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[摘 要]我国法律将不动产善意取得制度予以明确，这无疑是我国立法上的重大突破，对于保障交易安全促进经济发展有重要意义。目前我国社会经济处于转型时期，各项制度尚未健全。不动产的善意取得制度的实施之中，问题层出不穷，特别是与不动产登记制度有关的案例尤为显著。文章分析不动产善意取得制度的理论依据和价值评析、构成要件、适用范围，找出存在问题并提出解决方案与合理建议，以期完善我国不动产善意取得制度。
[关键词]不动产善意取得；构成要件；适用范围；制度完善
不动产善意取得是对传统善意取得制度的超越和突破，它平衡真实权利人和善意第三人之间的利益冲突，反映了日益繁荣和发展的不动产交易市场对交易安全保护的强烈需求。市场经济活动中，将不动产登记在他人名下或者共有不动产仅登记一部分人名下的情况屡见不鲜。如果登记的权利人擅自将不动产出售他人，并且符合不动产善意取得的构成要件，善意第三人即取得财产而实际权利人不能要求其返还。我国许多不动产登记制度尚未完善，不动产善意取得制度虽然已经纳入法律，但我们必须深刻认识到这项制度的缺陷，才能求得进一步完善和发展。
一、不动产善意取得制度的概述与构成要件
所谓不动产的善意取得，是指无权处分人将他人的不动产转让给第三人，如果第三人取得该不动产是出于善意，即取得该不动产的所用权，原权利人不得要求其返还，只能向无权处分人请求赔偿损失的制度。
我国《物权法》第106条规定了善意取得制度。其涵盖了动产与不动产两类，本文就不动产善意取得的构成要件，将其进行总结归纳为以下四项：（1）让与人对让与的不动产物权无处分权；（2）受让人在受让该动产或不动产时是善意的；（3）受让人取得不动产是基于合理的价格有偿转让行为；（4）已经办理登记。因此，符合以上四个要件即可适用不动产的善意取得制度。
二、不动产善意取得制度的适用范围
我国《物权法》未明确不动产善意取得制度的适用范围。结合实践，笔者总结出以下几种情况：
（一）共同房屋的部分共有人擅自出卖共有房屋
对于共有财产的处分,必须经过全体共有人的一致同意,部分共有人是无权转让的。若共同房屋的部分共有人擅自出卖共有房屋，而且满足不动产善意取得的构成要件，受让人即可以善意取得制度得到房屋的所有权。实践中最常见的情况有：（1）擅自处分共有财产的行为：在夫妻共有财产关系中，夫或妻一方私自将共有房屋出售；（2）损害隐名不动产权益人的处分行为。
（二）不动产登记的瑕疵
所谓不动产登记瑕疵，是指不动产登记事务中，由于当事人的原因或者由于登记机关的过错，而出现登记权利与事实权利不一致的现象，这种不一致的现象必须是在登记簿中不可见，但客观存在的，即第三人已经尽到一个正常登记簿审查人的注意义务后，仍然无从发现的登记瑕疵。①
从实践来看，造成不动产登记瑕疵主要有以下五种原因：
1.不动产登记机关的过错引起的不动产登记出现的错误和遗漏。
2.不动产物权登记之外的原因：如有的人基于各种原因用他人的名字登记造成不动产物权登记不上的所有权人并非真正的权利人。
3.已登记的不动产变动因为无行为能力、欺诈、当事人伪造等理由而无效或撤销，但登记错误未及时更正。
4.当事人利用同登记机关工作人员的不正当关系违法进行不动产的变更登记，从而擅自处分了他人财产。
5.已依法受让不动产,但未及时登记。
总之，无论登记错误是谁造成的，登记簿错误都是善意取得的前提条件。因此必须完善我国的不动产登记制度，保证交易公平有序。
（三）特殊情况下遗失物适用不动产取得
根据《物权法》第107条，遗失物是不适用不动产取得的。但是有如下例外：一是受让人是通过拍卖或向具有经营资格的经营者购得该遗失物的权利人请求返还原物时应当支付受让人所支付的费用；二是所有人向受让人请求返还原物请求权有2年的出斥期间。第三人通过公开拍卖取得的不动产，无论转让人与原权利人纠纷的性质与内容如何，第三人都将即时取得该不动产。拍卖是在中介机构主持下的一种社会公开程度极高，公示公信力极强的交易活动，第三人是遵循“公开、公正、公平”的原则取得拍卖物，理应得到法律的保护。②
三、不动产登记制度的完善
基于对不动产善意取得制度存在不足之处的思考，笔者提出了有关完善不动产善意取得登记制度的五点建议：
（一）建立统一的不动产登记管理体制
统一的登记管理体制，即包括统一登记立法、统一登记机关、统一登记程序、统一权属证书的管理体制。我国至今未能形成统一的不动产登记管理体制，《物权法》的颁布实施必然要求建立统一的登记管理体制与之相适应。
第一，制定统一的不动产登记法
目前我国《物权法》、《担保法》、《土地管理法》等多部法律法规均对不动产登记作出规定。这些规定相对分散，并没有形成完整体系，甚至是相互矛盾的。为了使不动产善意取得制度更加完善，制定统一的《不动产登记法》是关键性的举措。我国新的《不动产登记法》应当将房屋、土地、航空器等各类不动产（或特殊不动产）纳入统一管理的渠道，统一适用于不动产登记管理法。
第二，建立统一的登记机关
为了改变现在“政多出头”、“多级执政”的现象，我国深化行政体制的改革，建立统一的不动产登记机构势在必行。不动产登记机关应当由国土资源部门下的土地管理机关来充当, 这是因为在土地和建筑物之间, 建筑物的存在必须以土地物权的合法存在为前提, 并且土地是唯一永恒不变的不动产；再者,目前我国的城乡房地产登记制度并不协调, 广大农村地区的房产登记几乎是一片空白, 而我国的土地登记工作已经覆盖到了所有的城市和广大的农村。③
第三，建立统一的登记程序
在统一的法律的指导下，必须明确各项不动产登记所应当实行的程序。不同职能的登记机关办理登记所遵循的不动产登记法律规范应当相同。《不动产登记法》中还应当规定不动产登记人的条件，申请登记的文件、申请的受理以及具体细则。 第四，建立统一的登记权属证书
登记机关应建立统一的不动产登记簿，并且将统一的权属证书颁发给相应的权利人。权属证书应具有统一格式, 并且其内容必须和登记簿记载的一致。权属证书性质只是享有某种不动产物权的凭证，应记载不动产权利状况、变动状况。一旦发生争议，权属证书可以作为确权证据，但不动产物权变动应以不动产登记簿上记载为准而非以权属证书的移转占有为依据。④
（二）完善不动产善意取得构成要件的相关规定
不动产的善意取得共有四个要件，但每个要件的衡量标准没有给出明确规定，给司法实践带来极大的争议和不便。首先，有关“善意”的标准问题存在非常复杂的争议，特别是对善意的准确时间的认定上。笔者认为，应当区分公示方法的不同，对于以占有为公示方法的物权，善意的认定时点是交付标的物之时；而对于以登记为公示方法的物权，善意的认定时点是登记之时。⑤其次，对合理价格标准的判断。笔者认为应考虑下列因素：（1）以商品房为例，要以当时当地的市场价格为准线，综合考虑房屋的地段位置、容积率、周边环境、新旧程度等客观因素，进行综合判断；（2）合理价格并不等同于市场价格，即在考虑价格是否合理时，也必须考虑当事人的主观因素，例如房屋受朝向、布局等因素影响，受让人支付了低于市场价格的价格，就不能认定其价格不合理；（3）在判断是否为合理价格时，也要考虑双方的履行期限，如名为交易而无限期的延长履行期限的恶意串通行为。
（三）提高不动产信息的公开化
目前我国没有统一的不动产登记机关，导致没有统一的不动产信息查询的公共场所，登记机关也没有联合办公，所有的不动产资料分散地存在于各个不同登记机关当中，这给相关当事人的查询带来诸多不便。因此，我国必须加快建立统一的不动产登记信息系统，而且要面向社会公开相应的登记信息，保证交易的安全。统一的登记机关应当利用现代计算机技术，将有关有关不动产信息统一的录入其中，可以便于数据的规范化管理，及时更正信息，减少登记错误等。
（四）明确不动产登记错误的救济与赔偿制度
《物权法》第二十一条第二款规定了错误登记的赔偿责任， “因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”也就是说只有因为登记有错误并且给受害人造成损失的，登记机关都应承担责任，并且要求受害人承担登记机关的过错承担举证责任。相对于登记机关，受害者是弱势群体，搜集证据难度很大，这就给他们获得赔偿造成了阻碍，所以该项制度存在不足之处。笔者认为，登记机关的原因导致的不动产纠纷要确立一个标准：（1）不动产机关的疏忽大意造成，登记机关要承担相应的责任，可以事后补救的，应该给予补救；（2）登记机关恶意串通，违背程序，收受贿赂，篡改登记记录，应当承担赔偿责任，违背刑事法律的，要承担刑事责任。
四、结语
不动产善意取得制度并非价值中立而是偏向于第三人，而且在我国登记制度并不健全的情况下,真正权利人的利益就会遭受损害。物权法关于不动产善意取得的规定的缺陷之处，希望尽快出台法律法规及司法解释予以完善。随着立法和实践的不断深入，这一制度将会作为一项重要的法律制度在未来的法律规范中进一步健全，并在实际运用中取得良好的社会效果。
[注释]
①梁仕华.我国不动产善意取得构成要件探究[J].
②梁仕华.评价与完善：我国不动产善意取得制度的再思考[J].华南师范大学法学院,2008.
③④陈连军.关于我国不动产善意取得制度的探讨[J].学术交流期刊,2008总第177期 第12期.
⑤张震霞.不动产善意取得之法律适用难点解析[J].温州大学学报社会科学版,2010 年5 月第23 卷第3 期.
[参考文献]
[1]〔日〕安永正昭.动产的善意取得制度的考察.肖厚国.动产善意取得制度研究.梁慧星.民商法论丛第13 卷.法律出版社,2000:33.
[2]梁慧星,陈华彬.物权法（第三版）[M].法律出版社，2005．
[3]王利明.物权法研究（修订版）上卷[M].中国人民大学出版社,2007.
[4]叶金强.公信力的法律构造[M].北京大学出版社,2004．
[5]王利明.不动产善意取得构成要件研究[J].政治与法律,2009
[6]梁仕华.我国不动产善意取得构成要件探究[J].
[7]梁仕华.评价与完善：我国不动产善意取得制度的再思考[J].华南师范大学法学院,2008
[8]陈连军.关于我国不动产善意取得制度的探讨[J].学术交流期刊,2008,(12).
[9]张震霞.不动产善意取得之法律适用难点解析[J].温州大学学报社会科学版,2010 -5第23 卷第3 期.
[作者简介]杨洋、刘晓敏，兰州大学法学院。
[关键词]不动产善意取得；构成要件；适用范围；制度完善
不动产善意取得是对传统善意取得制度的超越和突破，它平衡真实权利人和善意第三人之间的利益冲突，反映了日益繁荣和发展的不动产交易市场对交易安全保护的强烈需求。市场经济活动中，将不动产登记在他人名下或者共有不动产仅登记一部分人名下的情况屡见不鲜。如果登记的权利人擅自将不动产出售他人，并且符合不动产善意取得的构成要件，善意第三人即取得财产而实际权利人不能要求其返还。我国许多不动产登记制度尚未完善，不动产善意取得制度虽然已经纳入法律，但我们必须深刻认识到这项制度的缺陷，才能求得进一步完善和发展。
一、不动产善意取得制度的概述与构成要件
所谓不动产的善意取得，是指无权处分人将他人的不动产转让给第三人，如果第三人取得该不动产是出于善意，即取得该不动产的所用权，原权利人不得要求其返还，只能向无权处分人请求赔偿损失的制度。
我国《物权法》第106条规定了善意取得制度。其涵盖了动产与不动产两类，本文就不动产善意取得的构成要件，将其进行总结归纳为以下四项：（1）让与人对让与的不动产物权无处分权；（2）受让人在受让该动产或不动产时是善意的；（3）受让人取得不动产是基于合理的价格有偿转让行为；（4）已经办理登记。因此，符合以上四个要件即可适用不动产的善意取得制度。
二、不动产善意取得制度的适用范围
我国《物权法》未明确不动产善意取得制度的适用范围。结合实践，笔者总结出以下几种情况：
（一）共同房屋的部分共有人擅自出卖共有房屋
对于共有财产的处分,必须经过全体共有人的一致同意,部分共有人是无权转让的。若共同房屋的部分共有人擅自出卖共有房屋，而且满足不动产善意取得的构成要件，受让人即可以善意取得制度得到房屋的所有权。实践中最常见的情况有：（1）擅自处分共有财产的行为：在夫妻共有财产关系中，夫或妻一方私自将共有房屋出售；（2）损害隐名不动产权益人的处分行为。
（二）不动产登记的瑕疵
所谓不动产登记瑕疵，是指不动产登记事务中，由于当事人的原因或者由于登记机关的过错，而出现登记权利与事实权利不一致的现象，这种不一致的现象必须是在登记簿中不可见，但客观存在的，即第三人已经尽到一个正常登记簿审查人的注意义务后，仍然无从发现的登记瑕疵。①
从实践来看，造成不动产登记瑕疵主要有以下五种原因：
1.不动产登记机关的过错引起的不动产登记出现的错误和遗漏。
2.不动产物权登记之外的原因：如有的人基于各种原因用他人的名字登记造成不动产物权登记不上的所有权人并非真正的权利人。
3.已登记的不动产变动因为无行为能力、欺诈、当事人伪造等理由而无效或撤销，但登记错误未及时更正。
4.当事人利用同登记机关工作人员的不正当关系违法进行不动产的变更登记，从而擅自处分了他人财产。
5.已依法受让不动产,但未及时登记。
总之，无论登记错误是谁造成的，登记簿错误都是善意取得的前提条件。因此必须完善我国的不动产登记制度，保证交易公平有序。
（三）特殊情况下遗失物适用不动产取得
根据《物权法》第107条，遗失物是不适用不动产取得的。但是有如下例外：一是受让人是通过拍卖或向具有经营资格的经营者购得该遗失物的权利人请求返还原物时应当支付受让人所支付的费用；二是所有人向受让人请求返还原物请求权有2年的出斥期间。第三人通过公开拍卖取得的不动产，无论转让人与原权利人纠纷的性质与内容如何，第三人都将即时取得该不动产。拍卖是在中介机构主持下的一种社会公开程度极高，公示公信力极强的交易活动，第三人是遵循“公开、公正、公平”的原则取得拍卖物，理应得到法律的保护。②
三、不动产登记制度的完善
基于对不动产善意取得制度存在不足之处的思考，笔者提出了有关完善不动产善意取得登记制度的五点建议：
（一）建立统一的不动产登记管理体制
统一的登记管理体制，即包括统一登记立法、统一登记机关、统一登记程序、统一权属证书的管理体制。我国至今未能形成统一的不动产登记管理体制，《物权法》的颁布实施必然要求建立统一的登记管理体制与之相适应。
第一，制定统一的不动产登记法
目前我国《物权法》、《担保法》、《土地管理法》等多部法律法规均对不动产登记作出规定。这些规定相对分散，并没有形成完整体系，甚至是相互矛盾的。为了使不动产善意取得制度更加完善，制定统一的《不动产登记法》是关键性的举措。我国新的《不动产登记法》应当将房屋、土地、航空器等各类不动产（或特殊不动产）纳入统一管理的渠道，统一适用于不动产登记管理法。
第二，建立统一的登记机关
为了改变现在“政多出头”、“多级执政”的现象，我国深化行政体制的改革，建立统一的不动产登记机构势在必行。不动产登记机关应当由国土资源部门下的土地管理机关来充当, 这是因为在土地和建筑物之间, 建筑物的存在必须以土地物权的合法存在为前提, 并且土地是唯一永恒不变的不动产；再者,目前我国的城乡房地产登记制度并不协调, 广大农村地区的房产登记几乎是一片空白, 而我国的土地登记工作已经覆盖到了所有的城市和广大的农村。③
第三，建立统一的登记程序
在统一的法律的指导下，必须明确各项不动产登记所应当实行的程序。不同职能的登记机关办理登记所遵循的不动产登记法律规范应当相同。《不动产登记法》中还应当规定不动产登记人的条件，申请登记的文件、申请的受理以及具体细则。 第四，建立统一的登记权属证书
登记机关应建立统一的不动产登记簿，并且将统一的权属证书颁发给相应的权利人。权属证书应具有统一格式, 并且其内容必须和登记簿记载的一致。权属证书性质只是享有某种不动产物权的凭证，应记载不动产权利状况、变动状况。一旦发生争议，权属证书可以作为确权证据，但不动产物权变动应以不动产登记簿上记载为准而非以权属证书的移转占有为依据。④
（二）完善不动产善意取得构成要件的相关规定
不动产的善意取得共有四个要件，但每个要件的衡量标准没有给出明确规定，给司法实践带来极大的争议和不便。首先，有关“善意”的标准问题存在非常复杂的争议，特别是对善意的准确时间的认定上。笔者认为，应当区分公示方法的不同，对于以占有为公示方法的物权，善意的认定时点是交付标的物之时；而对于以登记为公示方法的物权，善意的认定时点是登记之时。⑤其次，对合理价格标准的判断。笔者认为应考虑下列因素：（1）以商品房为例，要以当时当地的市场价格为准线，综合考虑房屋的地段位置、容积率、周边环境、新旧程度等客观因素，进行综合判断；（2）合理价格并不等同于市场价格，即在考虑价格是否合理时，也必须考虑当事人的主观因素，例如房屋受朝向、布局等因素影响，受让人支付了低于市场价格的价格，就不能认定其价格不合理；（3）在判断是否为合理价格时，也要考虑双方的履行期限，如名为交易而无限期的延长履行期限的恶意串通行为。
（三）提高不动产信息的公开化
目前我国没有统一的不动产登记机关，导致没有统一的不动产信息查询的公共场所，登记机关也没有联合办公，所有的不动产资料分散地存在于各个不同登记机关当中，这给相关当事人的查询带来诸多不便。因此，我国必须加快建立统一的不动产登记信息系统，而且要面向社会公开相应的登记信息，保证交易的安全。统一的登记机关应当利用现代计算机技术，将有关有关不动产信息统一的录入其中，可以便于数据的规范化管理，及时更正信息，减少登记错误等。
（四）明确不动产登记错误的救济与赔偿制度
《物权法》第二十一条第二款规定了错误登记的赔偿责任， “因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”也就是说只有因为登记有错误并且给受害人造成损失的，登记机关都应承担责任，并且要求受害人承担登记机关的过错承担举证责任。相对于登记机关，受害者是弱势群体，搜集证据难度很大，这就给他们获得赔偿造成了阻碍，所以该项制度存在不足之处。笔者认为，登记机关的原因导致的不动产纠纷要确立一个标准：（1）不动产机关的疏忽大意造成，登记机关要承担相应的责任，可以事后补救的，应该给予补救；（2）登记机关恶意串通，违背程序，收受贿赂，篡改登记记录，应当承担赔偿责任，违背刑事法律的，要承担刑事责任。
四、结语
不动产善意取得制度并非价值中立而是偏向于第三人，而且在我国登记制度并不健全的情况下,真正权利人的利益就会遭受损害。物权法关于不动产善意取得的规定的缺陷之处，希望尽快出台法律法规及司法解释予以完善。随着立法和实践的不断深入，这一制度将会作为一项重要的法律制度在未来的法律规范中进一步健全，并在实际运用中取得良好的社会效果。
[注释]
①梁仕华.我国不动产善意取得构成要件探究[J].
②梁仕华.评价与完善：我国不动产善意取得制度的再思考[J].华南师范大学法学院,2008.
③④陈连军.关于我国不动产善意取得制度的探讨[J].学术交流期刊,2008总第177期 第12期.
⑤张震霞.不动产善意取得之法律适用难点解析[J].温州大学学报社会科学版,2010 年5 月第23 卷第3 期.
[参考文献]
[1]〔日〕安永正昭.动产的善意取得制度的考察.肖厚国.动产善意取得制度研究.梁慧星.民商法论丛第13 卷.法律出版社,2000:33.
[2]梁慧星,陈华彬.物权法（第三版）[M].法律出版社，2005．
[3]王利明.物权法研究（修订版）上卷[M].中国人民大学出版社,2007.
[4]叶金强.公信力的法律构造[M].北京大学出版社,2004．
[5]王利明.不动产善意取得构成要件研究[J].政治与法律,2009
[6]梁仕华.我国不动产善意取得构成要件探究[J].
[7]梁仕华.评价与完善：我国不动产善意取得制度的再思考[J].华南师范大学法学院,2008
[8]陈连军.关于我国不动产善意取得制度的探讨[J].学术交流期刊,2008,(12).
[9]张震霞.不动产善意取得之法律适用难点解析[J].温州大学学报社会科学版,2010 -5第23 卷第3 期.
[作者简介]杨洋、刘晓敏，兰州大学法学院。