论文部分内容阅读
摘要：世界和平公园处于自然资源丰富的旅顺口区，具有发展旅游地产的得天独厚的优势。以大连世界和平公园为例，来了解中国旅游地产中存在的一些问题，并提出这些问题出现后旅游服务再造的解决方法，希望能给中国旅游地产的发展作出一点贡献。
关键词：旅游地产；服务再造；世界和平公园
中图分类号：F590.3 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）22-0136-02
旅游业和房地产业的融合发展形成了旅游房地产业，旅游房地产的兴起，既是中国房地产业适应竞争环境、拓展市场空间的结果，也是中国旅游业发展成熟的产物，旅游房地产业托于旅游和房地产。中国的旅游房地产开发始于20世纪90年代，在国内一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候，以“健康、运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。虽然旅游房地产在中国的发展前景令人看好，但也存在着不可忽视的问题，这也是众多企业经营者关注的问题。本文拟以大连世界和平公园为例来说明中国旅游地产存在的问题以及如何来进一步进行服务再造。
一、大连世界和平公园旅游地产的发展现状
1.大连世界和平公园的发展现状。大连世界和平公园地处于辽东半岛最南端的旅顺口，是国家AAAA级景区，风光旖旎，是由阳光世纪（香港）集团投资兴建的以“和平”为主题的大型海滨主题公园，是中国第一个世界和平主题公园，在联合国教科文组织和国际科学与和平周组委会都有众口皆碑的广泛影响。现阶段发展不是很理想，年收入在200万元~300万元，年游客量更是少之又少，主要以周边市民为主；其中原有的景观已经颓废，其内也没有相关的娱乐配套设施，周边旅游资源相对孤立，造成了年入园人数剧减的现象。
2.大连世界和平公园旅游地产的发展现状。主题公园房地产开发依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。大连世界和平公园旅游地产就属于这一类，阳光世纪（香港）集团先投资2.3亿元建立了占地13万平方米的世界和平公园，然后再依托和平主题公园开发的房地产。经过近十年的发展，世界和平公园的旅游地产已从一个小渔村发展到现代的城市化，周边所有地方都被建成高楼大厦，吸引了全国各地的有钱人到此处购置房。不过随着世界和平公园的休憩，以主题公园为依托的房地产也处于休憩状况，周边旅店酒店业的年顾客量也成逐年下降趋势。总体来说现在大连世界和平公园旅游地产处于下坡路，有待进一步开发。
二、大连世界和平公园旅游地产问题分析
1.规划不得力，破坏景区氛围。目前，旅游房地产开发缺乏规划，宏观上表现为房地产开发没有从更大的旅游地域空间考虑问题，各自为政；微观上表现为景区内房地产开发缺少可行性研究，项目开发主观随意性强，选址和规模的确定缺少依据，建设呈无序状态，房地产开发和景区景观不协调。大连世界和平公园以海为界，公园平面以半个地球为整体造型，主楼、长廊围绕而成轮廓，规划不得力；旅游本来就是食、宿、游、购、乐五位一体的整合发展，而大连世界和平公园周边房地产与景区存在不协调，既然本主题公园是以旅游带动地产的发展，应该在规划周边地产时建一些旅游必备的设施。通过我们小组对周边的调查和访谈，了解到和平公园周边没有一个像样的酒店，也没有大型的购物中心，这就违背了旅游者的出游初衷，也将间接导致以和平公园为基础的旅游地产发展滞后。
2.粗制滥造，重复建设，缺乏文化品位。一些房产开发商和旅游开发者不顾环境、条件，房地产项目贪大、求洋、缺乏个性、乱建不伦不类的主题公园，不仅破坏了风景名胜、古迹文物等原始景观的文化内涵，也对旅游环境的生态格局和风景结构造成了破坏。同时，开发项目缺少特色，项目建设重复性大，尤其表现在人文景观项目上，各地一哄而上，造成直接竞争，资金浪费严重。大连世界和平公园周边地区到处都是高楼耸立，清一色的小区住宅，缺乏一些娱乐设施，缺乏生机。通过我们调研，和平公园四周除了一面环海以外，其他三面面临同一样的景观——商品房，让游客一到此处就感觉到了一个大城市当中，没有一点旅游体验的氛围。
3.消费环境不成熟。和其他旅游项目不同的是，旅游房地产的发展在很大程度上要靠本国市场的支持，既要有一个稳定的消费群体，也需要有成熟的消费环境。目前，尽管有一部分人具备了这样的消费水平，但对这个行业的意识还不是很成熟，消费意识也比较欠缺，新的经营模式的优势还无法得到有效地发挥。旅游本身就是一个整体的体验，没有一个单独的景区或景点就可以构成旅游的，大连世界和平公园也不例外。纵观中国消费者群体，高、低、中档消费全面发展，已具备了发展旅游地产的消费水平，但是地产以旅游为依托的环境还不成熟，如大连世界和平公园周边几公里之内没有一处景点可以连成一点，就是最近的黄渤海交界处也有很远，再者自身的娱乐和购物设施不足，园内就是观海啊、看国家元首铜像。本来整个旅顺都是海，游客为什么要去你和平公园呢？这就导致了以和平公园为主的旅游地产发展缓慢。
4.营销诚信度差，广告带有虚假成分。近年来，随着旅游房地产市场的发展，房地产销售多通过大批量的广告投放，建立高度的市场认知度。但在旅游房地产广告中也存在虚假信息和欺诈现象，干扰了旅游房地产市场秩序，并引发了法律纠纷。这些不仅影响了广告推广的效果，也损害了旅游房地产企业和行业的形象及诚信度。和平公园旅游地产在宣传中打着以中国第一个有着世界级的和平主题的公园，莅临海滨，夏天有着广大的露天浴场，每时每刻可以感到大海的气息，吸引着全国各地的有钱人到此处买房和旅游度假。但随着时间的流失，和平公园已失去了原有的广告内容，游客的注意力也开始转移。
5.整合营销不够力度。整合就是把各个独立地营销综合成一个整体，以产生协同效应。旅顺口区有着得天独厚的旅游资源和地理优势。东北财经大学2006年完成的大连旅游资源普查结论是：旅顺口区拥有自然旅游资源单体31个，优良级22个，优良级单体比重达70.97％，优于数量见长的人文旅游资源。有着这一裙带优势的世界和平公园该借助整合营销的优势来提升和平公园旅游地产的主体地位，但世界和平公园没有借助整合营销的力度。即便是2009年旅顺区政府成立了旅游集团，和平公园也没借此加入此集团来打出自己的品牌，吸引游客。这就导致了大连世界和平公园的知名度不够，以致以其为主的旅游地产业也处于消滞期。
三、大连世界和平公园旅游地产服务再造
1.通过滨海大道吸引自驾游旅客。辽宁滨海大道全长1 443公里，西起葫芦岛，途经锦州、盘锦、营口和大连，东至丹东，连接辽宁沿海6个市，沟通大小港口25个，连接工业园区228个、旅游景点133个。大连世界和平公园就处于滨海大道的边缘，滨海大道通过旅顺口区延伸而过，这给自驾车游客带来进入旅顺旅游的一种好的途径。世界和平公园可以通过建立自驾车旅游景点，吸引大众游客来促进旅游地产的发展。截至2008年底，全国私人汽车4 173.39万辆，占汽车保有量的64.53%。此外，全国拥有汽车驾照人数为12 209.21万。这都给旅顺开展自驾车旅游带来了客观的经验数字，有利于当地的旅游地产的发展。
2.通过服务再造建立像世界青年旅馆、山顶酒吧之类的供游客居住的场所。旅游六要素中最主要的是住，没有住的地方再好的旅游地也将从旅游名册上消失掉。旅顺口区里除了众多著名的人文景观外，还有峥嵘突兀的礁石、海岛、层峦叠嶂的群山，有极其丰富的自然资源，旅顺可以用这些丰富的自然资源建立比较特殊的住宅和酒吧来供自驾游游客和普通大众游客居住和娱乐，从而改变旅顺一日游的这一传统。通过我们小组的调查，旅顺现在有好几座山建有像小别墅一样的住宅，夏天可以供游人长期居住。旅顺可以把这些小型住宅改建成世界青年旅馆和酒吧，供游人居住和娱乐，促进旅游业发展。世界和平公园及周围的旅游地产也将借助这一利好形势发展成为高价地产，促进旅游地产业进一步发展。
3.世界和平公园加入旅顺旅游集团，进行整合营销。现代社会是个大同社会，即综合型发展的社会，旅游行业也不例外，单独的景点进行营销存在着一定的弊端：如营销成本过高，没有过大的吸引力，不能构成一个完整的旅游线路等。而大连旅顺旅游集团是国有独资大型旅游企业，所属景区及下属企业有：白玉山景区、东鸡冠山景区、二○三景区、旅顺蛇博物馆、旅顺万忠墓纪念馆、苏军烈士陵园、军港公园、黄金山海水浴场等。世界和平公园可以把世界和平公园从旅游地产中剥离出去，让其加入大连旅顺旅游集团，借助集团整合营销的优势宣传旅游地产。
4.大连世界和平公园建立完整的旅游娱乐设施。我们小组对世界和平公园及周围环境的调查显示：世界和平公园内旅游设施太单一，根本没有主题公园的特点和优势，这也许是因为地产商开发此主题公园的目的是为了房地产的发展，根本没有考虑旅游要素。为了更好的发展世界和平公园的地产可以适当的配置一些旅游设施，比如在公园内建一些儿童游乐设施，建好海滨浴场的必要设施；在周边建立一些大型的购物中心，这不光是为了吸引游客，也是为了当地的房地产发展。
综上所述我们可以看到，大连世界和平公园旅游地产还存在一些问题，虽然旅游地产已经发展处于火热中，成为房地产业有一个好的增长方向。旅游地产出现的一些问题我们可以通过旅游服务再造来解决，但也不是任何问题都可以通过服务再造来解决的，这些问题有待学者进一步的验证和解决。
参考文献：
[1]周剑锋.发展中国自驾车旅游的思考[J].产业经济，2009，(7).
[2]王珊珊，石娟，顾新.中国旅游地产发展趋势分析[J].中国商贸，2010，(17).
[3]杨文.中国旅游地产的开发态势分析[J].企业研究，2008，(12).
[4]何红光.中国旅游地产的现状分析[J].城市开发，2006，(9).[责任编辑 吴明宇]
关键词：旅游地产；服务再造；世界和平公园
中图分类号：F590.3 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）22-0136-02
旅游业和房地产业的融合发展形成了旅游房地产业，旅游房地产的兴起，既是中国房地产业适应竞争环境、拓展市场空间的结果，也是中国旅游业发展成熟的产物，旅游房地产业托于旅游和房地产。中国的旅游房地产开发始于20世纪90年代，在国内一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候，以“健康、运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。虽然旅游房地产在中国的发展前景令人看好，但也存在着不可忽视的问题，这也是众多企业经营者关注的问题。本文拟以大连世界和平公园为例来说明中国旅游地产存在的问题以及如何来进一步进行服务再造。
一、大连世界和平公园旅游地产的发展现状
1.大连世界和平公园的发展现状。大连世界和平公园地处于辽东半岛最南端的旅顺口，是国家AAAA级景区，风光旖旎，是由阳光世纪（香港）集团投资兴建的以“和平”为主题的大型海滨主题公园，是中国第一个世界和平主题公园，在联合国教科文组织和国际科学与和平周组委会都有众口皆碑的广泛影响。现阶段发展不是很理想，年收入在200万元~300万元，年游客量更是少之又少，主要以周边市民为主；其中原有的景观已经颓废，其内也没有相关的娱乐配套设施，周边旅游资源相对孤立，造成了年入园人数剧减的现象。
2.大连世界和平公园旅游地产的发展现状。主题公园房地产开发依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。大连世界和平公园旅游地产就属于这一类，阳光世纪（香港）集团先投资2.3亿元建立了占地13万平方米的世界和平公园，然后再依托和平主题公园开发的房地产。经过近十年的发展，世界和平公园的旅游地产已从一个小渔村发展到现代的城市化，周边所有地方都被建成高楼大厦，吸引了全国各地的有钱人到此处购置房。不过随着世界和平公园的休憩，以主题公园为依托的房地产也处于休憩状况，周边旅店酒店业的年顾客量也成逐年下降趋势。总体来说现在大连世界和平公园旅游地产处于下坡路，有待进一步开发。
二、大连世界和平公园旅游地产问题分析
1.规划不得力，破坏景区氛围。目前，旅游房地产开发缺乏规划，宏观上表现为房地产开发没有从更大的旅游地域空间考虑问题，各自为政；微观上表现为景区内房地产开发缺少可行性研究，项目开发主观随意性强，选址和规模的确定缺少依据，建设呈无序状态，房地产开发和景区景观不协调。大连世界和平公园以海为界，公园平面以半个地球为整体造型，主楼、长廊围绕而成轮廓，规划不得力；旅游本来就是食、宿、游、购、乐五位一体的整合发展，而大连世界和平公园周边房地产与景区存在不协调，既然本主题公园是以旅游带动地产的发展，应该在规划周边地产时建一些旅游必备的设施。通过我们小组对周边的调查和访谈，了解到和平公园周边没有一个像样的酒店，也没有大型的购物中心，这就违背了旅游者的出游初衷，也将间接导致以和平公园为基础的旅游地产发展滞后。
2.粗制滥造，重复建设，缺乏文化品位。一些房产开发商和旅游开发者不顾环境、条件，房地产项目贪大、求洋、缺乏个性、乱建不伦不类的主题公园，不仅破坏了风景名胜、古迹文物等原始景观的文化内涵，也对旅游环境的生态格局和风景结构造成了破坏。同时，开发项目缺少特色，项目建设重复性大，尤其表现在人文景观项目上，各地一哄而上，造成直接竞争，资金浪费严重。大连世界和平公园周边地区到处都是高楼耸立，清一色的小区住宅，缺乏一些娱乐设施，缺乏生机。通过我们调研，和平公园四周除了一面环海以外，其他三面面临同一样的景观——商品房，让游客一到此处就感觉到了一个大城市当中，没有一点旅游体验的氛围。
3.消费环境不成熟。和其他旅游项目不同的是，旅游房地产的发展在很大程度上要靠本国市场的支持，既要有一个稳定的消费群体，也需要有成熟的消费环境。目前，尽管有一部分人具备了这样的消费水平，但对这个行业的意识还不是很成熟，消费意识也比较欠缺，新的经营模式的优势还无法得到有效地发挥。旅游本身就是一个整体的体验，没有一个单独的景区或景点就可以构成旅游的，大连世界和平公园也不例外。纵观中国消费者群体，高、低、中档消费全面发展，已具备了发展旅游地产的消费水平，但是地产以旅游为依托的环境还不成熟，如大连世界和平公园周边几公里之内没有一处景点可以连成一点，就是最近的黄渤海交界处也有很远，再者自身的娱乐和购物设施不足，园内就是观海啊、看国家元首铜像。本来整个旅顺都是海，游客为什么要去你和平公园呢？这就导致了以和平公园为主的旅游地产发展缓慢。
4.营销诚信度差，广告带有虚假成分。近年来，随着旅游房地产市场的发展，房地产销售多通过大批量的广告投放，建立高度的市场认知度。但在旅游房地产广告中也存在虚假信息和欺诈现象，干扰了旅游房地产市场秩序，并引发了法律纠纷。这些不仅影响了广告推广的效果，也损害了旅游房地产企业和行业的形象及诚信度。和平公园旅游地产在宣传中打着以中国第一个有着世界级的和平主题的公园，莅临海滨，夏天有着广大的露天浴场，每时每刻可以感到大海的气息，吸引着全国各地的有钱人到此处买房和旅游度假。但随着时间的流失，和平公园已失去了原有的广告内容，游客的注意力也开始转移。
5.整合营销不够力度。整合就是把各个独立地营销综合成一个整体，以产生协同效应。旅顺口区有着得天独厚的旅游资源和地理优势。东北财经大学2006年完成的大连旅游资源普查结论是：旅顺口区拥有自然旅游资源单体31个，优良级22个，优良级单体比重达70.97％，优于数量见长的人文旅游资源。有着这一裙带优势的世界和平公园该借助整合营销的优势来提升和平公园旅游地产的主体地位，但世界和平公园没有借助整合营销的力度。即便是2009年旅顺区政府成立了旅游集团，和平公园也没借此加入此集团来打出自己的品牌，吸引游客。这就导致了大连世界和平公园的知名度不够，以致以其为主的旅游地产业也处于消滞期。
三、大连世界和平公园旅游地产服务再造
1.通过滨海大道吸引自驾游旅客。辽宁滨海大道全长1 443公里，西起葫芦岛，途经锦州、盘锦、营口和大连，东至丹东，连接辽宁沿海6个市，沟通大小港口25个，连接工业园区228个、旅游景点133个。大连世界和平公园就处于滨海大道的边缘，滨海大道通过旅顺口区延伸而过，这给自驾车游客带来进入旅顺旅游的一种好的途径。世界和平公园可以通过建立自驾车旅游景点，吸引大众游客来促进旅游地产的发展。截至2008年底，全国私人汽车4 173.39万辆，占汽车保有量的64.53%。此外，全国拥有汽车驾照人数为12 209.21万。这都给旅顺开展自驾车旅游带来了客观的经验数字，有利于当地的旅游地产的发展。
2.通过服务再造建立像世界青年旅馆、山顶酒吧之类的供游客居住的场所。旅游六要素中最主要的是住，没有住的地方再好的旅游地也将从旅游名册上消失掉。旅顺口区里除了众多著名的人文景观外，还有峥嵘突兀的礁石、海岛、层峦叠嶂的群山，有极其丰富的自然资源，旅顺可以用这些丰富的自然资源建立比较特殊的住宅和酒吧来供自驾游游客和普通大众游客居住和娱乐，从而改变旅顺一日游的这一传统。通过我们小组的调查，旅顺现在有好几座山建有像小别墅一样的住宅，夏天可以供游人长期居住。旅顺可以把这些小型住宅改建成世界青年旅馆和酒吧，供游人居住和娱乐，促进旅游业发展。世界和平公园及周围的旅游地产也将借助这一利好形势发展成为高价地产，促进旅游地产业进一步发展。
3.世界和平公园加入旅顺旅游集团，进行整合营销。现代社会是个大同社会，即综合型发展的社会，旅游行业也不例外，单独的景点进行营销存在着一定的弊端：如营销成本过高，没有过大的吸引力，不能构成一个完整的旅游线路等。而大连旅顺旅游集团是国有独资大型旅游企业，所属景区及下属企业有：白玉山景区、东鸡冠山景区、二○三景区、旅顺蛇博物馆、旅顺万忠墓纪念馆、苏军烈士陵园、军港公园、黄金山海水浴场等。世界和平公园可以把世界和平公园从旅游地产中剥离出去，让其加入大连旅顺旅游集团，借助集团整合营销的优势宣传旅游地产。
4.大连世界和平公园建立完整的旅游娱乐设施。我们小组对世界和平公园及周围环境的调查显示：世界和平公园内旅游设施太单一，根本没有主题公园的特点和优势，这也许是因为地产商开发此主题公园的目的是为了房地产的发展，根本没有考虑旅游要素。为了更好的发展世界和平公园的地产可以适当的配置一些旅游设施，比如在公园内建一些儿童游乐设施，建好海滨浴场的必要设施；在周边建立一些大型的购物中心，这不光是为了吸引游客，也是为了当地的房地产发展。
综上所述我们可以看到，大连世界和平公园旅游地产还存在一些问题，虽然旅游地产已经发展处于火热中，成为房地产业有一个好的增长方向。旅游地产出现的一些问题我们可以通过旅游服务再造来解决，但也不是任何问题都可以通过服务再造来解决的，这些问题有待学者进一步的验证和解决。
参考文献：
[1]周剑锋.发展中国自驾车旅游的思考[J].产业经济，2009，(7).
[2]王珊珊，石娟，顾新.中国旅游地产发展趋势分析[J].中国商贸，2010，(17).
[3]杨文.中国旅游地产的开发态势分析[J].企业研究，2008，(12).
[4]何红光.中国旅游地产的现状分析[J].城市开发，2006，(9).[责任编辑 吴明宇]