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摘要建筑物区分所有权系现代民法的一项基本的不动产所有权形式。迄今,该项法律制度在促成人类最大限度的利用极为有限的土地资源,解决人类自身的居住、生活、营业等问题上显示了重大功能。本文首先对建筑物区分所有权这一概念在比较法上进行解释,然后分析这一概念的立法背景,最后分析这一概念的具体含义。
关键词建筑物区分所有权一元论二元论三元论成员权
中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)06-061-02
2007年3月16日我国通过的《物权法》第六章正式规定了建筑物区分所有权,标志着我国民事立法正式承认了近现代民法上的这一重要制度,从而实现了与国际民事立法的接轨,因此无论估量其意义。《物权法》第70条为一概括性条文,以条文的形式规定建筑物区分所有权的法律构成,因而该条在第六章全部14个条文中具有举足轻重的意义,是《物权法》实施的过程中对第71条至83条进行解释的起点和依据。
一、 建筑物区分所有权的概念
在比较法与上,关于建筑物区分所有权的含义是什么,存在各种不同的认识。学说与立法例上主要有“一元论说”、“二元论说”及“三元论说”。
(一)一元论说
目前,这一学说由于有很大的局限性,不能反映建筑物区分所有权的特殊性以及全部特征,支持者很少。该说又分为“专有权说”和“共有权说”。
1.专有权说
此说最早为法国民法学者于解释法国《民法典》第664条关于楼层所有权的规定时提出。①认为建筑物区分所有权即指区分所有权人于区分所有建筑物专有部分上所享有的权利:专有所有权。法国民法典第664条肯定专有权说,这是当时法国极力倡导所有权的绝对性,强调对个人财产予以绝对保护的结果。1962年日本《建筑物区分所有权法》,承认专有权说。②依照该说,区分所有人无权使用共用部分,这必然导致无法使用专有部分。而且,这样容易使人混淆与一般所有权的界限,不能表明建筑物区分所有权作为区别于一般所有权所具有的不同特征。
2.共有权说
此说最早为法国学者普鲁东与拉贝于解释法国《民法典》第664条规定时,针对专有权说而提出的对立学说。该说以集团性、共同性为立论基础,将区分所有建筑物整体视为全体区分所有权人之共有。究其实质,是将区分所有权作为一种共有所有权加以理解和把握。③但是,该说未为法国大多数学者所接受,法国民法典第664条事实上也拒绝承认该说,而采专有权说。尽管如此,共有权说却并未因此而湮灭,其在日本得到了重要发展,受到一些学者的进一步阐发。成为日本1983年修改1962年旧建筑物区分所有权法的最初动力,并进而成为此次修改的指导思想。修改以后的建筑物区分所有权法,由1962年之强调专有部分并以其为立法基础,转而强调共同所有。④建筑物区分所有权中专有权是其基础,区分所有权人没有对专有部分的所有权,就无所谓共有权的问题。因此,此学说有很大的局限性。
(二)二元论说
此学说是法国学者针对一元论说在理论和实践两个方面进行批判后提出的。我国学者陈甦先生认为,建筑物区分所有权,是指根据使用功能,将一栋建筑物在结构上区分为有各个所有人独自使用的专用部分和有多个所有人共同使用的共用部分时,每一所有人所享有的对其专用部分的专有权和对共用部分的共有权的结合。⑤
采纳二元论说的立法例有,法国1938年《有关区分各阶层不动产之共有的法律》和法国1965年制定的现行《住宅分层所有权法》。另外,美国加利福尼亚州民法典第783条规定:区分所有权是由包括在一个不动产整体中的共用部分的不可分所有权与在其他部分的独立所有权构成的不动产所有权。显然,此与台湾地区民法同,对于区分所
有权的构成系采二元论说。
(三)三元论说
德国著名教授贝尔曼倡导此学说,认为建筑物区分所有权是有区分所有建筑物专有部分所有权、共有部分持分权以及因共同关系所产生的成员权所构成。这种成员权本身也是具有物权性效力的。我国学者戴东雄教授认为,欲有效处理区分所有权人间的复杂关系,只有将建筑物区分所有权的意义界定为专有所有权、共有所有权与成员权,始能竟其功。⑥
德国现行《住宅所有权法》全盘接受三元论说,依德国法,区分所有权乃由三部分构成:供居住或供其他用途(尤其是供营业或办公用途)的建筑物空间上所设立的专有所有权部分、专有所有权人共用建筑物(尤其是基地、建筑物的主结构、各层楼板、主隔墙等)之上设立的持份共有所有权部分以及基于专有部分与共有部分不可分离而产生的共同所有人的成员权。而且,由此三部分所构成的该特别权利,虽得为处分或继承的标的,但应将专有所有权、共有持份权及成员权三构成要素视为一体而为之。受让区分所有权时,必须同时取得专有部分所有权、共有部分持分权及成员权始可。⑦
二、我国关于建筑物区分所有权概念的规定
因我国民法学界启用建筑物区分所有权概念较晚,普通民众对于建筑物区分所有权为何物,尚不了解,因此以条文形式明确规定建筑物区分所有权的概念是非常有必要的。现行《物权法》第70条的规定是采三元论说的观点,本文认为这是由我国特殊的背景、专家学说的影响以及成员权的特点决定的。
(一)立法背景
我国自20世纪90年代进行住房制度改革以来,私人拥有的房屋变成商品房。一栋楼房成为数个区分所有人(业主)的集合体。自2000年以来,在各地的小区管理中,出现了物业管理公司与区分所有人之间的不正常关系,物业管理公司与业主之间,竟以物业管理公司为中心,本应成为中心的业主反而位居次要。这种不正常关系,使物业管理公司无所不能,可以管理小區的一切事务。在物业管理公司的管理出现重大瑕疵时,业主由于自身力量薄弱等原因,事实上不能得到很好的救济。这种情况导致各地产生了各种物业纠纷⑧,有些纠纷甚至酿成严重的群体事件,甚或导致业主集体游行、上访。为了解决这一严重的社会问题,在法律上采取“三元论说”,即不仅承认业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共用部分享有共有权,而且要摆正业主与物业管理公司的关系以及明确赋予业主有通过业主大会、业主委员会等对自己的物业加以管理的成员权。依此成员权,可以建立起业主与物业管理公司之间的以业主为中心,以物业管理公司为次位的正常关系,这对于解决物业纠纷具有重要意义。
(二)专家学者的学说影响
我国《物权法》是在学者先行起草的物权法草案的基础上完成的。由王利明先生主持的中国民法典草案建议稿采三元论说。⑨由梁慧星先生主持的中国民法典草案建议稿采二元论说。⑩尽管“该条采关于建筑物区分所有权的二元论说,明确规定建筑物区分所有权是由专有部分所有权与共有部分所有权构成的一项复合性权利,但在解释论上当认为建筑物区分所有权的内容尚包括所谓‘成员权’”豘。即该草案关于建筑物区分所有权的意义,尽管名义上采“二元论说”,但实际上却是采取“三元论说”。
我国立法机关的草案也一直是持三元论说的,从2005年7月全国人大公布的《中华人民共和国物权法(草案)》征求意见稿,到2006年6月至2006年12月的若干次草案审议稿中,对建筑物区分所有权的定义一直采纳三元论说的观点,并最终于《物权法》第70条规定了“三元说”的定义,其强调了区分所有权人的“共同管理”的权利,并同时以专条(第76条)规定了集体决策的共同管理方式,以多数决的方式形成区分所有权人共同体的意思。
(三)应当包括成员权
建筑物区分所有权作为一种独立的所有权类型,是一种复合型权利,对其内在结构我国学说上一直有争议,其中“一元论说”支持者较少,“二元论说”和“三元论说”的对立比较突出,也反映到立法过程中,也即对是否包括三元论说中的成员权,我国学说中存在很大争议。
成员权指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的作为建筑物的一个团体组织的成员所享有的权利与承担的义务。豙鉴于区分所有权人之间的关系极为密切, 超过一般所有权人之间的相邻关系, 因此,各国有关建筑物区分所有权的立法一般都强制规定一栋建筑物中的全体区分所有权人必须组成一个团体, 以管理共同设施及其他共同事务, 解决纠纷。
本文认为建筑物区分所有权的概念中应当包括成员权,理由如下:
第一,只有规定成员权才符合区分所有制度的性质和特点。区分所有首先是一种物权关系,但这种物权的独特性与那种独门独院、一家一户的物权不同,其是对建筑物的区分而形成的众多的专有部分的所有权。因此,区分所有人因区分所有而产生了共同生活关系,在这种共同生活关系中大家必然要去管理其共同事务,因此区分所有必然产生对共同事务的管理,这种管理就是区分所有制度的特点。
第二,成员权是与专有部分所有权和共有权密切联系、不可分割的权利。成员权是由专有部分所有权决定的,权利的实现主要体现为一种财产利益,因此权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分,也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。然而,成员权又与专有部分的所有权和共有权存在一定的区别。不能简单地将成员权与专有部分的权能等同豜。因为一方面,成员权具有身份上的特点, 成员权是区分所有人在区分所有人团体中的团体资格, 基于这种资格而享有的表决权、选举权等,此种权利很难等同于所有权。另一方面,成员权的内涵与专有权也不完全一致,因为在成员权中有相当一部分涉及对公共事务和共同生活的管理,而不仅仅限于对财产的管理。
第三,规定成员权有助于培养业主自治的理念。中国公民自治的文化和传统是非常欠缺的。建国以后,我们一直实行高度的计划经济,压抑了公民的自治,所以在现阶段推进民主法制建设,就应当培养公民的自治能力。为此, 有关区分所有中就应当由业主尽可能参与和管理他们自己的事务。在区分所有制度中,私法自治就表现为业主自治。区分所有事务的管理应该尽可能地通过业主大会、制定公约来调整他们的关系,而政府不应做更多的干预。
基于上述的原因,本文認为我国《物权法》采取三元论说的观点定义建筑物区分所有权是符合中国的实际情况以及法理的,有利于促进实践中物业纠纷的解决。
关键词建筑物区分所有权一元论二元论三元论成员权
中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)06-061-02
2007年3月16日我国通过的《物权法》第六章正式规定了建筑物区分所有权,标志着我国民事立法正式承认了近现代民法上的这一重要制度,从而实现了与国际民事立法的接轨,因此无论估量其意义。《物权法》第70条为一概括性条文,以条文的形式规定建筑物区分所有权的法律构成,因而该条在第六章全部14个条文中具有举足轻重的意义,是《物权法》实施的过程中对第71条至83条进行解释的起点和依据。
一、 建筑物区分所有权的概念
在比较法与上,关于建筑物区分所有权的含义是什么,存在各种不同的认识。学说与立法例上主要有“一元论说”、“二元论说”及“三元论说”。
(一)一元论说
目前,这一学说由于有很大的局限性,不能反映建筑物区分所有权的特殊性以及全部特征,支持者很少。该说又分为“专有权说”和“共有权说”。
1.专有权说
此说最早为法国民法学者于解释法国《民法典》第664条关于楼层所有权的规定时提出。①认为建筑物区分所有权即指区分所有权人于区分所有建筑物专有部分上所享有的权利:专有所有权。法国民法典第664条肯定专有权说,这是当时法国极力倡导所有权的绝对性,强调对个人财产予以绝对保护的结果。1962年日本《建筑物区分所有权法》,承认专有权说。②依照该说,区分所有人无权使用共用部分,这必然导致无法使用专有部分。而且,这样容易使人混淆与一般所有权的界限,不能表明建筑物区分所有权作为区别于一般所有权所具有的不同特征。
2.共有权说
此说最早为法国学者普鲁东与拉贝于解释法国《民法典》第664条规定时,针对专有权说而提出的对立学说。该说以集团性、共同性为立论基础,将区分所有建筑物整体视为全体区分所有权人之共有。究其实质,是将区分所有权作为一种共有所有权加以理解和把握。③但是,该说未为法国大多数学者所接受,法国民法典第664条事实上也拒绝承认该说,而采专有权说。尽管如此,共有权说却并未因此而湮灭,其在日本得到了重要发展,受到一些学者的进一步阐发。成为日本1983年修改1962年旧建筑物区分所有权法的最初动力,并进而成为此次修改的指导思想。修改以后的建筑物区分所有权法,由1962年之强调专有部分并以其为立法基础,转而强调共同所有。④建筑物区分所有权中专有权是其基础,区分所有权人没有对专有部分的所有权,就无所谓共有权的问题。因此,此学说有很大的局限性。
(二)二元论说
此学说是法国学者针对一元论说在理论和实践两个方面进行批判后提出的。我国学者陈甦先生认为,建筑物区分所有权,是指根据使用功能,将一栋建筑物在结构上区分为有各个所有人独自使用的专用部分和有多个所有人共同使用的共用部分时,每一所有人所享有的对其专用部分的专有权和对共用部分的共有权的结合。⑤
采纳二元论说的立法例有,法国1938年《有关区分各阶层不动产之共有的法律》和法国1965年制定的现行《住宅分层所有权法》。另外,美国加利福尼亚州民法典第783条规定:区分所有权是由包括在一个不动产整体中的共用部分的不可分所有权与在其他部分的独立所有权构成的不动产所有权。显然,此与台湾地区民法同,对于区分所
有权的构成系采二元论说。
(三)三元论说
德国著名教授贝尔曼倡导此学说,认为建筑物区分所有权是有区分所有建筑物专有部分所有权、共有部分持分权以及因共同关系所产生的成员权所构成。这种成员权本身也是具有物权性效力的。我国学者戴东雄教授认为,欲有效处理区分所有权人间的复杂关系,只有将建筑物区分所有权的意义界定为专有所有权、共有所有权与成员权,始能竟其功。⑥
德国现行《住宅所有权法》全盘接受三元论说,依德国法,区分所有权乃由三部分构成:供居住或供其他用途(尤其是供营业或办公用途)的建筑物空间上所设立的专有所有权部分、专有所有权人共用建筑物(尤其是基地、建筑物的主结构、各层楼板、主隔墙等)之上设立的持份共有所有权部分以及基于专有部分与共有部分不可分离而产生的共同所有人的成员权。而且,由此三部分所构成的该特别权利,虽得为处分或继承的标的,但应将专有所有权、共有持份权及成员权三构成要素视为一体而为之。受让区分所有权时,必须同时取得专有部分所有权、共有部分持分权及成员权始可。⑦
二、我国关于建筑物区分所有权概念的规定
因我国民法学界启用建筑物区分所有权概念较晚,普通民众对于建筑物区分所有权为何物,尚不了解,因此以条文形式明确规定建筑物区分所有权的概念是非常有必要的。现行《物权法》第70条的规定是采三元论说的观点,本文认为这是由我国特殊的背景、专家学说的影响以及成员权的特点决定的。
(一)立法背景
我国自20世纪90年代进行住房制度改革以来,私人拥有的房屋变成商品房。一栋楼房成为数个区分所有人(业主)的集合体。自2000年以来,在各地的小区管理中,出现了物业管理公司与区分所有人之间的不正常关系,物业管理公司与业主之间,竟以物业管理公司为中心,本应成为中心的业主反而位居次要。这种不正常关系,使物业管理公司无所不能,可以管理小區的一切事务。在物业管理公司的管理出现重大瑕疵时,业主由于自身力量薄弱等原因,事实上不能得到很好的救济。这种情况导致各地产生了各种物业纠纷⑧,有些纠纷甚至酿成严重的群体事件,甚或导致业主集体游行、上访。为了解决这一严重的社会问题,在法律上采取“三元论说”,即不仅承认业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共用部分享有共有权,而且要摆正业主与物业管理公司的关系以及明确赋予业主有通过业主大会、业主委员会等对自己的物业加以管理的成员权。依此成员权,可以建立起业主与物业管理公司之间的以业主为中心,以物业管理公司为次位的正常关系,这对于解决物业纠纷具有重要意义。
(二)专家学者的学说影响
我国《物权法》是在学者先行起草的物权法草案的基础上完成的。由王利明先生主持的中国民法典草案建议稿采三元论说。⑨由梁慧星先生主持的中国民法典草案建议稿采二元论说。⑩尽管“该条采关于建筑物区分所有权的二元论说,明确规定建筑物区分所有权是由专有部分所有权与共有部分所有权构成的一项复合性权利,但在解释论上当认为建筑物区分所有权的内容尚包括所谓‘成员权’”豘。即该草案关于建筑物区分所有权的意义,尽管名义上采“二元论说”,但实际上却是采取“三元论说”。
我国立法机关的草案也一直是持三元论说的,从2005年7月全国人大公布的《中华人民共和国物权法(草案)》征求意见稿,到2006年6月至2006年12月的若干次草案审议稿中,对建筑物区分所有权的定义一直采纳三元论说的观点,并最终于《物权法》第70条规定了“三元说”的定义,其强调了区分所有权人的“共同管理”的权利,并同时以专条(第76条)规定了集体决策的共同管理方式,以多数决的方式形成区分所有权人共同体的意思。
(三)应当包括成员权
建筑物区分所有权作为一种独立的所有权类型,是一种复合型权利,对其内在结构我国学说上一直有争议,其中“一元论说”支持者较少,“二元论说”和“三元论说”的对立比较突出,也反映到立法过程中,也即对是否包括三元论说中的成员权,我国学说中存在很大争议。
成员权指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的作为建筑物的一个团体组织的成员所享有的权利与承担的义务。豙鉴于区分所有权人之间的关系极为密切, 超过一般所有权人之间的相邻关系, 因此,各国有关建筑物区分所有权的立法一般都强制规定一栋建筑物中的全体区分所有权人必须组成一个团体, 以管理共同设施及其他共同事务, 解决纠纷。
本文认为建筑物区分所有权的概念中应当包括成员权,理由如下:
第一,只有规定成员权才符合区分所有制度的性质和特点。区分所有首先是一种物权关系,但这种物权的独特性与那种独门独院、一家一户的物权不同,其是对建筑物的区分而形成的众多的专有部分的所有权。因此,区分所有人因区分所有而产生了共同生活关系,在这种共同生活关系中大家必然要去管理其共同事务,因此区分所有必然产生对共同事务的管理,这种管理就是区分所有制度的特点。
第二,成员权是与专有部分所有权和共有权密切联系、不可分割的权利。成员权是由专有部分所有权决定的,权利的实现主要体现为一种财产利益,因此权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分,也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。然而,成员权又与专有部分的所有权和共有权存在一定的区别。不能简单地将成员权与专有部分的权能等同豜。因为一方面,成员权具有身份上的特点, 成员权是区分所有人在区分所有人团体中的团体资格, 基于这种资格而享有的表决权、选举权等,此种权利很难等同于所有权。另一方面,成员权的内涵与专有权也不完全一致,因为在成员权中有相当一部分涉及对公共事务和共同生活的管理,而不仅仅限于对财产的管理。
第三,规定成员权有助于培养业主自治的理念。中国公民自治的文化和传统是非常欠缺的。建国以后,我们一直实行高度的计划经济,压抑了公民的自治,所以在现阶段推进民主法制建设,就应当培养公民的自治能力。为此, 有关区分所有中就应当由业主尽可能参与和管理他们自己的事务。在区分所有制度中,私法自治就表现为业主自治。区分所有事务的管理应该尽可能地通过业主大会、制定公约来调整他们的关系,而政府不应做更多的干预。
基于上述的原因,本文認为我国《物权法》采取三元论说的观点定义建筑物区分所有权是符合中国的实际情况以及法理的,有利于促进实践中物业纠纷的解决。