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摘要：房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制与管理，以有利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。本文探讨了房地产开发成本的控制与管理。
关键词：房地产；开发；成本；控制；管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
加强房地产企业的成本控制，以保证成本管理目标实现，有利于提高企业的核心竞争力，使企业在市场竞争的环境下生存、发展和壮大。为了有效地增强房地产企业的市场竞争力，科学地组织实施成本控制势在必行。如何以最低的成本，实施合理的成本控制方案，提高企业的投资效益，成为房地产企业关注的焦点，研究房地产企业项目成本控制管理对房地产企业的发展具有十分重要的现实意义。
一、房地产企业成本管理存在的问题
1、企业成本控制意识薄弱。我国房地产企业在三个经济增长要素中， 主要还是依靠资金和劳动力要素的投入来实现经济增长。集中表现为: 能源消耗高， 为发达国家的3～4 倍； 劳动生产率低， 住宅建造效率仅相当于发达国家住宅建造效率的1/ 6- 1/5； 科技对住宅产业的贡献率低， 仅为30%左右。造成这些问题的重要根源， 就是房地产业成本控制意识薄弱， 在现代化管理上投入过小。
2、企业成本控制手段落后。长期以来， 我国企业采用的是一种以计划价格为基础， 以事后核算为重点的静态成本控制方式，受传统观念手段以及房地产开发企业高回报利润率的影响， 房地产开发企业往往仅仅只是根据合同来控制项目的开发成本，缺乏对于开发产品全过程的成本控制手段。
3、房地产市场规范发展， 企业成本压力增大。今年4 月2日， 建設部、国土资源部、财政部、审计署、监察部等国家八部委已联合发布了《房地产市场秩序专项整治工作方案》。随着国家各项宏观调控政策的施行， 中国房地产业已进入市场盘整期， 企业经营成本日益增高， 利润空间日渐缩小。房地产开发企业靠过去那种高价格、高成本、粗放管理获取高额利润的时代已经一去不复返。
二、房地产开发成本的控制与管理措施
1、树立全员成本管理意识
（1）各级领导要以身作则，为良好的成本控制系统营造好的环境；
（2）加强各部门的通力合作，共同控制成本。如设计部和市场部应力求产品的定位准确，设计方案要反复修改，尽量减少设计变更，并做好优化设计工作。项目部要注意加强设计变更和现场指令管理，成控部不要局限于预算审核以及与既定的供应商讨价还价，还要精通招标、合同管理、工程技术等知识，尤其要详细掌握上游产业链中各供应商的市场资源情况。
（3）建立适当的激励机制、约束机制和监督机制相互配合。加强合同管理，设立“成本管理团队奖”，并在项目开始之初签订责任书。对达到项目成本控制目标的成控部相关人员、设计部相关人员及项目部（或项目公司）全部人员组成的项目成本管理团队进行奖励，否则按“奖罚对等”的原则进行处罚。采用这个方式有以下几个好处：A、可以让成本管理渗透到各个环节，这样可以形成完整的管理链条，达到全过程控制。B、可以优势互补，充分调动各相关部门的工作积极性，达到互相监督、制约。C、可以避免各部门之间的推诿、扯皮。D、可以通过表彰、奖励，树立榜样，促进企业员工的成本管理意识、团队作战精神。
2、房地产开发成本的控制
（1）决策阶段工程造价的控制
投资估算是基本建设前期工作中的重要环节之一。有了投资估算我们才能在土地招拍过程中确定我们企业能够接受的土地价位以及该土地获得后公司可能取得的利润空间。在取得土地后我们须进一步深化投资估算，以此作为设计任务下达的投资限额，从而对控制初步设计概算起控制作用，并作为资金筹措及向银行贷款的依据。所以工程经济人员在编制投资估算前应对项目所在的市场销售状况、经济状况、人口分布、市场需求等做充分的调研，在此基础上编制出反映项目所在地区的技术经济状况、市场前景的投资估算，从建设方案的优选开始，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，尽可能打足投资不留缺口，这是编制投资估算工作的关键，也是项目下阶段顺利开展的重要依据。
（2）规划设计阶段
房地产开发规划设计阶段是项目成本控制的关键与重点。项目规划设计阶段主要分为初步设计、技术设计和施工图设计。据经验数据统计，设计费一般占项目总投资的1%—2%，对项目总投资的影响在20%—30% ，对项目使用功能的影响在10%—20%，这表明设计阶段都对项目的投资和使用功能具有重要影响。为此应采取以下成本控制方法：进行设计公开招标，把建设项目初步设计从技术和经济上对建设项目的影响作为重点考虑因素，把初步设计概算作为要素指标，组织多家单位竞标，邀请专家评标，择优选出好的设计单位，在保证工程质量的同时降低工程项目造价。推行限额设计，设计人员应熟悉概预算定额及近期建筑材料价格，在保证功能和技术设计的前提下控制初步设计概算，保证初步设计概算不超过可行性研究报告总投资的必要幅度。在施工图设计阶段，编制详细工程预算。目前设计人员普遍存在重技术轻经济现象，如果造价人员提前进入到施工图设计阶段，将工程设计与工程预算结合起来，在保证功能和质量的前提下，必将大大降低工程造价。为此可邀请造价方面的专业人士介入优化设计，在设计阶段即对造价进行监控，优化设计减少设计变更，控制工程造价。
（3）实施阶段工程造价的控制工程
一是实行招投标制度，是防止暗箱操作、避免吃回扣、降低建安成本的有效措施。二是选择好施工队伍。房地产企业最大的浪费是质量出问题，只有选择一个资质好、信誉高的施工企业才能确保工程质量，减少或杜绝因质量问题而造成的成本增加。三是严把合同签订关。在签订合同时要认真审查，事先确定好结算依据和取费标准，严格规定工期和质量标准。如果不能按期、按质交房，就要承担违约责任，就会导致不必要的成本增加。四是重视材料、设备的确认与价格管理，对工程合同未明确的材料和设备应提前做好调研，及时确定价格，确保工程按期施工，有必要对工程质量和造价影响加大的材料和设备可以采用甲供的形式，以降低造价，确保质量。五是及时支付工程款。工程款支付是否及时，会直接影响工程进度、工程质量最终影响房地产的企业形象和效益。六是严格控制工程签证。如果工程签证把关不严，随意签证、任何人都可以签证、事后补签证都会加大工程成本。但在实际工程建设项目中，工程变更和现场签证是不可避免的。设计变更越提前，发生越早，损失越小。为此我们除了要严把施工图审核关，还应在开工之前组织图纸会审、技术咨询，争取提前减少重大变更。同时加强对设计变更及签证的严密性审核，防止因变更和签证的模糊导则后期纠纷多、结算难、费用高等现象。
在工程在工程施工过程，审价人员和费用控制人员应经常深入施工现场，了解、收集工程的有关资料，及时掌握现场施工动态，及时审核变更、签证等费用，使工程造价得到有效控制。
4、竣工阶段
该阶段是成本控制的最后阶段。一是核对合同条款， 防止重复计算及收费等问题。二是检查隐蔽验收记录及施工日记， 确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。三是落实设计变更及签证， 检查这些设计变更是否符合既定的程序， 是否经设计单位及建设单位的统一批准， 并且严格查实变更签证， 防止一些莫须有的签证、重复签证等。四是安图严格合适工程量。五是执行投标过程中所报的单价或签证价格， 禁止高套单价的情形出现。六是严格按照规定和合同套取计费程序， 记取各项费用。七是认真审查， 复核， 防止各项计算误差。
综上所述，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科， 只有做到各方综合平衡， 才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制， 以利于房地产开发企业资金的合理流动， 实现投资的良性循环。也只有这样， 房地产项目投资才能真正可控， 管理才会出效益。
参考文献：
[1]王忠伟.房地产开发项目的成本优化控制[J].中国房地产， 2006( 2) : 34- 36.
[2] 赵永明：房地产开发项目成本控制研究[D].哈尔滨工程大学，2007.
[3] 何凯红：浅谈房地产项目的成本控制[J].建材与装饰，2008（4）.
关键词：房地产；开发；成本；控制；管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
加强房地产企业的成本控制，以保证成本管理目标实现，有利于提高企业的核心竞争力，使企业在市场竞争的环境下生存、发展和壮大。为了有效地增强房地产企业的市场竞争力，科学地组织实施成本控制势在必行。如何以最低的成本，实施合理的成本控制方案，提高企业的投资效益，成为房地产企业关注的焦点，研究房地产企业项目成本控制管理对房地产企业的发展具有十分重要的现实意义。
一、房地产企业成本管理存在的问题
1、企业成本控制意识薄弱。我国房地产企业在三个经济增长要素中， 主要还是依靠资金和劳动力要素的投入来实现经济增长。集中表现为: 能源消耗高， 为发达国家的3～4 倍； 劳动生产率低， 住宅建造效率仅相当于发达国家住宅建造效率的1/ 6- 1/5； 科技对住宅产业的贡献率低， 仅为30%左右。造成这些问题的重要根源， 就是房地产业成本控制意识薄弱， 在现代化管理上投入过小。
2、企业成本控制手段落后。长期以来， 我国企业采用的是一种以计划价格为基础， 以事后核算为重点的静态成本控制方式，受传统观念手段以及房地产开发企业高回报利润率的影响， 房地产开发企业往往仅仅只是根据合同来控制项目的开发成本，缺乏对于开发产品全过程的成本控制手段。
3、房地产市场规范发展， 企业成本压力增大。今年4 月2日， 建設部、国土资源部、财政部、审计署、监察部等国家八部委已联合发布了《房地产市场秩序专项整治工作方案》。随着国家各项宏观调控政策的施行， 中国房地产业已进入市场盘整期， 企业经营成本日益增高， 利润空间日渐缩小。房地产开发企业靠过去那种高价格、高成本、粗放管理获取高额利润的时代已经一去不复返。
二、房地产开发成本的控制与管理措施
1、树立全员成本管理意识
（1）各级领导要以身作则，为良好的成本控制系统营造好的环境；
（2）加强各部门的通力合作，共同控制成本。如设计部和市场部应力求产品的定位准确，设计方案要反复修改，尽量减少设计变更，并做好优化设计工作。项目部要注意加强设计变更和现场指令管理，成控部不要局限于预算审核以及与既定的供应商讨价还价，还要精通招标、合同管理、工程技术等知识，尤其要详细掌握上游产业链中各供应商的市场资源情况。
（3）建立适当的激励机制、约束机制和监督机制相互配合。加强合同管理，设立“成本管理团队奖”，并在项目开始之初签订责任书。对达到项目成本控制目标的成控部相关人员、设计部相关人员及项目部（或项目公司）全部人员组成的项目成本管理团队进行奖励，否则按“奖罚对等”的原则进行处罚。采用这个方式有以下几个好处：A、可以让成本管理渗透到各个环节，这样可以形成完整的管理链条，达到全过程控制。B、可以优势互补，充分调动各相关部门的工作积极性，达到互相监督、制约。C、可以避免各部门之间的推诿、扯皮。D、可以通过表彰、奖励，树立榜样，促进企业员工的成本管理意识、团队作战精神。
2、房地产开发成本的控制
（1）决策阶段工程造价的控制
投资估算是基本建设前期工作中的重要环节之一。有了投资估算我们才能在土地招拍过程中确定我们企业能够接受的土地价位以及该土地获得后公司可能取得的利润空间。在取得土地后我们须进一步深化投资估算，以此作为设计任务下达的投资限额，从而对控制初步设计概算起控制作用，并作为资金筹措及向银行贷款的依据。所以工程经济人员在编制投资估算前应对项目所在的市场销售状况、经济状况、人口分布、市场需求等做充分的调研，在此基础上编制出反映项目所在地区的技术经济状况、市场前景的投资估算，从建设方案的优选开始，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，尽可能打足投资不留缺口，这是编制投资估算工作的关键，也是项目下阶段顺利开展的重要依据。
（2）规划设计阶段
房地产开发规划设计阶段是项目成本控制的关键与重点。项目规划设计阶段主要分为初步设计、技术设计和施工图设计。据经验数据统计，设计费一般占项目总投资的1%—2%，对项目总投资的影响在20%—30% ，对项目使用功能的影响在10%—20%，这表明设计阶段都对项目的投资和使用功能具有重要影响。为此应采取以下成本控制方法：进行设计公开招标，把建设项目初步设计从技术和经济上对建设项目的影响作为重点考虑因素，把初步设计概算作为要素指标，组织多家单位竞标，邀请专家评标，择优选出好的设计单位，在保证工程质量的同时降低工程项目造价。推行限额设计，设计人员应熟悉概预算定额及近期建筑材料价格，在保证功能和技术设计的前提下控制初步设计概算，保证初步设计概算不超过可行性研究报告总投资的必要幅度。在施工图设计阶段，编制详细工程预算。目前设计人员普遍存在重技术轻经济现象，如果造价人员提前进入到施工图设计阶段，将工程设计与工程预算结合起来，在保证功能和质量的前提下，必将大大降低工程造价。为此可邀请造价方面的专业人士介入优化设计，在设计阶段即对造价进行监控，优化设计减少设计变更，控制工程造价。
（3）实施阶段工程造价的控制工程
一是实行招投标制度，是防止暗箱操作、避免吃回扣、降低建安成本的有效措施。二是选择好施工队伍。房地产企业最大的浪费是质量出问题，只有选择一个资质好、信誉高的施工企业才能确保工程质量，减少或杜绝因质量问题而造成的成本增加。三是严把合同签订关。在签订合同时要认真审查，事先确定好结算依据和取费标准，严格规定工期和质量标准。如果不能按期、按质交房，就要承担违约责任，就会导致不必要的成本增加。四是重视材料、设备的确认与价格管理，对工程合同未明确的材料和设备应提前做好调研，及时确定价格，确保工程按期施工，有必要对工程质量和造价影响加大的材料和设备可以采用甲供的形式，以降低造价，确保质量。五是及时支付工程款。工程款支付是否及时，会直接影响工程进度、工程质量最终影响房地产的企业形象和效益。六是严格控制工程签证。如果工程签证把关不严，随意签证、任何人都可以签证、事后补签证都会加大工程成本。但在实际工程建设项目中，工程变更和现场签证是不可避免的。设计变更越提前，发生越早，损失越小。为此我们除了要严把施工图审核关，还应在开工之前组织图纸会审、技术咨询，争取提前减少重大变更。同时加强对设计变更及签证的严密性审核，防止因变更和签证的模糊导则后期纠纷多、结算难、费用高等现象。
在工程在工程施工过程，审价人员和费用控制人员应经常深入施工现场，了解、收集工程的有关资料，及时掌握现场施工动态，及时审核变更、签证等费用，使工程造价得到有效控制。
4、竣工阶段
该阶段是成本控制的最后阶段。一是核对合同条款， 防止重复计算及收费等问题。二是检查隐蔽验收记录及施工日记， 确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。三是落实设计变更及签证， 检查这些设计变更是否符合既定的程序， 是否经设计单位及建设单位的统一批准， 并且严格查实变更签证， 防止一些莫须有的签证、重复签证等。四是安图严格合适工程量。五是执行投标过程中所报的单价或签证价格， 禁止高套单价的情形出现。六是严格按照规定和合同套取计费程序， 记取各项费用。七是认真审查， 复核， 防止各项计算误差。
综上所述，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科， 只有做到各方综合平衡， 才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制， 以利于房地产开发企业资金的合理流动， 实现投资的良性循环。也只有这样， 房地产项目投资才能真正可控， 管理才会出效益。
参考文献：
[1]王忠伟.房地产开发项目的成本优化控制[J].中国房地产， 2006( 2) : 34- 36.
[2] 赵永明：房地产开发项目成本控制研究[D].哈尔滨工程大学，2007.
[3] 何凯红：浅谈房地产项目的成本控制[J].建材与装饰，2008（4）.