房中介公司了解到，一些投机客乐于在市区的繁华地带购买中小户型的商品住宅进行投资，此次实地调查也印证了这一点。在亮灯率调查中，中小户型的亮灯率远高于大户型，这也从另一方面佐证了中小户型商品住宅投资投机性需求的旺盛。
据此，调查小组对郑州市商品住宅空置率也有了以下看法一
一、郑州商品住宅市场的投资、投机性需求已相当旺盛
在调查中，曾以买房者的身份走访过一些售楼中心，我们调查的这些楼盘大部分早已售罄，然而我们的调查结果却显示这些早已售完的楼盘中存在着大量的闲置房，这种待售率低而空置率高的现象引人思考，它一方面反映了房地产市场的火爆，另一方面又向人们昭示着投资性房产需求旺盛。注：待售率是指房地产开发企业已竣工，商品房中至报告期尚未售出或出租房子的面积占房屋总面积的比率。
二、郑东新区是郑州楼市投资、投机性需求的重点区域
造成郑东新区空置率高的原因除了超市、学校、医院等配套设施不完善，离市区较远以外，更多的是因为投资、投机性需求占领了主导地位。不少小区当前的二手房价格与预售时的价格相比已经翻了好几倍。现在郑州楼市呈现一种地段愈好，房价愈高，户型愈大，投资购房者就愈多，小区空置率也愈高的态势。郑东新区现在正处在发展的黄金时期，地理位置优越，升值空间较大，也理应是投资、投机性需求增长的时期。
三、高空置率现象对社区产生诸多负面影响
首先，空置率偏高会引来物业管理的不到位。高空置率导致物业管理费收取困难，使得安全、绿化、卫生将难以保障，而且易形成社会问题。
其次，交通、市政配套难以到位。许多楼盘有几十万平方米的规模，但由于空置率偏高，煤气公司不愿通气，公交公司不愿增设站点，消费者居住的成本增高。
再次，小区安全问题成了隐患。据一位业主说，他所在小区晚上很少见人，一栋楼就那么几户人家，漆黑片，出来散步都害怕。
四、高空置率与郑州房价上涨形成互动关系
根据数据分析，约有37％的投资购房者进入市场，他们将购买商品住房作为抵御通货膨胀的基本手段。这部分客户进入购房队列里，加大住宅空置比例，导致房屋有人买却无人住。投机购房推动房价虚高，抑制了弱势群体的合理住房需求，刚性需求得不到解决，造成楼市供不应求的假象，使房价飙升成为必然。当房价持续高涨，又使大多数为了满足自住需求的购房者无力承担买房费用，造成了供给过剩，在定程度上又增加了商品房的空置率。这样就形成了一个恶性循环的过程，导致的结果就是有些人同时拥有好几套住房而有些人却没房住。空置率高意味着房价虚高，房地产市场存在一定的泡沫。
资料链接：什么是空置率?
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％～10％之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％～20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20％以上为商品房严重积压区。本调查报告是“北极星”团队共同努力的结晶。他们分别是河南财经政法大学工程管理与房地产学20083-程造价一班的王璞卢文卓张亚娟史晓阳张耀杰李明雅李聪慧李森梁歌刘方舒朱丽英陈桢
在样本选取上，他们选择了交房时间距离本次调研的时间在1～4年之间的大、中型规模的商品住宅小区，不包括小户型的社区。采取水、点、气表逐户调查、亮灯调查、人居环境抽样调查、房地产中介机构访谈以及与小区业主访谈的方法来调研。
由于经费、人力、物力有限，他们没有能力对郑州市进行大面积的抽样调查，所得的数据与真实数据可能存在一些偏差，但通过这些数据能够窥探出郑州楼市空置的“冰山一角”、目前郑州楼市投资投机性需求的严重程度，反映出郑州楼市存在的种种问题，引发人们思考。
以下是此次调研结果的内容：
一、不同区域的商品住宅小区空置率差异较大
通过调查，郑东新区的平均空置率在55.17‰金水区的为38.12％，惠济区的为34.5％，二七区的为24.8％，管城区的为22.5％，中原区的为21.7％，郑卅市的商品住宅的平均空置率在37.5％。
二、不同档次的楼盘空置率不同
调查显示，低档小区的空置率最低，只有24.2％，中档楼盘居中，高档的小区空置率最高，达到了67.5％。这也基本反映了郑州市乃至全国各城市的居民住房消费的基本情况，在中产阶级、工薪老百姓占绝大多数人口的郑州市，中低档住房更受青睐。
三、入住时间不同，空置率的高低也有明显的区别
数据表明，入住时间越晚，平均空置率越高。由于需要装修等缘故，不少业主选择在新房交付一年后开始入住。而且有时可能业主只想先买下来，过段再进行装修居住，或者是为子女置办的新房……这些原因都导致了住宅在一定程度的闲置。
四、中小户型商品住宅备受投资、投机性需求青睐
从二手房中介公司了解到，一些投机客乐于在市区的繁华地带购买中小户型的商品住宅进行投资，此次实地调查也印证了这一点。在亮灯率调查中，中小户型的亮灯率远高于大户型，这也从另一方面佐证了中小户型商品住宅投资投机性需求的旺盛。
据此，调查小组对郑州市商品住宅空置率也有了以下看法一
一、郑州商品住宅市场的投资、投机性需求已相当旺盛
在调查中，曾以买房者的身份走访过一些售楼中心，我们调查的这些楼盘大部分早已售罄，然而我们的调查结果却显示这些早已售完的楼盘中存在着大量的闲置房，这种待售率低而空置率高的现象引人思考，它一方面反映了房地产市场的火爆，另一方面又向人们昭示着投资性房产需求旺盛。注：待售率是指房地产开发企业已竣工，商品房中至报告期尚未售出或出租房子的面积占房屋总面积的比率。
二、郑东新区是郑州楼市投资、投机性需求的重点区域
造成郑东新区空置率高的原因除了超市、学校、医院等配套设施不完善，离市区较远以外，更多的是因为投资、投机性需求占领了主导地位。不少小区当前的二手房价格与预售时的价格相比已经翻了好几倍。现在郑州楼市呈现一种地段愈好，房价愈高，户型愈大，投资购房者就愈多，小区空置率也愈高的态势。郑东新区现在正处在发展的黄金时期，地理位置优越，升值空间较大，也理应是投资、投机性需求增长的时期。
三、高空置率现象对社区产生诸多负面影响
首先，空置率偏高会引来物业管理的不到位。高空置率导致物业管理费收取困难，使得安全、绿化、卫生将难以保障，而且易形成社会问题。
其次，交通、市政配套难以到位。许多楼盘有几十万平方米的规模，但由于空置率偏高，煤气公司不愿通气，公交公司不愿增设站点，消费者居住的成本增高。
再次，小区安全问题成了隐患。据一位业主说，他所在小区晚上很少见人，一栋楼就那么几户人家，漆黑片，出来散步都害怕。
四、高空置率与郑州房价上涨形成互动关系
根据数据分析，约有37％的投资购房者进入市场，他们将购买商品住房作为抵御通货膨胀的基本手段。这部分客户进入购房队列里，加大住宅空置比例，导致房屋有人买却无人住。投机购房推动房价虚高，抑制了弱势群体的合理住房需求，刚性需求得不到解决，造成楼市供不应求的假象，使房价飙升成为必然。当房价持续高涨，又使大多数为了满足自住需求的购房者无力承担买房费用，造成了供给过剩，在定程度上又增加了商品房的空置率。这样就形成了一个恶性循环的过程，导致的结果就是有些人同时拥有好几套住房而有些人却没房住。空置率高意味着房价虚高，房地产市场存在一定的泡沫。
资料链接：什么是空置率?
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％～10％之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％～20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20％以上为商品房严重积压区。本调查报告是“北极星”团队共同努力的结晶。他们分别是河南财经政法大学工程管理与房地产学20083-程造价一班的王璞卢文卓张亚娟史晓阳张耀杰李明雅李聪慧李森梁歌刘方舒朱丽英陈桢