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一、人口老龄化基本情况
近几十年来， 经济全球化下的中国迅速发展， 医疗卫生条件也有着较大的改善，生育率和死亡率的急速下降， 导致了人口年龄结构的急剧变化， 其中青少年人口比重下降， 老年人口比重迅速上升。
我国老年人口的基数原本就很大， 据预测老年人口2025年将达到2.8亿， 占总人口的18.47%；2050年将达到4.12亿，占总人口的27.43%。如此庞大数量的老龄人口将对社会发展产生重大影响。从相对数量预测数据上来看， 老年人口2010～2020 年间年均增长率为2. 82%， 2020～2030年间年均增长率为3.5%，2030～2040年间年均增长率为1.36%，2040～2050年间年均增长率为 0.89%。如上所述，老龄人口的增长速度经历了“倒U型”的变化过程。在这一过程中还会呈现出高龄老年人口、女性高龄人口增长明显的阶段性特征。
二、人口老龄化带来的投资机会
（一） 金融市场投资结构发生变化：由于人口老齡化和社会保障体系的薄弱，居民将提高对保险的需求。此外一般来说，随着投资者年龄的增长，收入将会随之减少，因此其风险偏好和投资能力也随之下降。因此，相比于风险较高股票，预计人口老龄化意味着实体资产和债券市场将有更好的发展前景。
（二） 制造业面临改革，设备和自动化迎来发展良机：从供给面来看，由于人口老龄化的加剧，劳动密集型产业将因为劳动力供应的减少而失去竞争优势。从另一个角度来看单位劳动力成本的上升将挤压其利润，削弱其竞争力。因此，从劳动力成本优势转向技术或品牌优势的产业升级才是未来发展趋势。
相应的，机器设备及自动化行业面临着机会。由于劳动力供应的减少，制造商将会使用更多的机器设备、发明更多的自动化技术来代替人工。而低端产业的升级也会在机器设备和自动化上有更多的投资。因此，我们预计这两个行业将在未来面临更多的需求，可保持持续增长。
（三） 医疗保健等服务于老年人口的行业需求前景旺盛：从需求面来看，人口老龄化将使对服务的需求增加。因此，服务业整体将迎来很好的发展契机。预计老龄人口将从目前的1.1亿人快速增长到本世纪中叶的3.3亿人。因此诸如医疗保健、家政服务、休闲娱乐、保险等针对老年人口服务的行业将会随着人口老龄化的进行而得到长足的发展。
（四） 教育行业将迎来发展契机：未来劳动力供给方面年长劳动力增多，这与产业转型升级相辅相成。这一过程的必然伴随着劳动力市场上高技术、高素质人才的需求增加，从而教育事业也将蓬勃发展起来。预计各类提供教育服务的行业及其衍生行业都将因此而受益。
（五） 房地产业将迎来发展契机：随着老龄化的深入，一个庞大的养老社区市场也悄然浮现。虽然目前中国养老产业还处于发展初期，但相信随着老龄化社会的到来，养老产业的社会需求将迅速增长。同时，人口老龄化所带来的房地产投资需求的不平衡也带来了一定的投资契机。下文将对人口老龄化带来的住房投资机会进行了分析。
二、人口老龄化与住房投资机会
（一） 人口老龄化对房地产业可持续发展的影响
房地产业的可持续发展是指既要满足当代人对房地产的需求，又要合理利用土地资源，为后代人的生存发展提供更好的条件。现代老年人问题主要是基于老年人在以下几个方面发生的变化：经济来源的变化；社会角色与人际关系的变化；心理和生理方面的变化等。
1.老年人口的收入水平与房地产业发展
房地产消费不同于其他普通生活资料的消费，它需要消费者具有相当的经济实力。由于老年人口是市场竞争中弱势群体，收入逐渐减少，再加上退休收入有限，因此购房能力下降另一方面，老年人口中许多已有固定住房，不需要再购买住房。总而言之，老年人口不会成为推动房地产业发展的主要力量，因此人口老龄化将使房地产业的发展速度受到明显影响。
2.老年扶养比上升与房地产业发展
老年扶养比是指老年人口数与劳动年龄人口数之比，它是反映人口老化社会后果的指标之一。预测表明，我国老年扶养系数从1970年起开始上升，1999年为13.5%，2010年为17.4%，2030年为37%，2050年则将上升至47.5%。老年人口增多，老年扶养比上升，随之赡养费用增加，劳动力成本也就大大提高了。
3.老年人口身体素质、心理需求变化与房地产业发展
从人的生理功能角度来看，人到一定年龄后身体素质就随着年龄的上升而降低了。因此老年人和中年人对住房的需求有很大差异的，他们除了希望能满足安全性和私密性的基本要求，还要考虑高龄老年人身体行动不便的因素，所以，房地产在开发时需要对住宅房基础设施和功能改善的建设进行不断的改善，因此需要大量资金和技术的投入。然而一些企业考虑到眼前利益就会忽视此类建设，这样就难以满足广大老年人群的住房需要，为房地产业可持续发展设置了障碍。
4.农村劳动力转移受到限制影响房地产业发展
房地产业中有相当大部分是属于体力劳动，虽然现在许多工地逐步在实施机械化，但劳动力必不可少。从目前的建筑工地来看，除少数的管理人员是建筑公司的职工外，绝大多数员工都是来自农村的民工。但随着农村人口老龄化加深，已经存在着劳动力不足的现象。一方面，农村老年人口增多，需要更多年轻人照顾，降低了年轻劳动力进城的可能性；另一方面，人口老龄化造成劳动人口比例下降，使得劳动力转移受限。如此以来，房地产业开发所需要的劳动力逐渐稀缺，房地产业的健康发展受到影响。
（作者单位：武汉大学经济与管理学院）
近几十年来， 经济全球化下的中国迅速发展， 医疗卫生条件也有着较大的改善，生育率和死亡率的急速下降， 导致了人口年龄结构的急剧变化， 其中青少年人口比重下降， 老年人口比重迅速上升。
我国老年人口的基数原本就很大， 据预测老年人口2025年将达到2.8亿， 占总人口的18.47%；2050年将达到4.12亿，占总人口的27.43%。如此庞大数量的老龄人口将对社会发展产生重大影响。从相对数量预测数据上来看， 老年人口2010～2020 年间年均增长率为2. 82%， 2020～2030年间年均增长率为3.5%，2030～2040年间年均增长率为1.36%，2040～2050年间年均增长率为 0.89%。如上所述，老龄人口的增长速度经历了“倒U型”的变化过程。在这一过程中还会呈现出高龄老年人口、女性高龄人口增长明显的阶段性特征。
二、人口老龄化带来的投资机会
（一） 金融市场投资结构发生变化：由于人口老齡化和社会保障体系的薄弱，居民将提高对保险的需求。此外一般来说，随着投资者年龄的增长，收入将会随之减少，因此其风险偏好和投资能力也随之下降。因此，相比于风险较高股票，预计人口老龄化意味着实体资产和债券市场将有更好的发展前景。
（二） 制造业面临改革，设备和自动化迎来发展良机：从供给面来看，由于人口老龄化的加剧，劳动密集型产业将因为劳动力供应的减少而失去竞争优势。从另一个角度来看单位劳动力成本的上升将挤压其利润，削弱其竞争力。因此，从劳动力成本优势转向技术或品牌优势的产业升级才是未来发展趋势。
相应的，机器设备及自动化行业面临着机会。由于劳动力供应的减少，制造商将会使用更多的机器设备、发明更多的自动化技术来代替人工。而低端产业的升级也会在机器设备和自动化上有更多的投资。因此，我们预计这两个行业将在未来面临更多的需求，可保持持续增长。
（三） 医疗保健等服务于老年人口的行业需求前景旺盛：从需求面来看，人口老龄化将使对服务的需求增加。因此，服务业整体将迎来很好的发展契机。预计老龄人口将从目前的1.1亿人快速增长到本世纪中叶的3.3亿人。因此诸如医疗保健、家政服务、休闲娱乐、保险等针对老年人口服务的行业将会随着人口老龄化的进行而得到长足的发展。
（四） 教育行业将迎来发展契机：未来劳动力供给方面年长劳动力增多，这与产业转型升级相辅相成。这一过程的必然伴随着劳动力市场上高技术、高素质人才的需求增加，从而教育事业也将蓬勃发展起来。预计各类提供教育服务的行业及其衍生行业都将因此而受益。
（五） 房地产业将迎来发展契机：随着老龄化的深入，一个庞大的养老社区市场也悄然浮现。虽然目前中国养老产业还处于发展初期，但相信随着老龄化社会的到来，养老产业的社会需求将迅速增长。同时，人口老龄化所带来的房地产投资需求的不平衡也带来了一定的投资契机。下文将对人口老龄化带来的住房投资机会进行了分析。
二、人口老龄化与住房投资机会
（一） 人口老龄化对房地产业可持续发展的影响
房地产业的可持续发展是指既要满足当代人对房地产的需求，又要合理利用土地资源，为后代人的生存发展提供更好的条件。现代老年人问题主要是基于老年人在以下几个方面发生的变化：经济来源的变化；社会角色与人际关系的变化；心理和生理方面的变化等。
1.老年人口的收入水平与房地产业发展
房地产消费不同于其他普通生活资料的消费，它需要消费者具有相当的经济实力。由于老年人口是市场竞争中弱势群体，收入逐渐减少，再加上退休收入有限，因此购房能力下降另一方面，老年人口中许多已有固定住房，不需要再购买住房。总而言之，老年人口不会成为推动房地产业发展的主要力量，因此人口老龄化将使房地产业的发展速度受到明显影响。
2.老年扶养比上升与房地产业发展
老年扶养比是指老年人口数与劳动年龄人口数之比，它是反映人口老化社会后果的指标之一。预测表明，我国老年扶养系数从1970年起开始上升，1999年为13.5%，2010年为17.4%，2030年为37%，2050年则将上升至47.5%。老年人口增多，老年扶养比上升，随之赡养费用增加，劳动力成本也就大大提高了。
3.老年人口身体素质、心理需求变化与房地产业发展
从人的生理功能角度来看，人到一定年龄后身体素质就随着年龄的上升而降低了。因此老年人和中年人对住房的需求有很大差异的，他们除了希望能满足安全性和私密性的基本要求，还要考虑高龄老年人身体行动不便的因素，所以，房地产在开发时需要对住宅房基础设施和功能改善的建设进行不断的改善，因此需要大量资金和技术的投入。然而一些企业考虑到眼前利益就会忽视此类建设，这样就难以满足广大老年人群的住房需要，为房地产业可持续发展设置了障碍。
4.农村劳动力转移受到限制影响房地产业发展
房地产业中有相当大部分是属于体力劳动，虽然现在许多工地逐步在实施机械化，但劳动力必不可少。从目前的建筑工地来看，除少数的管理人员是建筑公司的职工外，绝大多数员工都是来自农村的民工。但随着农村人口老龄化加深，已经存在着劳动力不足的现象。一方面，农村老年人口增多，需要更多年轻人照顾，降低了年轻劳动力进城的可能性；另一方面，人口老龄化造成劳动人口比例下降，使得劳动力转移受限。如此以来，房地产业开发所需要的劳动力逐渐稀缺，房地产业的健康发展受到影响。
（作者单位：武汉大学经济与管理学院）