中国楼市已经进入存量时代,由于房地产行业具有投资周期长、投资金额大、市场流动性差等特点,从而导致资金短期性和开发长期性之间不匹配的矛盾一直存在。2016年末,国家政策开始限制房地产公司发债的规模,房地产企业融资形势不容乐观,”资金短缺”的呼声不断增高。在一、二线城市,大型房地产企业遇到了新挑战,无论是在拿地阶段的资金监管收紧,还是在销售阶段各地政府对高端商品住宅的限购限贷限价措施,亦或是对商办类物业要求开发商持有运营1 0到20年的政策限制,这些都会加大地产开发商的资金压力,越来越多的开发商开始筹划和尝试资产证券化等创新工具,从存量资产尤其是从成熟运营的商业房地产中寻找新的融资方式。发展房地产证券化有助于解决中国房地产企业的资金瓶颈困境,完善不动产的投资主体范围,改善融资和市场环境。资产证券化作为资本市场上重要的融资方式,不仅能有效降低融资成本,而且对于增强资本流动性具有明显优势。因此,研究资产证券化在房地产领域使用及其推广将会具有一定的现实意义和理论参考价值。文章在研究过程中,首先介绍了资产证券化的相关理论,并分析资产证券化在我国房地产领域应用的现状,包括资产证券化在房地产企业的应用形式、应用的必要性和可行性。接着用案例分析的方式阐述如何在我国房地产领域引进资产证券化这一工具,介绍2016年J公司发行的国内首例交易所挂牌的符合国际标准的商业物业按揭支持证券(CMBS)产品,分析其具体模式设计和应用结果。J企业作为房地产行业中实施资产证券化的典型代表,能够在严峻的大环境中依然保持稳定甚至更高的增长,得益于其新兴融资方式的引进。房地产证券化是一项复杂的系统工作,涉及面广,技术要求高,而配套的金融市场完善度仍有待提高,房地产行业的发展依旧不甚规范,金融创新在国内仍有很长的路要走。文章最后总结了我国房地产资产证券化应用中存在的几方面问题,还对应的提出了法律层面,税收层面,计划管理人能力方面,投资者层面,信用评级和信息披露层面的发展建议。