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[摘 要] 商业地产是现今地产行业中的一股涌流，商业地产旗下的多项生活、娱乐项目等极大的方便了城市人们的生活，为城市生活增加了许多色彩。商业地产的规模没有特殊的限制，根据城市需求或是融资需求等可大可小。在商业地产中也有不同的分类，比方说像专门服务于城市中青年或是白领阶层的“万达模式”或是“沃尔玛模式”的商业地产，还有一些功能齐全、产品多样的百货公司模式，从这些形式来看，商业地产的发展已经远远的超过了住房地产。但是商业地产的风险程度很高，主要是体现在资金链管理方面，本文以商业地产企业的资金链管理为中心展开探究，以供参考。
[关键词]商业地产；企业；资金链；管理；科学策略
1引言
近年来，商业地产企业破产关门的例子也有很多，其具体原因大都与资金链的管理问题脱不了关系。商业地产的资金链构成要素主要是三部分，即融资（来源）、资金利用、资金回流，只有在这三方面要素有序进行，有可靠的保证情况下，商业地产企业才能实现正常有序的运转。现阶段地产企业在资金融资方面已经遇到了很大的困难，但是其在资金链管理方面也存在很大的问题，导致商业地产企业在运营方面的风险增高，下文针对一些问题和应对措施作出具体分析。
2商业地产资金链的基本情况介绍
商业地产大多是以商铺的形式为主，其中也包括一些写字楼和公寓，商业地产的投资注重于未来的发展，是一项长期的过程，与工业地产和住房地产最明显的不同是，商业地产除了前期的投资开发工作外，与后期的商业运行更是有着很大的关系，商业运营情况决定着商业地产的资金回流，所以说，商业地产是从投产建设到商铺外租后的一个“拉长线”的过程。商业地产资金链的风险情况是从融资投产的初期阶段便开始存在的，近些年在政府政策的管制下，商业地产的贷款受到了很大的影响，在地皮购买上也并非一件容易的事，加上投产施工的周期较长等，这使得商业地产的资金链承受着多方面的风险因素。在商铺实现外租并开始运营后，地产企业的资金逐步开始回笼，这一阶段的风险就主要体现在外租效率和商铺的使用价值上。可见，商业地产的资金链管理十分重要。
3商业地产的资金链存在的特性
3.1资金链风险高，融资较困难
商业地产前期的投资额度大，而后期的资金回流速度慢，所以整个资金链风险性很高。商业地产的建设形式突出个性化，资金投入较高，而后期靠商铺外租回笼资金的形式需要一个缓慢的过程，这些复杂的因素使得一些投资商望而却步。从融资的另一方面考虑，现今商业地产的融资渠道是受政府的政策限制的，但是一旦尝试新的融资形式，其面临的资金风险可能会更高。还有一部分大型的商业地产采用证券化的形式进行融资，但是现今市场形式并不完善，证券化并没有广泛的认可，其风险性更高，所以商业地产在融资方面面临着很大的困难。
3.2资金链周期长，时间跨度较大
传统的房地产企业所获得的利润空间较大，一般是采用滚雪球的形式依靠资金的快速回笼来投资后面的项目工程，所以其资本的运营相对来说比较稳定。但是在商业地产中，经过详细的数据调查显示，其资金回笼一般是以十年，甚至若是个别环节出现问题的话，要以十五年左右的时间为准，并且若是所投资的商业地产面临该地区市场形势問题或是商场使用价值问题的时候，很有可能面临破产关门的风险，所以从总体形势上来看，商业地产的资金链周期较长，各个方面都存在一定的风险。
4商业地产企业在资金链管理中存在的不足
4.1资产负债率较高，经营性现金流偏低
首先，过高的负债比，增加了企业经营风险，降低了企业的融资能力。在我国商业地产业发展过程中，存在着“空手套白狼”的情况，只要具备35%的资本就予以项目开发，资金的回报率达到了300%，而英美国家基本不会大于30%；其次，经营性现金流普遍较差，企业资金较为紧张，出现了大量工程拖欠款的现象，为商业地产企业的生产经营带来了很大的困扰。很多商业地产企业的经营性现金流均是处在负值状态，总体而言，现金流并不充沛。一旦企业出现突发情况，就会导致企业面临资金流断裂的风险。
4.2企业大量囤地使得资金沉淀，现金流难以周转
近些年大量的地产开发商多次通过竞标的方式来获取土地的开发权，也就是“囤地”，地产企业为提升自身的市场占有率，多处开发，使得企业的土体囤量大幅度增加，同时也使得大量的闲置土地或是闲置建筑增加的现象发生，一旦企业的库存积压繁重，便不能实现快速的资金变现，也就是导致资金沉淀的现象发生。另外，企业资金周转与其自身的资金管理也有着直接的关系，一旦其管理能力出现问题，便使得资金回流周转较慢，使得资金的使用效率大大降低。
4.3企业资金链中的风险因素较多，风险管理存在不足
在上文的叙述中已经提到了资金链中的融资风险，现今的社会形势使得地产企业的融资存在很大困难，加上银行贷款方面的限制，企业融资很容易中断。商业地产企业的资金链风险不仅是存在融资风险，还存在销售风险和企业管理风险，商业地产资金链除依靠融资外，还依靠商铺的资金回笼，若是后期的商铺回笼资金与前期的商铺预售资金存在很大的差距，便不能填上这项资金的缺口，也就是后期的销售风险。管理风险自然是与地产企业在资金使用管理方面存在的问题，管理不当便使得企业资金链形势紧张。资金链风险管理的重要性尤其是自2008年的金融危机中重点显现出来，现如今银行贷款方面的压力使得企业的资金管理存在很大的难度。
5商业地产企业资金链管理的科学策略分析
5.1构建资金池，实施资金集中管理措施
集团企业资金可以利用现金池管理模式，沉淀企业内部的闲置资金，促进资源共享，同时开展一些有效的投资活动，提高企业的经济收益。通过资金池的构建，母公司可以有效了解各子账户的现金流状况，并且确定内控职责与内控效力，为管理工作的落实提供便利条件。集团企业资金均是集中在母公司，由母公司进行控制与调配，子公司可以在需求资金的时候，根据有关规定运用资金池。集团企业均实施资金集中管理措施，可以减少资金沉淀现象，提高企业资金利用效率。在集团企业间资金融通顺畅的情况下，可以将外部融资转变成内源融资，进而降低了银行信贷风险，减少了财务风险[1]。
5.2降低资产负债率，增加经营性现金流
资产负债率较高是现阶段商业地产企业中较为普遍存在的一种现象，由于商业地产运营周期长、资金回笼慢，所以其资金的流动性较差，要想缓和企业的资产负债率，可通过一定的方式实现企业资金的周转，增强企业资金的流动性。比方说，在商业地产前期的投产阶段就要做好各方面现金需求的管理工作，通过科学合理的监管方式适当的加快地产建设进程，缩短工期，尽快的投入商业运营，然后在其商业运营过程中可利用提升现有资源使用率和升级销售方式增加销售额的形式获取回流资金。总的来说这与科学的管理有着很大的关系，所以在管理过程中，务必要采用责任监管制的方式来实现对项目以及对员工的优化管理，进而实现现金流的优化管理。
5.3从内外兼管的形式来增强企业资金链的风险管理力度
资金链的风险管理是商业地产企业全过程的风险管理，其风险管理部门应做好全方位的资金审核、项目调研以及资金链的全程监控的管理工作。首先从内部监管方面要升级管理系统，完善资金管理流程；然后是外部监管方面要改善融资环境，填补资金缺口，全方位的降低资金链中断现象的发生。
6结束语
综上所述，资金链是商业地产企业的“脉搏”，资金链一旦断缺便使得地产企业直接面临倒闭的风险，所以目前商业地产企业应针对资金链管理中的不足，科学的改善资金链管理工作，争取实现商业地产企业的长效发展。
参考文献：
[1]冯峰.论商业地产企业资金链管理的科学策略[J].中国总会计师，2014，12：70-71.
[2]林宗华.探讨商业地产企业资金链管理[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2016，02：39.
[3]刘贵文，胡成皓，李世龙.商业地产资金链管理研究[J].建筑经济，2014，04：102-106.
[关键词]商业地产；企业；资金链；管理；科学策略
1引言
近年来，商业地产企业破产关门的例子也有很多，其具体原因大都与资金链的管理问题脱不了关系。商业地产的资金链构成要素主要是三部分，即融资（来源）、资金利用、资金回流，只有在这三方面要素有序进行，有可靠的保证情况下，商业地产企业才能实现正常有序的运转。现阶段地产企业在资金融资方面已经遇到了很大的困难，但是其在资金链管理方面也存在很大的问题，导致商业地产企业在运营方面的风险增高，下文针对一些问题和应对措施作出具体分析。
2商业地产资金链的基本情况介绍
商业地产大多是以商铺的形式为主，其中也包括一些写字楼和公寓，商业地产的投资注重于未来的发展，是一项长期的过程，与工业地产和住房地产最明显的不同是，商业地产除了前期的投资开发工作外，与后期的商业运行更是有着很大的关系，商业运营情况决定着商业地产的资金回流，所以说，商业地产是从投产建设到商铺外租后的一个“拉长线”的过程。商业地产资金链的风险情况是从融资投产的初期阶段便开始存在的，近些年在政府政策的管制下，商业地产的贷款受到了很大的影响，在地皮购买上也并非一件容易的事，加上投产施工的周期较长等，这使得商业地产的资金链承受着多方面的风险因素。在商铺实现外租并开始运营后，地产企业的资金逐步开始回笼，这一阶段的风险就主要体现在外租效率和商铺的使用价值上。可见，商业地产的资金链管理十分重要。
3商业地产的资金链存在的特性
3.1资金链风险高，融资较困难
商业地产前期的投资额度大，而后期的资金回流速度慢，所以整个资金链风险性很高。商业地产的建设形式突出个性化，资金投入较高，而后期靠商铺外租回笼资金的形式需要一个缓慢的过程，这些复杂的因素使得一些投资商望而却步。从融资的另一方面考虑，现今商业地产的融资渠道是受政府的政策限制的，但是一旦尝试新的融资形式，其面临的资金风险可能会更高。还有一部分大型的商业地产采用证券化的形式进行融资，但是现今市场形式并不完善，证券化并没有广泛的认可，其风险性更高，所以商业地产在融资方面面临着很大的困难。
3.2资金链周期长，时间跨度较大
传统的房地产企业所获得的利润空间较大，一般是采用滚雪球的形式依靠资金的快速回笼来投资后面的项目工程，所以其资本的运营相对来说比较稳定。但是在商业地产中，经过详细的数据调查显示，其资金回笼一般是以十年，甚至若是个别环节出现问题的话，要以十五年左右的时间为准，并且若是所投资的商业地产面临该地区市场形势問题或是商场使用价值问题的时候，很有可能面临破产关门的风险，所以从总体形势上来看，商业地产的资金链周期较长，各个方面都存在一定的风险。
4商业地产企业在资金链管理中存在的不足
4.1资产负债率较高，经营性现金流偏低
首先，过高的负债比，增加了企业经营风险，降低了企业的融资能力。在我国商业地产业发展过程中，存在着“空手套白狼”的情况，只要具备35%的资本就予以项目开发，资金的回报率达到了300%，而英美国家基本不会大于30%；其次，经营性现金流普遍较差，企业资金较为紧张，出现了大量工程拖欠款的现象，为商业地产企业的生产经营带来了很大的困扰。很多商业地产企业的经营性现金流均是处在负值状态，总体而言，现金流并不充沛。一旦企业出现突发情况，就会导致企业面临资金流断裂的风险。
4.2企业大量囤地使得资金沉淀，现金流难以周转
近些年大量的地产开发商多次通过竞标的方式来获取土地的开发权，也就是“囤地”，地产企业为提升自身的市场占有率，多处开发，使得企业的土体囤量大幅度增加，同时也使得大量的闲置土地或是闲置建筑增加的现象发生，一旦企业的库存积压繁重，便不能实现快速的资金变现，也就是导致资金沉淀的现象发生。另外，企业资金周转与其自身的资金管理也有着直接的关系，一旦其管理能力出现问题，便使得资金回流周转较慢，使得资金的使用效率大大降低。
4.3企业资金链中的风险因素较多，风险管理存在不足
在上文的叙述中已经提到了资金链中的融资风险，现今的社会形势使得地产企业的融资存在很大困难，加上银行贷款方面的限制，企业融资很容易中断。商业地产企业的资金链风险不仅是存在融资风险，还存在销售风险和企业管理风险，商业地产资金链除依靠融资外，还依靠商铺的资金回笼，若是后期的商铺回笼资金与前期的商铺预售资金存在很大的差距，便不能填上这项资金的缺口，也就是后期的销售风险。管理风险自然是与地产企业在资金使用管理方面存在的问题，管理不当便使得企业资金链形势紧张。资金链风险管理的重要性尤其是自2008年的金融危机中重点显现出来，现如今银行贷款方面的压力使得企业的资金管理存在很大的难度。
5商业地产企业资金链管理的科学策略分析
5.1构建资金池，实施资金集中管理措施
集团企业资金可以利用现金池管理模式，沉淀企业内部的闲置资金，促进资源共享，同时开展一些有效的投资活动，提高企业的经济收益。通过资金池的构建，母公司可以有效了解各子账户的现金流状况，并且确定内控职责与内控效力，为管理工作的落实提供便利条件。集团企业资金均是集中在母公司，由母公司进行控制与调配，子公司可以在需求资金的时候，根据有关规定运用资金池。集团企业均实施资金集中管理措施，可以减少资金沉淀现象，提高企业资金利用效率。在集团企业间资金融通顺畅的情况下，可以将外部融资转变成内源融资，进而降低了银行信贷风险，减少了财务风险[1]。
5.2降低资产负债率，增加经营性现金流
资产负债率较高是现阶段商业地产企业中较为普遍存在的一种现象，由于商业地产运营周期长、资金回笼慢，所以其资金的流动性较差，要想缓和企业的资产负债率，可通过一定的方式实现企业资金的周转，增强企业资金的流动性。比方说，在商业地产前期的投产阶段就要做好各方面现金需求的管理工作，通过科学合理的监管方式适当的加快地产建设进程，缩短工期，尽快的投入商业运营，然后在其商业运营过程中可利用提升现有资源使用率和升级销售方式增加销售额的形式获取回流资金。总的来说这与科学的管理有着很大的关系，所以在管理过程中，务必要采用责任监管制的方式来实现对项目以及对员工的优化管理，进而实现现金流的优化管理。
5.3从内外兼管的形式来增强企业资金链的风险管理力度
资金链的风险管理是商业地产企业全过程的风险管理，其风险管理部门应做好全方位的资金审核、项目调研以及资金链的全程监控的管理工作。首先从内部监管方面要升级管理系统，完善资金管理流程；然后是外部监管方面要改善融资环境，填补资金缺口，全方位的降低资金链中断现象的发生。
6结束语
综上所述，资金链是商业地产企业的“脉搏”，资金链一旦断缺便使得地产企业直接面临倒闭的风险，所以目前商业地产企业应针对资金链管理中的不足，科学的改善资金链管理工作，争取实现商业地产企业的长效发展。
参考文献：
[1]冯峰.论商业地产企业资金链管理的科学策略[J].中国总会计师，2014，12：70-71.
[2]林宗华.探讨商业地产企业资金链管理[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2016，02：39.
[3]刘贵文，胡成皓，李世龙.商业地产资金链管理研究[J].建筑经济，2014，04：102-106.