【摘 要】
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纵观我国经济的均衡发展现状,房地产业在其中表现出了重要的作用,伴随着经济的发展,房地产市场也进入了它的繁荣期,同时也带来了不少的问题。在房地产市场飞速发展的大背景下,房地产价格表现着明显的区域性差异,高房价问题也随之而来。自2016年国家提出“住房不炒”,关于房地产市场的发展问题逐渐成为影响我国经济发展大势的重点趋向。住房问题自始至终都是重要的民生问题,目前的住房不仅仅局限于居住这一基本属性,理财
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纵观我国经济的均衡发展现状,房地产业在其中表现出了重要的作用,伴随着经济的发展,房地产市场也进入了它的繁荣期,同时也带来了不少的问题。在房地产市场飞速发展的大背景下,房地产价格表现着明显的区域性差异,高房价问题也随之而来。自2016年国家提出“住房不炒”,关于房地产市场的发展问题逐渐成为影响我国经济发展大势的重点趋向。住房问题自始至终都是重要的民生问题,目前的住房不仅仅局限于居住这一基本属性,理财投资也是其发展的方向大势,所以有关房地产价格的影响因素分析以及良好的预测显得尤为重要,不仅可以给予住房消费者一个正确的指引,而且能够为投资者规避风险。马鞍山市,隶属安徽省,是安徽东向发展的“东大门”,作为南京都市圈核心城市以及长三角“白菜心”,马鞍山市发展及位置的特殊性成为选择其为研究对象的依据。研究马鞍山市房地产价格影响因素以及对其房地产价格进行预测,基于理论以及实证分析马鞍山市房地产价格的影响因素,并对其未来房地产价格作出短期预测,以供房地产市场与政府提供参考依据。从2010年到2020年马鞍山市房地产住宅价格处于逐年增长的状态,除极个别年份出现微弱下滑外,其余各年份都表现为明显增长趋势。从房价收入比来看,马鞍山市房价收入比大多分布在3-6区间,而从2019年,房价收入比开始超出标准。通过国内外文献研究以及对马鞍山市房地产住宅市场的分析,对马鞍山市房地产价格的影响因素进行定性定量的研究分析。实证分析分为两部分:第一部分为灰色关联分析,对马鞍山市房地产价格影响因素进行关联度测定,分别从供给、需求、政策、经济与其他共五个方面分析其影响因素,选取住宅开发投资额、住宅竣工面积、土地成交单价、年末常住人口、城市化率、人均GDP、生产总值、贷款利率、人均公园绿地面积等24个量化指标,对处理后的数据进行绝对、相对以及综合关联度的计算以及影响程度的排名,建立指标的综合性评价体系,分析房价的影响因素;第二部分为基于GM(1,1)模型的马鞍山市房地产价格预测分析,选取2010年到2020年马鞍山商品房销售价格为样本数据,预测未来五年房地产价格,为马鞍山市房地产市场发展提供参考意见。由实证研究结果可知,各影响因素均对房地产价格产生不同程度的影响,影响程度排名前五位的分别是土地成交单价、年末常住人口、利率、第三产业占比和工业占比。由此可知,马鞍山市房地产价格的调控可以综合考虑土地成交单价、年末常住人口、利率、第三产业占比以及工业占比,通过对重要影响因素的调控,稳定房地产市场的健康发展。从房地产价格的预测来看,马鞍山市2021年到2025年的房地产价格预测值分别为8211.84元/平方米、8974.92元/平方米、9808.23元/平方米、10720.38元/平方米、11716.56元/平方米。未来五年的马鞍山市房地产价格从2021年的8211.84元/平方米到2025年的11716.56元/平方米,预计总体的上涨幅度达到42.68%,政府和房地产商以及消费者还需要对未来房地产价格的波动作出应对措施。最后根据实证结果,从影响程度排名靠前的因素出发对马鞍山市房地产市场提出对策建议,完善土地供求机制;合理引导消费者购房需求;落实差别化的信贷政策;优化产业结构,保持经济的健康平稳增长。
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