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十八大报告明确提出：“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。”李克强总理最近更明确指出，城镇化是未来中国经济增长的动力，城镇化是扩大内需的最大潜力。以城镇化为核心的“新四化”将成为十八大之后中国经济的新增长模式。
十八大之后，转型中的中国经济将发生四大转变。第一，以房地产为主导的经济增长模式转型为以城镇化为主导的经济增长模式；第二，以土地资源为驱动的地方财政转型为以产业新城为驱动的地方财政；第三，以一元化发展的传统城镇化模式转型为产城结合、城乡一体、生态文明的新城镇化模式；第四，以投资和出口为拉动的外向型经济转型为以消费为主导、投资和出口为辅助的内需型经济。
在“新四化”发展格局下，中国房地产行业将迎来巨大的机遇与挑战，房地产行业的投资模式将呈现出新特点，单纯的房地产投资模式将逐渐被新城镇化投资模式所取代。所谓新城镇化投资模式，是指以新城镇化为主线，以“智慧城市”建设和“美丽城市”建设为双轮驱动，将房地产投资融入生态经济投资和福利经济投资中。
新城镇化投资将是未来中国经济增长的核心驱动力。因此，房地产投资将加速向新城镇化投资转变。从产业链来看，新城镇化投资包含了上游的矿业、水泥建材、中游的建筑、机械、园林、装饰和下游的住宅、交通、产业、商业和生活配套等。
根据新城镇化建设投资产业示意图可以看出，新城镇化投资有三个产业环节以及11条投资主线。
1、矿业投资主线：矿业与城镇化建设的水泥建材有直接关联，同时也是新城镇化建设产业配套的一个方面。矿业投资的重点是与建筑建材关联性最大的铜、铝、铁等，以及与中下游装饰相关的金、银等贵金属。此外，还有与产业配套和高端装备制造相关的如稀土、钛、钨、锡、锂等稀有金属和小金属。目前，这些方面的龙头企业主要有江西铜业、中国铝业、包钢稀土、厦门钨业、赣锋锂业等。
2、水泥建材投资主线：作为城镇化建设的上游环节，水泥建材最先受益。尤其是中西部水泥建材企业的弹性最大，这是因为中西部城镇化建设的重要性和迫切性都远胜于东部。水泥建材龙头企业主要有海螺水泥、天山股份、宁夏建材、秦岭水泥、北新建材等。
3、建筑工程投资主线：除水泥建材外，建筑工程是城镇化短期受益最大的行业之一。重点是在水利建设、房地产建设、交通建设以及大型产业工程建设方面。建筑工程中的代表性企业有安徽水利、中国水电、中工国际、新筑股份、精工钢构、中国化学、东华实业等。
4、机械投资主线：在城镇化建设的带动下，将为工程机械行业带来持续增长的需求，因此这方面的投资收益将持续改善。工程机械行业的主要龙头企业有三一重工、中联重科、山推股份、安徽合力、华菱星马、建设机械等。此外，与农业现代化相关的农业机械也将迎来大发展的春天，代表企业主要有新界泵业、吉峰农机、潍柴动力、一拖股份等。
5、园林投资主线：园林建设既是城镇化建设的中间环节，也是美丽城市建设的重要保障，因此园林行业的未来被持续看好，代表性企业有东方园林、普邦园林、棕榈园林、壹桥苗业等。
6、装修装饰投资主线：同园林建设一样，装修装饰行业有城镇化建设和“美丽城市”建设的双重保障。此外，装修装饰行业还能与“智慧城市”建设相关联，提供市政工程和房地产工程的系统集成服务。因此，装修装饰行业比园林建设行业有更大的发展动力。目前装修装饰行业中的代表性企业有金螳螂、亚厦股份、洪涛股份、安居宝等。
7、住宅开发投资主线：住宅开发是传统房地产投资的主要领域，在新城镇化建设中住宅开发是基础建设领域的重要投资对象。目前，住宅开发的重点投资方向有三个：一是全国性房地产龙头企业，如万科、招商地产以及保利地产；第二个是二三线乃至三四线区域房地产企业，如荣盛发展、顺发恒业以及重庆实业等；第三个是区域性城市房地产开发商，如中天城投、云南城投以及合肥城建等。
8、交通投资主线：城镇化建设必将要求交通建设的匹配，尤其是高等级公路建设和轨道交通建设。在交通建设特别是路桥、轨道交通建设方面有五个投资方向，一是与交通建设有关的机械装备，如达刚路机、晋西车轴、晋亿实业、太原重工等；二是与交通建设有关的原材料，如宝利沥青、国创高新等；三是与交通建设有关的工程建设企业，如中国交建、中国铁建、中国中铁、隧道股份等；四是与交通建设有关的运输设备，如中国南车、中国北车等；五是与交通建设有关的信息化系统，如鼎汉技术、银江股份等。
9、产业配套投资主线：新城镇化建设的一个重要特点在于产城结合的新模式，产业配套将是城镇化建设中不可或缺的重要领域。产业配套建设方面的投资重点是工业地产、旅游地产和跨区域发展的园区开发型企业，如华夏幸福、空港股份、中粮地产、中弘股份、中青旅等。
10、商业配套投资主线：城镇化建设离不开商业配套建设，尤其是跨区域发展的商业连锁组织，这方面有两个重点投资方向：一是农产品和农业机械、农药、化肥等农资连锁，如辉隆股份、金新农等；另一个是商业连锁超市，如苏宁电器、永辉超市等。
11、 生活配套投资主线：像教育、医疗、养老、餐饮、保健休闲和文化娱乐等均属于这条投资主线，生活配套建设的水平直接关系到城镇化的水平，同时这个领域的投资也是“大消费”主题投资的核心内容，重点关注跨区域发展、网络化发展以及专注于农村发展的相关企业，如：尚荣医疗、易联众、卫宁软件、湘鄂情、电广传媒以及乐视网等。
（作者系北京中关村软件园发展有限责任公司副总经理，中央财经大学战略与金融方向研究生校外导师）
十八大之后，转型中的中国经济将发生四大转变。第一，以房地产为主导的经济增长模式转型为以城镇化为主导的经济增长模式；第二，以土地资源为驱动的地方财政转型为以产业新城为驱动的地方财政；第三，以一元化发展的传统城镇化模式转型为产城结合、城乡一体、生态文明的新城镇化模式；第四，以投资和出口为拉动的外向型经济转型为以消费为主导、投资和出口为辅助的内需型经济。
在“新四化”发展格局下，中国房地产行业将迎来巨大的机遇与挑战，房地产行业的投资模式将呈现出新特点，单纯的房地产投资模式将逐渐被新城镇化投资模式所取代。所谓新城镇化投资模式，是指以新城镇化为主线，以“智慧城市”建设和“美丽城市”建设为双轮驱动，将房地产投资融入生态经济投资和福利经济投资中。
新城镇化投资将是未来中国经济增长的核心驱动力。因此，房地产投资将加速向新城镇化投资转变。从产业链来看，新城镇化投资包含了上游的矿业、水泥建材、中游的建筑、机械、园林、装饰和下游的住宅、交通、产业、商业和生活配套等。
根据新城镇化建设投资产业示意图可以看出，新城镇化投资有三个产业环节以及11条投资主线。
1、矿业投资主线：矿业与城镇化建设的水泥建材有直接关联，同时也是新城镇化建设产业配套的一个方面。矿业投资的重点是与建筑建材关联性最大的铜、铝、铁等，以及与中下游装饰相关的金、银等贵金属。此外，还有与产业配套和高端装备制造相关的如稀土、钛、钨、锡、锂等稀有金属和小金属。目前，这些方面的龙头企业主要有江西铜业、中国铝业、包钢稀土、厦门钨业、赣锋锂业等。
2、水泥建材投资主线：作为城镇化建设的上游环节，水泥建材最先受益。尤其是中西部水泥建材企业的弹性最大，这是因为中西部城镇化建设的重要性和迫切性都远胜于东部。水泥建材龙头企业主要有海螺水泥、天山股份、宁夏建材、秦岭水泥、北新建材等。
3、建筑工程投资主线：除水泥建材外，建筑工程是城镇化短期受益最大的行业之一。重点是在水利建设、房地产建设、交通建设以及大型产业工程建设方面。建筑工程中的代表性企业有安徽水利、中国水电、中工国际、新筑股份、精工钢构、中国化学、东华实业等。
4、机械投资主线：在城镇化建设的带动下，将为工程机械行业带来持续增长的需求，因此这方面的投资收益将持续改善。工程机械行业的主要龙头企业有三一重工、中联重科、山推股份、安徽合力、华菱星马、建设机械等。此外，与农业现代化相关的农业机械也将迎来大发展的春天，代表企业主要有新界泵业、吉峰农机、潍柴动力、一拖股份等。
5、园林投资主线：园林建设既是城镇化建设的中间环节，也是美丽城市建设的重要保障，因此园林行业的未来被持续看好，代表性企业有东方园林、普邦园林、棕榈园林、壹桥苗业等。
6、装修装饰投资主线：同园林建设一样，装修装饰行业有城镇化建设和“美丽城市”建设的双重保障。此外，装修装饰行业还能与“智慧城市”建设相关联，提供市政工程和房地产工程的系统集成服务。因此，装修装饰行业比园林建设行业有更大的发展动力。目前装修装饰行业中的代表性企业有金螳螂、亚厦股份、洪涛股份、安居宝等。
7、住宅开发投资主线：住宅开发是传统房地产投资的主要领域，在新城镇化建设中住宅开发是基础建设领域的重要投资对象。目前，住宅开发的重点投资方向有三个：一是全国性房地产龙头企业，如万科、招商地产以及保利地产；第二个是二三线乃至三四线区域房地产企业，如荣盛发展、顺发恒业以及重庆实业等；第三个是区域性城市房地产开发商，如中天城投、云南城投以及合肥城建等。
8、交通投资主线：城镇化建设必将要求交通建设的匹配，尤其是高等级公路建设和轨道交通建设。在交通建设特别是路桥、轨道交通建设方面有五个投资方向，一是与交通建设有关的机械装备，如达刚路机、晋西车轴、晋亿实业、太原重工等；二是与交通建设有关的原材料，如宝利沥青、国创高新等；三是与交通建设有关的工程建设企业，如中国交建、中国铁建、中国中铁、隧道股份等；四是与交通建设有关的运输设备，如中国南车、中国北车等；五是与交通建设有关的信息化系统，如鼎汉技术、银江股份等。
9、产业配套投资主线：新城镇化建设的一个重要特点在于产城结合的新模式，产业配套将是城镇化建设中不可或缺的重要领域。产业配套建设方面的投资重点是工业地产、旅游地产和跨区域发展的园区开发型企业，如华夏幸福、空港股份、中粮地产、中弘股份、中青旅等。
10、商业配套投资主线：城镇化建设离不开商业配套建设，尤其是跨区域发展的商业连锁组织，这方面有两个重点投资方向：一是农产品和农业机械、农药、化肥等农资连锁，如辉隆股份、金新农等；另一个是商业连锁超市，如苏宁电器、永辉超市等。
11、 生活配套投资主线：像教育、医疗、养老、餐饮、保健休闲和文化娱乐等均属于这条投资主线，生活配套建设的水平直接关系到城镇化的水平，同时这个领域的投资也是“大消费”主题投资的核心内容，重点关注跨区域发展、网络化发展以及专注于农村发展的相关企业，如：尚荣医疗、易联众、卫宁软件、湘鄂情、电广传媒以及乐视网等。
（作者系北京中关村软件园发展有限责任公司副总经理，中央财经大学战略与金融方向研究生校外导师）