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2月20日，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议提出了“完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管五个方面的政策措施，并强调加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制”。
这就是市场所称的“国五条”。而且在十天左右的时间里“国五条”的实施细则也快速出台。
“国五条”转身预期管理
“国五条”出台后，尽管不少人士认为，基本上属于老调重弹，政策上并没有多少新内容，对高房价更没有杀伤力。不过，“国五条”出台后的第二天中国股市大跌。之后，“国五条”实施细则推出更是让市场一片哗然，不仅导致国内股市大跌，而且各地住房交易中心人头涌动。也就是说，不管“国五条”有没有新内容，但它向国内房地产市场发出一个十分明确的信号，新政府上任之后，房地产宏观调控会更加坚决，调控的方式也会发生巨大变化，即由以往对房地产宏观调控的供求关系管理转向为预期管理，新一任政府希望通过管理预期、稳定预期来保证国内房地产市场的健康发展。
国务院之所以在“两会”召开前部署宏观调控政策出台，不仅在于当时市场形势十分严峻，如果政府仍然不表态，国内房地产市场将面临巨大危险。因为，当时市场中一些人或地方政府正在利用新旧政府交接的政策真空期，极力通过各种方式左右市场预期，希望以此把国内住房市场价格继续推高，把中国房地产推向一个难以收拾的深渊。
试想，已经吹了十年的房地产泡沫，已经上涨了10倍的房价仍然还在上涨，这个巨大的房地产泡沫岂能不破灭？而房地产泡沫破灭一定会把中国经济推向危险的边缘。因此，当时一线城市住房市场价格又快速上涨的情况，已经让中央政府难以忍受了，政府出台政策来稳定当时的市场预期成为必要。
对于当时国内住房市场，尽管经历了两年多宏观调控，但以投资投机为主导的市场性质根本就没有改变，反之还变本加厉。因为从2010年到2012年4月以来国内住房市场的调整，尽管效果不太显著，但市场有所反映，不少住房市场“量降价滞”持续了近两年，如果不是2012年上半年稳增长的政策出台，国内住房市场可能会发生质的变化。
但是，稳增长的政策一出台，尽管信贷政策的变化微乎其微（比如利率只是下降两次共0.5个百分点），但是房地产市场的预期突然逆转（这说明中国住房市场仍然以投资投机为主导）。随着国内不少城市的住房价格开始上涨，不少投资者立即涌入一线城市住房市场，一线城市的住房市场又回到“量增价涨”的局面。
这种局面在不同的上涨舆论的左右下，致使房价完全成了脱缰野马，房价上涨的态势更是猛烈。在这种局势下，如果房地产市场宏观调控的方式不改变，或还是只强调供求关系管理，那么一些城市的房地产市场价格还会快速上涨，直到泡沫最后破灭。
因此，这次国务院会议关于房地产宏观调控部署为何会在“两会”之前，最为重要的就是把房地产宏观调控思路由供求关系管理转到预期管理上来，通过管理房地产市场预期让当时不少城市房价上涨态势得以扭转。也就是说，“国五条”向市场发出了一个十分强烈的信号，即新政府上任不仅不会允许城市房价快速上涨，同时也能够出台相应政策让房地产市场发生根本性转变。
“国五条”的房地产宏观调控的预期管理，还表现为政策的实质与核心上。因为“国五条”的核心与实质并不是房地产税试点扩大，也不是所谓的限购政策继续执行等，而是强调“支持自主需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，强调的是未来住房市场性质的改变。如果要让未来住房市场的性质发生根本转变，不仅要严格限制与打击房地产投机投资，而且也要实施相关政策让房地产赚钱功能逐渐退出市场。
最近，一线城市住房价格的快速飙升，主要是大量投资投机者涌入而非所谓“刚性需求”进入（如此高的房价有支付的消费需求很少），对此政府看得清清楚楚。如果一些人仍然梦想如前十年那样通过住房投机炒作疯狂赚钱，那么“国五条”明确地告诉市场，这个时代可能会结束。住房投资投机者只有逐渐退出市场才是出路，否则政府房地产宏观调控政策的出台将严厉打击这些投资投机者。
既然住房市场是一个以消费为主导的市场，住房市场的性质要全面改变，那么政府就会围绕着这个基本原则再出台相关的具体政策，比如信贷政策差异化更为具体（市场传闻的第二套信贷政策并非空穴来风），比如房地产的各个环节征收不同的税收，政府能够从交易、持有等环节通过税收来调节房地产收入关系，遏制房地产投机投资，而房地产税仅是这种税收环节一个小的方面。
对于如何让国内房地产市场真正转型到以消费为主导的市场，政府的储备政策还有很多，而不是如市场所流传的只有征收房地产税这一招一式。如果市场看到了政府房地产宏观调控的政策意图，那么房地产投资投机者就有可能逐渐退出市场。
虽然“国五条”看上去新内容不多，但是却为未来房地产政策围绕上述基本原则出台后续政策留下了巨大空间。无论是住房信贷政策的调整，还是各种房地产税收政策的出台都是如此。尽管“国五条”仍然强调政府行政干预政策还不能立即退出市场，但是市场应该看到，这仅是房地产宏观调控政策的延续性与过渡性。国内房地产宏观调控的预期管理一旦有所成效，住房市场性质发生根本变化，那么房地产宏观调控的预期管理，最终都要回到供求关系的管理上。
“国五条”实施细则的新意与完善
由于两会前后整个经济政策处于空窗期，市场根本没有预料到“国五条”会在这个时候出台，市场更不会预料到“国五条”实施细则会在这样短的时间内出台，这让房地产开发商大跌眼镜。因为“两会”之前正是中央政府人事新旧交替之时，政府的工作焦点更多会放在人事权力转移上，而不会放在经济政策出台上。因此，即使“国五条”在不合适的时候出台，但实施落实肯定要等到“两会”结束之后。而房地产开发商就得以借此机会推高房价。在房地产开发商看来，如果能够在政策的空窗期让国内房价继续上升，等到新政府上任后意识到房价过高的风险，再落实房地产宏观调控实施细则时，也只能把已经推得很高的房价稳定在更高的水平上。房地产开发商的暴利仍然可以持续。 不过，房地产开发商多年来打得很如意的算盘这次失算了。可以说，“国五条”实施细则的出台表明，新政府不会容忍房价继续上涨，政府有能力、有决心让高房价回归理性，并把国内房地产市场带上健康发展之路。因此，房地产开发商认为老调重弹的“国五条”实施细则其实有许多新意。
首先，“国五条”实施细则表现为限购政策的进一步完善。比如限购区域全覆盖、限购住房类型商品房全包括、购房资格审查环节前移、要求不同城市实行差别化限购政策等。可以说，实施细则对住房限购各个环节有全面要求与改善，而且要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，情节严重者追究法律责任。不过，早几年的情况表明，对于行政性干预政策，只要住房赚钱功能不去除，无论政策规定得如何严厉，实际上能够起到作用并非易事。特别当违规成本很低时，实际的效果更会大打折扣。实际上，这种行政性限制市场需求的政策只会增加寻租机会而起到的作用十分有限。因此，这些政策迟早要退出市场，用有效的经济杠杆来代替。
其次，市场最为关注的是差别化的住房信贷政策更为细化、系统。尤其是第二套住房首付的提高及利率上调。而这次继续严格实施差别化住房信贷政策的新意，主要表现为以下几个方面。
一是强化借款人资格审查，包括家庭住房持有情况、征信记录、贷款记录等方面。如果商业银行借助央行征信系统则很容易分辨出家庭住房的购买情况。投机投资者想利用银行金融杠杆进入住房市场并非易事。
二是差异化的信贷政策更为强化。这种强化不仅表现为购买第一套第二套房时信贷条件不同，而且也表现为不同的城市住房信贷差异化及这种差异化的弹性由银行自行决定，这就容易导致整个住房信贷利率水平全面上升及杠杆率全面下降。
三是差异化信贷监管的常态化。当前国内房地产投机投资的最大群体是银行工作人员，要真正遏制房地产投机投资，还需要全面改进当前差异化住房信贷政策。
第三，对于“国五条”实施细则，市场反应最为强烈的是强调对房地产交易征收20%的交易所得税。
第四，“国五条”实施细则最为有新意的地方表现为要求建立国内住房市场信息系统及住房预售制度的全面完善。
后者是国内住房市场的一个顽疾。经过十年的房地产市场繁荣，中国一些大的房地产企业资金实力已不可同日而语，再加上当前融资渠道的多元化，这项政策预期对市场影响不会太大。而前者由于强调信息系统建设的长期性，所以对市场短期影响不大，但长期来说对市场的影响十分重要。
“国五条”实施细则内容丰富，有新意的地方不少。但是，该政策更强调的是国内房地产宏观政策的连续性，强调的是新政府上任后房地产宏观调控的决心。
实际上，要扭转当前房地产市场严峻的局势，全面转变国内房地产市场的性质，仅依靠现有的这些政策还远远不够，政府还需要对现行房地产宏观政策进一步调整与完善，真正挤出巨大的房地产泡沫，化解中国房地产市场之风险。“国五条”实施细则已经透露出这方面的强烈信息。
住房交易所得税征收的理据与不足
“国五条”出台，尽管股市大跌，但市场反应基本平淡，对高房价的影响也是负面的。不过，“国五条”实施细则出台时，市场反应则十分强烈，不仅导致3月4日的股市暴跌，房地产股更是钉在跌停板，并且瞬间引爆了中国不少城市二手房市场销售大增，导致国内许多城市住房交易中心登记过户者爆满。
“国五条”细则出台后，引起市场反应最为强烈的是强调对住房征收20%交易所得税。一方面有人认为这是房地产宏观调控以来最严厉的政策；另一方面又有人认为，该政策会把过高的房价进一步推高。因为如果不在政策实施之前把住房购买并完成过户，那么政策实施后购买住房者就得付出更高的代价。
一项本来在2007年以前就颁布的房地产税收政策，市场为何会反应如此激烈？实际上该项政策早就存在，只不过到现在为止完全被市场所误解。因为，一是在2008年政府为了救市，在131号文件（《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》）中暂时要求各地采取优惠办法或免征或少征收房地产交易所得税，但在2010年的国十条中又要求恢复征收住房交易所得税，不过各地政府响应者很少。
二是在前十年房地产宏观调控政策中，尽管多数时候要求征收20%住房交易所得税，但各地方政府为了推高以房价飙升的GDP，都采取了化解这项政策的办法，即各地方政府对住房交易所得只征收住房交易总额的1%-2%来应对中央政府，而中央政府也对此视而不见。因此市场早就形成了一个错觉，以为中国的住房交易所得税率就是1%-2%。
三是该政策出台后，整个舆论特别是宠大的房地产既得利益集团全面发起了对征收房地产交易所得税的征讨。他们一方面认为不应该征收住房交易所得税，征收住房交易所得税会减少供给，让房价上升得更快。因为卖者会把房地产交易所得税成本转移给买者，从而让现有的房价更高，房价更上涨，制造房地产市场恐慌性需求。而恐慌性住房需求会涌入住房市场。这几天各地住房交易场所人头涌动很大程度上与这种恐慌性住房需求涌入市场有关系。另一方面，征收住房交易所得税没有法理上的依据，是对中产阶级的剥削，要坚决抵制。
其实，对交易所得征收税收是现代国家税收制度的一种基本方式。对个人所得税的征收不仅是现代国家的职能，也是调节个人收入分配的主要方式。对于住房交易所得征收税收，不仅是成熟市场经济的惯例，也是一般现代国家的基本做法。而且，在所有征收住房交易所得税的国家中，该税率一般在5%-50%之间，日本住房交易所得税最高边际税率达75%。
居民住房之所以有价值，不仅在于政府投入大量的城市基础设施建设成本，而且还在于居民财产需要政府来行使职能。如果没有现代政府行使基本职能，个人财富得不到政府的保护，那么个人住房能够有价值吗？如果个人财产没有价值，那么个人如何成为住房交易主体及受益者？正是从这个意义上说，政府对个人住房征收交易所得税天经地义。 对于当前征收20%住房交易所得税的关键是如何让住房交易所得税征收制度更合理与公平，更能够体现保护弱势民众的利益。
因此，对于住房交易所得税制度要从以下几个方面改进。一是要采取收益累进（交易所得收益率越高其税率则越高）、时间累退（即住房购买时间越长，其税率则越低）的方式。这样既能体现公平，又能真正遏制住房短期投机炒作。二是要对住房消费与投资投机作区分。对于住房消费，即只有一套住房者，其交易所得在税一定时限内可免征。三是对全国不同区域进行划分，并采取不同的住房交易所得税率。
住房征收所得税是不是一定会让住房价格上涨？实际上这完全是房地产市场的一种错觉，即征税只会让房价上得更高，因为卖房者会把税收成本转移到买者身上。这种看法，既有片面的认识，也可能有房地产开发商利用政策出台来误导市场。对于前者，主要表现为，如果房价继续上涨，那么征收任何住房税收的成本都可能转移到买者身上。因为，买者不接受征税成本就无法完成交易。但是，如果征收住房交易所得税使得住房投机炒作退出而致使房价下跌，情况就会完全不同。当房价下跌时，卖者手上的住房在现有的价格水平下很难成交，更不用说把征税成本转移到买者身上了。所以，征收20%交易所得税由谁来承担，最为重要的还在于“国五条”是否能让房价回归理性。
如果房价下跌，20%住房交易所得税的成本只会让卖者承担。对于后者，则是开发商一向的做法，因为这样他们就可通过左右预期来操纵市场价格而获取暴利。
对于房地产交易所得税的征收，“国五条”只是强调了政策的延续性，并没有新内容，希望通过征收来看市场的反应，来看是否能够挤出房地产投资投机的泡沫。但要真正全面遏制与打击住房投机投资，需要建立起全面严厉、公平公正的住房税收体系。在香港，就是通过不同的税收政策对不同的住房需求进行严格限制的。
“国五条”是特殊背景下的产物，它匆匆出台向住房市场发出了一个强烈信息，即两会后政府对房地产宏观调控不会放松，对房地产市场的投资投机会坚决遏制与打击，房地产赚钱功能会在这种遏制条件下逐渐退出，而且政府的房地产宏观调控的储备政策还有很多，市场不要幻想未来中国房地产会如前十年的宏观调控那样。
因此，任何人想利用房地产政策的真空期来左右住房市场预期，推动国内住房价格继续上涨，把国内房地产泡沫继续吹大，新政府都是不愿意看到也不会容忍的，是能够通过有效的政策工具来调整的。
当然，“国五条”要达到这样的目标，最为重要的是要让过度行政性干预的宏观调控退出市场，更多采取有效的经济杠杆（如信贷与税收政策）。不过，新政府上任后会采取什么样的政策，不仅要看“两会”政府工作报告会有什么新政策，而且也得看下半年召开的十八届三中全会会对房地产市场重大制度改革有什么原则性规定。这些都需要拭目以待。所以，“国五条”出台对市场到底有多大影响还得进一步观察。
这就是市场所称的“国五条”。而且在十天左右的时间里“国五条”的实施细则也快速出台。
“国五条”转身预期管理
“国五条”出台后，尽管不少人士认为，基本上属于老调重弹，政策上并没有多少新内容，对高房价更没有杀伤力。不过，“国五条”出台后的第二天中国股市大跌。之后，“国五条”实施细则推出更是让市场一片哗然，不仅导致国内股市大跌，而且各地住房交易中心人头涌动。也就是说，不管“国五条”有没有新内容，但它向国内房地产市场发出一个十分明确的信号，新政府上任之后，房地产宏观调控会更加坚决，调控的方式也会发生巨大变化，即由以往对房地产宏观调控的供求关系管理转向为预期管理，新一任政府希望通过管理预期、稳定预期来保证国内房地产市场的健康发展。
国务院之所以在“两会”召开前部署宏观调控政策出台，不仅在于当时市场形势十分严峻，如果政府仍然不表态，国内房地产市场将面临巨大危险。因为，当时市场中一些人或地方政府正在利用新旧政府交接的政策真空期，极力通过各种方式左右市场预期，希望以此把国内住房市场价格继续推高，把中国房地产推向一个难以收拾的深渊。
试想，已经吹了十年的房地产泡沫，已经上涨了10倍的房价仍然还在上涨，这个巨大的房地产泡沫岂能不破灭？而房地产泡沫破灭一定会把中国经济推向危险的边缘。因此，当时一线城市住房市场价格又快速上涨的情况，已经让中央政府难以忍受了，政府出台政策来稳定当时的市场预期成为必要。
对于当时国内住房市场，尽管经历了两年多宏观调控，但以投资投机为主导的市场性质根本就没有改变，反之还变本加厉。因为从2010年到2012年4月以来国内住房市场的调整，尽管效果不太显著，但市场有所反映，不少住房市场“量降价滞”持续了近两年，如果不是2012年上半年稳增长的政策出台，国内住房市场可能会发生质的变化。
但是，稳增长的政策一出台，尽管信贷政策的变化微乎其微（比如利率只是下降两次共0.5个百分点），但是房地产市场的预期突然逆转（这说明中国住房市场仍然以投资投机为主导）。随着国内不少城市的住房价格开始上涨，不少投资者立即涌入一线城市住房市场，一线城市的住房市场又回到“量增价涨”的局面。
这种局面在不同的上涨舆论的左右下，致使房价完全成了脱缰野马，房价上涨的态势更是猛烈。在这种局势下，如果房地产市场宏观调控的方式不改变，或还是只强调供求关系管理，那么一些城市的房地产市场价格还会快速上涨，直到泡沫最后破灭。
因此，这次国务院会议关于房地产宏观调控部署为何会在“两会”之前，最为重要的就是把房地产宏观调控思路由供求关系管理转到预期管理上来，通过管理房地产市场预期让当时不少城市房价上涨态势得以扭转。也就是说，“国五条”向市场发出了一个十分强烈的信号，即新政府上任不仅不会允许城市房价快速上涨，同时也能够出台相应政策让房地产市场发生根本性转变。
“国五条”的房地产宏观调控的预期管理，还表现为政策的实质与核心上。因为“国五条”的核心与实质并不是房地产税试点扩大，也不是所谓的限购政策继续执行等，而是强调“支持自主需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，强调的是未来住房市场性质的改变。如果要让未来住房市场的性质发生根本转变，不仅要严格限制与打击房地产投机投资，而且也要实施相关政策让房地产赚钱功能逐渐退出市场。
最近，一线城市住房价格的快速飙升，主要是大量投资投机者涌入而非所谓“刚性需求”进入（如此高的房价有支付的消费需求很少），对此政府看得清清楚楚。如果一些人仍然梦想如前十年那样通过住房投机炒作疯狂赚钱，那么“国五条”明确地告诉市场，这个时代可能会结束。住房投资投机者只有逐渐退出市场才是出路，否则政府房地产宏观调控政策的出台将严厉打击这些投资投机者。
既然住房市场是一个以消费为主导的市场，住房市场的性质要全面改变，那么政府就会围绕着这个基本原则再出台相关的具体政策，比如信贷政策差异化更为具体（市场传闻的第二套信贷政策并非空穴来风），比如房地产的各个环节征收不同的税收，政府能够从交易、持有等环节通过税收来调节房地产收入关系，遏制房地产投机投资，而房地产税仅是这种税收环节一个小的方面。
对于如何让国内房地产市场真正转型到以消费为主导的市场，政府的储备政策还有很多，而不是如市场所流传的只有征收房地产税这一招一式。如果市场看到了政府房地产宏观调控的政策意图，那么房地产投资投机者就有可能逐渐退出市场。
虽然“国五条”看上去新内容不多，但是却为未来房地产政策围绕上述基本原则出台后续政策留下了巨大空间。无论是住房信贷政策的调整，还是各种房地产税收政策的出台都是如此。尽管“国五条”仍然强调政府行政干预政策还不能立即退出市场，但是市场应该看到，这仅是房地产宏观调控政策的延续性与过渡性。国内房地产宏观调控的预期管理一旦有所成效，住房市场性质发生根本变化，那么房地产宏观调控的预期管理，最终都要回到供求关系的管理上。
“国五条”实施细则的新意与完善
由于两会前后整个经济政策处于空窗期，市场根本没有预料到“国五条”会在这个时候出台，市场更不会预料到“国五条”实施细则会在这样短的时间内出台，这让房地产开发商大跌眼镜。因为“两会”之前正是中央政府人事新旧交替之时，政府的工作焦点更多会放在人事权力转移上，而不会放在经济政策出台上。因此，即使“国五条”在不合适的时候出台，但实施落实肯定要等到“两会”结束之后。而房地产开发商就得以借此机会推高房价。在房地产开发商看来，如果能够在政策的空窗期让国内房价继续上升，等到新政府上任后意识到房价过高的风险，再落实房地产宏观调控实施细则时，也只能把已经推得很高的房价稳定在更高的水平上。房地产开发商的暴利仍然可以持续。 不过，房地产开发商多年来打得很如意的算盘这次失算了。可以说，“国五条”实施细则的出台表明，新政府不会容忍房价继续上涨，政府有能力、有决心让高房价回归理性，并把国内房地产市场带上健康发展之路。因此，房地产开发商认为老调重弹的“国五条”实施细则其实有许多新意。
首先，“国五条”实施细则表现为限购政策的进一步完善。比如限购区域全覆盖、限购住房类型商品房全包括、购房资格审查环节前移、要求不同城市实行差别化限购政策等。可以说，实施细则对住房限购各个环节有全面要求与改善，而且要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，情节严重者追究法律责任。不过，早几年的情况表明，对于行政性干预政策，只要住房赚钱功能不去除，无论政策规定得如何严厉，实际上能够起到作用并非易事。特别当违规成本很低时，实际的效果更会大打折扣。实际上，这种行政性限制市场需求的政策只会增加寻租机会而起到的作用十分有限。因此，这些政策迟早要退出市场，用有效的经济杠杆来代替。
其次，市场最为关注的是差别化的住房信贷政策更为细化、系统。尤其是第二套住房首付的提高及利率上调。而这次继续严格实施差别化住房信贷政策的新意，主要表现为以下几个方面。
一是强化借款人资格审查，包括家庭住房持有情况、征信记录、贷款记录等方面。如果商业银行借助央行征信系统则很容易分辨出家庭住房的购买情况。投机投资者想利用银行金融杠杆进入住房市场并非易事。
二是差异化的信贷政策更为强化。这种强化不仅表现为购买第一套第二套房时信贷条件不同，而且也表现为不同的城市住房信贷差异化及这种差异化的弹性由银行自行决定，这就容易导致整个住房信贷利率水平全面上升及杠杆率全面下降。
三是差异化信贷监管的常态化。当前国内房地产投机投资的最大群体是银行工作人员，要真正遏制房地产投机投资，还需要全面改进当前差异化住房信贷政策。
第三，对于“国五条”实施细则，市场反应最为强烈的是强调对房地产交易征收20%的交易所得税。
第四，“国五条”实施细则最为有新意的地方表现为要求建立国内住房市场信息系统及住房预售制度的全面完善。
后者是国内住房市场的一个顽疾。经过十年的房地产市场繁荣，中国一些大的房地产企业资金实力已不可同日而语，再加上当前融资渠道的多元化，这项政策预期对市场影响不会太大。而前者由于强调信息系统建设的长期性，所以对市场短期影响不大，但长期来说对市场的影响十分重要。
“国五条”实施细则内容丰富，有新意的地方不少。但是，该政策更强调的是国内房地产宏观政策的连续性，强调的是新政府上任后房地产宏观调控的决心。
实际上，要扭转当前房地产市场严峻的局势，全面转变国内房地产市场的性质，仅依靠现有的这些政策还远远不够，政府还需要对现行房地产宏观政策进一步调整与完善，真正挤出巨大的房地产泡沫，化解中国房地产市场之风险。“国五条”实施细则已经透露出这方面的强烈信息。
住房交易所得税征收的理据与不足
“国五条”出台，尽管股市大跌，但市场反应基本平淡，对高房价的影响也是负面的。不过，“国五条”实施细则出台时，市场反应则十分强烈，不仅导致3月4日的股市暴跌，房地产股更是钉在跌停板，并且瞬间引爆了中国不少城市二手房市场销售大增，导致国内许多城市住房交易中心登记过户者爆满。
“国五条”细则出台后，引起市场反应最为强烈的是强调对住房征收20%交易所得税。一方面有人认为这是房地产宏观调控以来最严厉的政策；另一方面又有人认为，该政策会把过高的房价进一步推高。因为如果不在政策实施之前把住房购买并完成过户，那么政策实施后购买住房者就得付出更高的代价。
一项本来在2007年以前就颁布的房地产税收政策，市场为何会反应如此激烈？实际上该项政策早就存在，只不过到现在为止完全被市场所误解。因为，一是在2008年政府为了救市，在131号文件（《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》）中暂时要求各地采取优惠办法或免征或少征收房地产交易所得税，但在2010年的国十条中又要求恢复征收住房交易所得税，不过各地政府响应者很少。
二是在前十年房地产宏观调控政策中，尽管多数时候要求征收20%住房交易所得税，但各地方政府为了推高以房价飙升的GDP，都采取了化解这项政策的办法，即各地方政府对住房交易所得只征收住房交易总额的1%-2%来应对中央政府，而中央政府也对此视而不见。因此市场早就形成了一个错觉，以为中国的住房交易所得税率就是1%-2%。
三是该政策出台后，整个舆论特别是宠大的房地产既得利益集团全面发起了对征收房地产交易所得税的征讨。他们一方面认为不应该征收住房交易所得税，征收住房交易所得税会减少供给，让房价上升得更快。因为卖者会把房地产交易所得税成本转移给买者，从而让现有的房价更高，房价更上涨，制造房地产市场恐慌性需求。而恐慌性住房需求会涌入住房市场。这几天各地住房交易场所人头涌动很大程度上与这种恐慌性住房需求涌入市场有关系。另一方面，征收住房交易所得税没有法理上的依据，是对中产阶级的剥削，要坚决抵制。
其实，对交易所得征收税收是现代国家税收制度的一种基本方式。对个人所得税的征收不仅是现代国家的职能，也是调节个人收入分配的主要方式。对于住房交易所得征收税收，不仅是成熟市场经济的惯例，也是一般现代国家的基本做法。而且，在所有征收住房交易所得税的国家中，该税率一般在5%-50%之间，日本住房交易所得税最高边际税率达75%。
居民住房之所以有价值，不仅在于政府投入大量的城市基础设施建设成本，而且还在于居民财产需要政府来行使职能。如果没有现代政府行使基本职能，个人财富得不到政府的保护，那么个人住房能够有价值吗？如果个人财产没有价值，那么个人如何成为住房交易主体及受益者？正是从这个意义上说，政府对个人住房征收交易所得税天经地义。 对于当前征收20%住房交易所得税的关键是如何让住房交易所得税征收制度更合理与公平，更能够体现保护弱势民众的利益。
因此，对于住房交易所得税制度要从以下几个方面改进。一是要采取收益累进（交易所得收益率越高其税率则越高）、时间累退（即住房购买时间越长，其税率则越低）的方式。这样既能体现公平，又能真正遏制住房短期投机炒作。二是要对住房消费与投资投机作区分。对于住房消费，即只有一套住房者，其交易所得在税一定时限内可免征。三是对全国不同区域进行划分，并采取不同的住房交易所得税率。
住房征收所得税是不是一定会让住房价格上涨？实际上这完全是房地产市场的一种错觉，即征税只会让房价上得更高，因为卖房者会把税收成本转移到买者身上。这种看法，既有片面的认识，也可能有房地产开发商利用政策出台来误导市场。对于前者，主要表现为，如果房价继续上涨，那么征收任何住房税收的成本都可能转移到买者身上。因为，买者不接受征税成本就无法完成交易。但是，如果征收住房交易所得税使得住房投机炒作退出而致使房价下跌，情况就会完全不同。当房价下跌时，卖者手上的住房在现有的价格水平下很难成交，更不用说把征税成本转移到买者身上了。所以，征收20%交易所得税由谁来承担，最为重要的还在于“国五条”是否能让房价回归理性。
如果房价下跌，20%住房交易所得税的成本只会让卖者承担。对于后者，则是开发商一向的做法，因为这样他们就可通过左右预期来操纵市场价格而获取暴利。
对于房地产交易所得税的征收，“国五条”只是强调了政策的延续性，并没有新内容，希望通过征收来看市场的反应，来看是否能够挤出房地产投资投机的泡沫。但要真正全面遏制与打击住房投机投资，需要建立起全面严厉、公平公正的住房税收体系。在香港，就是通过不同的税收政策对不同的住房需求进行严格限制的。
“国五条”是特殊背景下的产物，它匆匆出台向住房市场发出了一个强烈信息，即两会后政府对房地产宏观调控不会放松，对房地产市场的投资投机会坚决遏制与打击，房地产赚钱功能会在这种遏制条件下逐渐退出，而且政府的房地产宏观调控的储备政策还有很多，市场不要幻想未来中国房地产会如前十年的宏观调控那样。
因此，任何人想利用房地产政策的真空期来左右住房市场预期，推动国内住房价格继续上涨，把国内房地产泡沫继续吹大，新政府都是不愿意看到也不会容忍的，是能够通过有效的政策工具来调整的。
当然，“国五条”要达到这样的目标，最为重要的是要让过度行政性干预的宏观调控退出市场，更多采取有效的经济杠杆（如信贷与税收政策）。不过，新政府上任后会采取什么样的政策，不仅要看“两会”政府工作报告会有什么新政策，而且也得看下半年召开的十八届三中全会会对房地产市场重大制度改革有什么原则性规定。这些都需要拭目以待。所以，“国五条”出台对市场到底有多大影响还得进一步观察。