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摘 要：在经济繁荣的今天，人们对房地产的认识还存在不同看法，其实房地产业不是洪水猛兽，房价也不是恶魔，而是中国人民发财致富的源泉，是中国经济的火车头。房地产业具有火车头的作用，它拉动着五六十个行业，建筑、建材、钢铁、电信、公路、铁路、电力、燃汽、供水、供热、环保、家居、家电……房地产业同时还拉动着国内外金融业的投资，房地产的每平方米可解决6个人的就业。具体地说，邓小平同志发明创造的社会主义市场经济，成功地创新出全体人民自有住房的可循环和再生的消费经济体，使房地产业火车头的作用有了可循环和再生的消费作保障，弥补了私有制市场经济中消费不足的缺陷。
关键词：房地产；中国经济；西方经济学
中图分类号：F014.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）20-0001-04
中国经济繁荣的今天，应该还给房地产业一个清白，房地产业不是洪水猛兽，房价也不是恶魔，而是中国人民发财致富的源泉，是中国经济的火车头。
有人说：房地产业一不小心成了中国经济的火车头，这个火车头拉动着五六十个行业，建筑、建材、钢铁、电信、公路、铁路、电力、燃汽、供水、供热、环保、家居、家电……房地产业同时还拉动着国内外金融业的投资，房地产的每平方米可解决6个人的就业。诸如此类的话，都是中国房地产业特有经济现象的真实写照。
一、人们为什么惧怕房地产业呢？
事出有因，美国的金融危机震动着世界经济，至今不得安宁，不就是造就房地产业泡沫的次债危机产生链锁反应的结果吗？
中国的房地产业像一匹脱缰的野马驰骋在经济的高速发展中，人们都在提心吊胆地警惕着泡沫危机的产生。
美国的次债危机和中国房地产业，都诞生在同一个时代，存在于一体化的世界市场经济中，而他们的本源不同，不能被人们认知，硬把中国经济的火车头，混同于美国的次债危机，打入了洪水猛兽和恶魔的疑似中。
二、美国次债危机和中国房地产业的本源不同在哪里？
美国的次债危机，是把大量的钱，贷给了不具备偿债能力的工薪族买房子，靠市场的炒作，房价攀升，工薪族再靠房价的差额，供养着房贷。当市场房价增长停滞，回到工薪族必须拿自己的工资去还房贷时，房贷就转化成次债，从而靠市场炒出来的房价泡沫现身，银行倒闭，金融危机产生。
中国的房地产业，不也和美国一样吗？房价快速增长，政府得到土地的高收益，开发商获得高额利润，这些房子最后又都落到了全体居民手中。所以，世界人和中国人都在战栗中，等待中国房地产业泡沫的现身。然而，10年-20年过去了，中国的房价还在挺，泡沫和崩盘并没有产生。
其根源在于，中国社会主义制度赋予全体居民一份可以不断环循、增值的原始资本，就是每个居民都有的自有住房占用的土地。土地和资本一样，是攫取级差地租的工具，级差地租是社会经济不断增长中社会产品平均利润的再分配，是劳动者创造剩余价值的再分配，是马克思剩余价值论在中国经济发展中的再现，是国家通过制度和政策返还给居民重置住房的资金来源。
所以，中国房地产业建设的住宅，最后落到了全体居民手中，他们和美国没有土地资本的工薪族不一样，不是靠贷款买房子，而是靠已占有的土地资本，不断攀升的房价，产生级差地租的收益，来购买新房子。这是西方社会不具备的条件，就是中国人自己，面对已经取得和潜在手中住房财富，也不知所以然。
三、中国居民具有土地原始资本是真的吗？
本来撰写“土地的原始配置”和“共产阶级的诞生”等文章，就是要揭示中国人民手中具有无偿配置土地原始资本的奥秘，但人们的反映都是不以为然。中国居民具有土地原始资本也可以换成一个大的命题：“中国13亿人民，每个人都有一份额自有住房占用的土地，是以家庭为单位，以住房或资金沿袭传递在每个家庭成员中。”这个命题人们听了，特别是年轻人听了，会感到茫然和反感。这是真的吗？是真的，是社会主义市场经济区别于其他市场经济制度基础的根本标志。
改革开放以来，13亿人民都有一份额土地，可以分为两部分：第一部分，9亿农民（暂忽略进城的农民）全都无偿占有一份额自有住房的集体宅基地，建设了住房。第二部分，4亿城市居民，在有住房实行私有化的过程中，无论当时是公家分的、自己买的、自己建的等等，所占用的土地全部都是无偿划拨土地，随住房的私有化和商品化，土地转入国有商业化用地，变成私人占有的。
9亿农民的宅基地，是无偿获得自建房的用地，是一个潜在资本，还没有体现出资本的作用。而城市4亿居民私有化自有住房，无偿占用的划拨土地，转入国有商业化用地后，其资本化的作用，攫取社会产品平均利润或劳动者创造剩余价值返还作用，发挥的淋漓尽致。是通过党和政府制度和政策具体的落实，使4亿居民并没有靠劳动收入，手中有了自有住房的最大财富积累。
从表1中可以分析出：城乡之间，人口、人均住房面积、总住房面积三者大约相等。而住房的价值，城镇是商品房价值，而农村是自建房价值。因此形成城乡之间住房总价值相差7.1倍，人均住房财富价值相差6.8倍。这是中国当前最大的贫富差距。农民住着砖瓦房，城市居民住上了高楼大厦，这是为什么呢？
这就是全国13亿人占有的自有住房用地发挥和没有发挥资本化作用产生的不同结果。当年城市实行居民住房私有化改革时，所花的钱和现在农民建房所花的成本是一样的。而城市居民自有住房无偿占有的国有商业化用地在经济增长的作用下产生了级差地租，促使房价不断攀升，居民住房动迁、改造和增值，没花钱住上了高楼大厦，迅速增加了城市居民住房的财富。而农民无偿占用的宅基地没有实行国有商业化，没有级差地租的产生，农民靠自己劳动收入建设不起高楼大厦。
国务院房价调控政策，俗称国五条中，“按转让所得征收20%个税”这一条中的转让所得的差额是怎么来的？就是国有商业化用地产生的级差地租所得到的。国家通过政策直接返还给全体城市居民，转化成个人所得到的，积累了城市居民人均自有住房财产16.3万元。人们不能忘记这笔财富是怎么来的！由于农民的宅基地没有发挥出资本的作用，这就引申出下一个话题。 四、中国房地产业为什么要实施战略转移？
中国最大的贫富差距，应该是农民住着砖瓦房，而城市居民住上了高楼大厦。
中国改革潜在的下一个最大红利，是农民宅基地改革为国有商业化用地，让农民像城市居民一样，宅基地换楼房，不花钱住上高楼大厦。
中国最急需要办的事，是把经济发展的重心和房地产业的战略重点从城市化转移到城镇化建设上，把过度的都市化人为聚集转化为城镇化的合理生态布局。
党的十八大推进城镇化建设的战略决策是十分英明正确的。对于调控都市的房价，从根源上解决问题会立竿见影。对调整产业结构，推进工业化和农业现代化，解决人口、就业的合理布局，缩小城乡差别等等，具有决定性作用。战略重点的转移，过快的都市化经济聚集产生的不平衡的尖税矛盾就会迎刃而解。
1.憧憬城镇化建设
美国的工业化，形成白天人们聚集到城市里工作，晚上开着汽车回到乡间别墅里生活的生存方式。
憧憬中国城镇化建设，能否反过来，晚上人们居住在美丽的现代化城镇里生活，白天开着汽车到农业现代化专业工厂和田间生产基地里工作？
2.把宅基地改革为国有商业化用地，让农民获得改革的最大红利
城市居民已经获得了改革的最大红利，自有住房在房价攀升的过程中得到了动迁、改造和增值，获得了级差地租的收益。根据我国经济发展水平、工业化程度，国家已经具备经济和制造的实力把宅基地改革为国有商业用地，国家可以投入启动资金，完善城镇化基础设施和服务体系的建设，使级差地租不断生成，通过房价攀升，有计划、按步骤、统筹安排，全面实施城镇化的宅基地换楼房。
我国农民现有住房面积238亿平方米，动迁改造，回迁原面积，按城市现价商品房4 993元/平方米计算，农民可以获得改革的红利为，119万亿减去16万亿，等于级差地租净收益为103万亿元，人均红利为15万元，人均住房财富积累18万元。
综上，中国经济和房地产业的重点从城市化转移到城镇化建设上来，就可以解决当前经济发展不平衡产生的尖锐矛盾，使农民也和城市居民一样获得改革的最大红利，实现共同富裕。
五、为什么房地产业长期蒙受不白之冤？
中国改革开放后实行住房私有化以来，在国家资金，特别是4万亿元启动资金投入之后，城市基础设施和服务体系建成，城市房价不断攀升，级差地租大幅度生成。具体表现为，城市居民不用自己钱，就实现了住房的动迁、改造和增值。住房的全面升级换代，使房地产业的建设规模一年大似一年。
从表2中看到，仅占房地产业总规模60%—70% 的住宅竣工商品房价值，14年平均占国民生产总值的21%，占居民消费的56%。如此大的经济规模，却不能显示火车头地位，是有客观原因的。
没有把主要满足人民住房需求的房地产业作为消费拉动经济增长的火车头，是我国的经济核算体系违背了国际SNA国民账户体系的规则，把本来属于最终消费的居民购买住房投资和居民住房虚拟租金，统统漏项在国家统计核算体系之外，隐匿在经济运行之中，从官方的权威数据中找不到依据。
国际SNA国民账户体系中明确规定，自有住房的虚拟租金属于生产范围中的居民消费。而在我国统计年鉴中，住户调查的居民消费项中始终没有纳入自有住房的虚拟租金。
在国家统计核算中，只把住宅建设统计在投资领域的资本形成总额中，对于购买自有住房的一次消费性固定资产投资和与其对应的自有住房每年折旧的虚拟租金，根本就没有纳入统计范围，都排除在居民消费领域的统计之外。在中国的统计年鉴中，既找不到居民购买自有住房、消费性固定资产投资收入和支出，也找不到自有住房消费、产生折旧的虚拟租金收入和支出。多年来，人为地把中国最终消费缩小，投资扩大，使事实上消费拉动经济合理的高速增长，让世人迷惑不解，找不到答案。
购买自有住房的一次性消费性固定资产投资，通过若干年折旧的虚拟租金消耗殆尽，这是一个完整的居民消费行为。每年的折旧耗费，以市场的等价租金表达出来，称之为虚拟租金。虚拟租金必须有实体资金投入形成固定资产，才能产生日常折旧的虚拟租金。两者是同一产品。集中购买和分步消费表现的结果，实和虚必须同时存在，两者缺一不可，才能保持核算的平衡。把投资消费性固定资产和日常折旧的虚拟租金消费的自有住房，正规纳入居民消费收入和支出，是我国统计核算领域必须尽快解决的问题。
在官方统计数据上找不到自有住房的消费性固定资产投资和日常折旧的虚拟租金数据，那么，以住房建设为核心任务的房地产业，怎么让人们承认它的消费火车头的作用呢？人们也没有依据理解房地产业蒙受的不白之冤。
六、为什么必须承认房地产业是消费拉动中国经济的火车头？
马克思两大部类经济理论，把社会生产分为两大部类，一部类是生产资料的生产，一部类是消费资料的生产。把二部类消费作为拉动经济增长的龙头，实现一、二部类生产和消费的平衡，保持经济的可持续增长。中国社会主义市场经济的实践已经全面的再现了这一理论。
西方市场经济一直难以克服消费不足的矛盾，就是多数人需要消费，没有钱的矛盾。中国市场经济制度基础解决了这个矛盾，13亿人需要不断提高自有住房水平，只要经济发展，级差地租就会产生，房价就会涨，13亿人自有住房占用的土地、返回的价值就有足够重置住房的资金。说句白话，住房到了年头，不用花钱，社会经济增长带来的资本就会带动其动迁、改造和增值。这是中国房地产业经济特有的发展内在规律，这个规律再现了马克思两大部类理论。从表2的统计数据中可知，每年住宅竣工商品房价值、14年平均占国民生产总值的21%，加上已经统计核算的最终消费，14年真正实际的最终消费都在70%世界平均水平左右。这足以证明，中国多年来是以消费拉动经济增长实现两大部类生产和消费的平衡，保持经济可持续高速增长，这就是真正的答案。 人们不承认房地产业是消费拉动经济增长的火车头，更深一步的原因有三个方面：
一是房地产业核心任务是建设自有住房，并没有认定是最终消费。无论是官方的政策，还是理论界，都没有把自有住房作为最终消费。其实用一句话就应该解开这个谜，“自有住房是一次性投资的消费性固定资产，是通过日常折旧的虚拟租金，用于居民消费最终耗尽的产品。”自有住房的消费是居民消费最重要的组成部分，是完全的最终消费。
二是购买自有住房的资金来源难以找到，无法实现统计核算的平衡。最近，国务院房价调控政策，俗称“国五条”，给出了答案，找到了统计核算的方法。“按转让所得征20%个税”，这个转让所得，揭示出了居民不断更新住房资金的来源。通过计算转让的差额所得，就可统计核算出居民重置自有住房资金收入和支出的具体数据。这个收入，不是个人的劳动收入，是社会产品平均利润或剩余价值的返还，是居民的财产性收入，也是一个全新的惠民经济指数。中国13亿人有了劳动和财产性的双重收入，终于实现了马克思剩余价值理论追求的目标。
三是市场经济理论惯性的误导，使人们忘记了认祖归宗。邓小平同志发明创造的社会主义市场经济，是在社会主义制度基础之上，构架了市场经济体制方式。人们把这种方式看成社会制度的本质。自有住房占用土地相对均等的为全体人民所占有，人们认为是采用市场经济体制方式理所当然的产物。由于否定了这是共产党人用生命和鲜血换来的革命成果通过改革开放分享给每一个居民，因此，年轻人只能感受天上掉下来的享受而空虚，感受不到来之不易的幸福和快乐。
房地产业是中国经济发展的晴雨表，房价的抑制、房地产业的降温、中国制造业疲软状态显现出来中国经济的实际状况。房地产业的火车头作用谁都不能否认。人们不从理论和现实的认识误区走出来，房地产业是中国经济的火车头的作用得不到承认，中国经济就总会在西方舆论干扰中头疼医头，脚疼医脚，无法从根源上解决问题。一旦房地产业从隐匿在经济运行中走出来，成为消费拉动经济增长的火车头，就可以从摸着石头过河，到按照社会主义市场经济规律，有的放矢地驾驭中国经济，在较长的历史阶段中保持可持续的增长。
七、房地产业的火车头作用有足够的动力拉动中国经济可持续增长吗？
在2012年中国统计年鉴中，2011年度核算的最终消费为居民消费和政府支出，合计为49.1%。如果把漏项在外的自有住房消费性投资和虚拟租金产生纳入最终消费，2011年自有住房消费占国民生产总值的21%，2011年中国实际最终消费两者为70%。这个最终消费已经在70%世界平均水平上。应该说，中国经济多年来保持高速增长的答案，就是一直处在消费拉动增长的健康发展过程中。
国务院三番五次出台调控房价政策，却始终没有完成预期目标，其根源在于国家的发展和投资重点依然在城市化建设上，只要城市化经济发展，级差地租就会产生，房价就不可能降下来。党的十八大确定的推进城镇化建设一旦启动，国家发展和投资重点转移到城镇化建设上，都市化居高不下的房价一下子就会转移到城镇化上来。
随着城镇化投资启动，宅基地改革为国有商业化用地，基础设施和服务体系建设完善，级差地租就将形成宅基地换楼房的资本。对9亿农民宅基换楼房做一个测算，就会清晰地看到中国经济可持续发展的可靠数据。
农村现有住房总面积为238亿平方米，如果全部动迁改造为高楼大厦，房地产业增加住房建设任务量可达238亿平方米，按现行商品房价格计算，销售收入可达119万亿元。若计划10年完成，每年净增建设住房面积23.8亿平方米任务，销售收入可达11.9万亿元。
城市化住房的动迁改造大约花了20年的时间，每年仅住房竣工价值就占国民生产总值的21%。根据现在国家经济和制造能力，农村住房的动迁改造。用10年的时间是可以完成的。每年农民住房新增价值11.9万亿元，大大超过城市动迁改造期间商品房当年竣工价值的增长速度。如果其他居民消费和政府支出保持正常的增长速度，加上农民住房的动迁改造的消费，10年内我国经济在最终消费就会继续保持较高合理的增长速度，就有足够的动力拉动中国经济可持续增长。
10年后，通过农村住房完成动迁改造，就将完成城镇化和农业现代化建设。国家经济和房地产业的重点转移到又一轮，需要更新换代城市化中到了使用年限自有住房，又靠占用的土地产生级差地租的收益，有了重置住房的资金。这样，就有了一个轮回重置住房和循环的资金链条。在居民消费和政府支出构成的最终消费中，又增加了一个轮回的重置住房的消费资金，使社会主义市场经济的最终消费始终有足够的动力，拉动经济的可持续增长。这就是社会主义市场经济特有的经济规律，克服了私有制市场经济无法克服的消费不足的矛盾。
八、房地产业是中国经济的火车头的理论根据是什么？
房地产业是中国经济的火车头，理论根据就是习近平同志最近讲的：教育引导广大党员、干部认真学习和实践马克思列宁主义、毛泽东思想、中国特色社会主义理论体系。中国革命的成功和摸着石头过河的改革，须臾都没有离开这个思想体系。房地产业是中国经济的火车头，同样是这个思想体系的产物。具体地说，邓小平同志发明创造的社会主义市场经济，成功地创新出全体人民自有住房可循环和再生的消费经济体，使房地产业火车头作用有了可循环和再生的消费作保障，弥补了私有制市场经济中消费不足的缺陷。
人的自利和效用性是西方经济学的始点，形成个人利益高于一切的世界观和人性化的基本理念。马克思主义世界观和人性化的基本理念，是在承认人的自利和效用性的基础上的升华，人民的自利和效用性，形成人民的利益高于一切的世界观和人性化的基本理念。中国社会主义市场经济最鲜明的一个特点是，13亿人民都有了自有住房占用的土地原始资本，这就是人民利益高于一切最好的实践，恰恰实现了马克思构想的社会。
早在200年前，马克思就用两大部类的理论揭示私有制市场经济消费不足的弊端。他追求全体劳动者既有劳动收入（V），又有属于他们的剩余价值（M）收入。中国市场经济自有住房占有方式的创新，利用社会返还的级差地租收入，使人民有了可靠的剩余价值（M）收入，在世界上第一次实现了马克思两大部类理论所要求的社会经济基础。有了这样的社会经济基础，以消费为主导实现生产和消费的平衡，保持经济可持续发展的，马克思两大部类经济理论才会有用武之地。这就是房地产业是中国经济的火车头的理论根据。
[责任编辑 杜 鹃]
关键词：房地产；中国经济；西方经济学
中图分类号：F014.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）20-0001-04
中国经济繁荣的今天，应该还给房地产业一个清白，房地产业不是洪水猛兽，房价也不是恶魔，而是中国人民发财致富的源泉，是中国经济的火车头。
有人说：房地产业一不小心成了中国经济的火车头，这个火车头拉动着五六十个行业，建筑、建材、钢铁、电信、公路、铁路、电力、燃汽、供水、供热、环保、家居、家电……房地产业同时还拉动着国内外金融业的投资，房地产的每平方米可解决6个人的就业。诸如此类的话，都是中国房地产业特有经济现象的真实写照。
一、人们为什么惧怕房地产业呢？
事出有因，美国的金融危机震动着世界经济，至今不得安宁，不就是造就房地产业泡沫的次债危机产生链锁反应的结果吗？
中国的房地产业像一匹脱缰的野马驰骋在经济的高速发展中，人们都在提心吊胆地警惕着泡沫危机的产生。
美国的次债危机和中国房地产业，都诞生在同一个时代，存在于一体化的世界市场经济中，而他们的本源不同，不能被人们认知，硬把中国经济的火车头，混同于美国的次债危机，打入了洪水猛兽和恶魔的疑似中。
二、美国次债危机和中国房地产业的本源不同在哪里？
美国的次债危机，是把大量的钱，贷给了不具备偿债能力的工薪族买房子，靠市场的炒作，房价攀升，工薪族再靠房价的差额，供养着房贷。当市场房价增长停滞，回到工薪族必须拿自己的工资去还房贷时，房贷就转化成次债，从而靠市场炒出来的房价泡沫现身，银行倒闭，金融危机产生。
中国的房地产业，不也和美国一样吗？房价快速增长，政府得到土地的高收益，开发商获得高额利润，这些房子最后又都落到了全体居民手中。所以，世界人和中国人都在战栗中，等待中国房地产业泡沫的现身。然而，10年-20年过去了，中国的房价还在挺，泡沫和崩盘并没有产生。
其根源在于，中国社会主义制度赋予全体居民一份可以不断环循、增值的原始资本，就是每个居民都有的自有住房占用的土地。土地和资本一样，是攫取级差地租的工具，级差地租是社会经济不断增长中社会产品平均利润的再分配，是劳动者创造剩余价值的再分配，是马克思剩余价值论在中国经济发展中的再现，是国家通过制度和政策返还给居民重置住房的资金来源。
所以，中国房地产业建设的住宅，最后落到了全体居民手中，他们和美国没有土地资本的工薪族不一样，不是靠贷款买房子，而是靠已占有的土地资本，不断攀升的房价，产生级差地租的收益，来购买新房子。这是西方社会不具备的条件，就是中国人自己，面对已经取得和潜在手中住房财富，也不知所以然。
三、中国居民具有土地原始资本是真的吗？
本来撰写“土地的原始配置”和“共产阶级的诞生”等文章，就是要揭示中国人民手中具有无偿配置土地原始资本的奥秘，但人们的反映都是不以为然。中国居民具有土地原始资本也可以换成一个大的命题：“中国13亿人民，每个人都有一份额自有住房占用的土地，是以家庭为单位，以住房或资金沿袭传递在每个家庭成员中。”这个命题人们听了，特别是年轻人听了，会感到茫然和反感。这是真的吗？是真的，是社会主义市场经济区别于其他市场经济制度基础的根本标志。
改革开放以来，13亿人民都有一份额土地，可以分为两部分：第一部分，9亿农民（暂忽略进城的农民）全都无偿占有一份额自有住房的集体宅基地，建设了住房。第二部分，4亿城市居民，在有住房实行私有化的过程中，无论当时是公家分的、自己买的、自己建的等等，所占用的土地全部都是无偿划拨土地，随住房的私有化和商品化，土地转入国有商业化用地，变成私人占有的。
9亿农民的宅基地，是无偿获得自建房的用地，是一个潜在资本，还没有体现出资本的作用。而城市4亿居民私有化自有住房，无偿占用的划拨土地，转入国有商业化用地后，其资本化的作用，攫取社会产品平均利润或劳动者创造剩余价值返还作用，发挥的淋漓尽致。是通过党和政府制度和政策具体的落实，使4亿居民并没有靠劳动收入，手中有了自有住房的最大财富积累。
从表1中可以分析出：城乡之间，人口、人均住房面积、总住房面积三者大约相等。而住房的价值，城镇是商品房价值，而农村是自建房价值。因此形成城乡之间住房总价值相差7.1倍，人均住房财富价值相差6.8倍。这是中国当前最大的贫富差距。农民住着砖瓦房，城市居民住上了高楼大厦，这是为什么呢？
这就是全国13亿人占有的自有住房用地发挥和没有发挥资本化作用产生的不同结果。当年城市实行居民住房私有化改革时，所花的钱和现在农民建房所花的成本是一样的。而城市居民自有住房无偿占有的国有商业化用地在经济增长的作用下产生了级差地租，促使房价不断攀升，居民住房动迁、改造和增值，没花钱住上了高楼大厦，迅速增加了城市居民住房的财富。而农民无偿占用的宅基地没有实行国有商业化，没有级差地租的产生，农民靠自己劳动收入建设不起高楼大厦。
国务院房价调控政策，俗称国五条中，“按转让所得征收20%个税”这一条中的转让所得的差额是怎么来的？就是国有商业化用地产生的级差地租所得到的。国家通过政策直接返还给全体城市居民，转化成个人所得到的，积累了城市居民人均自有住房财产16.3万元。人们不能忘记这笔财富是怎么来的！由于农民的宅基地没有发挥出资本的作用，这就引申出下一个话题。 四、中国房地产业为什么要实施战略转移？
中国最大的贫富差距，应该是农民住着砖瓦房，而城市居民住上了高楼大厦。
中国改革潜在的下一个最大红利，是农民宅基地改革为国有商业化用地，让农民像城市居民一样，宅基地换楼房，不花钱住上高楼大厦。
中国最急需要办的事，是把经济发展的重心和房地产业的战略重点从城市化转移到城镇化建设上，把过度的都市化人为聚集转化为城镇化的合理生态布局。
党的十八大推进城镇化建设的战略决策是十分英明正确的。对于调控都市的房价，从根源上解决问题会立竿见影。对调整产业结构，推进工业化和农业现代化，解决人口、就业的合理布局，缩小城乡差别等等，具有决定性作用。战略重点的转移，过快的都市化经济聚集产生的不平衡的尖税矛盾就会迎刃而解。
1.憧憬城镇化建设
美国的工业化，形成白天人们聚集到城市里工作，晚上开着汽车回到乡间别墅里生活的生存方式。
憧憬中国城镇化建设，能否反过来，晚上人们居住在美丽的现代化城镇里生活，白天开着汽车到农业现代化专业工厂和田间生产基地里工作？
2.把宅基地改革为国有商业化用地，让农民获得改革的最大红利
城市居民已经获得了改革的最大红利，自有住房在房价攀升的过程中得到了动迁、改造和增值，获得了级差地租的收益。根据我国经济发展水平、工业化程度，国家已经具备经济和制造的实力把宅基地改革为国有商业用地，国家可以投入启动资金，完善城镇化基础设施和服务体系的建设，使级差地租不断生成，通过房价攀升，有计划、按步骤、统筹安排，全面实施城镇化的宅基地换楼房。
我国农民现有住房面积238亿平方米，动迁改造，回迁原面积，按城市现价商品房4 993元/平方米计算，农民可以获得改革的红利为，119万亿减去16万亿，等于级差地租净收益为103万亿元，人均红利为15万元，人均住房财富积累18万元。
综上，中国经济和房地产业的重点从城市化转移到城镇化建设上来，就可以解决当前经济发展不平衡产生的尖锐矛盾，使农民也和城市居民一样获得改革的最大红利，实现共同富裕。
五、为什么房地产业长期蒙受不白之冤？
中国改革开放后实行住房私有化以来，在国家资金，特别是4万亿元启动资金投入之后，城市基础设施和服务体系建成，城市房价不断攀升，级差地租大幅度生成。具体表现为，城市居民不用自己钱，就实现了住房的动迁、改造和增值。住房的全面升级换代，使房地产业的建设规模一年大似一年。
从表2中看到，仅占房地产业总规模60%—70% 的住宅竣工商品房价值，14年平均占国民生产总值的21%，占居民消费的56%。如此大的经济规模，却不能显示火车头地位，是有客观原因的。
没有把主要满足人民住房需求的房地产业作为消费拉动经济增长的火车头，是我国的经济核算体系违背了国际SNA国民账户体系的规则，把本来属于最终消费的居民购买住房投资和居民住房虚拟租金，统统漏项在国家统计核算体系之外，隐匿在经济运行之中，从官方的权威数据中找不到依据。
国际SNA国民账户体系中明确规定，自有住房的虚拟租金属于生产范围中的居民消费。而在我国统计年鉴中，住户调查的居民消费项中始终没有纳入自有住房的虚拟租金。
在国家统计核算中，只把住宅建设统计在投资领域的资本形成总额中，对于购买自有住房的一次消费性固定资产投资和与其对应的自有住房每年折旧的虚拟租金，根本就没有纳入统计范围，都排除在居民消费领域的统计之外。在中国的统计年鉴中，既找不到居民购买自有住房、消费性固定资产投资收入和支出，也找不到自有住房消费、产生折旧的虚拟租金收入和支出。多年来，人为地把中国最终消费缩小，投资扩大，使事实上消费拉动经济合理的高速增长，让世人迷惑不解，找不到答案。
购买自有住房的一次性消费性固定资产投资，通过若干年折旧的虚拟租金消耗殆尽，这是一个完整的居民消费行为。每年的折旧耗费，以市场的等价租金表达出来，称之为虚拟租金。虚拟租金必须有实体资金投入形成固定资产，才能产生日常折旧的虚拟租金。两者是同一产品。集中购买和分步消费表现的结果，实和虚必须同时存在，两者缺一不可，才能保持核算的平衡。把投资消费性固定资产和日常折旧的虚拟租金消费的自有住房，正规纳入居民消费收入和支出，是我国统计核算领域必须尽快解决的问题。
在官方统计数据上找不到自有住房的消费性固定资产投资和日常折旧的虚拟租金数据，那么，以住房建设为核心任务的房地产业，怎么让人们承认它的消费火车头的作用呢？人们也没有依据理解房地产业蒙受的不白之冤。
六、为什么必须承认房地产业是消费拉动中国经济的火车头？
马克思两大部类经济理论，把社会生产分为两大部类，一部类是生产资料的生产，一部类是消费资料的生产。把二部类消费作为拉动经济增长的龙头，实现一、二部类生产和消费的平衡，保持经济的可持续增长。中国社会主义市场经济的实践已经全面的再现了这一理论。
西方市场经济一直难以克服消费不足的矛盾，就是多数人需要消费，没有钱的矛盾。中国市场经济制度基础解决了这个矛盾，13亿人需要不断提高自有住房水平，只要经济发展，级差地租就会产生，房价就会涨，13亿人自有住房占用的土地、返回的价值就有足够重置住房的资金。说句白话，住房到了年头，不用花钱，社会经济增长带来的资本就会带动其动迁、改造和增值。这是中国房地产业经济特有的发展内在规律，这个规律再现了马克思两大部类理论。从表2的统计数据中可知，每年住宅竣工商品房价值、14年平均占国民生产总值的21%，加上已经统计核算的最终消费，14年真正实际的最终消费都在70%世界平均水平左右。这足以证明，中国多年来是以消费拉动经济增长实现两大部类生产和消费的平衡，保持经济可持续高速增长，这就是真正的答案。 人们不承认房地产业是消费拉动经济增长的火车头，更深一步的原因有三个方面：
一是房地产业核心任务是建设自有住房，并没有认定是最终消费。无论是官方的政策，还是理论界，都没有把自有住房作为最终消费。其实用一句话就应该解开这个谜，“自有住房是一次性投资的消费性固定资产，是通过日常折旧的虚拟租金，用于居民消费最终耗尽的产品。”自有住房的消费是居民消费最重要的组成部分，是完全的最终消费。
二是购买自有住房的资金来源难以找到，无法实现统计核算的平衡。最近，国务院房价调控政策，俗称“国五条”，给出了答案，找到了统计核算的方法。“按转让所得征20%个税”，这个转让所得，揭示出了居民不断更新住房资金的来源。通过计算转让的差额所得，就可统计核算出居民重置自有住房资金收入和支出的具体数据。这个收入，不是个人的劳动收入，是社会产品平均利润或剩余价值的返还，是居民的财产性收入，也是一个全新的惠民经济指数。中国13亿人有了劳动和财产性的双重收入，终于实现了马克思剩余价值理论追求的目标。
三是市场经济理论惯性的误导，使人们忘记了认祖归宗。邓小平同志发明创造的社会主义市场经济，是在社会主义制度基础之上，构架了市场经济体制方式。人们把这种方式看成社会制度的本质。自有住房占用土地相对均等的为全体人民所占有，人们认为是采用市场经济体制方式理所当然的产物。由于否定了这是共产党人用生命和鲜血换来的革命成果通过改革开放分享给每一个居民，因此，年轻人只能感受天上掉下来的享受而空虚，感受不到来之不易的幸福和快乐。
房地产业是中国经济发展的晴雨表，房价的抑制、房地产业的降温、中国制造业疲软状态显现出来中国经济的实际状况。房地产业的火车头作用谁都不能否认。人们不从理论和现实的认识误区走出来，房地产业是中国经济的火车头的作用得不到承认，中国经济就总会在西方舆论干扰中头疼医头，脚疼医脚，无法从根源上解决问题。一旦房地产业从隐匿在经济运行中走出来，成为消费拉动经济增长的火车头，就可以从摸着石头过河，到按照社会主义市场经济规律，有的放矢地驾驭中国经济，在较长的历史阶段中保持可持续的增长。
七、房地产业的火车头作用有足够的动力拉动中国经济可持续增长吗？
在2012年中国统计年鉴中，2011年度核算的最终消费为居民消费和政府支出，合计为49.1%。如果把漏项在外的自有住房消费性投资和虚拟租金产生纳入最终消费，2011年自有住房消费占国民生产总值的21%，2011年中国实际最终消费两者为70%。这个最终消费已经在70%世界平均水平上。应该说，中国经济多年来保持高速增长的答案，就是一直处在消费拉动增长的健康发展过程中。
国务院三番五次出台调控房价政策，却始终没有完成预期目标，其根源在于国家的发展和投资重点依然在城市化建设上，只要城市化经济发展，级差地租就会产生，房价就不可能降下来。党的十八大确定的推进城镇化建设一旦启动，国家发展和投资重点转移到城镇化建设上，都市化居高不下的房价一下子就会转移到城镇化上来。
随着城镇化投资启动，宅基地改革为国有商业化用地，基础设施和服务体系建设完善，级差地租就将形成宅基地换楼房的资本。对9亿农民宅基换楼房做一个测算，就会清晰地看到中国经济可持续发展的可靠数据。
农村现有住房总面积为238亿平方米，如果全部动迁改造为高楼大厦，房地产业增加住房建设任务量可达238亿平方米，按现行商品房价格计算，销售收入可达119万亿元。若计划10年完成，每年净增建设住房面积23.8亿平方米任务，销售收入可达11.9万亿元。
城市化住房的动迁改造大约花了20年的时间，每年仅住房竣工价值就占国民生产总值的21%。根据现在国家经济和制造能力，农村住房的动迁改造。用10年的时间是可以完成的。每年农民住房新增价值11.9万亿元，大大超过城市动迁改造期间商品房当年竣工价值的增长速度。如果其他居民消费和政府支出保持正常的增长速度，加上农民住房的动迁改造的消费，10年内我国经济在最终消费就会继续保持较高合理的增长速度，就有足够的动力拉动中国经济可持续增长。
10年后，通过农村住房完成动迁改造，就将完成城镇化和农业现代化建设。国家经济和房地产业的重点转移到又一轮，需要更新换代城市化中到了使用年限自有住房，又靠占用的土地产生级差地租的收益，有了重置住房的资金。这样，就有了一个轮回重置住房和循环的资金链条。在居民消费和政府支出构成的最终消费中，又增加了一个轮回的重置住房的消费资金，使社会主义市场经济的最终消费始终有足够的动力，拉动经济的可持续增长。这就是社会主义市场经济特有的经济规律，克服了私有制市场经济无法克服的消费不足的矛盾。
八、房地产业是中国经济的火车头的理论根据是什么？
房地产业是中国经济的火车头，理论根据就是习近平同志最近讲的：教育引导广大党员、干部认真学习和实践马克思列宁主义、毛泽东思想、中国特色社会主义理论体系。中国革命的成功和摸着石头过河的改革，须臾都没有离开这个思想体系。房地产业是中国经济的火车头，同样是这个思想体系的产物。具体地说，邓小平同志发明创造的社会主义市场经济，成功地创新出全体人民自有住房可循环和再生的消费经济体，使房地产业火车头作用有了可循环和再生的消费作保障，弥补了私有制市场经济中消费不足的缺陷。
人的自利和效用性是西方经济学的始点，形成个人利益高于一切的世界观和人性化的基本理念。马克思主义世界观和人性化的基本理念，是在承认人的自利和效用性的基础上的升华，人民的自利和效用性，形成人民的利益高于一切的世界观和人性化的基本理念。中国社会主义市场经济最鲜明的一个特点是，13亿人民都有了自有住房占用的土地原始资本，这就是人民利益高于一切最好的实践，恰恰实现了马克思构想的社会。
早在200年前，马克思就用两大部类的理论揭示私有制市场经济消费不足的弊端。他追求全体劳动者既有劳动收入（V），又有属于他们的剩余价值（M）收入。中国市场经济自有住房占有方式的创新，利用社会返还的级差地租收入，使人民有了可靠的剩余价值（M）收入，在世界上第一次实现了马克思两大部类理论所要求的社会经济基础。有了这样的社会经济基础，以消费为主导实现生产和消费的平衡，保持经济可持续发展的，马克思两大部类经济理论才会有用武之地。这就是房地产业是中国经济的火车头的理论根据。
[责任编辑 杜 鹃]