进入21世纪,我国商业地产进入高速发展期,同时由于商业地产是属于资本密集型性的行业,商业地产的特点就是项目投资期较长,投资金额较大,经营风险比较高,稳定的资金支持是商业地产健康发展的基本条件。目前,我国商业地产资金循环模式简单,商业地产的发展受限于融资能力不足。资产证券化上世纪70年代起源于美国。由于其在分散信用风险、降低融资成本、拓宽融资渠道等方面发挥了积极作用,迅速在欧美主要经济体中得到发展。资产证券化作为创新融资方式在中国通过逐步试点,正由银行信贷证券化向企业资产证券化推进并得到国家政策的大力支持。文章遵循理论介绍结合实践案例的研究方法,先介绍了资产证券化的基本理论,并重点分析相关关键技术,接着国内国外各介绍了一个资产证券化的成功案例,其次就资产证券化与传统融资方式在融资条件、融资成本等方面展开比较,分析了商业地产运用资产证券化进行融资的内外动因,最后结合中新置地商业地产实际情况提出资产证券化融资方案。经研究发现,资产证券化将缺乏流动性、但有可预期的、稳定的未来现金流入的商业地产资产进行组合和信用增级,并依托基础资产未来的现金流在金融市场上发行可以流转的有价证券以达到融资的目的,该种融资模式符合我国商业地产经营的特点,有利于商业地产拓宽融资渠道。研究资产证券化在商业地产融资中的应用具有积极意义:第一、有利于商业地产融资渠道拓展,盘活企业存量资产,提高资产的流动性,改善企业的资本结构,降低企业的融资成本,推动企业轻资产运营;第二、有利于金融市场建设,会进一步推动金融创新,降低了金融风险,吸引成熟机构资金流入商业地产行业,改变商业地产过去主要依靠银行贷款和传统债市融资的现状;第三、有利于满足投资者多样化的投资需求,丰富保险、社保基金等中长期资金的投资选择,使投资者能分享商业地产经营利润。