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摘要：三权分置政策实施以来，全国农地流转情况增加，文章针对农地经营权流转价格的确定方法进行研究，将收益还原法与“三权分置”的背景结合，以有实行“三块地”政策的甘肃省陇西县为调查对象进行调查与计算，结果与全国大部分土地经营权流转价格较为相符，证明了本研究农地价格确定方法有一定的实际意义，在一定程度上能为农地流转价格提供参考，促进农地流转市场的发展。
关键词：三权分置;收益还原法;农地价格
一、引言
2014年末，中央提出了对农村土地制度进行改革，保障农民权益，保护耕地，提出了“三权分置”，将土地承包权、土地经营权、土地所有权分开进行。早在1978年改革开放时，农村实行了家庭联产承包责任制，把土地的承包经营权归农民所有，极大调动了农民的积极性，提高了农民责任感，这对我国温饱问题起了重要的推动作用。“三权分置”这一改革是农村土地制度上的一次重大制度创新，是促进农业现代化的重大舉措。这对农民来说无疑是一大喜讯，确保土地承包权、经营权都掌握在自己手中。农民可以自由支配经营权，可以将土地流转给他人，获取租金，也可以自己耕种。这一制度提出后，农地价格这一问题也随之而来，如何确定价格，怎样确定价格才能保障农民权益，价格过高，无人购买，价格过低，农民收益则大大减少。为此需要确立一种合理的农地价格方案，根据土地质量，耕种作物，所需成本等各方面来确定价格。其中土地所有权价格可以参照征地价格（征地补偿标准）来确定;承包权价格，因为承包是不收费的，价格不好体现;经营权价格就是土地的流转价格， 同时陇西县是国务院确定的实行“三块地”改革的33个试点县（市、区）之一，在农地流转方面有相当大的政策支持，农地流转市场氛围较好，本文以陇西县土地经营权的价格流转为研究重点。
二、现有研究综述
农地价格评估有不同的方法，针对不同的情况选择主要有收益还原法，成本逼近法，市场比较法等来计算，在“三权分置”时期制度的革新与农地价格之间并没有建立良好的联系，但收益还原法与成本逼近法仍被人们广泛运用。其中单胜道等（2000）提高收益还原法是收益还原法是将待估农地在未来每年预期的纯收益，以一定的收益还原率统一还原为评价时日总收益的一种方法。农地的成本逼近法与市地评估运用的成本逼近法一样，调查为取得农地使用权而向农地所有者或原农地使用者支付的费用、还有农业开发的基本工程配套和土壤改良等费用、以及当地税费、利息、利润来计算农地价格，一般适用于新开发农地的评估，但我国土地市场发展不完善，这种方法运用较少。杨庆媛等（1999）提出应用收益还原法确定地产价格的关键是宗地的纯收益测算。王露等（2012）认为收益法考虑了土地承包经营权的收益情况，评估结果易为双方接受，相关参数也较易确定，适用于所有可流转的农村土地承包经营权价格评估，是当前农用地估价中的主要方法。单胜道等（2002）认为市场比较法是指在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法，并从不同的角度出发，分析了市场比较法的优缺点，还在市场比较法的前提下，拓展出了市场替代法，市场假想法。单胜道等（1999）文章中比较了市场比较法，市场替代法，市场假想法的优缺点以及适用范围。单胜道等（2002）对农地价格影响因素这方面提出见解，认为因素与因素之间具有相对独立性，有自然因素，地形因素，气候因素等。
虽然对农地价格确定的方法有多种，但现阶段适应处于“三权分置”时期的农地价格评估方法还存在众多不足：首先如何在承包权、经营权、所有权分开的情况下，计算土地经营权流转的价格。其次流转的年限，随着社会的发展、经济的提高，若农地流转30年，那么前10年根据当时制度制定价格，但后20年国家发展，生活水平提高，经济发展，那么农地价格不能保持现在的价格，这对农民权益有一定消极影响，农民的积极性也随之降低，农业生产生活将发展缓慢，还有一些不可预测的负作用，对年限这一问题还没有很好的解决方法。运输成本时的费用：运输成本，如种子、农药、机械用具、燃油费等，这一部分价格无法计算。切实调查农户时，农民很容易忽略此部分费用，如果运用成本大时，还可以在计算时加上这部分的费用，费用很小时，便不能计算。导致农地流转价格评估也有一定的误差出现，精确度不高。最后农地利用方式的不同也导致农地价格的差异：农地利用方式的不同导致农地质量的好坏，质量的好坏对农地价格有正比的影响，质量好则价格高，质量坏则价格低等。
而在“三权分置”的背景下，由于三权分置政策实行的时间相对来说较短，有很多的新案例，新情况出现。并且在各省市的实行的情况各不相同，所以在农地流转方面各地情况也不相同。导致了现有的农地价格确定方法并不能够满足现在的承包经营权被分为承包权和经营权的情况，同时也缺乏与之相关研究和文献。在这样的背景下没有很适用的农地流转价格的确定方法，针对这一种情况，笔者希望通过实地调查，从三权分置改革后农户凭借种植或出租而从农地中得到的收益这一角度出发，着重使用收益还原法来确定对于农户合理的经营权流转价格。
三、研究方法
（一）农地价格确定方法：收益还原法
根据对现有文献的研究以及结合现有的三权分置制度，了解到收益还原法是最为广泛应用在经营权流转价格确定的。收益还原法是依据农户在农地上的总收益，即种植作物带来的经济利益，总成本即在种植作物过程中花费的一些必要费用，两者与收益还原率还原，得出农地的收益价格，继续作简单的除法计算算出最后农地流转的价格。收益还原法需考虑的因素众多，并且随着社会发展其中客观因素的取值也在变化，但是其原理都是一致的。在运用评估时需根据实际情况选择合适的计算公式，其中确定计算步骤为两步，这里分别称为公式（1）与公式（2）。 公式运用中对收益还原率现阶段没有准确的确定方法，现一般采取安全利率加风险调整值法来确定。安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿以及其他影响因素等。由于陇西县是“三块地”改革的试点市县之一，农地流转未来光景好，所以这里收益还原率经过众多调查斟酌之后决定在7%。
（二）数据获取方法
针对“三权分置”背景下农地经营权流转，再结合所积累的社会调查及其相关的知识，采用以问卷调查为基础，结合访谈法依据估价方法所需要的数据设计出调查问卷。问卷调查法是以设问的方式，一问一答来收集所需要的信息。访谈法是指以面对面的方式，交谈询问来了解被询问人，得到询问者所需要的结果。进入陇西县后，笔者及调查成员走访每家每户，通过调查人员与农户边提问边填写问卷的方式得出研究所需要的数据。调查问卷分两部分进行询问，首先是农户的基本情况;其次即是对于数据方面的询问，主要有种植的农作物，农作物的产量（产量需分开说明），农户2018年在土地种植上的总成本。
四、实证分析
（一）研究区概况
1. 陇西县自然经济状况
甘肃省陇西县地处甘肃省东南部，面积达2408平方公里，属于温帶大陆性气候，黄土高原地区，冬冷夏热，早晚温差大，降水集中，四季分明，年降水量少，多属于温和半干旱地区。自然条件差，资源匮乏，是国家扶贫开发的重点县。下辖12个镇5个乡，共215个村，11个社区，1287个村民小组。这是一个特色的农业大县，还特别种植着一些黄芪，党参等珍贵药材，其中文峰镇、首阳镇是中药材综合交易市场，首阳镇更是成为西北最大的中药材集散地和左右全国党参价格的重要药市。虽然陇西县作为全国三块地改革33个试点市县之一，试点期间有较多的土地流转、交易案例，但流转价格的确定不科学、不合理，随意性大。
2. 陇西县土地流转情况
根据收集到的相关部门有效数据，在“三权分置”背景下，陇西县的土地价格情况也逐步良好，尤其是流转土地，土地的承包权、经营权、所有权分开，农民积极响应，流转面积截至目前达到20多万亩，相比于2018年新增10000多亩，制度改革之前，农地流转价格较低，“三权分置”后，也推出了一些与其相应的政策，使农地价格有了一定的提高趋势，对各地农村的经济发展都有一定的推动作用，在如此巨大的土地流转数据上，制定一个合理切实的土地经营权流转价格确定方法是尤为重要的。根据笔者调查，土地流转情况的流转方式及其占比情况如图1所示。
总结以上的流转形式，得出互换并不适合农地价格确定方法研究这一课题，甚至应该得到的利益都没有得到。而转包大部分都是在村组织内的转包无法实现大规模机械化，实行集约经营，但出租则是将土地的经营权出租给村外的种植户而一半村外的种植户都以种植大户为主，能够有效利用处资金大户的资金优势、技术优势，能较为方便地实现农村的现代化以及机械化。故笔者以出租为主要调查方向，并结合“三权分置”的大背景，来实现对农地经营权流转价格的调查与测算。
（二）估价案例
总共发放问卷150份，收到的有效问卷130份。可以有效计算并便于分析的问卷有109份。整理数据，根据调查结果，当地村民在土地上的总收益是大多在10000元以上，同时也有很多农户在土地上的收益在2000～6000元之间，参照图2柱状图。在土地上的总成本多是在500～1000元/户之间，参照图3柱状图。成本的花费主要是在种苗费、肥料费以及水费。而且大多数是种植土豆、玉米、胡麻、以及像党参、黄芪这样的药材。而根据当地农户的农地经营权流转价格来看，该地区的农地经营权流转价格还有很大的提升空间，就笔者已知的数据看来，当地的农地经营权流转价格处于极低的水平，主要流转价格是在200～300元/亩之间，很少有300元以上的价格，甚至最低的价格低至几十元/亩。
运用收益还原法，根据问卷调查结果，首先使用公式（1），由图2中的数据与图3中的数据相减，得到农地纯收益，上文已写明收益还原率使用7%来计算，代入公式（1）后算出农地收益价格，详情见图4。再运用公式（2）计算最后的结果，参照表1的数据用土地的总亩数除以农户总户数计算出公式（2）里的N。
利用所求得的农地总收益价格除以总户数得到平均收益价格，再用平均收益价格除以平均亩数得到农地流转价格。通过计算结果发现流转一亩地经营权的最低流转价格应当在851.77元/亩。另外在专业机构查询的数据发现，相比于全国的主流农地经营权流转价格相差不大，全国主要耕作地区农地经营权流转价格如表2，由此得出收益还原法这种计算方式在大多数情况下是可行的。
而依据之前笔者调查价格区间在200左右甚至更低，与算出的合理价格相差数倍不止，农户在土地流转中没有得到应有的收益，使农民的切身利益受到了侵害，另外，农地价格较低，农民的流转意愿不高，更愿意自己耕种，但有些农户缺乏劳动力，无法高效地利用土地，导致土地撂荒等情况发生，而价格如果在承包户与经营户都满意的条件下，农户可以从事其他非农工作来增加收入而与此同时土地也能够得到有效利用，有利于农业现代化，由此，合理运用收益还原法或其他评估方法来测算农地价格是及其重要的。
五、总结与启示
本文从农地流转价格确定方法出发，使用收益还原法对陇西县现行农地价格进行测算，在原有方法的基础上结合了“三权分置”的时代背景，比较准确地适应了政策并较精确地计算了陇西县土地流转的价格，希望能为农地经营权价格流转提供了一个较为合理的案例。最后，围绕本文的研究结论可得到如下启示：
（一）加紧规范市场
即使现如今已有政策来切实提高农民的收益，但还需一定的土地市场来帮助并保障政策的实施，政府应发挥主观能动性，对于一些土地市场的不良现象，如哄抬土地价格、欺骗农户等，针对这些情况政府应加强监督，从根本上杜绝不良现象的出现。
（二）政府加强农地价格评估
政府转变为服务型政府，从农户的实际利益出发，实事求是，精确评估农地价格，考虑流转双方的实际意愿，在对双方利益互不侵犯的情况下并保护双方利益，增加土地流转。
（三）增强农民对农地流转的认识
根据调查问卷还了解到，流转给亲戚朋友的农民居多，并且没有合同签署，只是口头协议，在与村外的经营户进行土地转包时往往得不到与土地收益对等的价格，许多农民对于保护自己权益的意识不够强烈，这就要求当地政府普及与土地流转有关的知识，正确认识农地流转，并且增强农民的法律意识，对于危害自身利益的不当行为及时拿起法律武器来保护自己，促进当地经济发展。
参考文献：
[1]单胜道，俞劲炎，叶晓朋，单时义，邹宗国.农业用地评估方法研究[J].资源科学，2000（01）：45-49.
[2]杨庆媛，印文.收益还原法在农业用地价格评估中的应用浅析[J].西南师范大学学报（自然科学版），1999（01）：105-111.
[3]王露.土地承包经营权流转价格评估探讨[A].中国房地产估价与经纪2012年第3期（总第94期）[C].中国房地产估价师与房地产经纪人学会，2012：3.
[4]单胜道，尤建新.市场比较法及其在农地价格评估中的应用[J].同济大学学报（自然科学版），2002（11）：1397-1401.
[5]单胜道，蔡国平.不同的土地评估法及其在农地评估中的应用[J].农业经济问题，1999（01）：28-29.
[6]单胜道.农地价格评估影响因素研究[J].西安工程学院学报，2002（02）：72-77.
*基金项目：甘肃农业大学大学生创新创业训练计划项目（编号201914028）。
（作者单位：甘肃农业大学管理学院）
关键词：三权分置;收益还原法;农地价格
一、引言
2014年末，中央提出了对农村土地制度进行改革，保障农民权益，保护耕地，提出了“三权分置”，将土地承包权、土地经营权、土地所有权分开进行。早在1978年改革开放时，农村实行了家庭联产承包责任制，把土地的承包经营权归农民所有，极大调动了农民的积极性，提高了农民责任感，这对我国温饱问题起了重要的推动作用。“三权分置”这一改革是农村土地制度上的一次重大制度创新，是促进农业现代化的重大舉措。这对农民来说无疑是一大喜讯，确保土地承包权、经营权都掌握在自己手中。农民可以自由支配经营权，可以将土地流转给他人，获取租金，也可以自己耕种。这一制度提出后，农地价格这一问题也随之而来，如何确定价格，怎样确定价格才能保障农民权益，价格过高，无人购买，价格过低，农民收益则大大减少。为此需要确立一种合理的农地价格方案，根据土地质量，耕种作物，所需成本等各方面来确定价格。其中土地所有权价格可以参照征地价格（征地补偿标准）来确定;承包权价格，因为承包是不收费的，价格不好体现;经营权价格就是土地的流转价格， 同时陇西县是国务院确定的实行“三块地”改革的33个试点县（市、区）之一，在农地流转方面有相当大的政策支持，农地流转市场氛围较好，本文以陇西县土地经营权的价格流转为研究重点。
二、现有研究综述
农地价格评估有不同的方法，针对不同的情况选择主要有收益还原法，成本逼近法，市场比较法等来计算，在“三权分置”时期制度的革新与农地价格之间并没有建立良好的联系，但收益还原法与成本逼近法仍被人们广泛运用。其中单胜道等（2000）提高收益还原法是收益还原法是将待估农地在未来每年预期的纯收益，以一定的收益还原率统一还原为评价时日总收益的一种方法。农地的成本逼近法与市地评估运用的成本逼近法一样，调查为取得农地使用权而向农地所有者或原农地使用者支付的费用、还有农业开发的基本工程配套和土壤改良等费用、以及当地税费、利息、利润来计算农地价格，一般适用于新开发农地的评估，但我国土地市场发展不完善，这种方法运用较少。杨庆媛等（1999）提出应用收益还原法确定地产价格的关键是宗地的纯收益测算。王露等（2012）认为收益法考虑了土地承包经营权的收益情况，评估结果易为双方接受，相关参数也较易确定，适用于所有可流转的农村土地承包经营权价格评估，是当前农用地估价中的主要方法。单胜道等（2002）认为市场比较法是指在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法，并从不同的角度出发，分析了市场比较法的优缺点，还在市场比较法的前提下，拓展出了市场替代法，市场假想法。单胜道等（1999）文章中比较了市场比较法，市场替代法，市场假想法的优缺点以及适用范围。单胜道等（2002）对农地价格影响因素这方面提出见解，认为因素与因素之间具有相对独立性，有自然因素，地形因素，气候因素等。
虽然对农地价格确定的方法有多种，但现阶段适应处于“三权分置”时期的农地价格评估方法还存在众多不足：首先如何在承包权、经营权、所有权分开的情况下，计算土地经营权流转的价格。其次流转的年限，随着社会的发展、经济的提高，若农地流转30年，那么前10年根据当时制度制定价格，但后20年国家发展，生活水平提高，经济发展，那么农地价格不能保持现在的价格，这对农民权益有一定消极影响，农民的积极性也随之降低，农业生产生活将发展缓慢，还有一些不可预测的负作用，对年限这一问题还没有很好的解决方法。运输成本时的费用：运输成本，如种子、农药、机械用具、燃油费等，这一部分价格无法计算。切实调查农户时，农民很容易忽略此部分费用，如果运用成本大时，还可以在计算时加上这部分的费用，费用很小时，便不能计算。导致农地流转价格评估也有一定的误差出现，精确度不高。最后农地利用方式的不同也导致农地价格的差异：农地利用方式的不同导致农地质量的好坏，质量的好坏对农地价格有正比的影响，质量好则价格高，质量坏则价格低等。
而在“三权分置”的背景下，由于三权分置政策实行的时间相对来说较短，有很多的新案例，新情况出现。并且在各省市的实行的情况各不相同，所以在农地流转方面各地情况也不相同。导致了现有的农地价格确定方法并不能够满足现在的承包经营权被分为承包权和经营权的情况，同时也缺乏与之相关研究和文献。在这样的背景下没有很适用的农地流转价格的确定方法，针对这一种情况，笔者希望通过实地调查，从三权分置改革后农户凭借种植或出租而从农地中得到的收益这一角度出发，着重使用收益还原法来确定对于农户合理的经营权流转价格。
三、研究方法
（一）农地价格确定方法：收益还原法
根据对现有文献的研究以及结合现有的三权分置制度，了解到收益还原法是最为广泛应用在经营权流转价格确定的。收益还原法是依据农户在农地上的总收益，即种植作物带来的经济利益，总成本即在种植作物过程中花费的一些必要费用，两者与收益还原率还原，得出农地的收益价格，继续作简单的除法计算算出最后农地流转的价格。收益还原法需考虑的因素众多，并且随着社会发展其中客观因素的取值也在变化，但是其原理都是一致的。在运用评估时需根据实际情况选择合适的计算公式，其中确定计算步骤为两步，这里分别称为公式（1）与公式（2）。 公式运用中对收益还原率现阶段没有准确的确定方法，现一般采取安全利率加风险调整值法来确定。安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿以及其他影响因素等。由于陇西县是“三块地”改革的试点市县之一，农地流转未来光景好，所以这里收益还原率经过众多调查斟酌之后决定在7%。
（二）数据获取方法
针对“三权分置”背景下农地经营权流转，再结合所积累的社会调查及其相关的知识，采用以问卷调查为基础，结合访谈法依据估价方法所需要的数据设计出调查问卷。问卷调查法是以设问的方式，一问一答来收集所需要的信息。访谈法是指以面对面的方式，交谈询问来了解被询问人，得到询问者所需要的结果。进入陇西县后，笔者及调查成员走访每家每户，通过调查人员与农户边提问边填写问卷的方式得出研究所需要的数据。调查问卷分两部分进行询问，首先是农户的基本情况;其次即是对于数据方面的询问，主要有种植的农作物，农作物的产量（产量需分开说明），农户2018年在土地种植上的总成本。
四、实证分析
（一）研究区概况
1. 陇西县自然经济状况
甘肃省陇西县地处甘肃省东南部，面积达2408平方公里，属于温帶大陆性气候，黄土高原地区，冬冷夏热，早晚温差大，降水集中，四季分明，年降水量少，多属于温和半干旱地区。自然条件差，资源匮乏，是国家扶贫开发的重点县。下辖12个镇5个乡，共215个村，11个社区，1287个村民小组。这是一个特色的农业大县，还特别种植着一些黄芪，党参等珍贵药材，其中文峰镇、首阳镇是中药材综合交易市场，首阳镇更是成为西北最大的中药材集散地和左右全国党参价格的重要药市。虽然陇西县作为全国三块地改革33个试点市县之一，试点期间有较多的土地流转、交易案例，但流转价格的确定不科学、不合理，随意性大。
2. 陇西县土地流转情况
根据收集到的相关部门有效数据，在“三权分置”背景下，陇西县的土地价格情况也逐步良好，尤其是流转土地，土地的承包权、经营权、所有权分开，农民积极响应，流转面积截至目前达到20多万亩，相比于2018年新增10000多亩，制度改革之前，农地流转价格较低，“三权分置”后，也推出了一些与其相应的政策，使农地价格有了一定的提高趋势，对各地农村的经济发展都有一定的推动作用，在如此巨大的土地流转数据上，制定一个合理切实的土地经营权流转价格确定方法是尤为重要的。根据笔者调查，土地流转情况的流转方式及其占比情况如图1所示。
总结以上的流转形式，得出互换并不适合农地价格确定方法研究这一课题，甚至应该得到的利益都没有得到。而转包大部分都是在村组织内的转包无法实现大规模机械化，实行集约经营，但出租则是将土地的经营权出租给村外的种植户而一半村外的种植户都以种植大户为主，能够有效利用处资金大户的资金优势、技术优势，能较为方便地实现农村的现代化以及机械化。故笔者以出租为主要调查方向，并结合“三权分置”的大背景，来实现对农地经营权流转价格的调查与测算。
（二）估价案例
总共发放问卷150份，收到的有效问卷130份。可以有效计算并便于分析的问卷有109份。整理数据，根据调查结果，当地村民在土地上的总收益是大多在10000元以上，同时也有很多农户在土地上的收益在2000～6000元之间，参照图2柱状图。在土地上的总成本多是在500～1000元/户之间，参照图3柱状图。成本的花费主要是在种苗费、肥料费以及水费。而且大多数是种植土豆、玉米、胡麻、以及像党参、黄芪这样的药材。而根据当地农户的农地经营权流转价格来看，该地区的农地经营权流转价格还有很大的提升空间，就笔者已知的数据看来，当地的农地经营权流转价格处于极低的水平，主要流转价格是在200～300元/亩之间，很少有300元以上的价格，甚至最低的价格低至几十元/亩。
运用收益还原法，根据问卷调查结果，首先使用公式（1），由图2中的数据与图3中的数据相减，得到农地纯收益，上文已写明收益还原率使用7%来计算，代入公式（1）后算出农地收益价格，详情见图4。再运用公式（2）计算最后的结果，参照表1的数据用土地的总亩数除以农户总户数计算出公式（2）里的N。
利用所求得的农地总收益价格除以总户数得到平均收益价格，再用平均收益价格除以平均亩数得到农地流转价格。通过计算结果发现流转一亩地经营权的最低流转价格应当在851.77元/亩。另外在专业机构查询的数据发现，相比于全国的主流农地经营权流转价格相差不大，全国主要耕作地区农地经营权流转价格如表2，由此得出收益还原法这种计算方式在大多数情况下是可行的。
而依据之前笔者调查价格区间在200左右甚至更低，与算出的合理价格相差数倍不止，农户在土地流转中没有得到应有的收益，使农民的切身利益受到了侵害，另外，农地价格较低，农民的流转意愿不高，更愿意自己耕种，但有些农户缺乏劳动力，无法高效地利用土地，导致土地撂荒等情况发生，而价格如果在承包户与经营户都满意的条件下，农户可以从事其他非农工作来增加收入而与此同时土地也能够得到有效利用，有利于农业现代化，由此，合理运用收益还原法或其他评估方法来测算农地价格是及其重要的。
五、总结与启示
本文从农地流转价格确定方法出发，使用收益还原法对陇西县现行农地价格进行测算，在原有方法的基础上结合了“三权分置”的时代背景，比较准确地适应了政策并较精确地计算了陇西县土地流转的价格，希望能为农地经营权价格流转提供了一个较为合理的案例。最后，围绕本文的研究结论可得到如下启示：
（一）加紧规范市场
即使现如今已有政策来切实提高农民的收益，但还需一定的土地市场来帮助并保障政策的实施，政府应发挥主观能动性，对于一些土地市场的不良现象，如哄抬土地价格、欺骗农户等，针对这些情况政府应加强监督，从根本上杜绝不良现象的出现。
（二）政府加强农地价格评估
政府转变为服务型政府，从农户的实际利益出发，实事求是，精确评估农地价格，考虑流转双方的实际意愿，在对双方利益互不侵犯的情况下并保护双方利益，增加土地流转。
（三）增强农民对农地流转的认识
根据调查问卷还了解到，流转给亲戚朋友的农民居多，并且没有合同签署，只是口头协议，在与村外的经营户进行土地转包时往往得不到与土地收益对等的价格，许多农民对于保护自己权益的意识不够强烈，这就要求当地政府普及与土地流转有关的知识，正确认识农地流转，并且增强农民的法律意识，对于危害自身利益的不当行为及时拿起法律武器来保护自己，促进当地经济发展。
参考文献：
[1]单胜道，俞劲炎，叶晓朋，单时义，邹宗国.农业用地评估方法研究[J].资源科学，2000（01）：45-49.
[2]杨庆媛，印文.收益还原法在农业用地价格评估中的应用浅析[J].西南师范大学学报（自然科学版），1999（01）：105-111.
[3]王露.土地承包经营权流转价格评估探讨[A].中国房地产估价与经纪2012年第3期（总第94期）[C].中国房地产估价师与房地产经纪人学会，2012：3.
[4]单胜道，尤建新.市场比较法及其在农地价格评估中的应用[J].同济大学学报（自然科学版），2002（11）：1397-1401.
[5]单胜道，蔡国平.不同的土地评估法及其在农地评估中的应用[J].农业经济问题，1999（01）：28-29.
[6]单胜道.农地价格评估影响因素研究[J].西安工程学院学报，2002（02）：72-77.
*基金项目：甘肃农业大学大学生创新创业训练计划项目（编号201914028）。
（作者单位：甘肃农业大学管理学院）