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摘要：近年来，国内外围绕房地产开发过程中外部性的研究形成了一定的成果，但多元化研究视角缺失，研究方法多为定性分析，治理策略也大致趋同，缺乏足够创新。基于此，在借鉴现有关于房地产开发过程中外部性的相关理论基础之上，引入山西省崇福寺旅游商业区进行实证研究，通过构建个体属性与项目属性以及环境属性3个维度的12个因素体系，并对其外部效应进行多元回归分析，依据回归分析结果，从多元角度论证了依托旧城整体改造，注重外围环境综合建设，完善私人产权体系的综合化治理策略。
关键词：房地产，外部性，多元回归，治理对策
中图分类号：F293.3 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2015）12-0040-49 收稿日期：2015-10-12
1 引言
伴随着国家新型城镇化战略的全面实施，房地产业作为整个城镇经济发展的基础性产业也步入了新的发展时期。基于房地产本身所具有的区位差异、位置固定、同特定土地固定相连等特性，房地产项目自身的开发利用与其周边物业的开发利用相互影响，进而深刻关乎其保值增值功能的有效发挥，这也就决定了在房地产开发过程中存在着广泛的外部性。有效治理房地产开发过程中的外部性问题，不仅对于房地产开发与城市化进程的协调发展，特别是新型城镇化的科学推进、社会资源的合理配置以及社会总体福利的最大化具有重大意义；而且有利于充分发挥房地产业提高居民生活质量和消费水平、促进土地资源优化配置科学以及推进城市有机更新的积极作用。
目前，国内外的相关研究主要是以福利经济学中的外部性内涵为依据，研究房地产开发过程中外部性产生的条件及动因，并依据科斯产权理论与庇古税理论分析论述治理外部性的对策。毕宝德认为，房地产开发过程中的外部性产生的原因在于房地产的区位差异以及位置固定等特性，并据此提出了借助于扩大土地利用规模的途径实现外部性问题“内部化”。董藩则认为房地产所具有的生产与使用合一的特征会对周边物业的价值产生影响，进而在开发和投资时，要考虑周边房地产的业态现状及其未来的发展状况。刘友芝提出运用以税收或行政手段等为主的政府力量、实施产权协商的市场力量、市场和政府相结合的力量以及社会舆论与道德监督。刘湘洪提出立足宏观角度，政府通过综合运用行政法律经济等手段来控制土地利用的外部性问题。Rita Yi Man Li认为污染源界定成本以及交易成本的高低是决定外部性“内部化”的重要因素。
上述可见，对此问题的研究已形成一定成果，但多为规范研究；对于外部性的防治策略也多数是基于传统的科斯产权理论角度，未能充分融合多元化的分析视角，治理外部性的策略也大致趋同，缺乏足够创新。
本文主要创新之处在于以实证研究的手段，对房地产开发经营过程中外部性的典型案例进行问卷调查，并对调查结果进行回归统计分析基础之上，从外部不经济“内部化”的关键途径出发，从多元角度深刻论证房地产开发经营过程中外部性的治理对策。
2 房地产开发过程中外部性理论概述
2.1 房地产开发过程中外部性理论内涵概述
福利经济学认为，在现实经济生活中，生产者或者消费者的活动给其他生产者或消费者的福利带来影响，但这种影响并不通过货币或市场交易反映出来，由此即形成外部性。基于房地产本身所具有的区位差异、位置固定、同特定土地固定相连等特性，房地产的开发和利用就不同于一般商品在生产和使用环节上相互孤立而存在。相反，其会对周围其他房地产的开发和利用产生显著影响，进而关乎其保值增值功能的有效发挥，这也就决定了在房地产开发过程中存在着广泛的外部性。因此，房地产开发过程中的外部性即指经济主体在对房地产这一客体进行开发的过程中，其行为给其他经济主体的福利造成范围有限的影响，并且这种影响独立于市场机制之外，不会通过市场交易反映出来，不计入市场交易的成本和价格中；产生影响的当事经济主体的行为并非是故意为之，且并未将这种影响作为其决策变量加以充分考虑。其中，如果这种影响降低了第三者的福利水平，则形成负外部性，具有项目区与外围环境相互影响的突出特征。
2.2 房地产开发过程中外部性产生动因分析
基于房地产商品自身所具有的特殊性与经济“外部性”产生的一般规律，房地产开发过程中外部性的产生动因可归纳为内在属性因素与外在环境因素。
2.2.1 房地产开发过程中外部性产生的内在属性因素
房地产开发过程中外部性产生的内在属性因素实质上存在于个体属性与项目属性两个层面：
其一，在个体属性层面，催生外部性的动因主要在于个体的消费偏好与个体所拥有的房产产权状况。西方经济学认为消费者对于无差异的商品组合，从理性经济人的思维出发，自然会选择效用水平较高的组合。在不存在商品可替代性的条件下，这种偏好就会对消费者的决策产生重要影响，从而引致外部性的产生；科斯定理则进一步指出明晰的财产权缺失是外部性存在的重要条件；上述论断对于房地产这一特殊商品而言，同样适用：购房者在选择无差异的房地产产品时，必然会考虑开发商的品牌，开发商的品牌影响力就利用消费者的偏好并使之做出有利于企业的决策，且不必为此支付额外费用而催生出外部性；与此同时，业主个体所拥有的房产产权状况则直接关乎业主合理使用与维护物业环境的意愿，进而深刻影响项目自身与外围物业的保值增值，制约外部性问题的产生。
其二，在项目属性层面，致使房地产开发过程中外部性生成的重要因素即为房地产项目的开发规模。房地产开发过程中外部性的核心要义之一即在于房地产开发的经济行为对其他经济主体的福利造成范围有限的影响；实质即表明，房地产开发过程中的外部性是相对于一定范围而言的，在范围扩大后，外部性即可能内部化；尤其是对于房地产开发的外部不经济问题而言，土地开发规模偏小是致使其产生的重要原因。
2.2.2 房地产开发过程中外部性产生的外在环境因素 房地产开发过程中外部性产生的外在环境因素主要存在于环境条件与市场条件两个层面：
其一，在环境条件层面，基于房地产项目自身与周边物业环境相互影响的特殊性，项目所处区域的区位状况与环境质量以及公共服务水平即以独立于市场机制之外的方式对项目自身价值产生影响；与此同时，项目价值的变化也在以非市场机制的方式反向制约周边物业价值，房地产开发过程中的外部性由此形成。
其二，在市场因素层面，依据科斯定理，实现市场均衡的重要条件之一即为交易成本极小。在房地产开发过程中，基于业主维护外部环境与修缮房屋存在因组织成本高昂所导致的“集体行动”困境，外围环境与房屋自身就无法得以及时维护修缮，进而为外部性的生成培育了条件。与此同时，基于位置固定性、地形地貌的复杂性以及周边物业环境的差异性，房地产项目之间必然存在差别，且具有极低的替代性，无法在市场上互补有无，实现市场均衡，进而决定了其具有不充分竞争性的特征，此即意味着垄断的产生；而垄断条件下的市场交易费用高昂，是外部性问题生成的重要原因。
3 崇福寺旅游商业区开发经营外部性现状研究
崇福寺旅游商业区位于迄今已有2000余年历史的山西省朔州老城内，是以始建于公元665年的崇福寺为核心，对其周边的柳家巷街与建新巷街以及操场街实施旧城改造后所建设的商业区。商区建设涉及3.9万平方米改造面积，仅约为朔州老城总面积的4%。
崇福寺旅游商业区所存在的外部性问题主要在于：其一，周边物业破损与商区功能衰败交相呼应；朔州老城整体破败的外围物业环境，客观上催生了商区房屋大规模空置及由业主肆意改变用途所造成的结构损坏与环境卫生以及治安状况恶化等问题，且这种状况反向影响于外部，进一步加剧了旧城区的衰败。其二，商区运作失败与商户不当使用相互作用；商区房屋空置严重与物业管理缺失的现状，在加剧商区物业环境恶化的同时，也刺激了商户的不当使用行为，进而在加速商区衰败的同时也给予商区功能以毁灭性打击，间接失去了吸引中高端商户入驻的动力。其三，福利水平下降与空间分异加速紧密关联；旧城区恶劣的物业环境，诱发了高收入、高素质群体大举迁出，加速了物业环境恶化以及房屋折旧的进程，降低了居民福利水平，最终形成了以市区为代表的物业条件优越且业主收入与素质较高的高端住宅区与以旧城区为代表的物业环境恶劣且业主收入与素质较低的低端住宅区的空间分异格局。其四，商区价值缩贬与旧城价值低档恶性循坏；旧城区土地产权的不明晰难以保障土地财产价值，区位优势的缺失则阻滞了房地产的升值，基础设施的落后强化了房地产价格低位状态，环境质量低劣则进一步降低了房地产市场预期。
4 崇福寺旅游商业区开发经营外部性成因研究
4.1 变量选择与研究方法
依据前述房地产开发过程中外部性产生动因理论，并充分结合崇福寺旅游商业区的具体实情，选择个体属性与项目属性以及环境属性等3个层面的因素类别，并将其进一步细分为11个具体变量，进而试图构建全方位、多角度的变量体系，以此研究其与商区外部性之间的相互关系（如表1所示）。
4.1.1 个体属性因素类别
诚如前文所述，科斯定理认为，消费者偏好与产权状况是房地产开发经营过程中外部性产生的重要条件；因此，引入消费者偏好与产权状况因素予以分析其与房地产开发过程中的外部性之间的相互关系。
理论假设，个体在购买或者租赁房产时所支付的价格的差异影响个体参与项目区环境维护的贡献意愿与房屋修缮的动力，制约外围环境质量的提升，进而阻滞房地产开发的外部不经济“内部化”的进程。因此，引入支付价格因素，予以分析个体在改善外围环境质量意愿层面的差异，进而探究其与房地产开发的负外部性之间的关系。
4.1.2 项目属性因素类别
前文中提及，在项目属性层面，致使房地产开发过程中外部性生成的重要因素即为房地产项目的开发规模，因此，对于崇福寺旅游商业区负外部性成因的分析，也要引入其开发规模予以验证。除此之外，构建项目属性因素类别体系还需要引入房产类型与用途现状因素，缘由在于：其一，房地产开发的外部不经济，具有项目区与外围环境相互影响的特点，外围环境质量的低劣，势必造成商区功能的衰败与项目价值的缩贬，进一步催生业主肆意改变房屋用途所造成的结构损坏与居住环境恶化的问题。在房屋日渐破败的情况下，“破窗效应”规律激发了商户的不当使用行为，加速了商区房屋衰败的同时也使商区功能遭受了毁灭性的打击，进而强化了商区的外部不经济现状。因而，用途变更应是负外部性形成的重要诱因。其二，理论推断，房产类型的差异关乎房屋产权时限与用途，直接影响业主对于房屋的维护修缮意愿，进而关乎房屋功能的完整与价值的保值，制约外部不经济的产生。
4.1.3 环境属性因素类别
前文在对房地产开发过程中外部性产生动因分析时指出，外部性问题产生的外在环境因素主要存在于环境条件与市场条件两个层面；在环境条件层面，项目所处区域的区位状况与环境质量以及公共服务水平关乎外部不经济问题的形成与消减；与此同时，在市场条件层面，市场交易成本高昂是资源配置失去效率的重要原因，进而也就促使了外部性的产生；因此，引入上述变量可以在一定程度上综合评价项目区外围环境与市场环境状况，进而探究其与商区外部性形成之间的关联关系。
在上述变量体系构建的基础上，可以采用多元线性回归的方法予以进行，缘由在于其所具有的优点：回归分析可以使得各个解释变量之间保持相互控制，进而削弱其相互干扰的可能性，从而确定真正的解释变量。
本文首先对问卷调查所得结果进行信度检验，在此基础上基于最小二乘法原理构建具有最优线性无偏估计的多元线性回归模型之后，进一步以检验法对线性回归方程的显著性进行检验。其中，检验法的检验统计量定义为：
统计量T服从自由度为n-2的t分布；一般当T值大于等于2时，且T检验的概率p值小于等于置信水平时，具有显著性意义。 4.2 信度检验与回归运算
本文采用克朗巴哈α系数作为信度系数，其计算结果ɑ=0.925，因此，总体上调查问卷所得结果信度良好（如表2所示）。
在对问卷调查所得结果进行可靠性分析的基础之上，基于有效控制解释变量之间相互干扰的目的，研究采用逐步法对120份问卷所得结果进行多元线性回归运算，整个回归运算过程共持续9步，直到不相关变量被全部剔除为止，其结果如下文图表所示：其中，模型8的判定系数（R方）为0.957，调整判定系数（调整R方）为0.954，表明模型具有较好的拟合优度（如表3所示）。
与此同时，方差分析表显示，模型9的F统计量的观察值为288.499，相应的概率p值为0.000，小于0.05，可以认为预测变量与因变量之间存在共线性关系（如表4所示）。
4.3 结果分析
经过9步回归运算之后，引入回归方程的13个解释变量，最终有3个被剔除：分别为年龄、房产类型与传统风俗，其T值分别为-0.758、0.647与-0.12，均小于2，且其p值均大于给定的显著性水平，故无法引入方程（如表5所示）。
剔除上述变量后的回归方程系数：模型中各解释变量的回归系数均为正数，且通过T检验之后所得到的t统计量观察值均大于2，以及其所对应的概率p值均小于0.05的显著性水平，回归结果具有显著性意义（如表6所示）。
据此可以认为个体属性层面的消费偏好与产权状况以及支付价格解释变量，项目属性层面的用途现状与开发规模解释变量，环境属性层面的环境质量、公共服务水平、区位状况与交易成本解释变量同商区外部性之间存在正相关关系，也即表明上述解释变量是商区外部性形成的重要因素。
需要指出的是，在经过9步多元回归运算之后所显示的多重共线性结果中，最终确定的9个解释变量之间的方差膨胀因子（the variance inflation factor，VIF）均小于10，且对应的容忍值（Tolerance）也均处于可接受范围内，故而，本文所构建的回归方程不存在严重的多重共线性问题。
此外，回归标准化残差的直方图进一步表明标准化残差大致呈现正态分布，满足经典回归模型的基本假设，符合回归分析的要求（如图1所示）。
图1：回归标准化残差的直方图
基于以上分析，有效治理房地产开发经营过程中的负外部性问题，就应当注重对外围环境质量、房屋产权状况以及房屋支付价格等角度予以具体分析，从后文所阐述的对策予以展开。
5 治理对策与建议
5.1 依托旧城整体改造，有效治理负外部性问题
前文中理论与实证研究均已证实，土地利用规模偏小与市场交易成本高昂是致使房地产开发过程中外部性问题产生的重要原因。因此，依托于旧城整体改造，扩大土地利用规模，化解集体行动困境，可以有效抑制与消减房地产开发过程中的外部性，尤其是外部不经济问题；为此，应当注重以下3个层面因素的考量：其一，就是规划布局的引领；其二，则为改造模式的创新；其三，还包括资金渠道的畅通。
注重科学的城市规划布局的引领，是依托旧城整体改造治理负外部性问题的首要任务。科学的城市规划布局的缺失，错误地引导着人力与资本的流向，进而在加剧旧城区衰败的同时，恶化商区负外部性问题。因此，科学规划城市功能布局，合理引导政府和私人投资流向，统筹规划旧城区用地安排，对于不断增强旧城复兴动力，消减外部不经济问题具有重大意义。
注重深入的旧城改造模式的创新，是依托旧城整体改造治理负外部性问题的必由之路。创新旧城改造模式，应当遵循注重充分发挥政府主导作用，同时广泛调动旧区居民积极参与改造的路径予以推进，其意义在于有效化解因交易成本高昂所导致的集体行动困境的同时，规避传统改造模式所引致的拆迁冲突与临迁费拖欠等问题的产生，进而为旧城改造减少相关阻力。在具体实践中，则应当注重：其一，保证信息通透和充分尊重民意；其二，要协调和维护改造过程中当事主体的利益。
注重通畅的旧城改造资金的渠道，是依托旧城整体改造治理负外部性问题的有力保障。旧城整体改造工作顺利推进的进程与可行性既取决于改造资金的充裕度，也取决于改造资金的高效利用。因此，应当注重从解决资金渠道的“开源”与提高利用效率的“节流”两个角度考虑：
其一，在“开源”角度，应当从“政府主导，业主协调”主体出发，视被拆迁改造房屋的破损程度以及是否需要拆平复建等具体情况，并在深入分析房屋产权状况与支付价格等因素的基础上，有针对性地采取相应措施，以有效增强业主改造意愿；对于安置工程与商业地块的建设，则可以融入BT与BOT模式，并借助于互联网金融平台，模仿IPO形式，面向社会进行广泛融资，以缓解资金压力。
其二，在“节流”角度，应当注重从宏观与微观层面因地制宜改造，以节约改造支出：在宏观层面，以整治和复建相结合的方式，总体规划，科学确定集中复建和修缮区域，以减少大面积拆迁所造成的资源浪费。在微观层面，以零散和成片改造相结合的方式，立足于街区内部房屋实际情况，予以综合修缮或完全拆除。
5.2 注重外围环境建设，增强商区复兴动力
环境属性因素是致使房地产开发过程中外部性问题产生的重要原因。因此，改善项目区周边物业环境对于项目保值增值具有积极意义。推进外围环境综合建设，应当在分析环境衰败原因基础上，有针对性、目的性开展。对于因城市规划布局不合理、公共投资力度不足等原因所造成的外部环境不佳的问题，应以政府为主体，科学规划城市功能布局，健全基础设施体系，改善外部环境；对于因项目本身定位存在缺陷所形成的外部环境不佳的问题，应以项目开发企业为主体，依托于配套开发周边物业与强化营销策划以及创新宣传等途径应对外部性问题；对于因业主不合理行为所形成的外部环境不佳的问题，则应统筹业主自身素质建设与基层组织职能发挥，提升居民文化素质水平的同时，推进社区“创卫”工作，进而改善居住环境，提升幸福指数。 5.3 完善私人产权体系，抑制私人不当行为
产权分配不合理与业主使用行为不规范所引致的用途变更是致使商区外部性的主因，这一结论已为前文实证研究所证实。因此，依托于产权体系的完善与私人行为的治理以消减房地产开发过程中外部性问题，即应当注重以下几个层面：其一，就是明晰产权归属主体；一般而言，旧城区范围内的房屋性质多样，因而产权归属状况也必然极为复杂。因此，必须既立足于宏观角度，又立足于微观角度，视房屋具体性质的不同，认真分析房屋产权归属，为合理界定房屋所有者以及使用者在房屋修缮以及功能维护等方面的责任和义务奠定基础。其二，则要厘清产权分配情况；主要思路应该注重以下几个角度。
对于拥有完整所有权的业主，基于其参与外部性治理的积极性与随意变更房屋用途的可能性并存，为此，既要拟定能够调动其主动治理外部性的合理的参与标准，又要借助于强化物业管理等途径遏制其随意变更房屋用途结构的行为；对于拥有部分所有权的业主，则要在调查房屋产权具体归属的基础上，尝试由当事主体通过契约的形式委托授权于物业公司进行管理监督，达到抑制部分所有权人私自变更用途结构行为的目的；对于仅拥有租赁使用权的承租人，鉴于其参与外部性治理的意愿不足，则可尝试从“疏导”与“遏制”角度来应对这一情形，即要在强化对于不当使用行为惩处的同时，积极宣传教育，落实各租户责任，进而有效治理其不当使用行为以及解决贡献意愿不足的问题。
6 结语
通过以山西省朔州城区崇福寺旅游商业文化区为例，对城市开发经营过程中所存在的外部性问题与其成因以及治理对策进行了系统而深入的分析之后，我们认为房地产开发经营过程中的外部性问题的产生是多种因素综合作用下的结果，治理该问题的主导策略是扩大开发规模，使外部性问题内部化；同时，综合利用其他途径，有效治理这种负外部性问题。
综合分析的结果，笔者认为房地产开发经营过程中外部性问题的产生与产权界定模糊、开发规模偏小以及外围环境欠佳、市场交易成本高昂等具有直接关系。因而，有效治理这种外部性问题，特别是负外部性问题，应从注重外围环境建设与扩大旧城改造规模以及完善产权体系等角度出发，综合运用，顺利推进。
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作者简介：
卢新海，华中科技大学公共管理学院教授，博士生导师，主要研究方向为土地管理、城市管理。
郝光伟，华中科技大学公共管理学院硕士研究生，主要研究方向为土地资源管理。
关键词：房地产，外部性，多元回归，治理对策
中图分类号：F293.3 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2015）12-0040-49 收稿日期：2015-10-12
1 引言
伴随着国家新型城镇化战略的全面实施，房地产业作为整个城镇经济发展的基础性产业也步入了新的发展时期。基于房地产本身所具有的区位差异、位置固定、同特定土地固定相连等特性，房地产项目自身的开发利用与其周边物业的开发利用相互影响，进而深刻关乎其保值增值功能的有效发挥，这也就决定了在房地产开发过程中存在着广泛的外部性。有效治理房地产开发过程中的外部性问题，不仅对于房地产开发与城市化进程的协调发展，特别是新型城镇化的科学推进、社会资源的合理配置以及社会总体福利的最大化具有重大意义；而且有利于充分发挥房地产业提高居民生活质量和消费水平、促进土地资源优化配置科学以及推进城市有机更新的积极作用。
目前，国内外的相关研究主要是以福利经济学中的外部性内涵为依据，研究房地产开发过程中外部性产生的条件及动因，并依据科斯产权理论与庇古税理论分析论述治理外部性的对策。毕宝德认为，房地产开发过程中的外部性产生的原因在于房地产的区位差异以及位置固定等特性，并据此提出了借助于扩大土地利用规模的途径实现外部性问题“内部化”。董藩则认为房地产所具有的生产与使用合一的特征会对周边物业的价值产生影响，进而在开发和投资时，要考虑周边房地产的业态现状及其未来的发展状况。刘友芝提出运用以税收或行政手段等为主的政府力量、实施产权协商的市场力量、市场和政府相结合的力量以及社会舆论与道德监督。刘湘洪提出立足宏观角度，政府通过综合运用行政法律经济等手段来控制土地利用的外部性问题。Rita Yi Man Li认为污染源界定成本以及交易成本的高低是决定外部性“内部化”的重要因素。
上述可见，对此问题的研究已形成一定成果，但多为规范研究；对于外部性的防治策略也多数是基于传统的科斯产权理论角度，未能充分融合多元化的分析视角，治理外部性的策略也大致趋同，缺乏足够创新。
本文主要创新之处在于以实证研究的手段，对房地产开发经营过程中外部性的典型案例进行问卷调查，并对调查结果进行回归统计分析基础之上，从外部不经济“内部化”的关键途径出发，从多元角度深刻论证房地产开发经营过程中外部性的治理对策。
2 房地产开发过程中外部性理论概述
2.1 房地产开发过程中外部性理论内涵概述
福利经济学认为，在现实经济生活中，生产者或者消费者的活动给其他生产者或消费者的福利带来影响，但这种影响并不通过货币或市场交易反映出来，由此即形成外部性。基于房地产本身所具有的区位差异、位置固定、同特定土地固定相连等特性，房地产的开发和利用就不同于一般商品在生产和使用环节上相互孤立而存在。相反，其会对周围其他房地产的开发和利用产生显著影响，进而关乎其保值增值功能的有效发挥，这也就决定了在房地产开发过程中存在着广泛的外部性。因此，房地产开发过程中的外部性即指经济主体在对房地产这一客体进行开发的过程中，其行为给其他经济主体的福利造成范围有限的影响，并且这种影响独立于市场机制之外，不会通过市场交易反映出来，不计入市场交易的成本和价格中；产生影响的当事经济主体的行为并非是故意为之，且并未将这种影响作为其决策变量加以充分考虑。其中，如果这种影响降低了第三者的福利水平，则形成负外部性，具有项目区与外围环境相互影响的突出特征。
2.2 房地产开发过程中外部性产生动因分析
基于房地产商品自身所具有的特殊性与经济“外部性”产生的一般规律，房地产开发过程中外部性的产生动因可归纳为内在属性因素与外在环境因素。
2.2.1 房地产开发过程中外部性产生的内在属性因素
房地产开发过程中外部性产生的内在属性因素实质上存在于个体属性与项目属性两个层面：
其一，在个体属性层面，催生外部性的动因主要在于个体的消费偏好与个体所拥有的房产产权状况。西方经济学认为消费者对于无差异的商品组合，从理性经济人的思维出发，自然会选择效用水平较高的组合。在不存在商品可替代性的条件下，这种偏好就会对消费者的决策产生重要影响，从而引致外部性的产生；科斯定理则进一步指出明晰的财产权缺失是外部性存在的重要条件；上述论断对于房地产这一特殊商品而言，同样适用：购房者在选择无差异的房地产产品时，必然会考虑开发商的品牌，开发商的品牌影响力就利用消费者的偏好并使之做出有利于企业的决策，且不必为此支付额外费用而催生出外部性；与此同时，业主个体所拥有的房产产权状况则直接关乎业主合理使用与维护物业环境的意愿，进而深刻影响项目自身与外围物业的保值增值，制约外部性问题的产生。
其二，在项目属性层面，致使房地产开发过程中外部性生成的重要因素即为房地产项目的开发规模。房地产开发过程中外部性的核心要义之一即在于房地产开发的经济行为对其他经济主体的福利造成范围有限的影响；实质即表明，房地产开发过程中的外部性是相对于一定范围而言的，在范围扩大后，外部性即可能内部化；尤其是对于房地产开发的外部不经济问题而言，土地开发规模偏小是致使其产生的重要原因。
2.2.2 房地产开发过程中外部性产生的外在环境因素 房地产开发过程中外部性产生的外在环境因素主要存在于环境条件与市场条件两个层面：
其一，在环境条件层面，基于房地产项目自身与周边物业环境相互影响的特殊性，项目所处区域的区位状况与环境质量以及公共服务水平即以独立于市场机制之外的方式对项目自身价值产生影响；与此同时，项目价值的变化也在以非市场机制的方式反向制约周边物业价值，房地产开发过程中的外部性由此形成。
其二，在市场因素层面，依据科斯定理，实现市场均衡的重要条件之一即为交易成本极小。在房地产开发过程中，基于业主维护外部环境与修缮房屋存在因组织成本高昂所导致的“集体行动”困境，外围环境与房屋自身就无法得以及时维护修缮，进而为外部性的生成培育了条件。与此同时，基于位置固定性、地形地貌的复杂性以及周边物业环境的差异性，房地产项目之间必然存在差别，且具有极低的替代性，无法在市场上互补有无，实现市场均衡，进而决定了其具有不充分竞争性的特征，此即意味着垄断的产生；而垄断条件下的市场交易费用高昂，是外部性问题生成的重要原因。
3 崇福寺旅游商业区开发经营外部性现状研究
崇福寺旅游商业区位于迄今已有2000余年历史的山西省朔州老城内，是以始建于公元665年的崇福寺为核心，对其周边的柳家巷街与建新巷街以及操场街实施旧城改造后所建设的商业区。商区建设涉及3.9万平方米改造面积，仅约为朔州老城总面积的4%。
崇福寺旅游商业区所存在的外部性问题主要在于：其一，周边物业破损与商区功能衰败交相呼应；朔州老城整体破败的外围物业环境，客观上催生了商区房屋大规模空置及由业主肆意改变用途所造成的结构损坏与环境卫生以及治安状况恶化等问题，且这种状况反向影响于外部，进一步加剧了旧城区的衰败。其二，商区运作失败与商户不当使用相互作用；商区房屋空置严重与物业管理缺失的现状，在加剧商区物业环境恶化的同时，也刺激了商户的不当使用行为，进而在加速商区衰败的同时也给予商区功能以毁灭性打击，间接失去了吸引中高端商户入驻的动力。其三，福利水平下降与空间分异加速紧密关联；旧城区恶劣的物业环境，诱发了高收入、高素质群体大举迁出，加速了物业环境恶化以及房屋折旧的进程，降低了居民福利水平，最终形成了以市区为代表的物业条件优越且业主收入与素质较高的高端住宅区与以旧城区为代表的物业环境恶劣且业主收入与素质较低的低端住宅区的空间分异格局。其四，商区价值缩贬与旧城价值低档恶性循坏；旧城区土地产权的不明晰难以保障土地财产价值，区位优势的缺失则阻滞了房地产的升值，基础设施的落后强化了房地产价格低位状态，环境质量低劣则进一步降低了房地产市场预期。
4 崇福寺旅游商业区开发经营外部性成因研究
4.1 变量选择与研究方法
依据前述房地产开发过程中外部性产生动因理论，并充分结合崇福寺旅游商业区的具体实情，选择个体属性与项目属性以及环境属性等3个层面的因素类别，并将其进一步细分为11个具体变量，进而试图构建全方位、多角度的变量体系，以此研究其与商区外部性之间的相互关系（如表1所示）。
4.1.1 个体属性因素类别
诚如前文所述，科斯定理认为，消费者偏好与产权状况是房地产开发经营过程中外部性产生的重要条件；因此，引入消费者偏好与产权状况因素予以分析其与房地产开发过程中的外部性之间的相互关系。
理论假设，个体在购买或者租赁房产时所支付的价格的差异影响个体参与项目区环境维护的贡献意愿与房屋修缮的动力，制约外围环境质量的提升，进而阻滞房地产开发的外部不经济“内部化”的进程。因此，引入支付价格因素，予以分析个体在改善外围环境质量意愿层面的差异，进而探究其与房地产开发的负外部性之间的关系。
4.1.2 项目属性因素类别
前文中提及，在项目属性层面，致使房地产开发过程中外部性生成的重要因素即为房地产项目的开发规模，因此，对于崇福寺旅游商业区负外部性成因的分析，也要引入其开发规模予以验证。除此之外，构建项目属性因素类别体系还需要引入房产类型与用途现状因素，缘由在于：其一，房地产开发的外部不经济，具有项目区与外围环境相互影响的特点，外围环境质量的低劣，势必造成商区功能的衰败与项目价值的缩贬，进一步催生业主肆意改变房屋用途所造成的结构损坏与居住环境恶化的问题。在房屋日渐破败的情况下，“破窗效应”规律激发了商户的不当使用行为，加速了商区房屋衰败的同时也使商区功能遭受了毁灭性的打击，进而强化了商区的外部不经济现状。因而，用途变更应是负外部性形成的重要诱因。其二，理论推断，房产类型的差异关乎房屋产权时限与用途，直接影响业主对于房屋的维护修缮意愿，进而关乎房屋功能的完整与价值的保值，制约外部不经济的产生。
4.1.3 环境属性因素类别
前文在对房地产开发过程中外部性产生动因分析时指出，外部性问题产生的外在环境因素主要存在于环境条件与市场条件两个层面；在环境条件层面，项目所处区域的区位状况与环境质量以及公共服务水平关乎外部不经济问题的形成与消减；与此同时，在市场条件层面，市场交易成本高昂是资源配置失去效率的重要原因，进而也就促使了外部性的产生；因此，引入上述变量可以在一定程度上综合评价项目区外围环境与市场环境状况，进而探究其与商区外部性形成之间的关联关系。
在上述变量体系构建的基础上，可以采用多元线性回归的方法予以进行，缘由在于其所具有的优点：回归分析可以使得各个解释变量之间保持相互控制，进而削弱其相互干扰的可能性，从而确定真正的解释变量。
本文首先对问卷调查所得结果进行信度检验，在此基础上基于最小二乘法原理构建具有最优线性无偏估计的多元线性回归模型之后，进一步以检验法对线性回归方程的显著性进行检验。其中，检验法的检验统计量定义为：
统计量T服从自由度为n-2的t分布；一般当T值大于等于2时，且T检验的概率p值小于等于置信水平时，具有显著性意义。 4.2 信度检验与回归运算
本文采用克朗巴哈α系数作为信度系数，其计算结果ɑ=0.925，因此，总体上调查问卷所得结果信度良好（如表2所示）。
在对问卷调查所得结果进行可靠性分析的基础之上，基于有效控制解释变量之间相互干扰的目的，研究采用逐步法对120份问卷所得结果进行多元线性回归运算，整个回归运算过程共持续9步，直到不相关变量被全部剔除为止，其结果如下文图表所示：其中，模型8的判定系数（R方）为0.957，调整判定系数（调整R方）为0.954，表明模型具有较好的拟合优度（如表3所示）。
与此同时，方差分析表显示，模型9的F统计量的观察值为288.499，相应的概率p值为0.000，小于0.05，可以认为预测变量与因变量之间存在共线性关系（如表4所示）。
4.3 结果分析
经过9步回归运算之后，引入回归方程的13个解释变量，最终有3个被剔除：分别为年龄、房产类型与传统风俗，其T值分别为-0.758、0.647与-0.12，均小于2，且其p值均大于给定的显著性水平，故无法引入方程（如表5所示）。
剔除上述变量后的回归方程系数：模型中各解释变量的回归系数均为正数，且通过T检验之后所得到的t统计量观察值均大于2，以及其所对应的概率p值均小于0.05的显著性水平，回归结果具有显著性意义（如表6所示）。
据此可以认为个体属性层面的消费偏好与产权状况以及支付价格解释变量，项目属性层面的用途现状与开发规模解释变量，环境属性层面的环境质量、公共服务水平、区位状况与交易成本解释变量同商区外部性之间存在正相关关系，也即表明上述解释变量是商区外部性形成的重要因素。
需要指出的是，在经过9步多元回归运算之后所显示的多重共线性结果中，最终确定的9个解释变量之间的方差膨胀因子（the variance inflation factor，VIF）均小于10，且对应的容忍值（Tolerance）也均处于可接受范围内，故而，本文所构建的回归方程不存在严重的多重共线性问题。
此外，回归标准化残差的直方图进一步表明标准化残差大致呈现正态分布，满足经典回归模型的基本假设，符合回归分析的要求（如图1所示）。
图1：回归标准化残差的直方图
基于以上分析，有效治理房地产开发经营过程中的负外部性问题，就应当注重对外围环境质量、房屋产权状况以及房屋支付价格等角度予以具体分析，从后文所阐述的对策予以展开。
5 治理对策与建议
5.1 依托旧城整体改造，有效治理负外部性问题
前文中理论与实证研究均已证实，土地利用规模偏小与市场交易成本高昂是致使房地产开发过程中外部性问题产生的重要原因。因此，依托于旧城整体改造，扩大土地利用规模，化解集体行动困境，可以有效抑制与消减房地产开发过程中的外部性，尤其是外部不经济问题；为此，应当注重以下3个层面因素的考量：其一，就是规划布局的引领；其二，则为改造模式的创新；其三，还包括资金渠道的畅通。
注重科学的城市规划布局的引领，是依托旧城整体改造治理负外部性问题的首要任务。科学的城市规划布局的缺失，错误地引导着人力与资本的流向，进而在加剧旧城区衰败的同时，恶化商区负外部性问题。因此，科学规划城市功能布局，合理引导政府和私人投资流向，统筹规划旧城区用地安排，对于不断增强旧城复兴动力，消减外部不经济问题具有重大意义。
注重深入的旧城改造模式的创新，是依托旧城整体改造治理负外部性问题的必由之路。创新旧城改造模式，应当遵循注重充分发挥政府主导作用，同时广泛调动旧区居民积极参与改造的路径予以推进，其意义在于有效化解因交易成本高昂所导致的集体行动困境的同时，规避传统改造模式所引致的拆迁冲突与临迁费拖欠等问题的产生，进而为旧城改造减少相关阻力。在具体实践中，则应当注重：其一，保证信息通透和充分尊重民意；其二，要协调和维护改造过程中当事主体的利益。
注重通畅的旧城改造资金的渠道，是依托旧城整体改造治理负外部性问题的有力保障。旧城整体改造工作顺利推进的进程与可行性既取决于改造资金的充裕度，也取决于改造资金的高效利用。因此，应当注重从解决资金渠道的“开源”与提高利用效率的“节流”两个角度考虑：
其一，在“开源”角度，应当从“政府主导，业主协调”主体出发，视被拆迁改造房屋的破损程度以及是否需要拆平复建等具体情况，并在深入分析房屋产权状况与支付价格等因素的基础上，有针对性地采取相应措施，以有效增强业主改造意愿；对于安置工程与商业地块的建设，则可以融入BT与BOT模式，并借助于互联网金融平台，模仿IPO形式，面向社会进行广泛融资，以缓解资金压力。
其二，在“节流”角度，应当注重从宏观与微观层面因地制宜改造，以节约改造支出：在宏观层面，以整治和复建相结合的方式，总体规划，科学确定集中复建和修缮区域，以减少大面积拆迁所造成的资源浪费。在微观层面，以零散和成片改造相结合的方式，立足于街区内部房屋实际情况，予以综合修缮或完全拆除。
5.2 注重外围环境建设，增强商区复兴动力
环境属性因素是致使房地产开发过程中外部性问题产生的重要原因。因此，改善项目区周边物业环境对于项目保值增值具有积极意义。推进外围环境综合建设，应当在分析环境衰败原因基础上，有针对性、目的性开展。对于因城市规划布局不合理、公共投资力度不足等原因所造成的外部环境不佳的问题，应以政府为主体，科学规划城市功能布局，健全基础设施体系，改善外部环境；对于因项目本身定位存在缺陷所形成的外部环境不佳的问题，应以项目开发企业为主体，依托于配套开发周边物业与强化营销策划以及创新宣传等途径应对外部性问题；对于因业主不合理行为所形成的外部环境不佳的问题，则应统筹业主自身素质建设与基层组织职能发挥，提升居民文化素质水平的同时，推进社区“创卫”工作，进而改善居住环境，提升幸福指数。 5.3 完善私人产权体系，抑制私人不当行为
产权分配不合理与业主使用行为不规范所引致的用途变更是致使商区外部性的主因，这一结论已为前文实证研究所证实。因此，依托于产权体系的完善与私人行为的治理以消减房地产开发过程中外部性问题，即应当注重以下几个层面：其一，就是明晰产权归属主体；一般而言，旧城区范围内的房屋性质多样，因而产权归属状况也必然极为复杂。因此，必须既立足于宏观角度，又立足于微观角度，视房屋具体性质的不同，认真分析房屋产权归属，为合理界定房屋所有者以及使用者在房屋修缮以及功能维护等方面的责任和义务奠定基础。其二，则要厘清产权分配情况；主要思路应该注重以下几个角度。
对于拥有完整所有权的业主，基于其参与外部性治理的积极性与随意变更房屋用途的可能性并存，为此，既要拟定能够调动其主动治理外部性的合理的参与标准，又要借助于强化物业管理等途径遏制其随意变更房屋用途结构的行为；对于拥有部分所有权的业主，则要在调查房屋产权具体归属的基础上，尝试由当事主体通过契约的形式委托授权于物业公司进行管理监督，达到抑制部分所有权人私自变更用途结构行为的目的；对于仅拥有租赁使用权的承租人，鉴于其参与外部性治理的意愿不足，则可尝试从“疏导”与“遏制”角度来应对这一情形，即要在强化对于不当使用行为惩处的同时，积极宣传教育，落实各租户责任，进而有效治理其不当使用行为以及解决贡献意愿不足的问题。
6 结语
通过以山西省朔州城区崇福寺旅游商业文化区为例，对城市开发经营过程中所存在的外部性问题与其成因以及治理对策进行了系统而深入的分析之后，我们认为房地产开发经营过程中的外部性问题的产生是多种因素综合作用下的结果，治理该问题的主导策略是扩大开发规模，使外部性问题内部化；同时，综合利用其他途径，有效治理这种负外部性问题。
综合分析的结果，笔者认为房地产开发经营过程中外部性问题的产生与产权界定模糊、开发规模偏小以及外围环境欠佳、市场交易成本高昂等具有直接关系。因而，有效治理这种外部性问题，特别是负外部性问题，应从注重外围环境建设与扩大旧城改造规模以及完善产权体系等角度出发，综合运用，顺利推进。
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作者简介：
卢新海，华中科技大学公共管理学院教授，博士生导师，主要研究方向为土地管理、城市管理。
郝光伟，华中科技大学公共管理学院硕士研究生，主要研究方向为土地资源管理。