论文部分内容阅读
绿城定位“以商业模式运营的社会公益企业”，始终信奉“讲正义，走正道，得正果”的企业宗旨，秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品。
不管是从出身，还是行事风格上来看，宋卫平都算是地产界一个颇具传奇色彩的人物。
教员出身的体育迷
1982年，宋卫平从杭州大学历史系毕业后，被分配在党校工作，在学校里一直呆到1987年。
宋卫平是一个十足的体育迷。在党校时，没有体育老师，宋卫平兼职做了两年体育老师。宋卫平自言对体育项目几乎全部爱好，过去经常踢踢二对二、三对三的足球比赛，现在在俱乐部内部的比赛中，宋卫平还会去守守门。球队的训练他也能一看就是好半天。
宋卫平自称在31岁前还可以打满全场。在大学时宋卫平是校乒乓球队的成员，而棋牌更是其拿手好戏，尤其桥牌水平，更使宋卫平自得。宋卫平甚至还自创了一种叫牌，写了一本书。在桥牌上，宋卫平与聂卫平等人交过手，宋卫平认为人生最大的乐趣莫过与高人切磋。
源于对体育的热爱，1998年1月15日宋卫平着手组建了浙江绿城足球俱乐部。正是足球，让宋卫平的大名一夜传遍大江南北。俱乐部成立后，绿城集团对足球下了血本，2001年绿城俱乐部的总投入为8500万元，这是宋卫平当年总赢利的2/3。绿城房产销售额连续7年位居浙江省房产业界之首，并投资拥有一家甲B足球俱乐部。
宋卫平经常会给球队“上课”，从企业文化到球场作风，都会做出详细的讲解。尽管忙得不可开交，不过宋卫平依然希望球员可以感受到自己的支持。绿城征战强队时，他总喜欢亲临赛场督战，宋卫平还会通过短信给教练和球员一些“指示”。他对球员说过：“绿城不缺搞足球的钱，你们只管踢好比赛。”
如果没有足球，可能这辈子宋卫平也不会成为一个公众人物。2002年年初以来轰动中国足坛的“扫黑行动”，宋卫平和吉利集团老板李书福是主角之一。这场几乎引发足坛地震的事件，最终以宋卫平“明智”地远赴澳大利亚公干而不了了之。至今对这些事，宋卫平表示“不愿再提”。
15万起家开创事业之路
离开党校后，他辗转来到珠海一个电脑公司当文员，主要是办内部的刊物，从文员当上了那家公司的一把手，但1994年宋卫平从珠海回杭州时，却并没有带来任何的原始资本积累。
经过观察，他认为对于一个学文科的知识分子而言，从事房地产业最有优势。因为这不需要更多的技术，而是管理密集型、知识密集型的一个产业，凭着自己的悟性一定能够做得好，这是自己的强项。所以宋卫平就借了15万元人民币，和5、6个同事租房子、置齐办公设备。后来又向朋友借了300万元来投标项目和买地，逐渐发展到今天的规模。
创办于1995年的绿城集团是浙江省最大的房地产开发商，并于2006年7月在香港交易所主板挂牌上市，成为中国大陆房地产界排名前10位的上市公司。早在2007年，绿城集团共计获得21个土地项目，其中12个是通过联营或收购公司股权形式获得。2008年4月底，绿城集团的土地储备量已达到1500万平方米，其拿地势头并未因地价飞涨而减缓，5月初更是联手浙信房产、浙江报业集团等合作伙伴斥资30余亿购得杭州三宗优质土地。
对于融资渠道问题，宋卫平明确表示会选择合作、信托等方式进行融资，通过给投资者打工的方式赚取劳务费。“绿城不是赚钱能力最强的房地产公司，但在业主中的口碑却是最好的。不担心速度问题，更不担心品质问题。”由此可见，良好的商业信用已经成为绿城吸引合作伙伴的重要筹码，合作开发也已成为绿城集团在全国推广的一种项目拓展模式。
对于房地产市场消费力是否呈现逐步萎缩态势，宋卫平明确的否定。他认为中国的独生子女政策导致教育升级，从而直接影响置业需求升级。很多中小城市的父母为了子女教育会选择在核心城市购买住房，其目的就是方便自己的子女就读。此外，大量进入城市的打工者对城市文明的依赖程度也在加强，他们也成为房地产市场的潜在购房人群。杭州大学历史系毕业的宋卫平半开玩笑半认真地说过，“购买并拥有住房是每个中国人的梦想，是对个人尊严缺失进行的一种自我补偿。”
作为文科毕业生，宋卫平的文人气质随处可见。如在绿城招工时，他曾出过一道题，就是对《论语》里“春服既成，冠者五六人，童子六七人”那段古文的理解。他很在乎一个人的人文气质，而此事在当时被许多人当作笑谈。
独上高楼并不孤独
由于绿城集团第一个开发的就是别墅项目，因此宋卫平对高端别墅的设计营造情有独钟。他认为别墅营造的重点在于营造庭园，目的是要打通室内外的活动空间。只有10年以上的房地产商才有可能设计建造出好的别墅项目，没有2-3轮的项目开发经验就不可能体会到别墅的精髓，这也要求开发商必须回归产品主义才能赢得市场的青睐与尊重。
谈及高端产品层面的竞争对手，宋卫平认为星河湾地产的黄文仔在规划设计上是业余选手中的高手，并不讳言将在细节上超越星河湾。“如果产品竞争可以比喻成一局对弈的话，精装修上黄文仔让我2个子，项目规划上我让他2个子。”
除了营造高端别墅和公寓项目，绿城集团还协助政府进行了大量的“城中村”改造工程，充分体现出一个品牌地产商的社会责任感。不久前，绿城集团就与杭州西湖区文新街道就骆家庄、五联村两大“城中村”改造项目举行了代建签约仪式，这两个“城中村”改造项目总建筑面积近40万平米。绿城还拿下了彭埠“城中村”改造代建项目、江干区和青岛李沧区的农民安置房工程。“城中村”改造工程的利润仅为政府支付的3%建造费，由于过硬的工程质量，很多杭州被安置的农民明确提出要政府选择绿城从事项目改造。对很多已习惯从事高回报的房地产企业而言，这些“城中村”改造代建项目绝对是“不赚钱”的。
绿城集团既为财富阶层做高端项目，也为普通百姓做民生工程的做法，可用一个寓言来说明其价值内涵。曾有一个欧洲名医为了不违背治病救人的医德，又要获得必要的行医收益，就为自己制定了一个行医规则：为穷人治病时只要求保本甚至免费开药，为普通百姓治病时收取合理的费用，为富人治病时收取高昂的费用但提供精心的服务。这个医生不仅赢得了所有病人的尊重，还拥有了大量的财富。宋卫平的做法和这位寓言中的名医很相似。
由宋卫平一手创办的绿城已经被中国房地产协会评为浙江综合评分中的第一位，许多项目被评为经营的典范。
绿城一座别墅可以卖到1500万元不足为奇，中高档的小区的售价也普遍高于同等类型的小区的售价，即便是这样的房子还供不应求。而绿城之所以能做到这一点，完全源于宋卫平对品质的不懈追求。传言他会戴着白手套检查物业管理区域是否干净，不时要摸上一摸，有灰尘就大发脾气；他视察属下项目，觉得做得不好，一个字叫“拆”，两个字叫“返工”，在推土机轰鸣声中，几百万的东西瞬间碾碎成尘……
绿城的强势回归
在2009至2010年之间，绿城的年度销售额先后达513亿元和553亿元。然而，2011年的危局却使其销售额一度重挫至353亿元，2012年，求生存、转型成为绿城的主基调，并以546亿元逆袭重生。打了翻身仗后，绿城在拿地上变得保守谨慎起来。
绿城先是从香港请来“过江龙”九龙仓当救兵，九龙仓的战略入股，为绿城带来约51亿港元的资金。宋卫平个人为此付出的代价是：作为绿城第一大股东，他的股份被稀释至25.45%，仅略高于九龙仓的24.6%。九龙仓成为了绿城的第二大股东，在绿城净负债率超过100%后的拿地和投资计划，九龙仓具有一票否决权，这种股权结构的优化可以改变绿城以往激进的步伐，绿城在此后借款融资上也得到较大的便利。
有“中国房地产业半个乔布斯”之称的宋卫平称，九龙仓在风险管控和财务安排上的过硬本事也值得绿城学习。
在战国时代初期，后来统一天下的秦国其实是当时战国七雄中最弱的国家，国力远远不能和魏赵相比。然而，穷则思变，在商鞅以及其后的政治人物的不断变革之下，秦国兴修水利、提升军队的战斗力，成为天下最强的国家。绿城集团是目前已经在深度“变法”的企业，他们的“变法”不仅可能带给自身更强的战斗力，也有可能长远改变整个行业的现有模式。
不管是从出身，还是行事风格上来看，宋卫平都算是地产界一个颇具传奇色彩的人物。
教员出身的体育迷
1982年，宋卫平从杭州大学历史系毕业后，被分配在党校工作，在学校里一直呆到1987年。
宋卫平是一个十足的体育迷。在党校时，没有体育老师，宋卫平兼职做了两年体育老师。宋卫平自言对体育项目几乎全部爱好，过去经常踢踢二对二、三对三的足球比赛，现在在俱乐部内部的比赛中，宋卫平还会去守守门。球队的训练他也能一看就是好半天。
宋卫平自称在31岁前还可以打满全场。在大学时宋卫平是校乒乓球队的成员，而棋牌更是其拿手好戏，尤其桥牌水平，更使宋卫平自得。宋卫平甚至还自创了一种叫牌，写了一本书。在桥牌上，宋卫平与聂卫平等人交过手，宋卫平认为人生最大的乐趣莫过与高人切磋。
源于对体育的热爱，1998年1月15日宋卫平着手组建了浙江绿城足球俱乐部。正是足球，让宋卫平的大名一夜传遍大江南北。俱乐部成立后，绿城集团对足球下了血本，2001年绿城俱乐部的总投入为8500万元，这是宋卫平当年总赢利的2/3。绿城房产销售额连续7年位居浙江省房产业界之首，并投资拥有一家甲B足球俱乐部。
宋卫平经常会给球队“上课”，从企业文化到球场作风，都会做出详细的讲解。尽管忙得不可开交，不过宋卫平依然希望球员可以感受到自己的支持。绿城征战强队时，他总喜欢亲临赛场督战，宋卫平还会通过短信给教练和球员一些“指示”。他对球员说过：“绿城不缺搞足球的钱，你们只管踢好比赛。”
如果没有足球，可能这辈子宋卫平也不会成为一个公众人物。2002年年初以来轰动中国足坛的“扫黑行动”，宋卫平和吉利集团老板李书福是主角之一。这场几乎引发足坛地震的事件，最终以宋卫平“明智”地远赴澳大利亚公干而不了了之。至今对这些事，宋卫平表示“不愿再提”。
15万起家开创事业之路
离开党校后，他辗转来到珠海一个电脑公司当文员，主要是办内部的刊物，从文员当上了那家公司的一把手，但1994年宋卫平从珠海回杭州时，却并没有带来任何的原始资本积累。
经过观察，他认为对于一个学文科的知识分子而言，从事房地产业最有优势。因为这不需要更多的技术，而是管理密集型、知识密集型的一个产业，凭着自己的悟性一定能够做得好，这是自己的强项。所以宋卫平就借了15万元人民币，和5、6个同事租房子、置齐办公设备。后来又向朋友借了300万元来投标项目和买地，逐渐发展到今天的规模。
创办于1995年的绿城集团是浙江省最大的房地产开发商，并于2006年7月在香港交易所主板挂牌上市，成为中国大陆房地产界排名前10位的上市公司。早在2007年，绿城集团共计获得21个土地项目，其中12个是通过联营或收购公司股权形式获得。2008年4月底，绿城集团的土地储备量已达到1500万平方米，其拿地势头并未因地价飞涨而减缓，5月初更是联手浙信房产、浙江报业集团等合作伙伴斥资30余亿购得杭州三宗优质土地。
对于融资渠道问题，宋卫平明确表示会选择合作、信托等方式进行融资，通过给投资者打工的方式赚取劳务费。“绿城不是赚钱能力最强的房地产公司，但在业主中的口碑却是最好的。不担心速度问题，更不担心品质问题。”由此可见，良好的商业信用已经成为绿城吸引合作伙伴的重要筹码，合作开发也已成为绿城集团在全国推广的一种项目拓展模式。
对于房地产市场消费力是否呈现逐步萎缩态势，宋卫平明确的否定。他认为中国的独生子女政策导致教育升级，从而直接影响置业需求升级。很多中小城市的父母为了子女教育会选择在核心城市购买住房，其目的就是方便自己的子女就读。此外，大量进入城市的打工者对城市文明的依赖程度也在加强，他们也成为房地产市场的潜在购房人群。杭州大学历史系毕业的宋卫平半开玩笑半认真地说过，“购买并拥有住房是每个中国人的梦想，是对个人尊严缺失进行的一种自我补偿。”
作为文科毕业生，宋卫平的文人气质随处可见。如在绿城招工时，他曾出过一道题，就是对《论语》里“春服既成，冠者五六人，童子六七人”那段古文的理解。他很在乎一个人的人文气质，而此事在当时被许多人当作笑谈。
独上高楼并不孤独
由于绿城集团第一个开发的就是别墅项目，因此宋卫平对高端别墅的设计营造情有独钟。他认为别墅营造的重点在于营造庭园，目的是要打通室内外的活动空间。只有10年以上的房地产商才有可能设计建造出好的别墅项目，没有2-3轮的项目开发经验就不可能体会到别墅的精髓，这也要求开发商必须回归产品主义才能赢得市场的青睐与尊重。
谈及高端产品层面的竞争对手，宋卫平认为星河湾地产的黄文仔在规划设计上是业余选手中的高手，并不讳言将在细节上超越星河湾。“如果产品竞争可以比喻成一局对弈的话，精装修上黄文仔让我2个子，项目规划上我让他2个子。”
除了营造高端别墅和公寓项目，绿城集团还协助政府进行了大量的“城中村”改造工程，充分体现出一个品牌地产商的社会责任感。不久前，绿城集团就与杭州西湖区文新街道就骆家庄、五联村两大“城中村”改造项目举行了代建签约仪式，这两个“城中村”改造项目总建筑面积近40万平米。绿城还拿下了彭埠“城中村”改造代建项目、江干区和青岛李沧区的农民安置房工程。“城中村”改造工程的利润仅为政府支付的3%建造费，由于过硬的工程质量，很多杭州被安置的农民明确提出要政府选择绿城从事项目改造。对很多已习惯从事高回报的房地产企业而言，这些“城中村”改造代建项目绝对是“不赚钱”的。
绿城集团既为财富阶层做高端项目，也为普通百姓做民生工程的做法，可用一个寓言来说明其价值内涵。曾有一个欧洲名医为了不违背治病救人的医德，又要获得必要的行医收益，就为自己制定了一个行医规则：为穷人治病时只要求保本甚至免费开药，为普通百姓治病时收取合理的费用，为富人治病时收取高昂的费用但提供精心的服务。这个医生不仅赢得了所有病人的尊重，还拥有了大量的财富。宋卫平的做法和这位寓言中的名医很相似。
由宋卫平一手创办的绿城已经被中国房地产协会评为浙江综合评分中的第一位，许多项目被评为经营的典范。
绿城一座别墅可以卖到1500万元不足为奇，中高档的小区的售价也普遍高于同等类型的小区的售价，即便是这样的房子还供不应求。而绿城之所以能做到这一点，完全源于宋卫平对品质的不懈追求。传言他会戴着白手套检查物业管理区域是否干净，不时要摸上一摸，有灰尘就大发脾气；他视察属下项目，觉得做得不好，一个字叫“拆”，两个字叫“返工”，在推土机轰鸣声中，几百万的东西瞬间碾碎成尘……
绿城的强势回归
在2009至2010年之间，绿城的年度销售额先后达513亿元和553亿元。然而，2011年的危局却使其销售额一度重挫至353亿元，2012年，求生存、转型成为绿城的主基调，并以546亿元逆袭重生。打了翻身仗后，绿城在拿地上变得保守谨慎起来。
绿城先是从香港请来“过江龙”九龙仓当救兵，九龙仓的战略入股，为绿城带来约51亿港元的资金。宋卫平个人为此付出的代价是：作为绿城第一大股东，他的股份被稀释至25.45%，仅略高于九龙仓的24.6%。九龙仓成为了绿城的第二大股东，在绿城净负债率超过100%后的拿地和投资计划，九龙仓具有一票否决权，这种股权结构的优化可以改变绿城以往激进的步伐，绿城在此后借款融资上也得到较大的便利。
有“中国房地产业半个乔布斯”之称的宋卫平称，九龙仓在风险管控和财务安排上的过硬本事也值得绿城学习。
在战国时代初期，后来统一天下的秦国其实是当时战国七雄中最弱的国家，国力远远不能和魏赵相比。然而，穷则思变，在商鞅以及其后的政治人物的不断变革之下，秦国兴修水利、提升军队的战斗力，成为天下最强的国家。绿城集团是目前已经在深度“变法”的企业，他们的“变法”不仅可能带给自身更强的战斗力，也有可能长远改变整个行业的现有模式。