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摘 要：伴隨全国地铁上盖建设热潮，轨道交通停车场上盖物业的综合开发已经逐步成为一种开发趋势，地铁车辆段（停车场）上盖物业综合开发是地铁停车场优化设计，土地集约利用，城市周边环境综合整治的新型尝试，本文借鉴国内外上盖开发实例，为类似项目提供可借鉴的经验。
关键词：地铁上盖；综合开发；土地利用
中图分类号：TU984.2 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2018）12-0146-02
1 地铁车辆段（停车场）上盖物业发展概述
轨道交通停车场上盖物业的综合开发，旨在不影响停车场运用功能的前提下，将站点综合开发规划与轨道交通停车场规划布置方案相结合，在车辆段（停车场）建筑结构之上或周边进行物业开发，以达到集约利用土地、改善周边环境、创造良好社会经济效益的目的。地铁车辆段（停车场）上盖物业即建在车辆段、停车场上的上盖物业，结合地铁的建设向上拓展空间，构建轨道综合体，将交通接驳、商业、办公、居住等需求整体化解决，实现最大化的土地利用。地铁上盖物业在规划上，有一些共性的特点，即通过横向、纵向功能合理配置，削减车辆对城市功能的影响，通过搭建凝土桥架转化层，增设绿植、停车、检修库下埋等措施减少噪音的污染。目前，国内已经有在城市轨道交通车辆段（停车场）上盖进行物业开发的工程实例，例如：北京地铁八通线四惠车辆段上盖物业，上海地铁10号线吴中路车辆段上盖物业，深圳地铁1号线前海湾车辆段上盖物业，随着城市可开发用地日趋减少，轨道交通停车场上盖物业的综合开发已经逐步成为一种开发趋势。
2 地铁车辆段（停车场）上盖物业开发优势及难点
2.1 地铁车辆段（停车场）上盖物业开发优势
地铁车辆段（停车场）上盖物业开发能实现较大经济和社会效益，主要开发优势为：
（1）集约利用土地，提高城市土地利用率
目前轨道交通的停车场用地规模一般较大，土地的立体使用率相对较低，造成了一定的土地浪费。如果能够在停车场上部或者平面剩余空间进行物业开发，则可大大提高停车场的土地利用率。
（2）改造城市环境，推进城市化进程
轨道交通停车场一般选址较为偏僻，区域经济发展相对滞后。停车场物业的开发，能够改造区域的落后现状，加快区域的发展速度，同时推进区域的城市化发展进程。
（3）带动区域人口，增加地铁运营收入
轨道停车场物业的开发，必定带动物业相关的居民、办公等人口流动或布局。在停车场周边形成一个新型的人口聚集区，有效带动地铁运营的票务收入。
2.2 地铁车辆段（停车场）上盖物业开发难点
地铁车辆段（停车场）上盖物业的开发需与地铁建设同步规划、同步设计、同步施工（有些项目也可采用同步设计，分布实施的方法进行开发），该项目投资巨大，一旦决策后不能实施同步规划，同步设计，地铁上盖开发的发展战略和发展目标就会落空，并且会带来较大的资金沉淀或经济损失，例如车辆段（停车场）上盖项目一旦进行了结构预留，盖上物业类型及盖下股道拨线就确定下来不能变动，如盖上物业不能审批通过或相关政策法律法规空白导致项目不能实施，将带来较大的经济损失。通过对相关案例的研究和分析，总结目前地铁车辆段上盖物业的开发难点主要为以下几点：
（1）评价开发成本增加部分与周边土地成本的关系
轨道交通停车场的物业开发，属于复合型建筑，将会增加原本的停车场建设成本，加重地铁建设的负担。如果对比在开发收益相同的条件下，增加建设投入部分与周边相应土地成本的取得费用，就可以从经济上判断地铁车辆段（停车场）上盖物业开发的必要性。但地铁建设必须综合经济和社会两方面效益，需要在两者之间权衡。
（2）对比土地开发的近期与长远商业价值
地铁车辆段（停车场）上盖物业的开发，必须有长远的发展眼光。可能目前一些停车场区域发展相对落后，土地开发的商业价值较低，但是随着地铁的开通，区域的经济发展速度将明显加快，停车场土地的开发价值将迅速提升。如果届时在进行物业开发，已经错过最好时机，面临的技术问题将难以解决。
（3）开发必须与地铁建设同步
从实践来看，只有地铁建设与轨道物业开发同步进行，才能有效地降低开发成本，减少和避免一些技术问题。在停车场与轨道物业开发建设中，必须从设计之初，充分协调各职能部门，保证地铁建设和物业开发的顺利进行。
（4）土地手续、产权的变更
目前地铁车辆段（停车场）用地的使用权均为划拨用地，如进行住宅、商业，办公等上盖综合开发，需采用招拍挂的方式获得土地使用权，两者用地属性不同，又在同一地块内，按照现行法规无法进行房地产项目开发，如果要进行商业开发，必须通过政策解决土地性质及使用权划分的难题。
（5）物业开发与地铁建设技术衔接
物业开发与地铁建设的最终使用者和所有权人相差较大，将带来一系列利益冲突。必须在开发前解决，投入成本分担、物业权利划分、使用人流线组织等问题，实现噪音干扰、基础负荷增加、安全保障等技术解决。
3 地铁车辆段（停车场）上盖物业开发的重点及方向
地铁车辆段（停车场）上盖物业开发属于新兴事物，可以借鉴的经验相对较少，需要大量的研究和实践才能保证未来开发的效果最佳。本着土地集约节约使用，开发收益弥补地铁运营亏损，综合整治地铁站、场、段周边环境、增强城市功能的原则，为确保地铁上盖开发项目能高效实施并取得良好效益，促进项目顺利、成功实施，上盖开发中应重点考虑以下几个方面：
3.1 深入分析市场，精确评价土地开发商业价值
深入对拟开发地铁停车场周边的发展现状、房地产开发情况、土地成本等基础资料进行收集和分析，从经济、社会角度评价停车场土地的开发价值，成为未来物业开发的主要依据。 3.2 对开发与停车场建设的技术性难题攻关研究
组织房地产开发与地铁建设方面专家，对物业开发与地铁建设之间各类技术问题进行攻关研究，力求在不影响地铁建设的前提下，实现开发收益的最大化。
3.3 土地转性前的先行预审
鉴于地铁上盖综合开发项目需与地铁建设同步规划、同步设计，同步实施，两者互为一体，密不可分，为不影响地铁建设进度，使项目方案一次成型，应先行由规划牵头，安全、环保、文物、公安、人防、市容园林、气象、城乡建委、卫生、安监、地震、水务等部门配合对地铁上盖项目进行先行审批，以保证项目建设实施，待完善相应手续后，再颁发相关证书。同时，考虑到地铁虽然能带动沿线社会经济的发展，社会效益显著，但地铁本体建设投资巨大，其中占绝大部分的土地、土建投资是沉凝成本，不能直接带来收益，高社会效益却难以直接转化为运营收益，加上巨大的投资额，难以形成投资回报进而可持续发展。对此，应将城市规划、地铁建设、地铁沿线综合发展以及地铁运营整合成为一个有机良性循环整体。充分利用地铁的高效率运输功能，将地铁沿线作为城市发展的主轴线，通过提高沿线周边的土地发展容积率，高效利用城市有限的土地资源，在有效保证客流的同时，地铁亦可通过其获得的综合发展权，向政府缴纳地价，真正实现将地铁沿线土地增值收益主要用于铁路的建设。
3.4 探索和创新开发模式和形式
通过考察和实践，学习先进城市的开发和建设经验，解决车辆段（停车场）上盖物业开发中的遇到的难题。目前主要研究和解决：物业开发设计与地铁建设不同步的开发方案，地铁运营对开发物业使用者居住（办公或其他）环境的影响，地铁办公用房上盖后节约土地开发的可行性等问题。
3.5 综合评比开发的必要性和可行性
通过对地铁车辆段（停车场）上盖物业的不断深入研究，权衡开发中遇到的各类利益矛盾，找出解决各种问题的客观可行的方案，进而综合评比地铁车辆段（停车场）上盖物业开发的必要性和可行性。
参考文献
[1]中华人民共和国国家标准.《地铁设计规范》（CB50157-2003）.主編部门：北京城建设计总院，中国计划出版社，2003.
[2]中华人民共和国国家标准.《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）.北京：中国计划出版社，2005.
收稿日期：2018-3-22
作者简介：杨小刚（1979-），男，汉族，陕西凤翔人，本科，工程师，主要从事项目设计管理工作。
关键词：地铁上盖；综合开发；土地利用
中图分类号：TU984.2 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2018）12-0146-02
1 地铁车辆段（停车场）上盖物业发展概述
轨道交通停车场上盖物业的综合开发，旨在不影响停车场运用功能的前提下，将站点综合开发规划与轨道交通停车场规划布置方案相结合，在车辆段（停车场）建筑结构之上或周边进行物业开发，以达到集约利用土地、改善周边环境、创造良好社会经济效益的目的。地铁车辆段（停车场）上盖物业即建在车辆段、停车场上的上盖物业，结合地铁的建设向上拓展空间，构建轨道综合体，将交通接驳、商业、办公、居住等需求整体化解决，实现最大化的土地利用。地铁上盖物业在规划上，有一些共性的特点，即通过横向、纵向功能合理配置，削减车辆对城市功能的影响，通过搭建凝土桥架转化层，增设绿植、停车、检修库下埋等措施减少噪音的污染。目前，国内已经有在城市轨道交通车辆段（停车场）上盖进行物业开发的工程实例，例如：北京地铁八通线四惠车辆段上盖物业，上海地铁10号线吴中路车辆段上盖物业，深圳地铁1号线前海湾车辆段上盖物业，随着城市可开发用地日趋减少，轨道交通停车场上盖物业的综合开发已经逐步成为一种开发趋势。
2 地铁车辆段（停车场）上盖物业开发优势及难点
2.1 地铁车辆段（停车场）上盖物业开发优势
地铁车辆段（停车场）上盖物业开发能实现较大经济和社会效益，主要开发优势为：
（1）集约利用土地，提高城市土地利用率
目前轨道交通的停车场用地规模一般较大，土地的立体使用率相对较低，造成了一定的土地浪费。如果能够在停车场上部或者平面剩余空间进行物业开发，则可大大提高停车场的土地利用率。
（2）改造城市环境，推进城市化进程
轨道交通停车场一般选址较为偏僻，区域经济发展相对滞后。停车场物业的开发，能够改造区域的落后现状，加快区域的发展速度，同时推进区域的城市化发展进程。
（3）带动区域人口，增加地铁运营收入
轨道停车场物业的开发，必定带动物业相关的居民、办公等人口流动或布局。在停车场周边形成一个新型的人口聚集区，有效带动地铁运营的票务收入。
2.2 地铁车辆段（停车场）上盖物业开发难点
地铁车辆段（停车场）上盖物业的开发需与地铁建设同步规划、同步设计、同步施工（有些项目也可采用同步设计，分布实施的方法进行开发），该项目投资巨大，一旦决策后不能实施同步规划，同步设计，地铁上盖开发的发展战略和发展目标就会落空，并且会带来较大的资金沉淀或经济损失，例如车辆段（停车场）上盖项目一旦进行了结构预留，盖上物业类型及盖下股道拨线就确定下来不能变动，如盖上物业不能审批通过或相关政策法律法规空白导致项目不能实施，将带来较大的经济损失。通过对相关案例的研究和分析，总结目前地铁车辆段上盖物业的开发难点主要为以下几点：
（1）评价开发成本增加部分与周边土地成本的关系
轨道交通停车场的物业开发，属于复合型建筑，将会增加原本的停车场建设成本，加重地铁建设的负担。如果对比在开发收益相同的条件下，增加建设投入部分与周边相应土地成本的取得费用，就可以从经济上判断地铁车辆段（停车场）上盖物业开发的必要性。但地铁建设必须综合经济和社会两方面效益，需要在两者之间权衡。
（2）对比土地开发的近期与长远商业价值
地铁车辆段（停车场）上盖物业的开发，必须有长远的发展眼光。可能目前一些停车场区域发展相对落后，土地开发的商业价值较低，但是随着地铁的开通，区域的经济发展速度将明显加快，停车场土地的开发价值将迅速提升。如果届时在进行物业开发，已经错过最好时机，面临的技术问题将难以解决。
（3）开发必须与地铁建设同步
从实践来看，只有地铁建设与轨道物业开发同步进行，才能有效地降低开发成本，减少和避免一些技术问题。在停车场与轨道物业开发建设中，必须从设计之初，充分协调各职能部门，保证地铁建设和物业开发的顺利进行。
（4）土地手续、产权的变更
目前地铁车辆段（停车场）用地的使用权均为划拨用地，如进行住宅、商业，办公等上盖综合开发，需采用招拍挂的方式获得土地使用权，两者用地属性不同，又在同一地块内，按照现行法规无法进行房地产项目开发，如果要进行商业开发，必须通过政策解决土地性质及使用权划分的难题。
（5）物业开发与地铁建设技术衔接
物业开发与地铁建设的最终使用者和所有权人相差较大，将带来一系列利益冲突。必须在开发前解决，投入成本分担、物业权利划分、使用人流线组织等问题，实现噪音干扰、基础负荷增加、安全保障等技术解决。
3 地铁车辆段（停车场）上盖物业开发的重点及方向
地铁车辆段（停车场）上盖物业开发属于新兴事物，可以借鉴的经验相对较少，需要大量的研究和实践才能保证未来开发的效果最佳。本着土地集约节约使用，开发收益弥补地铁运营亏损，综合整治地铁站、场、段周边环境、增强城市功能的原则，为确保地铁上盖开发项目能高效实施并取得良好效益，促进项目顺利、成功实施，上盖开发中应重点考虑以下几个方面：
3.1 深入分析市场，精确评价土地开发商业价值
深入对拟开发地铁停车场周边的发展现状、房地产开发情况、土地成本等基础资料进行收集和分析，从经济、社会角度评价停车场土地的开发价值，成为未来物业开发的主要依据。 3.2 对开发与停车场建设的技术性难题攻关研究
组织房地产开发与地铁建设方面专家，对物业开发与地铁建设之间各类技术问题进行攻关研究，力求在不影响地铁建设的前提下，实现开发收益的最大化。
3.3 土地转性前的先行预审
鉴于地铁上盖综合开发项目需与地铁建设同步规划、同步设计，同步实施，两者互为一体，密不可分，为不影响地铁建设进度，使项目方案一次成型，应先行由规划牵头，安全、环保、文物、公安、人防、市容园林、气象、城乡建委、卫生、安监、地震、水务等部门配合对地铁上盖项目进行先行审批，以保证项目建设实施，待完善相应手续后，再颁发相关证书。同时，考虑到地铁虽然能带动沿线社会经济的发展，社会效益显著，但地铁本体建设投资巨大，其中占绝大部分的土地、土建投资是沉凝成本，不能直接带来收益，高社会效益却难以直接转化为运营收益，加上巨大的投资额，难以形成投资回报进而可持续发展。对此，应将城市规划、地铁建设、地铁沿线综合发展以及地铁运营整合成为一个有机良性循环整体。充分利用地铁的高效率运输功能，将地铁沿线作为城市发展的主轴线，通过提高沿线周边的土地发展容积率，高效利用城市有限的土地资源，在有效保证客流的同时，地铁亦可通过其获得的综合发展权，向政府缴纳地价，真正实现将地铁沿线土地增值收益主要用于铁路的建设。
3.4 探索和创新开发模式和形式
通过考察和实践，学习先进城市的开发和建设经验，解决车辆段（停车场）上盖物业开发中的遇到的难题。目前主要研究和解决：物业开发设计与地铁建设不同步的开发方案，地铁运营对开发物业使用者居住（办公或其他）环境的影响，地铁办公用房上盖后节约土地开发的可行性等问题。
3.5 综合评比开发的必要性和可行性
通过对地铁车辆段（停车场）上盖物业的不断深入研究，权衡开发中遇到的各类利益矛盾，找出解决各种问题的客观可行的方案，进而综合评比地铁车辆段（停车场）上盖物业开发的必要性和可行性。
参考文献
[1]中华人民共和国国家标准.《地铁设计规范》（CB50157-2003）.主編部门：北京城建设计总院，中国计划出版社，2003.
[2]中华人民共和国国家标准.《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）.北京：中国计划出版社，2005.
收稿日期：2018-3-22
作者简介：杨小刚（1979-），男，汉族，陕西凤翔人，本科，工程师，主要从事项目设计管理工作。