业主抗辩权是指业主在享受物业服务的同时,由于物业服务存在种种问题,业主以拒绝交付物业费作为对物业公司交费请求权的抗辩。业主抗辩权并非立法赋予以业主一项独立的权利,而是司法裁判中法院根据合同双方权责对等原则而对业主权的具体化。2009年最高人民法院出台的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,以立法的形式为业主抗辩权的行使提供了依据,第5条规定:“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。”第6条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”以上两条对业主抗辩权的行使条件及限制做出了明确规定,为物业服务纠纷解决提供依据。但是,这两项条款将业主抗辩权行使限定于“违法违规收费”及“正当理由”范围中,“正当理由”的规定过于模糊,未能全面涵盖司法实践中的复杂情况,无法全面应对现有纠纷。学界及司法实践都对业主是否应当享有抗辩权、抗辩权由业主单独行使还是业主委员会代为行使、行使抗辩权的正当理由如何界定、举证责任等问题存在争议,导致同案不同判问题出现。此次研究范围仅限于物业服务纠纷中,业主抗辩权的行使问题,不涉及房屋买卖关系中业主抗辩权的行使。主要包括以下五个部分,通过明确业主抗辩权的性质、如何行使、如何改进等问题,以期规范物业服务行业发展。第一部分,通过对司法实践中涉及到业主抗辩权的两个案例进行分析,引出业主抗辩权存在同案不同判的问题,实践中需要统一裁判标准。第二部分,学界对业主抗辩权存在与否有不同观点,需要对基本理论问题进行深入分析。业主抗辩权基于法律规定、合同约定而产生,由于物业服务具有持续性、连续性的特点,业主抗辩权本质应属于同时履行抗辩权。根据域外立法实践、司法判例的经验及我国司法实践的需要,可将业主委员会认定为《民法总则》第102条规定的非法人组织中的专业服务机构,以确定其参与诉讼的主体资格,解决学界对业主抗辩权行使主体问题的争议。第三部分,通过实证分析方法,选取裁判文书网2017年至2019年三年间南京市物业服务纠纷案例进行整理,以案例为线索,分类归纳业主提出的主要抗辩事由。并以此为基础,主要从以下三个方面进行“正当理由”的界定:一是区分业主提出的抗辩事由与物业公司的主张是否属于同一法律关系。二是对物业服务质量瑕疵属于正当理由的合理性分析,并以合同义务构造论为切入点,进一步明确实践中物业服务质量瑕疵的认定标准。三是确定其他具体抗辩事由是否属于正当理由,如安保服务不到位、服务合同签订不符合法律规定、物业公司未取得职业资质、物业公司强行停水停电、物业公司起诉已过诉讼时效的问题。业主抗辩事由若确实符合正当理由的范畴,根据“质价相符”原则,整理分析实践中不同情况下物业费的“打折”幅度。第四部分,在业主维权意识逐渐提升的同时,某些业主提出的抗辩理由不具备正当性,造成权利滥用问题。除了法律明确规定的业主抗辩权限制行使情况之外,事实物业服务关系也应当确定为限制条件之一。第五部分,通过明确我国业主抗辩权行使存在的问题,分别从立法中明确规定业主抗辩权行使的“正当理由”、域外物业服务立法经验借鉴、业主抗辩权行使过程中的改进,三个层面出发,为完善业主抗辩权制度提供建议,平衡业主与物业服务企业之间的关系。