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摘 要：不动产物权变动不仅关系到变动当事人的利益，同时关系到市场经济的交易秩序。对于不动产物权的变动不仅要保护好所有相关者的利益同时也要兼顾市场经济交易的顺利完成，只有做到这两点才能顺利的解决不动产物权变动问题，这也就凸显出了不动产登记效力问题。我国对不动产做出了登记的相关规定，但并没有明确其性质以及效力，其次目前国内的《物权法》以及不动产登记制度等都不够完善，因此也就出现一些不动产登记效力问题。
关键词：不动产登记 制度建设 利益保护 公法效力
一、引言
从表面上来理解动产与不动产，动产则指的是表观上来看可以移动的财产，不动产则指的是不易移动的财产，但这种划分又不绝对，也就是说不动产包括土地、建筑物等一些不易移动的财产但也不仅限制于此。所谓不动产登记实则是一种相关法律规定的记录行为，即当事人向国家相关部门提出申请，将不动产物权变动事实记录在相关部分设定的用于不动产登记的薄册上。不动产登记制度就是为不动产登记设置的相应制度。不动产登记效力是指登记这一事实在法律上产生的相应的法律约束力，同时也是不动产登记制度的核心是解决问题的关键。因此对于不动产物权的变动要根据相关制度进行完善登记，同时还应当注重整个制度下的登记所起到的效力，防止在司法处理过程中产生问题。
二、不动产登记效力存在的问题
1.不动产登记效力理论基础薄弱。目前来看我国不动产登记效力理论基础还是不够准确，不够清晰，一直没有形成广泛认可的理论基础。然而理论基础不清则在实践中就会产生众多异议，其效力自然也会出现问题。细分析现行法律规章以及登记相关规定等都可以从中找到理论模糊的地方，足以看出其理论的阐述所存在问题。
2.不动产登记效力不明确。不动产登记效力不明确一直是效力问题存在的原因之一，或者认为是关键原因。相关的规章和法规中存在不动产登记效力不明确的问题，其中有些没有明确规定出不动产物权变动的模式以及登记效力，相关规定的模糊导致不动产物权变动模式不明确、登记效力不明确以及效力模式的混乱，从而使得登记效力在实践中产生众多异议。
3.利益保护不全面。目前来看在不动产物权变动的过程中往往更多的是将利益保护倾向于债权当事人和善意取得者，更多的是去保护他们的利益，忽略了其他利害关系者，在不动产物权变动的前后还有与善意取得人互为第三人的利害关系人，忽略了对交易完成前真正权利人的保护。
4.公法效力不足。同时具备公法性质和私法性质的不动产登记，其公法效力还是不足，更多的是对私法效力的追求，认为登记效力只具有私法上的效力，完全忽视了公法效力，这种认可导致公法效力在登记中被忽视，必然导致登记过程的自由主义。这其中有很多人在考虑登记效力的时候就只关注了私法性，法律法规也缺少对公效力的认定。
5.《物权法》中不动产登记效力问题。我国对不动产做出了登记的相关规定，不动产登记不仅具有明确法律关系的功能而且具有维护正常交易安全的功能，不动产登记中的法律关系的明确性以及交易安全性都是由不动产登记效力决定的，可见不动产登记效力在不动产登记中的作用。自2007年颁布了《物权法》说明我国在不动产登记方面的相关法律在不断的进步，但这并不能说明有了《物权法》其相关法律是完善的，其规定了四种不动产登记效力，包括不动产物权变动要件的效力、登记对抗力、登记推定力、不动产物权善意取得效力，但其在这四种效力上的相关规定也还是不过全面，不够准确、不够具体，或多或少也还是存在问题。对《物权法》的继续完善对不动产登记效力改善有重要意义。
三、不动产登记效力问题改进措施
1.完善不动产登记效力理论基础。因不动产登记效力理论不清，导致存在很多不动产登记效力问题，因此首先必须加强理论部分，分清概念，划清概念范围，避免概念阐述产生交集部分，异议部分。自2007年颁布了《物权法》后标志着我国对相关法律法规有了较大的进步，但是《物权法》只是法律中的一小部分，所以也不能说明我国在不动产登记效力方面的相关法律是完善的，其次目前《物权法》也不是很完善，其中还是或多或少存在一些概念以及概念界定上的问题，容易产生歧义，再次《物权法》基本采取的是登记要件主义模式，其单纯的采取登记要件主义模式在很多问题上依旧存在问题，因此在效力模式上可是适当借鉴其他效力模式，或者变换效力模式会更好。
2.全面考虑各方面的利益保护。在不动产物权变动的过程中，往往更多的是去考虑债权当事人和善意取得者的权益，在真正交易过程中缺失对真正权利人和其他利害关系者的利益保护。因此要做到利益的全方面的保护。首先登记效力要确保当事人的利益，在契约自由的基础上由当事人决定交易与否、选择交易人、选择交易条件，但在整个交易行为中最为重要的是债权行为，债权合同，借助法律约束力交易当事人必须完成相应的合同义务和违约责任，不动产物权变动的最关键的一步是登记，当交易当事人已经完成相关的债权合同那么必须要按时完成相关登记以此来确保不动产物权的变动，交易的完成，此时的不动产物权变动登记具有强制性，交易双方必须进行相关登记，如果拒绝登记需要承担相应的责任，整个过程中登记效力应当具有保护不动产登记当时人的利益。其次登记效力也要确保利害关系人的利益，虽然在交易的过程中当利害关系人与善意买受人发生利益冲突时，更多的是去保护善意买受人的利益，但是在此基础上也要同时避免发生第三人与真正权利人的利益冲突。
3.提升公法效力。不动产登记具有私法性和公法性，在不动产登记中都主动的去关注权利归属，交易安全性，是在注重私法性，而没有去重视公法性，只是单方面的关注私法性必将导致在登记过程中的自由主义，所以我们在涉及不动产登记效力问题上不能够忽略公法效力，公法性是国家对重要资源和一些市场信息了解以及掌控的手段，也是国家进行相关宏观经济调控和社会发展的规划的要素，必须提升公法效力。
4.完善《物权法》和不动产登记制度。我国目前已经拥有相关的《物权法》其也在不动产登记中规定了四种不动产登记效力，但这也不能说明《物权法》是完善的，不动产登记效力是有保障的，在这四种登记效力的相关规定上还是存在一些不足。不动产登记是不动产登记效力发挥作用的必要环节，需要在不动产登记制度的规定下，变动当时人首先提出申请，其次当事人进行相关登记，其中不动产登记制度在不动产登记法律关系的建立和维护交易秩序起着很大的作用，因此必须完善不动产登记制度，实行统一的不动产登记制度，应当明確登记推定力和扩大登记公信力的适用范围。
四、结语
解决好不动产登记效力问题，首先要从不动产登记的过程、性质及登记模式方面进行全面分析，找到每一个环节的问题所在，逐个去修正，完善，多方面的考虑才能解决好不动产登记效力问题。本论文从不动产登记理论，相关登记制度和法律法规等角度出发对不动产登记效力存在的问题进行了分析以及浅谈了改善措施。
参考文献：
[1]谭峻.不动产登记制度评论[J].中国土地科学，2014，（11）：3-10.
[2]金丽婷.论不动产登记制度[J].牡丹江师范学院学报（哲学社会科学版），2007，（02）：12-14.
[3]司泽楠.完善我国不动产登记的若干思考[J].法制与社会，2014，（01）：240-245.
作者简介：李春芳（1972—）女。民族：汉。2005年毕业于陕西科技大学经济信息管理专业，助理工程师，现主要从事土地管理等方面的工作。
关键词：不动产登记 制度建设 利益保护 公法效力
一、引言
从表面上来理解动产与不动产，动产则指的是表观上来看可以移动的财产，不动产则指的是不易移动的财产，但这种划分又不绝对，也就是说不动产包括土地、建筑物等一些不易移动的财产但也不仅限制于此。所谓不动产登记实则是一种相关法律规定的记录行为，即当事人向国家相关部门提出申请，将不动产物权变动事实记录在相关部分设定的用于不动产登记的薄册上。不动产登记制度就是为不动产登记设置的相应制度。不动产登记效力是指登记这一事实在法律上产生的相应的法律约束力，同时也是不动产登记制度的核心是解决问题的关键。因此对于不动产物权的变动要根据相关制度进行完善登记，同时还应当注重整个制度下的登记所起到的效力，防止在司法处理过程中产生问题。
二、不动产登记效力存在的问题
1.不动产登记效力理论基础薄弱。目前来看我国不动产登记效力理论基础还是不够准确，不够清晰，一直没有形成广泛认可的理论基础。然而理论基础不清则在实践中就会产生众多异议，其效力自然也会出现问题。细分析现行法律规章以及登记相关规定等都可以从中找到理论模糊的地方，足以看出其理论的阐述所存在问题。
2.不动产登记效力不明确。不动产登记效力不明确一直是效力问题存在的原因之一，或者认为是关键原因。相关的规章和法规中存在不动产登记效力不明确的问题，其中有些没有明确规定出不动产物权变动的模式以及登记效力，相关规定的模糊导致不动产物权变动模式不明确、登记效力不明确以及效力模式的混乱，从而使得登记效力在实践中产生众多异议。
3.利益保护不全面。目前来看在不动产物权变动的过程中往往更多的是将利益保护倾向于债权当事人和善意取得者，更多的是去保护他们的利益，忽略了其他利害关系者，在不动产物权变动的前后还有与善意取得人互为第三人的利害关系人，忽略了对交易完成前真正权利人的保护。
4.公法效力不足。同时具备公法性质和私法性质的不动产登记，其公法效力还是不足，更多的是对私法效力的追求，认为登记效力只具有私法上的效力，完全忽视了公法效力，这种认可导致公法效力在登记中被忽视，必然导致登记过程的自由主义。这其中有很多人在考虑登记效力的时候就只关注了私法性，法律法规也缺少对公效力的认定。
5.《物权法》中不动产登记效力问题。我国对不动产做出了登记的相关规定，不动产登记不仅具有明确法律关系的功能而且具有维护正常交易安全的功能，不动产登记中的法律关系的明确性以及交易安全性都是由不动产登记效力决定的，可见不动产登记效力在不动产登记中的作用。自2007年颁布了《物权法》说明我国在不动产登记方面的相关法律在不断的进步，但这并不能说明有了《物权法》其相关法律是完善的，其规定了四种不动产登记效力，包括不动产物权变动要件的效力、登记对抗力、登记推定力、不动产物权善意取得效力，但其在这四种效力上的相关规定也还是不过全面，不够准确、不够具体，或多或少也还是存在问题。对《物权法》的继续完善对不动产登记效力改善有重要意义。
三、不动产登记效力问题改进措施
1.完善不动产登记效力理论基础。因不动产登记效力理论不清，导致存在很多不动产登记效力问题，因此首先必须加强理论部分，分清概念，划清概念范围，避免概念阐述产生交集部分，异议部分。自2007年颁布了《物权法》后标志着我国对相关法律法规有了较大的进步，但是《物权法》只是法律中的一小部分，所以也不能说明我国在不动产登记效力方面的相关法律是完善的，其次目前《物权法》也不是很完善，其中还是或多或少存在一些概念以及概念界定上的问题，容易产生歧义，再次《物权法》基本采取的是登记要件主义模式，其单纯的采取登记要件主义模式在很多问题上依旧存在问题，因此在效力模式上可是适当借鉴其他效力模式，或者变换效力模式会更好。
2.全面考虑各方面的利益保护。在不动产物权变动的过程中，往往更多的是去考虑债权当事人和善意取得者的权益，在真正交易过程中缺失对真正权利人和其他利害关系者的利益保护。因此要做到利益的全方面的保护。首先登记效力要确保当事人的利益，在契约自由的基础上由当事人决定交易与否、选择交易人、选择交易条件，但在整个交易行为中最为重要的是债权行为，债权合同，借助法律约束力交易当事人必须完成相应的合同义务和违约责任，不动产物权变动的最关键的一步是登记，当交易当事人已经完成相关的债权合同那么必须要按时完成相关登记以此来确保不动产物权的变动，交易的完成，此时的不动产物权变动登记具有强制性，交易双方必须进行相关登记，如果拒绝登记需要承担相应的责任，整个过程中登记效力应当具有保护不动产登记当时人的利益。其次登记效力也要确保利害关系人的利益，虽然在交易的过程中当利害关系人与善意买受人发生利益冲突时，更多的是去保护善意买受人的利益，但是在此基础上也要同时避免发生第三人与真正权利人的利益冲突。
3.提升公法效力。不动产登记具有私法性和公法性，在不动产登记中都主动的去关注权利归属，交易安全性，是在注重私法性，而没有去重视公法性，只是单方面的关注私法性必将导致在登记过程中的自由主义，所以我们在涉及不动产登记效力问题上不能够忽略公法效力，公法性是国家对重要资源和一些市场信息了解以及掌控的手段，也是国家进行相关宏观经济调控和社会发展的规划的要素，必须提升公法效力。
4.完善《物权法》和不动产登记制度。我国目前已经拥有相关的《物权法》其也在不动产登记中规定了四种不动产登记效力，但这也不能说明《物权法》是完善的，不动产登记效力是有保障的，在这四种登记效力的相关规定上还是存在一些不足。不动产登记是不动产登记效力发挥作用的必要环节，需要在不动产登记制度的规定下，变动当时人首先提出申请，其次当事人进行相关登记，其中不动产登记制度在不动产登记法律关系的建立和维护交易秩序起着很大的作用，因此必须完善不动产登记制度，实行统一的不动产登记制度，应当明確登记推定力和扩大登记公信力的适用范围。
四、结语
解决好不动产登记效力问题，首先要从不动产登记的过程、性质及登记模式方面进行全面分析，找到每一个环节的问题所在，逐个去修正，完善，多方面的考虑才能解决好不动产登记效力问题。本论文从不动产登记理论，相关登记制度和法律法规等角度出发对不动产登记效力存在的问题进行了分析以及浅谈了改善措施。
参考文献：
[1]谭峻.不动产登记制度评论[J].中国土地科学，2014，（11）：3-10.
[2]金丽婷.论不动产登记制度[J].牡丹江师范学院学报（哲学社会科学版），2007，（02）：12-14.
[3]司泽楠.完善我国不动产登记的若干思考[J].法制与社会，2014，（01）：240-245.
作者简介：李春芳（1972—）女。民族：汉。2005年毕业于陕西科技大学经济信息管理专业，助理工程师，现主要从事土地管理等方面的工作。