编者按：２００２年以来，许多大城市的房价突然暴涨。一方面，老百姓购房难问题引发争论，政府出台一系列政策平抑房价；另一方面，房价依然一路飙升，房产消费热潮丝毫不减。房价及房地产的宏观结构已经成为不管是老百姓还是学者都非常关心的重要话题。对房地产的“暴利”、“泡沫”如何判断？宏观调控何去何从？我们请著名经济学家加拿西安大略大学徐滇庆教授和中国著名制度经济学家盛洪发表他们的见解。
　　
　　目前在房地产研究和理论上存在一些不健康的现象。房地产市场到底是不是泡沫？“泡沫”这个词在国内各媒体上用得非常多，无论什么人都说“泡沫”。如果老百姓口头上说一说也就算了，如果理论界要说这是“泡沫”，那么我们就必须要按照严格的学术规范，必须同时指出它在什么时候破灭，破灭之后的憧憬是什么，相应的措施是什么。而不是变成一种感情的宣泄，否则对于房价的走势和未来的政策建议只会有不利的影响，而不会有积极的效应。如果说它是“泡沫”而且还不能破灭，那就是自相矛盾，就不叫“泡沫”。我们随便拿肥皂水吹一个泡，能坚持多久？能坚持半个小时吗？一个小时吗？肯定坚持不了的。只要泡沫起来的时候，就知道它是要崩溃的。
　　这个问题不仅在中国出现了，美国恰好也出现了。格林斯潘是美国的美联储主席，在他将要离任的时候，各种报纸、刊物纷纷加以评论。有人说，格林斯潘给美国留下了两个泡沫：一是已经崩溃的IT泡沫；一是即将崩溃的房地产泡沫。此言一出，大家就很喧哗，格林斯潘到底有没有留下房地产泡沫，大家的学术判断是很一致的，就是美国的房地产会不会崩溃，崩溃的原因是什么？崩溃的后果是什么？在什么时候崩溃？大量的文献在美国最好的杂志上都纷纷出现了，研究结论很清楚，现在美国的房地产根本不是泡沫经济，不会崩溃，不能以简单的房价上升的速度就下结论。因为看不见任何导致泡沫崩溃的条件。这个事情对中国整个大局的判断是很有借鉴意义的，我们不要庸人自扰，自己说房地产“泡沫”已经到了如何严重的程度，如果你这么说，就要解释崩溃的条件是什么？
　　


　　房地产崩溃存在八个条件，这八个条件和中国现状都不符合。我们要很冷静地去看待房价运动的趋势，“国六条”如果能够制止房价暴涨，那就功德无量了，可是房价还要涨。
　　在中国目前的形势之下，我们要看的是资金流，现在中国处于一个资金超级流动性的状态，居民存款总额超过了14万亿，银行存款余额差不多30万亿，而银行的存差有10万亿之多。目前每年房地产销售总额也不过是在1.8万亿 ～2万亿之间，银行之中还有10万亿的存差，这些资金没有任何渠道向海外流通，因为人民币没有自由可兑换，外资银行没有资格在中国吸收人民币存款。这个条件在2006年年底可能会发生变化，但是目前还没有。
　　最近股市表现得不错，吸收了1000亿，最乐观的估计到2006年年底能进军4000亿，但是和10万亿相比，这只是一个很小的零头。全国的资金流动性这么强，冲进北京、上海房地产，但是大头还没睡醒，还没动呢，你没有办法阻止它。既然有人不停地来接盘，资金不断地流动，何以见得政府的政策就能把房价压下去。要很冷静地分析，至于泡沫崩溃，很重要的一个前提是资金流大量外逃、外撤。这个数量很大，一般的地方装不下。
　　前不久有人问美联储主席布莱克，目前中国持有几千亿美元的美国债券，如果中国抛出这些债券，会不会对美国的经济有冲击？布莱克说，中国人抛出美元债券买什么？买欧元？买日元？根本没有这么大的容量。所以资金流不是一个抛的东西，是一个非常具体而且定量的东西。这几万亿的走向谈何容易？而且在银行中的存差，即使老百姓存进去，银行却没有能力贷出去。既然报告这个数字为10万亿，老百姓是随时可以拿出来的，流动性很强。因此盲目地说，房地产市场、房价就会降，或者更严重地说房地产就会崩溃，是否有更科学的根据呢？我认为不可能出现这样的事情。不要情绪化地说北京房地产价格要跌30%，上海要跌50%，真正跌30%～50%的时候，将是一场极大的金融危机，这种情况不是不可能发生，但前提是整个银行系统将会崩溃，整个货币体系将会崩溃。
　　我赞成很多人宣讲危机意识，提高危机意识，防范金融危机，这是非常重要的。只有那些没有危机意识的民族才会真正遭遇危机。
　　增强危机意识是没有错的，但是讲危机主要指的是银行的金融危机。房价无论涨还是跌，房子还是房子，飞不掉跑不了。要害的问题是，如果我们让泡沫经济形成，大量投机活动使得资金涌入房地产，而且破坏了金融稳定性，将来一旦出现金融危机，那就是心头大患，房地产出问题是肌肤之疮，但金融出问题才是心头大患，心肌梗死。
　　


　　另外一方面，房地产有没有暴利？这个暴利究竟有多大？房地产商说没有，国家统计局统计出房地产业利润率只有7.7%，和其他行业差不多，为什么其他行业干了几十年，市场那么大，却没有出现这么多的富翁啊。
　　我们分析股市的年报，几乎所有上市的房地产公司，都说没有很高的利润，那么就奇怪了，2004年的数据显示，仅房价上涨的部分老百姓就多交了1600亿，老百姓既然多交了钱，就应该有所表现，1600亿增长应该在我们的统计年表中有所表现。先不讲存量，就讲增量部分，表现在哪呢？房地产商得到的利润应该交税，经过调查，房地产商增加的税收只有100多个亿，其余的哪里去了？
　　现在所有的部门都有各自的利益，而且在官僚体制之下都有纪律，不准去干预其他部门的业务，这样就可能有上千亿的钱蒸发掉而没有查出来。这是不能容忍的错误。
　　这个问题告诉我们什么呢？是我们的制度出了问题。如何通过制度创新找到一个让老百姓交出来的钱能够有所交代的好办法？
　　目前在学风上也存在很大的问题。到处都在热炒房地产空置率的国际警戒线概念还说这是国际惯例，我经过一番努力查证，这种提法是子虚乌有，根本不是国际上通用的，是一个研究生写出来的，居然我们的房地产商、政府官员全都引用，到处传。开始我也相信，但是通过全面的查询，并没有在国外找到国际警戒线。我就明白了，警戒线是为政策服务的，每一个警戒点就必定相应有一个政策措施。比如说洪水来了，洪水到多少米，我们需要派人上大堤去守着，洪水到了多少米，就把大堤的人撤走，老百姓都撤走，守不住了，这早就有预案，后来有措施。有些东西是有警戒线的，比如说外汇储备有警戒线、偿债率有警戒线、经济系数有警戒线，后面都对应着政策，唯独房地产空置率没有，因为西方很多国家都不知道空置率对应着哪些政策？连房价收入比的定义都没搞清楚，就在国内就纷纷扬扬的各说各的一套。这就是学风不好，很多学术规范是不能擅自创造的。
　　欧洲房地产研究会主席最近在清华做了一个讲话说，“房价收入比也没有国际警戒线”。房价收入比是根据各国情况度量老百姓购房能力的指标，这是英国人在18世纪的时候就已经提出来的。在马克思时代，伦敦两居室最多，所以伦敦就一直按照两居室的住宅取样，一直到现在。为什么呢？因为它度量的是伦敦和英国房价的变化规律，有历史序列就足够了，换一种数据就不连续了，所以英国人不会改。美国人一开始就是别墅，它就没有两居室这么回事，历年的数据都是这样，买别墅跟买两居室的价钱相差很远，它们之间不能改，因为它没有流通性，只是为本地服务的。这样不仅没有国际警戒线，而且还不能横线对比。对比也没有意思，因为大家说的不是一个东西。丁是丁卯是卯，一些人缺乏研究就说我们的房地产使老百姓买不起房子，美国人两年就买一套房子，中国人要多少年，给民众带来误导，看来我们必须把学风搞好。
　　


　　另外，很多东西不要为上。上面派人调查空置率了，所以空置率警戒线就是对的，那是两回事，我们需 要知道空置率面积的变化情况，我们也可以拟定一些检验空置率的指标，但并不是说上面说的是怎么一个定义就是对的。也不要为外，外国人说的情况跟中国差别很大。我们对国情要知悉，不要跟风，要不为上、不为风、不为外。
　　现在我们认真地调查一下房价，马上就有人出来说，调查房价成本是很可笑的，并且指这是违反了《公司法》。《公司法》保护了企业定价权，保护企业的隐私是正确的，但是施行《公司法》要有前提条件。市场分四大类，第一类叫充分竞争市场；第二类叫垄断竞争；第三类叫寡头垄断；第四类叫垄断。《公司法》的背景是充分竞争，在《公司法》里面明确规定寡头垄断应该怎么样办，寡头垄断的目标就是寡头垄断企业的利润最大化，所采取的手段就是降低产量、抬高价格，而扩大产量对它是不合算的，这是经济学早已研究过的。
　　有人说我们现在是垄断竞争，我们可以进一步设问垄断竞争的特点是什么？如果自由进入，那么中国房地产业是自由进入吗？难道不知道门槛有多高吗？目前中国房地产业表现出来的是典型的寡头垄断特征，在这两年已经迅速地通过兼并、整合出现了几个大的寡头企业，而他们之间就是我们目前国内房地产市场上的喊价领袖。他们的背后又和地方政府层层连接并和银行密切的关联，这是典型的寡头垄断。既然是寡头垄断，政府就必须对寡头垄断市场的信息进行有效地监管和披露。
　　现在证券市场出现的许多弊病都在于信息的虚假和不透明。房地产市场和证券市场在很大程度上逐渐地趋同，这些大企业所起的作用已经对房价有很大影响力甚至是控制力的作用。所以房价的透明性是必须要做的，我认为“国六条”的第六条非常重要，一定要整顿房地产市场的研究、信息披露和信息真实性问题。房价是一个关系到国计民生，关系到千百万民众的切身利益的大问题。