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摘 要：近期，经济适用房是否退市问题备受人们热议，起初一些媒体报道称我国住房体系要逐渐将经济适用房逐渐退出市场，一时之间，引起社会许多民众的反响，而在今年11月14日我国住建部发表声明称：之前的媒体解读属于信息误读，经济适用房制度在短期内是不可能取消的，只是说将经适房、公租房与廉租房逐渐并轨，毕竟该项制度在目前的社会背景下，仍然具有十分重要的政策性意义，而且对于该房屋申请后的后续问题，如该类房屋的继承问题、买卖问题都需要进一步加以研究并明确化，因此，本文试图对该房的继承问题进行一个初步的探讨，以期对该内容的完善起到一定的积极作用。
关键词：公平原则；政策性目的；遗产范围
一、经适房纳入遗产范围的理论基础
（一）经适房属于公民的合法财产
2012年我国对《继承法》的修改成为法学界各学者热议的话题，其中包括了遗产的范围界定，因为随着我国经济社会的发展，民生问题、家庭关系、财产关系都发生了深刻变化，保障房种类的新增、虚拟财产的出现等一系列新情况的发生，都对我国1985年制定的《继承法》提出了新的要求。
首先，经适房对于购房者或者居住者来说，是否具有财产性质，成为此类房屋能否纳入遗产范围的决定性因素。所谓财产，应当是财产的合法占有人对该项财产所享有的经济性或其他性质的利益，其特点主要表现在：（1）由申请人依据国家相关规定，交付了一定数额的金钱所获得的房屋，具有获得途径的合法性；（2）购房者通过支付对价的形式取得的财产，能够为购房者或居住者提供未来经济利益增加的升值空间或者较稳定和舒适的住房环境。这表明该房屋能够为购房者带来一定的经济利益和精神享受，因此，经适房符合作为一项财产所应具有的特征，而我国法律规定公民的合法财产可以作为遗产加以继承，因此，经适房可以作为继承遗产的一部分。
但是，由于经济适用住房具有财产性与人身性双重属性，因此又不同于一般的财产，广义上，继承是指继承人对死者生前权利义务的承受。史尚宽先生曾指出“继承为财产法上地位或财产上法律关系的继承”。[1]现代法意义上的继承，并不包括王位、爵位及其他人身特权的身份法律关系继承，而仅仅是基于血缘关系等生理身份，而对财产加以继承。
因此经济适用住房身份不能像财产权一样由继承人当然继承。现代大陆法系国家大多采用当然继承主义，即被继承人一旦死亡，除其人身专属权外，一切财产上的权利义务均由其继承人概括继承。经济适用住房从财产角度继承的范围，有赖于被继承人对经济适用住房享有权利义务的大小。继承的财产权利，只有属于被继承人生前财产权利义务，才能纳入继承的范畴。
根据《中华人民共和国继承法》第3条规定：“遗产是公民死亡时遗留的合法财产，包括：
（一）公民的收入；
（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；
（三）公民的树木、牲畜和家禽；
（四）公民的文物、图书资料；
（五）法律允许公民所有的生产资料；
（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；
（七） 公民的其他合法财产。”
由上可知，我国的经济适用房作为房屋的一类，也应属于遗产的范围，但是由于经济适用房的特殊政策性，又不能将其与普通的商品房等同。
（二）对划拨的土地使用权加以继承时可适用“地随房走”原则
所谓“地随房走”原则，是指房屋在转让的同时，其所依附的土地使用权也一并随之转让。商品房是建设在以出让方式获得的土地上的，购房者取得房屋完全产权的前提是支付了房屋价款和土地出让金两部分，这是“地随房走”原则的一种体现，而我国的经适房购买者在取得房屋时仅支付了房屋价款，未支付土地出让金，那么此时通过划拨方式获得的土地使用权是否可以随着经适房的继承而加以继承呢，答案是肯定的，理由如下：
（1）《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”此处的土地使用权应包括了通过出让与划拨两种方式获得的土地使用权。因此，对于划拨方式获得的土地使用权也可适用地随房走原则。
（2）虽然对经适房的继承不同于房屋转让或者抵押等内容，但是在对其加以继承时仍可遵循房地一体原则，只是符合继承资格的继承主体无需缴纳土地出让金。因为如果要求继承者缴纳土地出让金，一方面违反了经适房设立的初衷，另一方面也混淆了继承和转让房屋两者之间的区别，继承者继承经适房时不缴纳土地出让金主要由于优惠政策的目的，而对经适房进行转让时要求缴纳土地出让金，则是基于经济市场规则的考量。
（三）对经适房的继承主要为房屋使用权的继承
对于经济适用房的继承，此处应做狭义的理解，即继承客体为房屋的居住区或者说使用权，如果欲将其出卖时，则需要再按照经济适用房转让的相关规定进行办理。
对经适房的继承，继承主体也要符合经适房申请的主体资格，即也应属于低收入者，对于中高收入水平的继承者来说，对于经适房不具有继承资格，这在一定意义上就体现了经适房的继承主体具有一定的人身特性，并不是继承法上规定的所有继承主体都有继承权。因为经适房的套数是有限的，如果所有的继承人都可以对其加以继承的话，那么最后可以流转的房屋套数也就所剩无几了，有的高收入的人群住进经适房，这必然是违背公平原则和经适房的政策目的的。
同时，由于经适房依赖的土地是国家划拨方式获得的，购房者在购房者并未缴纳土地出让金，因此，土地部分的收益仍然应当属于国家所有，实际上是购房者与国家共同享有一个产权，任何一方都无权对经适房进行转让或其他处分行为。因此，对于购房者或其继承者来说，他们对于经适房的权利，主要包括房屋占有权，使用权，而所有权的其他两个权能——收益权和处分权，购房者并不享有。 综上所述，允许对经适房的继承，不意味着经适房的后续用途发生改变，不意味着经适房的设立目的得不到实现，相反，选择合适的继承主体加以继承，一方面可以避免经适房二次分配所带来的人力、物力等资源的浪费；另一方面，也可以解决低收入继承者的住房问题，保障了经适房的良性循环，维持了社会的稳定秩序。
二、对经适房加以继承的实现路径
影响经济适用房与市场价的商品房的本质区别体现在购买经济适用房后的5年内，因为购买经济适用房5年后，如果购房者补缴土地出让金等费用的话，就可以将该房屋以市场价格出售，并且购买者购得该房屋之后可以取得的是商品房的完全产权，即此时的经适房已经转变为了商品房的性质，当然可以适用我国继承法加以继承。
因此，对于经适房可否继承的问题，我们主要在购房后5年内这一时间背景下加以讨论，在该期限内该房是不可出售的，购房者与政府对房屋形成的是一种按份共有关系，购房者对该房屋有一定份额的所有权的，购房者对房屋具有财产性权利，在这个时限内，购房者对该房屋也是具有当然继承权的，但是这种继承客体表现为一种财产份额。
此时对于该房屋的继承，应根据继承主体的人数不同而分情况讨论：
（1）如果继承者为一人，例如独生子女对房屋进行继承，那么在5年之内可以取得对房屋的继承权，只是该继承人只能对该房屋享有占有权和使用权，而不能对房屋进行买卖或者出租等处分行为。因为根据我国有关法律规定：“继承人继承房屋等不动产的，应当办理变更登记，变更登记后才能对该房屋进行处分”。
但是由于被继承人购买房屋不到5年，根据《经济适用房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
也就是说5年之后，购房者才能通过缴纳一定价款的方式，取得完全的产权，那么之前的5年内，购房者是对房屋不具有完全的产权的，购房者在5年内死亡的话，其继承者也不能取得房屋的产权，而只能等到5年后才可以按照经济适用房转商品房的程序进行房屋处分。
（2）如果继承者为多人，此时对房屋就需要变价处理了，笔者认为这种情况相对比较好处理，几个继承者之间可以对该房屋进行变价处理，由一个继承人取得房屋所有权，其他人取得各自份额的价金。
注释：
[1]史尚宽：《民法总论》，2002年10月，法律出版社。
参考文献：
[1]王利明：《物权法论》[M]，中国政法大学出版社，2003年1月版。
[2]史尚宽：《继承法论》[M]，中国政法大学出版社，1997年7月版。
[3]许庆坤：《美国冲突法理论嬗变的法理》[M]，商务印书馆，2009年12月版。
[4]尹田：《法国物权法》[M]，法律出版社，2009年3月版。
关键词：公平原则；政策性目的；遗产范围
一、经适房纳入遗产范围的理论基础
（一）经适房属于公民的合法财产
2012年我国对《继承法》的修改成为法学界各学者热议的话题，其中包括了遗产的范围界定，因为随着我国经济社会的发展，民生问题、家庭关系、财产关系都发生了深刻变化，保障房种类的新增、虚拟财产的出现等一系列新情况的发生，都对我国1985年制定的《继承法》提出了新的要求。
首先，经适房对于购房者或者居住者来说，是否具有财产性质，成为此类房屋能否纳入遗产范围的决定性因素。所谓财产，应当是财产的合法占有人对该项财产所享有的经济性或其他性质的利益，其特点主要表现在：（1）由申请人依据国家相关规定，交付了一定数额的金钱所获得的房屋，具有获得途径的合法性；（2）购房者通过支付对价的形式取得的财产，能够为购房者或居住者提供未来经济利益增加的升值空间或者较稳定和舒适的住房环境。这表明该房屋能够为购房者带来一定的经济利益和精神享受，因此，经适房符合作为一项财产所应具有的特征，而我国法律规定公民的合法财产可以作为遗产加以继承，因此，经适房可以作为继承遗产的一部分。
但是，由于经济适用住房具有财产性与人身性双重属性，因此又不同于一般的财产，广义上，继承是指继承人对死者生前权利义务的承受。史尚宽先生曾指出“继承为财产法上地位或财产上法律关系的继承”。[1]现代法意义上的继承，并不包括王位、爵位及其他人身特权的身份法律关系继承，而仅仅是基于血缘关系等生理身份，而对财产加以继承。
因此经济适用住房身份不能像财产权一样由继承人当然继承。现代大陆法系国家大多采用当然继承主义，即被继承人一旦死亡，除其人身专属权外，一切财产上的权利义务均由其继承人概括继承。经济适用住房从财产角度继承的范围，有赖于被继承人对经济适用住房享有权利义务的大小。继承的财产权利，只有属于被继承人生前财产权利义务，才能纳入继承的范畴。
根据《中华人民共和国继承法》第3条规定：“遗产是公民死亡时遗留的合法财产，包括：
（一）公民的收入；
（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；
（三）公民的树木、牲畜和家禽；
（四）公民的文物、图书资料；
（五）法律允许公民所有的生产资料；
（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；
（七） 公民的其他合法财产。”
由上可知，我国的经济适用房作为房屋的一类，也应属于遗产的范围，但是由于经济适用房的特殊政策性，又不能将其与普通的商品房等同。
（二）对划拨的土地使用权加以继承时可适用“地随房走”原则
所谓“地随房走”原则，是指房屋在转让的同时，其所依附的土地使用权也一并随之转让。商品房是建设在以出让方式获得的土地上的，购房者取得房屋完全产权的前提是支付了房屋价款和土地出让金两部分，这是“地随房走”原则的一种体现，而我国的经适房购买者在取得房屋时仅支付了房屋价款，未支付土地出让金，那么此时通过划拨方式获得的土地使用权是否可以随着经适房的继承而加以继承呢，答案是肯定的，理由如下：
（1）《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”此处的土地使用权应包括了通过出让与划拨两种方式获得的土地使用权。因此，对于划拨方式获得的土地使用权也可适用地随房走原则。
（2）虽然对经适房的继承不同于房屋转让或者抵押等内容，但是在对其加以继承时仍可遵循房地一体原则，只是符合继承资格的继承主体无需缴纳土地出让金。因为如果要求继承者缴纳土地出让金，一方面违反了经适房设立的初衷，另一方面也混淆了继承和转让房屋两者之间的区别，继承者继承经适房时不缴纳土地出让金主要由于优惠政策的目的，而对经适房进行转让时要求缴纳土地出让金，则是基于经济市场规则的考量。
（三）对经适房的继承主要为房屋使用权的继承
对于经济适用房的继承，此处应做狭义的理解，即继承客体为房屋的居住区或者说使用权，如果欲将其出卖时，则需要再按照经济适用房转让的相关规定进行办理。
对经适房的继承，继承主体也要符合经适房申请的主体资格，即也应属于低收入者，对于中高收入水平的继承者来说，对于经适房不具有继承资格，这在一定意义上就体现了经适房的继承主体具有一定的人身特性，并不是继承法上规定的所有继承主体都有继承权。因为经适房的套数是有限的，如果所有的继承人都可以对其加以继承的话，那么最后可以流转的房屋套数也就所剩无几了，有的高收入的人群住进经适房，这必然是违背公平原则和经适房的政策目的的。
同时，由于经适房依赖的土地是国家划拨方式获得的，购房者在购房者并未缴纳土地出让金，因此，土地部分的收益仍然应当属于国家所有，实际上是购房者与国家共同享有一个产权，任何一方都无权对经适房进行转让或其他处分行为。因此，对于购房者或其继承者来说，他们对于经适房的权利，主要包括房屋占有权，使用权，而所有权的其他两个权能——收益权和处分权，购房者并不享有。 综上所述，允许对经适房的继承，不意味着经适房的后续用途发生改变，不意味着经适房的设立目的得不到实现，相反，选择合适的继承主体加以继承，一方面可以避免经适房二次分配所带来的人力、物力等资源的浪费；另一方面，也可以解决低收入继承者的住房问题，保障了经适房的良性循环，维持了社会的稳定秩序。
二、对经适房加以继承的实现路径
影响经济适用房与市场价的商品房的本质区别体现在购买经济适用房后的5年内，因为购买经济适用房5年后，如果购房者补缴土地出让金等费用的话，就可以将该房屋以市场价格出售，并且购买者购得该房屋之后可以取得的是商品房的完全产权，即此时的经适房已经转变为了商品房的性质，当然可以适用我国继承法加以继承。
因此，对于经适房可否继承的问题，我们主要在购房后5年内这一时间背景下加以讨论，在该期限内该房是不可出售的，购房者与政府对房屋形成的是一种按份共有关系，购房者对该房屋有一定份额的所有权的，购房者对房屋具有财产性权利，在这个时限内，购房者对该房屋也是具有当然继承权的，但是这种继承客体表现为一种财产份额。
此时对于该房屋的继承，应根据继承主体的人数不同而分情况讨论：
（1）如果继承者为一人，例如独生子女对房屋进行继承，那么在5年之内可以取得对房屋的继承权，只是该继承人只能对该房屋享有占有权和使用权，而不能对房屋进行买卖或者出租等处分行为。因为根据我国有关法律规定：“继承人继承房屋等不动产的，应当办理变更登记，变更登记后才能对该房屋进行处分”。
但是由于被继承人购买房屋不到5年，根据《经济适用房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
也就是说5年之后，购房者才能通过缴纳一定价款的方式，取得完全的产权，那么之前的5年内，购房者是对房屋不具有完全的产权的，购房者在5年内死亡的话，其继承者也不能取得房屋的产权，而只能等到5年后才可以按照经济适用房转商品房的程序进行房屋处分。
（2）如果继承者为多人，此时对房屋就需要变价处理了，笔者认为这种情况相对比较好处理，几个继承者之间可以对该房屋进行变价处理，由一个继承人取得房屋所有权，其他人取得各自份额的价金。
注释：
[1]史尚宽：《民法总论》，2002年10月，法律出版社。
参考文献：
[1]王利明：《物权法论》[M]，中国政法大学出版社，2003年1月版。
[2]史尚宽：《继承法论》[M]，中国政法大学出版社，1997年7月版。
[3]许庆坤：《美国冲突法理论嬗变的法理》[M]，商务印书馆，2009年12月版。
[4]尹田：《法国物权法》[M]，法律出版社，2009年3月版。