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一到加拿大，就立即能感受到房地产投资的炙热温度，在毗邻美国纽约的多伦多，关于美加楼市的推介广告、讲座可谓铺天盖地，笔者遇到的每一个地产经纪都面带兴奋的表情，用1001种理由劝说自己尽快入市。那么，目前依然是投入美加楼市的好时机么？
也难怪这些地产经纪底气十足，2009、2010两年在大调整低点抄底美国楼市的投资者，已然获得相当理想的回报；而加拿大楼市作为“全球泡沫最严重的楼市”，更是一路高歌猛进、迭创新高，令人不免心旌摇曳。这两个国家的楼市在2008年金融危机前后表现出迥然相异的走势，但最终殊途同归，“涨”声响起。
美国楼市：报复性反弹 仍未到弹冠相庆时
先说说重创后的美国楼市，笔者清晰记得2008和2009两年，美国那些泡沫相对严重的地区如佛罗里达等，楼市最高跌幅超过60%。一家加拿大的地产公司主力推介的项目就是佛罗里达高尔夫胜地的度假房，才卖8万美元一套。
今非昔比，5月28日发布的标准普尔/凯斯席勒房价指数报告显示，3月美国20座大城市房价同比上涨10.9%，创近7年来最大同比涨幅。
去年以来，美国房地产市场逐渐从深度衰退中逐渐复苏，2012年美国房价强势收局，房地产建设帮助推动了去年第四季度美国经济复苏。分析显示，租赁成本降低、消费者信心大增，以及房屋上市数量减少导致此次公布的3月数据大涨。
全美20个大中城市中，房价涨幅最大的是亚利桑那州的凤凰城（22.5%），紧随其后的是旧金山（22.2%）和拉斯维加斯（20.6%）；迈阿密和坦帕分别达到10.7%和11.8%的增长。相反，增长最弱的当属纽约（2.6%）、克利夫兰（4.8%）和波士顿（6.7%）。
一位加拿大投资者告诉笔者，当初下决心抄底美国楼市，一个原因是“太便宜了，北京卖400-500万人民币的房产那里只有10-20万美元”，另一个想法是“就当长期存款放银行了，不相信几年后会跑输定存”，于是一口气买了10套房，当然其间也有获利抛出。她的直觉为她带来了一笔意外之财。
此轮美国楼市上涨原因复杂，但总体可归结为几个方面：其一是供求关系逆转，全球金融危机蔓延极大打击了投资者的信心，群体性恐慌的市场再无买气。但事实上2007年以来，美国新屋建设一直受抑制，而同期美国人口增长1200万。这些潜在需求由于种种原因也被抑制了。根据一些社会学家的观察，在经济衰退中，许多年轻人和父母窝在一起，或推迟结婚，随着经济环境改观，许多年轻人纷纷成家置业。
其二是国民资产的总体回升。根据美联储的调查，2012年美国家庭的固定资产价值增加了1.4万亿美元，这对消费开支增加是个利好。同时，房价的回升，在2012年大约使170万房子由负资产变为正资产，这对屋主和提供贷款的银行都是利好。美国经济咨商局5月28日发布的一项数据已经显示，5月份，美国消费者信心上升至近5年来的最高点，明显超出市场预期。
最后，美联储的推波助澜功不可没。美联储推行量化宽松政策的初衷就是要在基准利率低得不能再低的情况下，通过购买债券，进一步压低整个利率体系，降低借款成本。这不仅刺激了买房等投资需求，而且为居民、银行乃至政府清理债务创造有利环境。
当然再怎样上涨，目前仍只能将其定义为报复性反弹，前期凌厉下跌的动因并未完全消除，进一步上涨乃至反转的根基仍远未牢固。美国4月份失业率降至7.5%，较前月下降0.1个百分点，仍未有本质改观。
同时数据显示，美国个人存款数量在2011年第一季度占GDP的4%，而到2013年第一季度已经降到2%，特别是今年第一季度出现明显下滑，从上一季度占GDP的3%降到2%。有专家认为，由降低工资税促进的美国消费支出增加并不会持续太久，目前美国个人存款已经到达相当低的水平，不太可能通过继续削减个人存款的方式促进消费者支出。由于美国消费者支出不可能继续增加，将延缓美国经济增长速度，对美国楼市也产生抑制作用。
特别是通胀因素的作用，尽管3月美国房价创下10.9%的新涨幅，但是目前的房价仍比2006年4月房价最高点时低26.6%左右。而考虑通胀因素之后，这一比例差距甚至达到42.4%。因此有人认为美国房地产市场依旧处于不景气状态。
因此，对美国楼市近期的强劲走势，投资者必须有一个客观、全局的判断，不能简单地判断一个上涨周期已经来到。
当然，目前市场投资气氛活跃，机会已经比以前多了许多。投资者应当摈弃抄底买便宜货的思路，转而精耕细作，须记住优势楼盘永远有投资的优势，所谓优势楼盘首先就是位于Location（位置）上佳的地段，其次是具较大潜在价值驱动要素的楼盘，比如学区房、交通和商业设施预计会有大发展的地段。当然投资美国楼市必须考虑综合成本，比如物业税、地税等。因为物业税随着房屋价值的上升而提高。加州圣塔克拉拉县估税员斯通（Larry Stone）公布的资料显示，依据全县过去一年平均销售价格的统计，独立屋的物业税增税幅度从4%到24%不等，公寓（Condos）物业税的增幅可达13%至46%。过去因房价惨跌的重灾区，业主获得了物业税的降低优惠，现在这种减税已逐渐消失。
房价飙升带来物业税的压力，足以让不少投资者望而却步。这也是投资者必须要仔细衡量抉择的。
加拿大楼市：疲软端倪初露 利率与移民因素影响大
与美国“一河之隔”的加拿大，房产市场在金融危机其后仅有最大约15%的回调幅度，此后便率先创出新高，高举高打连绵上涨，这当然与其移民国家特质密不可分。
不久前，大西洋月刊网站刊登题为《世界上最大的房地产泡沫在加拿大吗？》的评论文章，“加拿大的房地产泡沫是真的吗？是的，比其他国家还要真实。”
老子云，反者道之动。盛极而衰，物极必反。英国知名经济杂志《经济学家》（The Economist）最近一项针对全球房地产市场的分析称，加拿大的住房市场“相当脆弱”，最易出现大幅的回调。该杂志表示，相比于租赁价格，加国的房价被高估了73%，而和家庭收入进行比较时，则被高估了32%。 “3月份的房屋销量比一年前下降了15%。买家处于供不应求状态。最近的一项民意调查显示，在未来2年只有约15%的加拿大人可能会购买房屋，相比去年的27%有所下降，而且这也是该项调查20年历史上最大的跌幅。在经过一次大繁荣之后，房地产泡沫破灭将是一件痛苦且挣扎的事情，”对那些处于悲观失望阵营且不相信房价会随时快速反弹的人们来说，这一观点比较受欢迎。
此外，加拿大认可按揭专家协会警告称，渥太华对按揭贷款规定的限制会使得到2015年时，房屋销量的跌幅将高达30%，这会造成相关行业出现大量的失业，以及对经济活动产生其他的负面影响。
但加拿大皇家银行经济部（RBC Economics）的分析指出，尽管加拿大的住房市场仍面临着高于平常的压力，但是最近的可负担性测试并没有表明“会立即出现全国范围内的价格修正。”事实上，较低的按揭利率使得在2013年第一季度拥有一套房屋相对比较容易，当然，具体情况还要视地区而异。
与此同时，蒙特利尔银行的住房信心报告显示，消费者的购房意愿受到了低利率的推动。调查发现，约有45%的加拿大业主表示他们正寻求在未来5年购买一套物业。
除了移民因素外，加拿大楼市兴旺主要得益于低利率。
“没有人可以预测何时利率会开始上调或者有多快利率会出现上调（或利率是否会进一步下调），”最近彭博社（Bloomberg）经济峰会上加拿大金融机构监管办公室主管朱莉·迪克森（Julie Dickson）发表讲话时提到。“然而，过分依赖低利率可能变得十分重要，这意味着过渡到较高利率时可能会非常痛苦。”
那么最终是软着陆还是崩溃呢？自从渥太华政府限制了按揭贷款的规定之后，这一争论已经持续了好几个月并且仍在继续。
“现在的情况是前所未有的。通常情况下，当我们看到房屋销量有显著下降时——这种情况已经非常明显，大多数市场出现了两位数的降幅——在此之后的3到6个月我们通常会看到房价会出现大幅的下跌。而我们现在还没有看到这种情况，”皇后大学（Queen's University）的房地产教授约翰·安德鲁（John Andrew）说。
可以预见的是，加拿大一旦进入加息周期，强劲的楼市将进行一次较为痛苦的调整修正过程。来自亚洲特别是中国大陆的新移民是推动加拿大楼市上涨的主力军，但技术移民的停止和投资移民缩减制正在削弱他们的总体实力。这一影响如得不到改观，将最终使“超常繁荣”的加国楼市回复本来面目，恰似中国股市那些融资链断裂的“强庄股”。
也难怪这些地产经纪底气十足，2009、2010两年在大调整低点抄底美国楼市的投资者，已然获得相当理想的回报；而加拿大楼市作为“全球泡沫最严重的楼市”，更是一路高歌猛进、迭创新高，令人不免心旌摇曳。这两个国家的楼市在2008年金融危机前后表现出迥然相异的走势，但最终殊途同归，“涨”声响起。
美国楼市：报复性反弹 仍未到弹冠相庆时
先说说重创后的美国楼市，笔者清晰记得2008和2009两年，美国那些泡沫相对严重的地区如佛罗里达等，楼市最高跌幅超过60%。一家加拿大的地产公司主力推介的项目就是佛罗里达高尔夫胜地的度假房，才卖8万美元一套。
今非昔比，5月28日发布的标准普尔/凯斯席勒房价指数报告显示，3月美国20座大城市房价同比上涨10.9%，创近7年来最大同比涨幅。
去年以来，美国房地产市场逐渐从深度衰退中逐渐复苏，2012年美国房价强势收局，房地产建设帮助推动了去年第四季度美国经济复苏。分析显示，租赁成本降低、消费者信心大增，以及房屋上市数量减少导致此次公布的3月数据大涨。
全美20个大中城市中，房价涨幅最大的是亚利桑那州的凤凰城（22.5%），紧随其后的是旧金山（22.2%）和拉斯维加斯（20.6%）；迈阿密和坦帕分别达到10.7%和11.8%的增长。相反，增长最弱的当属纽约（2.6%）、克利夫兰（4.8%）和波士顿（6.7%）。
一位加拿大投资者告诉笔者，当初下决心抄底美国楼市，一个原因是“太便宜了，北京卖400-500万人民币的房产那里只有10-20万美元”，另一个想法是“就当长期存款放银行了，不相信几年后会跑输定存”，于是一口气买了10套房，当然其间也有获利抛出。她的直觉为她带来了一笔意外之财。
此轮美国楼市上涨原因复杂，但总体可归结为几个方面：其一是供求关系逆转，全球金融危机蔓延极大打击了投资者的信心，群体性恐慌的市场再无买气。但事实上2007年以来，美国新屋建设一直受抑制，而同期美国人口增长1200万。这些潜在需求由于种种原因也被抑制了。根据一些社会学家的观察，在经济衰退中，许多年轻人和父母窝在一起，或推迟结婚，随着经济环境改观，许多年轻人纷纷成家置业。
其二是国民资产的总体回升。根据美联储的调查，2012年美国家庭的固定资产价值增加了1.4万亿美元，这对消费开支增加是个利好。同时，房价的回升，在2012年大约使170万房子由负资产变为正资产，这对屋主和提供贷款的银行都是利好。美国经济咨商局5月28日发布的一项数据已经显示，5月份，美国消费者信心上升至近5年来的最高点，明显超出市场预期。
最后，美联储的推波助澜功不可没。美联储推行量化宽松政策的初衷就是要在基准利率低得不能再低的情况下，通过购买债券，进一步压低整个利率体系，降低借款成本。这不仅刺激了买房等投资需求，而且为居民、银行乃至政府清理债务创造有利环境。
当然再怎样上涨，目前仍只能将其定义为报复性反弹，前期凌厉下跌的动因并未完全消除，进一步上涨乃至反转的根基仍远未牢固。美国4月份失业率降至7.5%，较前月下降0.1个百分点，仍未有本质改观。
同时数据显示，美国个人存款数量在2011年第一季度占GDP的4%，而到2013年第一季度已经降到2%，特别是今年第一季度出现明显下滑，从上一季度占GDP的3%降到2%。有专家认为，由降低工资税促进的美国消费支出增加并不会持续太久，目前美国个人存款已经到达相当低的水平，不太可能通过继续削减个人存款的方式促进消费者支出。由于美国消费者支出不可能继续增加，将延缓美国经济增长速度，对美国楼市也产生抑制作用。
特别是通胀因素的作用，尽管3月美国房价创下10.9%的新涨幅，但是目前的房价仍比2006年4月房价最高点时低26.6%左右。而考虑通胀因素之后，这一比例差距甚至达到42.4%。因此有人认为美国房地产市场依旧处于不景气状态。
因此，对美国楼市近期的强劲走势，投资者必须有一个客观、全局的判断，不能简单地判断一个上涨周期已经来到。
当然，目前市场投资气氛活跃，机会已经比以前多了许多。投资者应当摈弃抄底买便宜货的思路，转而精耕细作，须记住优势楼盘永远有投资的优势，所谓优势楼盘首先就是位于Location（位置）上佳的地段，其次是具较大潜在价值驱动要素的楼盘，比如学区房、交通和商业设施预计会有大发展的地段。当然投资美国楼市必须考虑综合成本，比如物业税、地税等。因为物业税随着房屋价值的上升而提高。加州圣塔克拉拉县估税员斯通（Larry Stone）公布的资料显示，依据全县过去一年平均销售价格的统计，独立屋的物业税增税幅度从4%到24%不等，公寓（Condos）物业税的增幅可达13%至46%。过去因房价惨跌的重灾区，业主获得了物业税的降低优惠，现在这种减税已逐渐消失。
房价飙升带来物业税的压力，足以让不少投资者望而却步。这也是投资者必须要仔细衡量抉择的。
加拿大楼市：疲软端倪初露 利率与移民因素影响大
与美国“一河之隔”的加拿大，房产市场在金融危机其后仅有最大约15%的回调幅度，此后便率先创出新高，高举高打连绵上涨，这当然与其移民国家特质密不可分。
不久前，大西洋月刊网站刊登题为《世界上最大的房地产泡沫在加拿大吗？》的评论文章，“加拿大的房地产泡沫是真的吗？是的，比其他国家还要真实。”
老子云，反者道之动。盛极而衰，物极必反。英国知名经济杂志《经济学家》（The Economist）最近一项针对全球房地产市场的分析称，加拿大的住房市场“相当脆弱”，最易出现大幅的回调。该杂志表示，相比于租赁价格，加国的房价被高估了73%，而和家庭收入进行比较时，则被高估了32%。 “3月份的房屋销量比一年前下降了15%。买家处于供不应求状态。最近的一项民意调查显示，在未来2年只有约15%的加拿大人可能会购买房屋，相比去年的27%有所下降，而且这也是该项调查20年历史上最大的跌幅。在经过一次大繁荣之后，房地产泡沫破灭将是一件痛苦且挣扎的事情，”对那些处于悲观失望阵营且不相信房价会随时快速反弹的人们来说，这一观点比较受欢迎。
此外，加拿大认可按揭专家协会警告称，渥太华对按揭贷款规定的限制会使得到2015年时，房屋销量的跌幅将高达30%，这会造成相关行业出现大量的失业，以及对经济活动产生其他的负面影响。
但加拿大皇家银行经济部（RBC Economics）的分析指出，尽管加拿大的住房市场仍面临着高于平常的压力，但是最近的可负担性测试并没有表明“会立即出现全国范围内的价格修正。”事实上，较低的按揭利率使得在2013年第一季度拥有一套房屋相对比较容易，当然，具体情况还要视地区而异。
与此同时，蒙特利尔银行的住房信心报告显示，消费者的购房意愿受到了低利率的推动。调查发现，约有45%的加拿大业主表示他们正寻求在未来5年购买一套物业。
除了移民因素外，加拿大楼市兴旺主要得益于低利率。
“没有人可以预测何时利率会开始上调或者有多快利率会出现上调（或利率是否会进一步下调），”最近彭博社（Bloomberg）经济峰会上加拿大金融机构监管办公室主管朱莉·迪克森（Julie Dickson）发表讲话时提到。“然而，过分依赖低利率可能变得十分重要，这意味着过渡到较高利率时可能会非常痛苦。”
那么最终是软着陆还是崩溃呢？自从渥太华政府限制了按揭贷款的规定之后，这一争论已经持续了好几个月并且仍在继续。
“现在的情况是前所未有的。通常情况下，当我们看到房屋销量有显著下降时——这种情况已经非常明显，大多数市场出现了两位数的降幅——在此之后的3到6个月我们通常会看到房价会出现大幅的下跌。而我们现在还没有看到这种情况，”皇后大学（Queen's University）的房地产教授约翰·安德鲁（John Andrew）说。
可以预见的是，加拿大一旦进入加息周期，强劲的楼市将进行一次较为痛苦的调整修正过程。来自亚洲特别是中国大陆的新移民是推动加拿大楼市上涨的主力军，但技术移民的停止和投资移民缩减制正在削弱他们的总体实力。这一影响如得不到改观，将最终使“超常繁荣”的加国楼市回复本来面目，恰似中国股市那些融资链断裂的“强庄股”。