为了防止“一房二卖”导致购房者的合法权益严重受损的情形,保障购房者在将来获得完整的不动产物权权利,维护不动产交易安全和交易秩序,我国于2007年颁布的《物权法》中正式确立了不动产预告登记制度。但是,我国法律对预告登记的相关规定仅为原则性规定,缺乏可操作性,特别是在效力方面规定得十分欠缺且有欠妥当,在法律适用中常常出现损害预告登记权利人的合法权利、减损预告登记制度功能和价值的情形。对此,本文在考察域外法对预告登记效力规定的同时,从有利于实现预告登记制度设立之目的、发挥预告登记制度的功能和价值出发,结合我国国情和相关法律规定,从应然的角度对我国预告登记效力进行分析。本文分为五个部分:第一部分,文章对我国预告登记效力的立法现状和存在的司法实务问题进行了分析。在立法现状上,一方面,我国法律法规及司法解释对于预告登记的效力仅作了原则性规定且并不完善;另一方面,虽然我国部分省市出台的不动产登记地方性法规对预告登记的效力进行了些许细化和完善,但层级较低、适用性不广泛且亦不尽完善。由于这一立法上的缺陷,导致在强制执行程序及破产程序中出现了相关问题。文章结合案例,通过对相关司法实务问题进行检讨分析,为后文进行比较法考察及对我国法预告登记效力的应然分析指引方向。第二部分,笔者对德国、日本和我国台湾地区在预告登记的权利保全效力、顺位保全效力和破产保全效力的立法及理论观点进行考察。在权利保全效力上,一方面,在中间处分行为的立法模式选择上大多国家采取相对无效模式;另一方面,德国法和日本学说、判例对于预告登记以非法律行为方式而为的处分所具有的排除效力给予了肯定。在顺位保全效力上,德国法和日本法规定经预告登记的请求权经履行后产生的不动产物权的顺位将以预告登记的时间加以确定。在破产保护效力上,德国法有明确规定,在预告登记义务人进入破产程序的情况下,预告登记权利人仍有权请求继续履行,经预告登记的不动产不纳入破产财产。第三部分,文章对我国预告登记的权利保全效力的应有之意进行探讨。首先,我国预告登记中间处分行为效力的立法模式应修改为相对无效模式,且中间处分行为构成妨害的认定应以该处分所为的登记引起的第三人取得的物权与预告登记请求权实现时预告登记权利人所取得物权不相容为依据;其次,预告登记对于法院查封、预查封、国家征收不具有排除效力,但在查封期间,若具备了本登记的条件,预告登记权利人有权进行本登记,且对于引起物权变动的强制执行措施和继承具有排除效力;最后,在实现本登记时,可借鉴德国的做法,预告登记人可直接请求预告登记权利人进行本登记,并请求第三人为更正登记。第四部分,文章对我国预告登记顺位保全效力的应有之意进行探讨。一方面,以预告登记保全的请求权与据中间处分行为而使第三人取得的物权之间是否存在着相容关系为依据,对顺位保全效力与权利保全效力进行区分;另一方面,从应然的角度总结归纳出顺位保全效力在不动产用益物权及不动产担保物权场合下的适用情形。第五部分,文章对我国预告登记破产保护效力的在破产程序中的应有之意进行探讨。一方面,应赋予经预告登记之请求权在我国破产程序中具有特殊的权利定位,其与普通债权、别除权、取回权有明显区别。另一方面,在破产申请受理阶段,个别清偿无效原则及破产管理人合同履行选择权不可阻碍经预告登记的债权请求权的实现;在破产清算阶段,其应具有优先于普通债权的受偿次序,而与别除权的受偿次序应根据权利设立登记的时间先后来确定。在破产和解阶段,预告登记权利人的权利不受破产和解协议的影响。在破产重整阶段,经预告登记的债权同样受到营业保护的限制且其应当在重整计划表决分组中单列出来,预告登记权利人也有权参与重整计划的表决。