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摘要：房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，其开发与经营具有范围广、环节多、风险大等特点。为规避风险，提高收益，在项目投资前期进行的可行性研究已成为房地产开发项目必备的核心工作之一。本文根据建设项目的经济评价特点，提出工程咨询行业要做好房地产开发项目的可行性研究工作、编写高质量的可研报告，应从宏观和微观两个方面来探讨存在的问题与解决方式。
关键词：房地产；经济评价；高质量
一、政府监督方面
政府对从事房地产开发项目可行性研究的工程咨询机构及可研工作进行监管，从外部引导和督促可研工作的执行，有利于保障可研工作的科学性，提高可研报告的质量。
(一)健全管理体系，完善相关的法律法规
我国现有的工程咨询机构的管理体系有效约束参与该项活动的各方主体的行为，但没有达到理想的监管约束作用。对比同是中介机构的例如会计师事务所的管理体系，后者的管理体系发展较快、更加完善，值得政府有关部门借鉴。
(二)加大培训力度
针对房地产项目可研工作中执业人员专业素养不高的问题，政府可以加大培训力度，对现有的从业人员进行考核，不合格者可适当引导他们从事其他技术含量稍低的工作或者对其进行专业培训；对合格者要定期培训，保证并提高他们的专业素养。
(三)执业资格规范化
我国的注册咨询工程师起步较晚，至今也仅发展了三、四年。政府相关部门对咨询工程师的认证及监督管理工作有待完善。注册咨询工程师考试相对简单，客观题比重太大，不利于保障从业者具备较高专业素养。注册咨询工程师行业协会应起到监管工程咨询行业的作用。
另外，从事房地产项目策划的还有“房地产策划师”。房地产策划师体系相对要完善很多，房地产开发企业可以选择这种中介机构为其服务。
二、可研报告编写机构和从业者的角度
(一)咨询机构应加强项目可研报告的管理
咨询机构应落实每个项目所需要的实施资金，专款专用，保障收集数据、调研的资金需求，保障可研报告的编写是建立在详实的数据资料的基础之上；建立相应的项目小组，由具有咨询工程师资格的项目经理和具备相关专业知识的人员组成；制定科学的可研工作计划，各工作环节环环紧扣，设定个环节的工作标准，让整个可研工作有章可循；编写过程中与客户进行动态的沟通，及时了解客户的需要，对报告做出适当的调整；建立审核机制，对项目小组的最终成果进行验收；对项目小组建立奖惩机制，对取得业主好评的项目小组进行相应奖励，让该小组为下个项目服务，对不能胜任的小组，进行相应惩罚后，找出失败的原因，对项目进行调整或者重组；建立相应的客户资料库，对现有的客户资源进行归类，做好老客户的维护工作，了解客户的特点，为下次合作提供参考。建立相应的项目资料，对所完成的项目可研工作进行跟踪追查，收集项目信息，对比可研报告提供的信息，找出偏差，查明原因，为下一个项目的可研工作提供技术指导。
(二)提高从业者的专业素质
目前工程咨询行业的从业人员，并不完全是具有工程经济背景的人士，一些咨询机构为了节约人力资本，常常会雇佣具备文字编写能力的人员从事工程咨询工作。这一些非专业人员通过简单的培训后上岗，按照咨询公司既有的可行性研究报告范本和编写方法来撰写报告，在遇到特殊情况时不能及时做出有效判断、提出专业意见。在业务较多时，一些公司甚至会将业务转包出去，委托经验不多的在校学生编写可研报告。以上种种情况，埋下可研报告质量不高的隐患。
咨询机构可以通过招聘和培养专业人员，提高该机构的从业者的专业素养。从业者的专业素养，可以从职业道德、从业资格、专业知识、工作经验、职业判断能力等方面体现。从业人员应以编写高质量的可研报告为导向，不能出现短期行为；报告的编写者中应至少有一名具有咨询工程师资格的人员；从业人员要具备项目经济评价理论知识和一定程度的建筑土建知识背景和较为丰富的可研报告编写经验的同时，还应具有会计、财务管理、税收筹划等相关财会知识；从业者应具备较强的职业判断能力，对数据资料收集、整理、鉴定，项目评价指标体系的筛选和建立等能做好决断工作。
(三)从业人员应注重编写环节的专业性
收集的资料应该全面、具体、详实。从业者不能根据自己的主观好恶取舍资料，更不能为了证明自己的观点而牵强附会或者隐瞒与个人观点不一致的资料。
做好投资估算，合理预计项目的开发成本及经营成本、费用。关键工作包括指标体系的建立、系数的确定、工程量和定价等。在估算中，应注意项目与市场预测是否矛盾，注意使用的指标的时效性、准确性和使用范围，对既有的指标及系数集合市场的情况进行相应调整。
合理确定建设期及运营期。建设期要结合项目所在地的建设特点、项目建设期所处季节的气候特点、建设规模、施工技术要求等多方面的因素综合考虑来确定。项目的运营期应该根据项目的平均行业运营期和业主的意愿相结合确定，不能完全依照业主的意愿确定建设和运营期。
科学制定销售(出租)价格。销售价格的确定，应该考虑当前现有的相似楼盘的价格、拟建项目所在地楼盘的区域价格、地区的GDP增长率等因素。在当前的经济环境不太稳定的情况下。还应考虑通货膨的因素。在经济学中，通常把CPI的增长认为是通货膨胀的增长率。在实际操作中，通常以住房价格收入比为定价依据，有学者提出较合适的房价收入比为3-6倍。对于租房价格的确定，有学者提出可以参考租房收入比确定，比照国际上普遍认为的合理的房屋收入比为15％－25％，对项目的租房价格进行适当调整。对于活跃的商业地产，可以通过市场法来制定和调整出租价格。
有效安排销售计划，确定适当的销售年限。销售进度的预测要结合市场的竞争状况、季节变动、供求状况、营销手段、顾客对项目的认可度等，都可以作为制定销售计划时应考虑到因素。
合理确认销售收入。考虑销售进度的比例和预售款的回笼进度的比例，准确额反映项目的销售收入。
用综合评价的方法对这个项目的可行性进行量化。以往的可研报告中，大多是在对项目进行基本情况分析、市场分析、财务评价和不确定性分析、技术分析之后，定性地得到项目可行的结论，很少对个方面的分析系统化。为提高项目可行性的科学度，我们可以对各方面的分析进行综合评价。常用的综合评价方法主要有：评分综合评价法、层次分析法、灰色综合评价法、模糊数学综合评价法等。可以根据实际情况采用不同的方法。
另外，应结合当前的宏观经济形势当地的市场情况编写。当前消费者对房地产市场持观望状态，国家出台131号文件等因素对该市场进行调控等都给房地产开发造成重要影响。为此，要求从业人员熟悉当前经济形势的各种利害关系，了解政府的相关举动及政策趋势，从中为项目提供有效的建议。分析当前形势对项目的影响程度，可以利用swot分析方法，也可以用通用公司的IE矩阵。
分析市场情况时，不仅要从国家、省、地区这些方面人手，还应该从开发产品的结构这个角度分析，并且选择相似楼盘做对比，分析拟建楼盘的优势，寻找楼盘的市场定位。同时也要从消费者的角度分析，了解消费者的购买能力和购买意向，为投资决策提供重要依据。
关键词：房地产；经济评价；高质量
一、政府监督方面
政府对从事房地产开发项目可行性研究的工程咨询机构及可研工作进行监管，从外部引导和督促可研工作的执行，有利于保障可研工作的科学性，提高可研报告的质量。
(一)健全管理体系，完善相关的法律法规
我国现有的工程咨询机构的管理体系有效约束参与该项活动的各方主体的行为，但没有达到理想的监管约束作用。对比同是中介机构的例如会计师事务所的管理体系，后者的管理体系发展较快、更加完善，值得政府有关部门借鉴。
(二)加大培训力度
针对房地产项目可研工作中执业人员专业素养不高的问题，政府可以加大培训力度，对现有的从业人员进行考核，不合格者可适当引导他们从事其他技术含量稍低的工作或者对其进行专业培训；对合格者要定期培训，保证并提高他们的专业素养。
(三)执业资格规范化
我国的注册咨询工程师起步较晚，至今也仅发展了三、四年。政府相关部门对咨询工程师的认证及监督管理工作有待完善。注册咨询工程师考试相对简单，客观题比重太大，不利于保障从业者具备较高专业素养。注册咨询工程师行业协会应起到监管工程咨询行业的作用。
另外，从事房地产项目策划的还有“房地产策划师”。房地产策划师体系相对要完善很多，房地产开发企业可以选择这种中介机构为其服务。
二、可研报告编写机构和从业者的角度
(一)咨询机构应加强项目可研报告的管理
咨询机构应落实每个项目所需要的实施资金，专款专用，保障收集数据、调研的资金需求，保障可研报告的编写是建立在详实的数据资料的基础之上；建立相应的项目小组，由具有咨询工程师资格的项目经理和具备相关专业知识的人员组成；制定科学的可研工作计划，各工作环节环环紧扣，设定个环节的工作标准，让整个可研工作有章可循；编写过程中与客户进行动态的沟通，及时了解客户的需要，对报告做出适当的调整；建立审核机制，对项目小组的最终成果进行验收；对项目小组建立奖惩机制，对取得业主好评的项目小组进行相应奖励，让该小组为下个项目服务，对不能胜任的小组，进行相应惩罚后，找出失败的原因，对项目进行调整或者重组；建立相应的客户资料库，对现有的客户资源进行归类，做好老客户的维护工作，了解客户的特点，为下次合作提供参考。建立相应的项目资料，对所完成的项目可研工作进行跟踪追查，收集项目信息，对比可研报告提供的信息，找出偏差，查明原因，为下一个项目的可研工作提供技术指导。
(二)提高从业者的专业素质
目前工程咨询行业的从业人员，并不完全是具有工程经济背景的人士，一些咨询机构为了节约人力资本，常常会雇佣具备文字编写能力的人员从事工程咨询工作。这一些非专业人员通过简单的培训后上岗，按照咨询公司既有的可行性研究报告范本和编写方法来撰写报告，在遇到特殊情况时不能及时做出有效判断、提出专业意见。在业务较多时，一些公司甚至会将业务转包出去，委托经验不多的在校学生编写可研报告。以上种种情况，埋下可研报告质量不高的隐患。
咨询机构可以通过招聘和培养专业人员，提高该机构的从业者的专业素养。从业者的专业素养，可以从职业道德、从业资格、专业知识、工作经验、职业判断能力等方面体现。从业人员应以编写高质量的可研报告为导向，不能出现短期行为；报告的编写者中应至少有一名具有咨询工程师资格的人员；从业人员要具备项目经济评价理论知识和一定程度的建筑土建知识背景和较为丰富的可研报告编写经验的同时，还应具有会计、财务管理、税收筹划等相关财会知识；从业者应具备较强的职业判断能力，对数据资料收集、整理、鉴定，项目评价指标体系的筛选和建立等能做好决断工作。
(三)从业人员应注重编写环节的专业性
收集的资料应该全面、具体、详实。从业者不能根据自己的主观好恶取舍资料，更不能为了证明自己的观点而牵强附会或者隐瞒与个人观点不一致的资料。
做好投资估算，合理预计项目的开发成本及经营成本、费用。关键工作包括指标体系的建立、系数的确定、工程量和定价等。在估算中，应注意项目与市场预测是否矛盾，注意使用的指标的时效性、准确性和使用范围，对既有的指标及系数集合市场的情况进行相应调整。
合理确定建设期及运营期。建设期要结合项目所在地的建设特点、项目建设期所处季节的气候特点、建设规模、施工技术要求等多方面的因素综合考虑来确定。项目的运营期应该根据项目的平均行业运营期和业主的意愿相结合确定，不能完全依照业主的意愿确定建设和运营期。
科学制定销售(出租)价格。销售价格的确定，应该考虑当前现有的相似楼盘的价格、拟建项目所在地楼盘的区域价格、地区的GDP增长率等因素。在当前的经济环境不太稳定的情况下。还应考虑通货膨的因素。在经济学中，通常把CPI的增长认为是通货膨胀的增长率。在实际操作中，通常以住房价格收入比为定价依据，有学者提出较合适的房价收入比为3-6倍。对于租房价格的确定，有学者提出可以参考租房收入比确定，比照国际上普遍认为的合理的房屋收入比为15％－25％，对项目的租房价格进行适当调整。对于活跃的商业地产，可以通过市场法来制定和调整出租价格。
有效安排销售计划，确定适当的销售年限。销售进度的预测要结合市场的竞争状况、季节变动、供求状况、营销手段、顾客对项目的认可度等，都可以作为制定销售计划时应考虑到因素。
合理确认销售收入。考虑销售进度的比例和预售款的回笼进度的比例，准确额反映项目的销售收入。
用综合评价的方法对这个项目的可行性进行量化。以往的可研报告中，大多是在对项目进行基本情况分析、市场分析、财务评价和不确定性分析、技术分析之后，定性地得到项目可行的结论，很少对个方面的分析系统化。为提高项目可行性的科学度，我们可以对各方面的分析进行综合评价。常用的综合评价方法主要有：评分综合评价法、层次分析法、灰色综合评价法、模糊数学综合评价法等。可以根据实际情况采用不同的方法。
另外，应结合当前的宏观经济形势当地的市场情况编写。当前消费者对房地产市场持观望状态，国家出台131号文件等因素对该市场进行调控等都给房地产开发造成重要影响。为此，要求从业人员熟悉当前经济形势的各种利害关系，了解政府的相关举动及政策趋势，从中为项目提供有效的建议。分析当前形势对项目的影响程度，可以利用swot分析方法，也可以用通用公司的IE矩阵。
分析市场情况时，不仅要从国家、省、地区这些方面人手，还应该从开发产品的结构这个角度分析，并且选择相似楼盘做对比，分析拟建楼盘的优势，寻找楼盘的市场定位。同时也要从消费者的角度分析，了解消费者的购买能力和购买意向，为投资决策提供重要依据。