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【摘 要】 目前我国资产证券化的实践进程不断加快，随着其模式的创新，很多企业资产开始广泛的运用到资产证券化发起中。例如我们熟知的万达、中信商业地产证券化，其在房地产信托投资基金模式的基础上，实现了优质物业资产的证券化业务。另外与过去的收益性资产相比较而言其收益更体现在资产价值和租金收益方面，优质实物资产对于提高证券化产品质量和降低企业融资成本具有显著效果。本文主要就如何科学有效开展商业地产资产证券化业务为课题进行探讨分析，并提出一些个人观点，以供参考。
【关键词】 商业地产 资产证券化业务 证券化模式
1 资产证券化概念
资产证券化是指将缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以流动的证券的行为。发起人将流动性较差的克证券化资产出售给SPV（Special Purpose Vehicle特殊目的机构/公司），或由SPV主动购买，然后 SPV将这些资产汇集成资产池，再以该资产池所产生的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券融资，最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。资产证券化有以下特点：
（1）增加资产流动性；
（2）改善商业地产资产与负债结构失衡；
（3）可提高金融机构资本充足率；
（4）能降低商业地产筹资成本和固定利率资产的利率风险；
（5）可使贷款人资金成本下降；金融资产证券化的产品收益良好且稳定。
2 开展商业地产资产证券化业务的意义
2.1 增强了资产的流动性，为商业地产补充资金提供了途径。资产证券化业务将缺乏流动性的资产转化成可在资本市场交易的证券，使商业地产获得了新的资金来源，从而促进资金周转、提高资产的流动性。
2.2降低商业地产的融资成本。资产证券化为商业地产提供的融资渠道与通过商业地产或其他资本市场筹资相比，成本更低：通过资产证券化发行的证券与其他长期信用工具相比，信用等级更高，因此商业地产需要付给投资者的利息也就更低，进而降低了融资成本。
2.3帮助商业地产减少风险资产。资产证券化有利于商业地产将风险资产从资产负债表中剔除出去，有助于商业地产改善各种财务比率，提高资本的运用效率，满足风险资本指标的要求。比如，商业地产通过将部分贷款资产转移至资产负债表外进行证券化，可以减少风险资产额、提高资本充足率，有利于經营状况的改善。
2.4方便资产负债管理。商业地产利用资产证券化提供的灵活的财务管理模式，可以更好地进行资产负债管理，是资产与负债匹配协调。例如，商业地产通过资产证券化市场，可以出售一部分期限长、流动性差的资产，将获得的资金投资于金融市场。同时也可以将长期贷款的短期资金来源置换为通过发行债券获得的长期资金来源，从而降低资产负债期限不匹配的风险。
2.5资产证券化为投资者带来更大的益处。与政府担保类证券相比，资产担保类证券可以给投资者带来更高的收益，这主要源自资产担保类证券的信用质量。资产证券化的证券品种，一般会以高于一个基准利率的利差来交易的，例如在浮动利率资产证券化品种中，一般基准利率使用伦敦银行同业拆借利率，该种投资工具称为“基于利差的投资工具”。资产证券品种的出现满足了投资者对“基于利差的投资工具”的需求，从而达到投资多样化及分散、降低风险的目的。
2.6资产证券化丰富了投资品种的风险/收益结构，为投资者提供更多选择。不同风险偏好的投资者对投资品种风险大小的好恶程度不同：对风险比较谨慎的投资者会选择风险较低的投资品种，比如国债等；最求高收益、愿意承担较高风险的投资者会选择投资股票或衍生金融工具。而资产担保类证券的则能满足投资者对不同风险/收益结构投资品种的需求。
3 如何科学有效开展商业地产资产证券化业务
3.1明确商业地产资产证券化业务的定位，逐步资产证券化业务管理体系。（1）商业地产实施和开展资产证券化业务中，商业地产分别充当财务顾问、托管行、推广发行机构和投资者等多个不同的角色参与资产证券化项目。但资产证券化业务管理要求与商业地产本身已发展占主要利息收入的信贷业务存在显著的根本差异。（2）商业地产必须处理和签订与发行人、管理人等业务主体的相关法律合同，还需要按约定履行不同产品的业务流程且通过不同的金融产品赚取相关业务收入。（3）商业地产必须按照实际的需要细化各个业务流程设计、依据商业地产本身的组织架构和经营管理战略将自己商业地产发展的信贷证券化业务纳入现有商业地产的金融产品和金融服务体系，并着重区别于与商业传统信贷业务中以风险识别，控制和管理为中心信贷管理思路和操作流程、制定出贯彻商业地产资产业务实施的全流程的一致性管理流程和体系。
3.2 提高商业地产风险防控能力，降低不良贷款率并减少风险资产规模。商业地产的资产证券化业务通过调整资产期限结构，这样会有效的解决利率市场化引起的市场风险问题。资产证券化将商业地产的不良资产通过证券化包装迅速的变为快速的变为资本市场上流通的金融产品，这也意味着商业地产的风险转嫁到了最后购买证券化资产的投资机构或投资人手里，对于商业地产本身而且，这样既提高了其本身的资产质量水平，又降低了信用风险。
结束语：综上所述，与以往类型的基础资产证券化相比，优质地产本身价值及租金对资产证券化产品的稳定性具有促进作用，同时改善了企业的融资效果和财富效应。因此相关人员在进行商业地产资产证券化业务开展时，应当考虑到实际证券化业务实行目的，结合科学的措施进行完善，以此更好的推动我国商业地产的良性发展。
【参考文献】
[1] 徐昕、郭翊：“基础资产”选择过程中的法律瓶颈――对于“债权”与“收益权”的法律评析[J].汕头大学学报（人文社会科学版），2008（4）.
[2] 吴越：基于内含期权法的中国企业资产证券化定价研究[D].复旦大学，2013.
[3] 张悦：我国资产证券化现有模式分析[J].时代金融，2014（9）.
[4] 郭臣英、黄汉江：我国发展房地产投资信托的制约因素与对策[J].江苏商论，2004（3）.
【关键词】 商业地产 资产证券化业务 证券化模式
1 资产证券化概念
资产证券化是指将缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以流动的证券的行为。发起人将流动性较差的克证券化资产出售给SPV（Special Purpose Vehicle特殊目的机构/公司），或由SPV主动购买，然后 SPV将这些资产汇集成资产池，再以该资产池所产生的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券融资，最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。资产证券化有以下特点：
（1）增加资产流动性；
（2）改善商业地产资产与负债结构失衡；
（3）可提高金融机构资本充足率；
（4）能降低商业地产筹资成本和固定利率资产的利率风险；
（5）可使贷款人资金成本下降；金融资产证券化的产品收益良好且稳定。
2 开展商业地产资产证券化业务的意义
2.1 增强了资产的流动性，为商业地产补充资金提供了途径。资产证券化业务将缺乏流动性的资产转化成可在资本市场交易的证券，使商业地产获得了新的资金来源，从而促进资金周转、提高资产的流动性。
2.2降低商业地产的融资成本。资产证券化为商业地产提供的融资渠道与通过商业地产或其他资本市场筹资相比，成本更低：通过资产证券化发行的证券与其他长期信用工具相比，信用等级更高，因此商业地产需要付给投资者的利息也就更低，进而降低了融资成本。
2.3帮助商业地产减少风险资产。资产证券化有利于商业地产将风险资产从资产负债表中剔除出去，有助于商业地产改善各种财务比率，提高资本的运用效率，满足风险资本指标的要求。比如，商业地产通过将部分贷款资产转移至资产负债表外进行证券化，可以减少风险资产额、提高资本充足率，有利于經营状况的改善。
2.4方便资产负债管理。商业地产利用资产证券化提供的灵活的财务管理模式，可以更好地进行资产负债管理，是资产与负债匹配协调。例如，商业地产通过资产证券化市场，可以出售一部分期限长、流动性差的资产，将获得的资金投资于金融市场。同时也可以将长期贷款的短期资金来源置换为通过发行债券获得的长期资金来源，从而降低资产负债期限不匹配的风险。
2.5资产证券化为投资者带来更大的益处。与政府担保类证券相比，资产担保类证券可以给投资者带来更高的收益，这主要源自资产担保类证券的信用质量。资产证券化的证券品种，一般会以高于一个基准利率的利差来交易的，例如在浮动利率资产证券化品种中，一般基准利率使用伦敦银行同业拆借利率，该种投资工具称为“基于利差的投资工具”。资产证券品种的出现满足了投资者对“基于利差的投资工具”的需求，从而达到投资多样化及分散、降低风险的目的。
2.6资产证券化丰富了投资品种的风险/收益结构，为投资者提供更多选择。不同风险偏好的投资者对投资品种风险大小的好恶程度不同：对风险比较谨慎的投资者会选择风险较低的投资品种，比如国债等；最求高收益、愿意承担较高风险的投资者会选择投资股票或衍生金融工具。而资产担保类证券的则能满足投资者对不同风险/收益结构投资品种的需求。
3 如何科学有效开展商业地产资产证券化业务
3.1明确商业地产资产证券化业务的定位，逐步资产证券化业务管理体系。（1）商业地产实施和开展资产证券化业务中，商业地产分别充当财务顾问、托管行、推广发行机构和投资者等多个不同的角色参与资产证券化项目。但资产证券化业务管理要求与商业地产本身已发展占主要利息收入的信贷业务存在显著的根本差异。（2）商业地产必须处理和签订与发行人、管理人等业务主体的相关法律合同，还需要按约定履行不同产品的业务流程且通过不同的金融产品赚取相关业务收入。（3）商业地产必须按照实际的需要细化各个业务流程设计、依据商业地产本身的组织架构和经营管理战略将自己商业地产发展的信贷证券化业务纳入现有商业地产的金融产品和金融服务体系，并着重区别于与商业传统信贷业务中以风险识别，控制和管理为中心信贷管理思路和操作流程、制定出贯彻商业地产资产业务实施的全流程的一致性管理流程和体系。
3.2 提高商业地产风险防控能力，降低不良贷款率并减少风险资产规模。商业地产的资产证券化业务通过调整资产期限结构，这样会有效的解决利率市场化引起的市场风险问题。资产证券化将商业地产的不良资产通过证券化包装迅速的变为快速的变为资本市场上流通的金融产品，这也意味着商业地产的风险转嫁到了最后购买证券化资产的投资机构或投资人手里，对于商业地产本身而且，这样既提高了其本身的资产质量水平，又降低了信用风险。
结束语：综上所述，与以往类型的基础资产证券化相比，优质地产本身价值及租金对资产证券化产品的稳定性具有促进作用，同时改善了企业的融资效果和财富效应。因此相关人员在进行商业地产资产证券化业务开展时，应当考虑到实际证券化业务实行目的，结合科学的措施进行完善，以此更好的推动我国商业地产的良性发展。
【参考文献】
[1] 徐昕、郭翊：“基础资产”选择过程中的法律瓶颈――对于“债权”与“收益权”的法律评析[J].汕头大学学报（人文社会科学版），2008（4）.
[2] 吴越：基于内含期权法的中国企业资产证券化定价研究[D].复旦大学，2013.
[3] 张悦：我国资产证券化现有模式分析[J].时代金融，2014（9）.
[4] 郭臣英、黄汉江：我国发展房地产投资信托的制约因素与对策[J].江苏商论，2004（3）.